در ادامه اين گزارش مي خوانيم: اگرچه اجراي قانون، 5 سال پس از تصويب، جزو نياز ضروري بازار پيش‌خريد بوده، اما بوروكراسي و ابهام در اعمال برخي مفاد اين قانون، بازار دوم را به «زير خط ركود» كشانده است. طي ماه‌هاي اخير پيش‌فروشنده‌ها امكان تبليغات ملكي را از دست دادند و اين بازار به‌رغم ظرفيت بالقوه پيش‌فروش، خالي از فايل است. 7 ديوار مقابل بازار پيش‌فروش قرار دارد.
بازار دوم معاملات مسكن به «زير خط ركود» سقوط كرد. بررسي‌هاي ميداني از وضعيت بازار پيش‌فروش مسكن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان مي دهد هم‌اكنون اين بازار نه به خاطر عدم حضور پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده بلكه به‌دليل نواقص و در عين حال بوروكراسي مجوزها در جريان اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان، در ركود كامل به سر مي‌برد. اين قانون كه 5 سال پيش تصويب شد و از 5 ماه پيش به اجرا درآمد، در ماه‌هاي اخير به‌رغم تمايل متقاضيان مسكن به پيش خريد، 6 ديوار در مسير انجام معاملات در بازار پيش‌فروش(بازار دوم معاملات مسكن) ايجاد كرده است. به اين معني كه اگرچه اجراي قانون پيش‌فروش به دليل ايجاد اعتماد عمومي از پيش نيازهاي اساسي بازار معاملات مسكن است اما هم اكنون به نحوه اجراي آن ايرادات اساسي وارد است.
درحال حاضر حجم معاملات پيش‌فروش نزديك به 50 درصد نسبت به سال گذشته كاهش يافته است؛ اين درحالي است كه وضعيت معاملات در بازار اول معاملات مسكن، به مراتب بهتر است.
با اين حال از آنجا كه نتايج تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد تقاضا براي پيش‌خريد به مراتب بيش از تقاضا براي پيش‌فروش است، وضعيت موجود در بازار دوم معاملات مسكن از نحوه اجراي قانون پيش‌فروش نشأت مي‌گيرد. هم‌اكنون به‌دليل قرار گرفتن بازار مسكن در فاز پيش رونق و شروع ريزنوسان‌هاي قيمتي، متقاضيان مسكن بيشتر تمايل به پيش‌خريد آپارتمان با قيمت ثابت دارند تا از افزايش احتمالي قيمت در ماه‌هاي آينده در امان بمانند.
در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهاي پيچيده و متعدد براي پيش‌فروش مسكن باعث شده فايل‌هاي پيش‌فروش از چرخه تبليغات ملكي محو شود؛ طوري‌كه پيشخريداران در حال حاضر با بازار خالي از فايل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسكن با شروع سردترين فصل سال به خواب زمستاني فرو رفته است طوري‌كه فعالان بازار پيش‌فروش ساختمان، دست كم از وجود دو دليل عمده براي «به كما رفتن فروش آپارتمان‌هاي درحال ساخت» خبر مي‌دهند.
«نبود زيرساخت‌هاي لازم براي تنظيم قرارداد رسمي در دفترخانه‌ها مطابق با تكليف قانون پيش‌فروش ساختمان ناشي از خلأ شناسنامه فني» و همچنين «حذف آگهي‌هاي پيش‌فروش از ستون آگهي نامه‌هاي مطبوعاتي و ساير رسانه‌هاي تبليغاتي»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسكن در ماه‌هاي اخير بوده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، هم‌اكنون حجم معاملات پيش‌فروش مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسيده است؛ درحالي‌كه نرخ افت معاملات خريد آپارتمان آماده يك‌پنجم نرخ افت معاملات پيش خريد بوده است. پيش خريد در پاييز امسال 49 درصد كاهش يافت اما خريد آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاييز سال گذشته، كم شده است.
به اذعان فعالان بازار پيش‌فروش، تقريبا تمام خريد و فروش‌هاي فعلي در بازار دوم معاملات مسكن به صورت غيررسمي، بدون رعايت مفاد قانون و اغلب با عناويني غير از پيش‌فروش، انجام مي‌شود.اين در حالي است كه از 5 ماه پيش، همزمان با ابلاغ رسمي وزارت راه وشهرسازي به مديران بخش مطبوعاتي، انتشار هرگونه آگهي پيش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانوني از سوي سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاكنون، ستون مربوط به آگهي‌هاي پيش‌فروش مسكن از اين آگهي نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتي يك مورد آگهي پيش‌فروش در نيازمندي روزنامه‌ها منتشر نشده است.
دليل حذف ستون مربوط به درج آگهي‌هاي پيش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانوني براي انتشار آگهي به سازندگان تحت تاثير بوروكراسي دستگاه‌هاي مسوول بر مي‌گردد. با اين حال، كارشناسان و فعالان بازار پيش‌فروش، از وجود حداقل 6 ديوار در مسير اجرايي شدن قانون پيش‌فروش خبر مي‌دهند كه مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسكن شده است.
اولين دليل كماي معاملات پيش‌فروش مسكن كه البته از چند ماه قبل همزمان با منع تبليغات بدون مجوز پيش‌فروش آپارتمان در روزنامه‌ها و ساير ابزارهاي تبليغاتي منجر به تشديد ركود در بازار دوم معاملات مسكن شد، به «فراهم نبودن زيرساخت‌هاي لازم» براي اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان بر مي‌گردد. قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 اگرچه با هدف ايجاد امنيت و سلامت در بازار دوم معاملات مسكن به تصويب رسيد اما تاكنون «فراهم نبودن زيرساخت‌هاي لازم براي اجراي آن» عملا به عامل عمده و موثر در انجماد معاملات پيش‌فروش آپارتمان تبديل شده است.
اين قانون از سال 93 و همزمان با ابلاغ آيين‌نامه اجرايي آن دو اقدام ضروري براي ضابطه‌مند كردن معاملات آپارتمان در بازار دوم مسكن را براي سازندگان مسكن اجباري كرد اما هم‌اكنون به‌دليل آنچه فعالان بازار پيش‌فروش از آن با عنوان نبود زيرساخت‌هاي لازم براي اجراي قانون پيش‌فروش ياد مي‌كنند، حجم معاملات پيش‌فروش در بازار مسكن با افت محسوس مواجه شده است.
اولين و پررنگ‌ترين الزام قانون پيش‌فروش براي سازندگان، تنظيم قرارداد رسمي براي تمام معاملات پيش‌فروش ملك در دفاتر اسناد رسمي است. مطابق ماده 23 قانون پيش‌فروش ساختمان اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان كنند، به حبس از 91 روز تا يك‌سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند. اين درحالي است كه وجود سند حاوي مشخصات فني هر واحد، با عنوان «شناسنامه فني ساختمان» يكي از مهمترين ابزارها و اسنادي است كه در زمان تنظيم قرارداد محضري بايد از سوي سازنده به سردفتر اسناد رسمي ارائه شود.
با اين حال تاكنون فراهم نبودن مكانيزم صدور شناسنامه فني ساختمان مختص پيش‌فروش واحدهاي مسكوني كه مطابق قانون پيش‌فروش بايد از سوي شهرداري‌ها در زمان صدور پروانه ساختماني به هر يك از واحدها اختصاص يابد، امكان تنظيم قرارداد محضري را سلب كرده است.هرچند مديريت شهري تهران طي روزهاي اخير از شروع عمليات صدور شناسنامه فني ساختمان براي واحدهاي پيش‌فروشي خبر داده اما عمومي شدن اين فرآيند و اطلاع پيش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود اين و در غياب شناسنامه فني ساختمان، فعالان بازار پيش‌فروش اعلام مي‌كنند حتي اگر براي انتشار آگهي پيش‌فروش از اداره كل راه وشهرسازي مجوز دريافت كنند، باز هم به‌دليل نبود زيرساخت‌ها در مراحل بعدي پيش‌فروش كه شامل عقد قراداد محضري با پيش‌خريدار است به چالش برخورد خواهند كرد.
**ماجراي حذف پيش‌فروش از آگهي روزنامه‌ها
در شرايطي كه قانون پيش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهي براي پيش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دريافت مجوز رسمي از اداره كل راه وشهرسازي در هر استان كرده است، اين موضوع موجب شده ستون آگهي‌نامه‌هاي تبليغاتي در مطبوعات و همچنين ساير ابزارهاي تبليغاتي در حال حاضر از هرگونه آگهي مربوط به پيش‌فروش مسكن خالي باشد؛ اين موضوع به‌خصوص طي پنج ماه اخير به نحو محسوس‌تري نارسايي معاملات پيش‌فروش مسكن را نشان داده است.
نيمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازي با انتشار نامه‌اي خطاب به مسوولان آگهي‌نامه‌هاي مطبوعاتي و ساير ابزارهاي تبليغاتي منتشركننده آگهي‌هاي پيش‌فروش، انتشار هرگونه آگهي پيش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غيرقانوني اعلام كرد. با حذف ستون پيش‌فروش آپارتمان از آگهي‌نامه‌هاي ضميمه روزنامه‌هاي سراسري پرتيراژ، در ميانه تابستان، طي 5 ماه گذشته تاكنون حتي يك مورد آگهي پيش‌فروش در اين آگهي‌نامه‌ها به چاپ نرسيده است. پيش از اين روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهي پيش‌فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در آگهي‌نامه‌هاي مطبوعاتي روزنامه‌هاي معتبر منتشر مي‌شد.
فعالان جذب آگهي پيش‌فروش در اين باره به «دنياي اقتصاد» اعلام كردند: از نيمه تابستان تاكنون، حتي يك مورد درخواست قانوني براي انتشار آگهي پيش‌فروش از سوي سازندگان ارائه نشده است و تقريبا همه پيش‌فروشنده‌ها داراي نقص مدرك براي آگهي و تبليغات بوده‌اند.
به گفته آنها اگر چه «دشواري‌هاي مربوط به كسب مجوز پيش‌فروش و برخي بوروكراسي‌هاي موجود در اين مسير» به‌عنوان دومين ديوار مقابل معاملات در بازار دوم مسكن ناشي از حذف آگهي‌هاي پيش‌فروش مطرح است و منجر به كاهش تمايل سازندگان براي پيش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اكنون برخي از سازندگان از «مسيرهاي ميانبر» اقدام به انتشار آگهي براي فروش زودتر از موعد آپارتمان‌هاي خود مي‌كنند.
به گفته فعالان آگهي‌نامه‌هاي مطبوعاتي، هنوز هم در ميان آگهي‌هاي مربوط به فروش آپارتمان‌هاي نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زيادي از فايل‌هاي پيش‌فروش ساختمان وجود دارد كه سازنده با عناويني همچون «پرداخت مدت‌دار» يا «تحويل چند ماهه» عملا به متقاضي اعلام مي‌كند كه آپارتمان‌هاي وي پيش‌فروشي است؛بدون اينكه در متن آگهي اشاره مستقيمي به اين موضوع داشته باشد. به اين ترتيب، «استفاده از ماسك فروش براي پروژه‌هاي پيش‌فروشي و روش‌هاي غيرمستقيم براي انجام تبليغات بدون مجوز و معاملات پيش‌فروش آپارتمان» سومين دليل خالي ماندن ستون پيش‌فروش آگهي‌نامه‌هاي مطبوعاتي طي 5 ماه گذشته است.
**پيش‌فروش مسكن نصف شد
آمارهاي موجود از روند خريد و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسكن نشان مي‌دهد اگرچه حجم معاملات پيش‌فروش آپارتمان طي 5 ماه اخير در مقايسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور ميانگين نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودي از اين معاملات انجام مي‌شود كه غالب آنها از مسيرهاي غيرقانوني انجام شده است. طي سه ماه پاييز امسال حدود 685 قرارداد پيش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده كه اين ميزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است.
اين درحالي است كه «نبود مطالبه عمومي براي طي مسير قانوني پيش‌فروش ساختمان» اعم از «اطلاع از فايل‌هاي پيشنهادي» و همچنين «روند ثبت محضري قراردادهاي پيش‌فروش» چهارمين دليلي است كه عملا انگيزه سازندگان براي طي مسير قانوني و زمانبر دريافت مجوز قانوني براي انتشار آگهي پيش‌فروش را كمرنگ‌تر مي‌كند. به اين معنا كه به‌رغم مشكلات و مسائلي كه طي سال‌هاي گذشته تاكنون در نتيجه قانونمند نبودن مسير معاملات در بازار پيش‌فروش مسكن براي پيشخريداران ايجاد شده و دردسرهاي زيادي را براي برخي از آنان ايجاد كرده است اما همچنان به نظر مي‌رسد اجراي قانون پيش‌فروش مسكن به مطالبه عمومي از جانب متقاضيان پيش‌خريد تبديل نشده است.
از سوي ديگر، بنا بر اذعان فعالان بازار دوم معاملات مسكن در نبود زيرساخت‌هاي لازم براي ثبت محضري قراردادها و همچنين منع انتشار بدون مجوز آگهي پيش‌فروش آپارتمان، هم‌اكنون عمده معاملات پيش‌فروش در ميان سازندگان و متقاضياني انجام مي‌شود كه با داشتن آشنايي قبلي و اطمينان از انجام تعهدات از سوي طرفين، اقدام به پيش‌فروش يا پيش‌خريد مي‌كنند. اين موضوع نيز به‌عنوان «عامل پنجم»، در كمرنگ شدن انگيزه سازندگان براي اخذ مجوز آگهي پيش‌فروش تاثير قابل ملاحظه‌اي دارد. اين درحالي است كه هم‌اكنون «چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسكن» از ديگر دلايل كاهش حجم معاملات پيش‌فروش طي ماه‌هاي اخير و به تبع آن كاهش نياز سازندگان به انتشار آگهي در بازار دوم معاملات مسكن است.
اگرچه پيش‌فروش هميشه به‌عنوان يكي از روش‌هاي موثر در تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني محسوب مي‌شده است اما هم‌اكنون به‌دليل وجود چشم‌انداز رونق معاملات مسكن در ماه‌هاي پيش رو، اغلب سازندگان ترجيح مي‌دهند واحدهاي خود را پس از تكميل، در ماه‌هاي آينده به بازار فروش آپارتمان‌هاي نوساز عرضه كنند. اين عامل نيز مي‌تواند به‌عنوان ششمين مولفه موثر در ادامه‌دار شدن حذف ستون پيش‌فروش مسكن در آگهي نامه‌هاي مطبوعاتي و ساير رسانه‌هاي تبليغاتي مورد ارزيابي قرار بگيرد.
**علت كليدي كاهش پيش‌فروش مسكن
رئيس اتحاديه مشاوران املاك علت كليدي كاهش حجم معاملات در بازار پيش‌فروش مسكن را تشريح كرد.حسام عقبايي در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت:تمام فعالان بازار مسكن اتفاق نظر دارند كه قانون فعلي پيش‌فروش ساختمان به‌دليل نواقص و مشكلاتي كه در مسير اجرايي شدن دارد مهمترين عامل كاهش شديد حجم خريدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسكن است. وي با بيان اينكه كاهش بي‌سابقه حجم معاملات پيش‌فروش مسكن در نيمه دوم سال 95 كاملا ملموس است، افزود:وجود دست كم چهار نقص عمده در محتواي قانون پيش‌فروش ساختمان موجب شده عملا اين قانون قابليت اجرا نداشته باشد و همين عامل مهمترين دليل افت بي‌سابقه حجم معاملات در اين بخش از بازار مسكن است.
عقبايي توضيح داد:اولين مانع به «عدم صدور شناسنامه فني ساختمان» بر‌مي‌گردد؛ درحالي‌كه يكي از مهمترين اسنادي كه در زمان ثبت محضري قرارداد پيش‌فروش مورد نياز است و مطالبه مي‌شود همين شناسنامه فني است كه تاكنون حتي يك مورد هم صادر نشده است. به گفته وي، هنوز صنعت بيمه در كشور قانوني در رابطه با نحوه بيمه ساختمان‌هاي پيش‌فروشي مصوب نكرده است؛اين درحالي است كه يكي از ابزارهاي اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان موضوع بيمه ساختمان‌هاي پيش‌فروشي است.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك مانع سوم در مسير اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان را كه منجر به كاهش حجم معاملات پيش‌فروش طي ماه‌هاي اخير شده است موضوع «مالكيت تدريجي»در اين نوع معاملات عنوان كرد.
وي در اين باره گفت:با توجه به اينكه متناسب با پيشرفت فيزيكي عمليات ساخت واحدهاي پيش‌فروشي، در هرمرحله، بخشي از واحد به صورت رسمي و محضري به نام پيش خريدار خواهد شد، در صورتي كه پيش خريدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پيش‌فروشنده نشود، تكليف پيش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وي در قانون پيش‌فروش مشخص نيست؛به عبارت ديگر در صورتي كه پيش خريدار در اواسط كار قادر به پرداخت اقساط بعدي نشود معلوم نيست مالكيت ساير بخش‌هايي كه در مراحل قبلي ساخت به نام وي شده است با چه سازوكاري به پيش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد.
عقبايي همچنين «ناديده گرفتن نقش مشاوران املاك در فرآيند پيش‌فروش ساختمان در متن قانون پيش‌فروش» را مانع چهارم اعلام كرد و افزود:با توجه به اينكه دسترسي‌هاي مربوط به فايل‌هاي پيش‌فروش آپارتمان عمدتا از كانال بنگاه‌هاي مسكن صورت مي‌گيرد موضوع ممنوعيت تنظيم قرارداد از سوي مشاوران املاك در قانون پيش‌فروش منجر به ركود و كاهش قابل توجه حجم معاملات پيش‌فروش شده است.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد، 1395.10.8
**گروه اطلاع رساني**9165**9131**انتشار دهنده: شهربانو جمعه
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در گزارشي نوشت: بازار دوم معاملات مسكن - خريد و فروش آپارتمان‌هاي در حال ساخت – تحت‌تاثير پيچيدگي اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان، براي پيشخريداران غيرقابل‌استفاده شد.
