در اين گزارش كه در شماره شنبه 21 فروردين 1395 خورشيدي منتشر شده است، مي خوانيم: با تصميم مديريت شهري پايتخت، در سال جاري نرخ ريالي عوارض ساختوساز مسكوني بدون اعمال افزايش، براساس تعرفه‌هاي سال 94 محاسبه مي‌شود. حداقل 10 درصد هزينه ساخت را عوارض شهرداري تشكيل مي‌دهد. از طرفي، «دريافت عوارض تعليق از ساختمان‌هاي نيمه‌كاره» و «كاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز ديگر براي تحريك سرمايه‌گذاران به خارج كردن بازار ملك از ركود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جديد، تيراژ ساخت مسكن را صعودي مي‌كند.
**سه محرك براي بازگشت سازنده‌ها به بازار مسكن در پايتخت فعال شد
مديريت شهري پايتخت براي سال جديد سه نوع محرك براي از سرگيري ساخت‌وسازها و بازگشت بخش مسكن به جاده رونق برخلاف سال‌هاي گذشته پيش‌بيني كرده است. با تصميم غيرمنتظره مديريت شهري براي كمك به خروج بخش مسكن از ركود، تعرفه عوارض ساختمان‌هاي مسكوني در سال جاري افزايش پيدا نمي‌كند و شهرداري‌هاي مناطق موظف هستند عوارض پروانه‌هاي ساختماني را با نرخ سال 94 براي سازنده‌ها محاسبه كنند.
«اخذ عوارض تعليق از ساختمان‌هاي نيمه‌كاره»، «تغيير شيوه ارجاع كار به مهندسان ناظر و كوتاه كردن مسير اداري اخذ مجوز ساخت» و «جلوگيري از افزايش نرخ عوارض ساخت براي ساختمان‌هاي مسكوني» سه نوع عامل محرك براي تسهيل روند ساختوسازهاي پايتخت در سال 95 است كه به گفته كارشناسان شهري در كوتاه‌مدت و بلندمدت از يكسو منجر به تكميل ساختمان‌هاي نيمه كاره خواهد شد و از سوي ديگر زنگ خروج ساخت‌وسازها از ركود را به صدا در مي‌آورد. به گزارش «دنياي اقتصاد» ابتداي سال گذشته فعالان حوزه ساختوساز با ابراز نگراني از موانع موجود براي سرعت‌گيري ساخت‌وسازها، از دو سنگ جديد مقابل ساختوسازهاي پايتخت خبر دادند.
سنگ اول پيش‌بيني عوارض ثانويه تحت عنوان «ارزش بهينه املاك ناشي از اجراي طرح تفصيلي» بود كه سازنده‌ها بايد در كنار عوارض اوليه كه مركب از هزينه صدور پروانه، تراكم و... بود به شهرداري تهران پرداخت مي‌كردند. سنگ دوم نيز افزايش 15 درصدي قيمت منطقه‌اي املاك مطابق با مصوبه كميسيون ماده 64 بود كه باعث شد نرخ پايه عوارض ساخت افزايش پيدا كند اما در سال جديد با سه تصميم مديريت شهري مسير ساخت‌وسازها براي بسازبفروش‌ها هموارتر خواهد شد.
**تصميم اول
اواخر سال گذشته شوراي شهر تهران با تصويب يك لايحه، شهرداري تهران را موظف كرد از ابتداي سال جاري براي آزادسازي سرمايه‌هاي حبس شده در ساختمان‌هاي نيمه كاره پايتخت يك نوع ماليات تحت عنوان «عوارض تعليق» دريافت كند چراكه مطابق آخرين آمار بانك مركزي مربوط به نيمه اول 94، معادل 10 هزار ميليارد تومان سرمايه در بخش ساختمان‌هاي نيمه تمام كشور حبس شده است.
فرمول دريافت اين نوع عوارض از مالكان ساختمان‌هاي نيمه كاره در پايتخت نيز به اين صورت است كه هر ساختمان نيمه‌تمام پس از عبور از تاريخ انقضاي پروانه ساختماني (مطابق قانون به‌طور معمول بين 1.5 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختماني خود را از روزي كه پروانه ساختماني صادر مي‌شود تكميل كند) به ازاي هر ماه تعليق و توقف عمليات تكميل ساختمان ماهانه مبلغي معادل 2 درصد قيمت روز ملك مشمول پرداخت عوارض تعليق خواهد شد.
مطابق با بررسي كارشناسان اين مبلغ با توجه به متوسط قيمت مسكن در تهران ريسك هزينه احتكار ساختمان را براي سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعي 80 هزار تومان مي‌رساند؛ به اين معني كه هر ماه ساختمان به شكل نيمه‌تمام معطل بماند به ازاي هر مترمربع بايد معادل 80 هزار تومان به شهرداري تهران ماليات پرداخت كند. به گفته كارشناسان شهري دريافت اين نوع عوارض مي‌تواند به تكميل ساختوسازهاي نيمه‌كاره پايتخت منجر شود و به نوعي پاسخ تقاضاي خريد را در زمان رونق معاملات بدهد.
**تصميم دوم
شهرداري تهران در تعطيلات نوروز امسال با صدور ابلاغيه‌اي جديد پروسه حذف «الزام مراجعه مالكان به سازمان نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر» را كليد زد. بعد از گذشت 9 سال از تصويب شيوه‌نامه اجرايي ماده 33 قانون نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر، شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي در سال 91 با هدف توانمند كردن سازمان نظام مهندسي و ارتقاي كيفيت ساختوساز، در قالب تفاهم‌نامه‌اي بخش‌هايي از اين شيوه‌نامه را كه تا آن زمان اجرايي نشده بود، براي اجرا به سازمان نظام مهندسي واگذار كردند.
اما پس از گذشت سه سال شهرداري تهران طي بخشنامه‌اي مسير انتخاب مهندسان ناظر از كانال ارجاع كار سازمان نظام مهندسي را قطع كرد و بنا دارد به مالكان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه‌اي را كه قرار است براي آن پروانه ساخت دريافت كنند به مراجع صدور پروانه ساختماني معرفي كنند.
مديران شهري معتقدند طي سال‌هاي گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختماني از مسير سازمان نظام مهندسي منجر به طولاني شدن پروسه صدور پروانه ساختماني و انباشت تعداد زيادي از پرونده‌هاي ساختماني به‌ويژه پروژه‌هاي بزرگ متراژ شده است، از اين رو حذف سازمان نظام مهندسي از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهيل و تسريع در زمان صدور پروانه ساختماني براي سازنده‌ها خواهد شد كه نهايتا روند صدور پروانه ساختماني (صرف‌نظر از ديدگاه برخي كارشناسان كه اين مسير ممكن است به كاهش ارتقاي كيفيت ساخت منجر شود) را در سال جاري براي سازنده آسان‌تر مي‌كند.
كارشناسان بخش مسكن معتقد هستند اقدام نوروزي شهرداري در كوتاه كردن مسير معرفي مهندسان ناظر صرف‌نظر از اينكه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسكن است اما در نهايت به نفع سازنده‌ها در بازار كنوني ملك مي‌شود. طبق ادعاي مديران شهري با تغيير به وجود آمده در روند معرفي مهندسان ناظر به پروژه‌هاي ساختماني زمان اخذ مجوز ساختماني از حدود يك ماه به كمتر از يك روز كاهش پيدا مي‌كند.
**تصميم سوم
تصميم سوم مديريت شهري براي تحريك سازنده‌ها به آغاز پروژه‌هاي جديد ساختوساز در سال 95، مخالفت با افزايش تعرفه عوارض ساختماني براي پروژه‌هاي مسكوني برخلاف زمزمه‌هاي روزهاي پاياني سال گذشته در بازار ساختماني است. در روزهاي پاياني سال گذشته در برخي دفاتر خدمات الكترونيك شهر تابلويي با اين مضمون كه «با توجه به مصوبه شوراي شهر تهران و تغيير ضرايب در محاسبه عوارض از ابتداي سال 95، عوارض و فيش‌هاي اعلام شده قطعي صرفا در صورتي كه داراي تسويه حساب قطعي تا پايان سال 94 باشند، مشمول تغيير قيمت نخواهند بود» نصب شد.
پيگيري‌هاي «دنياي اقتصاد» از شوراي شهر تهران و معاونت شهرسازي شهرداري تهران نشان مي‌دهد: طبق آخرين تصميم معاونت شهرسازي شهرداري عوارض صدور پروانه براي ساختمان‌هاي مسكوني بدون افزايش خواهد بود و افزايش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه براي ساختمان‌هاي تجاري مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران است.
در حال حاضر هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني بدون احتساب هزينه زمين در مجموعه شهري تهران به‌طور متوسط متري يك ميليون تا يك ميليون و 700 هزار تومان است. از اين ميزان سهم هزينه عوارض ساختماني در پروژه‌هاي مسكوني معمولي و غيرلوكس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 5.6 درصد و حداكثر 14 درصد (به‌طور متوسط 10 درصد) است.
محمدسالاري، رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران با تاكيد بر اينكه امسال همچون سال 94 هيچ گونه افزايش قيمتي از ناحيه عوارض ساختماني به هزينه‌هاي ساختوساز تحميل نمي‌شود، گفت: سال 93، پس از هشت سال براي افزايش نرخ تعرفه عوارض ساختماني در 164 بلوك شهر تهران تصميم‌گيري شد و نهايتا متوسط نرخ 24 درصد افزايش به تصويب شورا رسيد، اما امسال با توجه به تعميق ركود ساختماني در سال گذشته افزايش دوباره تعرفه عوارض ساختمان‌هاي مسكوني بهتر است اتفاق نيفتد.
او ادامه داد: اما سال گذشته شوراي شهر تهران در قالب يك مصوبه تصميم گرفت اخذ عوارض تغيير كاربرد اعم از تجاري و اداري در راسته‌ها و بورس‌هاي تجاري و محورهاي مختلف شهر تهران را مطابق با يك فرمول يكسان، شفاف‌سازي كند اما تعلل يك‌ساله مجموعه شهرداري براي ابلاغ اين مصوبه به شهرداري‌هاي مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ اين مصوبه به ابتداي امسال موكول شود.
به گفته وي مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران فرمولي بر مبناي نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) و ضريب k نرخ عوارض تجاري(K) طراحي شده كه متناسب با منطقه شهري ضرايب متفاوتي براي عوارض تجاري دريافت شود. اين نرخ يعني پايه تعرفه عوارض ساخت تجاري در مناطق شمالي شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبي حدود 50 هزار تومان برآورد مي‌شود.
به گزارش «دنياي اقتصاد» كارشناسان معتقدند: سازنده‌ها هنگام آغاز پروژه‌هاي ساختماني با دو نوع هزينه سنگين شامل «هزينه خريد زمين» و «پرداخت نقدي عوارض ساختماني به شهرداري» مواجه هستند. طي سال‌هاي گذشته از طريق شيوه مشاركت در ساخت سازنده‌ها و مالكان املاك مسكوني فرسوده، به نوعي هزينه خريد زمين در ابتداي آغاز پروژه‌هاي ساختماني حذف شده است. هم‌اكنون نيز با ثابت ماندن هزينه عوارض ساختماني، امكان بازگشت دوباره بسازوبفروش‌ها براي شروع پروژه‌هاي جديد افزايش پيدا خواهد كرد.
**دو سيگنال مثبت به سازنده‌ها
كارشناسان شهري معتقدند اجراي اين تصميم مي‌تواند دو سيگنال مثبت به روند ساختوسازهاي پايتخت در كوتاه‌مدت و بلندمدت ارسال كند. چراكه تكميل ساختمان‌هاي نيمه كاره از طريق افزايش ريسك نيمه كاره ماندن با دريافت عوارض تعليق مي‌تواند در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت همزمان با رونق‌گيري معاملات مسكن باعث افزايش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضاي موجود در بازار پاسخ دهد و از سوي ديگر افزايش نيافتن تعرفه عوارض ساختماني و تسريع روند صدور پروانه از طريق حذف سازمان نظام مهندسي از مسير معرفي مهندس به مالكان يا سازنده‌ها مي‌تواند به تحريك ساختوسازهاي جديد منجر شود كه نهايتا در بلندمدت از جهش قيمت‌ها در سال 96 جلوگيري مي‌كند و كمبود عرضه در سال‌هاي آينده را جبران مي‌كند.
حامد خانجاني يكي از فعالان ساختماني معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختماني در سال جاري در مجموع هزينه ساختوساز به‌طور متوسط 10 درصد سهيم است و به عنوان يك عامل خرد محسوب مي‌شود اما در كنار عوامل ديگري همچون كاهش نرخ سود بانكي و كاهش زمان صدور پروانه ساختماني به‌دليل حذف سازمان نظام مهندسي در انتخاب مهندس ناظر مي‌تواند فضا را براي تحريك ساختوسازهاي جديد فراهم كند. او ادامه داد: ضمن آنكه عامل رواني هم در شكل‌گيري رونق احتمالي بخش مسكن در سال‌جاري مي‌تواند موثر باشد.
محمدمهدي مافي، دبير انجمن انبوه‌سازان تهران نيز با تاكيد بر اينكه بي‌ترديد اين سه تصميم مي‌تواند در تسهيل مسير ساختوساز موثر واقع شود، اظهار كرد: چنين ديدگاهي سبب مي‌شود فشار براي عميق‌تر شدن ركود كمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنين تصميمي از سوي مديريت شهري انتظار مي‌رود دولت نيز در اين مسير قدم بردارد. اقداماتي همچون افزايش نيافتن تعرفه انشعاب شركت‌هاي گاز، برق و آب، يا بحث اخذ ماليات‌هاي سنگين از پيمانكاران ساختماني مي‌تواند به ركود توليد ساختماني دامن بزند. به گفته وي عوامل زيادي در شكل‌گيري رونق بخش مسكن موثر است اما نشانه‌هايي بر شكل‌گيري فاز «پيش رونق» همچون افزايش هرچند اندك ديده مي‌شود كه مي‌تواند نزديك بودن دوره رونق را نويد دهد.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**2002
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در صفحه مسكن و عمران نوشت: سه محرك براي بازگشت سازنده‌ها به بازار مسكن در ابتداي سال جديد در تهران رونمايي شد.
