دمای بازار مسكن در پایتخت

در ادامه این گزارش می خوانیم: هم‌اكنون بازار مسكن 22 منطقه به پنج دسته «پرفروش با ریزنوسان قیمتی»، «پرفروش با املاك متورم»، «حساس به رشد قیمت»، «دارای املاك تركیبی با رشد طبیعی» و «همسو با وضعیت متوسط شهر» قابل‌تقسیم است. مناطق یك و سه در دسته اول طبقه‌بندی می‌شود. حجم فروش در این دو منطقه، 26 و 35 درصد رشد كرده اما تحت‌تاثیر حجم قابل توجه خانه خالی لوكس در آنها، میانگین قیمت‌ها كمتر از 5 درصد افزایش یافته است. با این حال، در دو منطقه اصلی بازار ملك - مناطق 4 و 5- كه كانون خریدهای مصرفی دهك‌های متوسط است، نوع دوم رفتار معاملاتی مشاهده می‌شود. در این مناطق، شیب رشد قیمت‌ها از نرخ تورم سبقت گرفته است كه تبعات كمبود عرضه مناسب -كم‌متراژ- را نشان می‌دهد. معاملات مناطق جنوبی، به رشد قیمت، واكنش منفی بروز داده است.

بازار مسكن 22 منطقه شهر تهران را با لحاظ رفتار كنونی متغیرهای «رشد فروش» و «رشد قیمت»، می‌توان در 5 كلاس معاملاتی طبقه‌بندی كرد به‌طوری كه تحولات یك سال اخیر از این منظر، سه پیام به فعالان و سیاست‌گذاران مخابره می‌كند.«دنیای اقتصاد» در مقطع فعلی، از آنجا كه دامنه نوسان میانگین قیمت مسكن در كل شهر نسبت به سال گذشته افزایش یافته و در عین حال، تحرك در بازار معاملات نیز بیشتر شده است، برای تشریح اوضاع در هر منطقه –كه قطعا تفاوت شاخص با شكل كلی بازار دارد- یك بررسی از وضعیت معاملات در تك تك مناطق پایتخت انجام داده است.نتایج آنالیز بازار مسكن 22 منطقه تهران نشان می‌دهد: معاملات خرید آپارتمان در پایتخت تحت تاثیر الگوی تقاضا، جنس عرضه و سایر ویژگی‌های بازار در مناطق مختلف شهر، به 5 كلاس قابل تقسیم و تحلیل است.

اطلاع از این تقسیم‌بندی و تشریح ویژگی‌های هر كلاس معاملاتی از آنجا اهمیت دارد كه در حال حاضر «ارقام كلی» از بازار پاییزی معاملات مسكن، به دلیل پایان ایستایی حجم خرید و فروش‌ها و تحرك همزمان قیمت‌ها، نمی‌تواند وضعیت منطقه‌ای و محله‌ای این بازار را در حدی كه برای متقاضیان خرید و عوامل فروش كاربرد داشته باشد، شرح دهد. یافته‌های بررسی «دنیای اقتصاد» حاكی است: در حال حاضر 22 منطقه شهر تهران در بازار معاملات خرید مسكن به 5 كلاس با ویژگی‌های «مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی»، «مناطق پرفروش با واحدهای متورم»، «مناطق حساس به رشد قیمت»، «مناطق تركیبی با رشد طبیعی» و همچنین «مناطق همسو با وضعیت متوسط شهر» طبقه‌بندی می‌شود.

این بررسی كه بازار معاملات مسكن در پاییز امسال را با پاییز سال گذشته –تغییرات نقطه‌ای- مورد مقایسه انجام داده است، مشخص می‌كند: وضعیت معاملات مسكن در كلاس یك – مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی- عمدتا متاثر از «خانه‌های خالی» موجود در پایتخت است. دو منطقه یك و 3، در این كلاس قرار دارند. در این دو منطقه، موتور معاملات خرید مسكن با قدرت بالا، روشن شده است اما عرضه مناسب ناشی از واحدهای رسوب شده در این مناطق، فعلا جلوی رشد محسوس قیمت مسكن را گرفته است.در تهران نزدیك به نیم میلیون واحد مسكونی خالی از سكنه (معادل 12 درصد كل موجودی مسكن تهران) به‌عنوان آپارتمان‌های رسوبی در بازار وجود دارد كه «آپارتمان‌های فوق لوكس و متراژ بزرگ»، سهم قابل توجهی از این خانه‌های خالی را تشكیل می‌دهد. عمده بزرگ‌متراژ‌های فوق‌لوكس‌ در برخی محله‌های مناطق یك و 3 قرار دارد كه طی سال‌های 90 تا 92 ساخته شدند.این فراوانی عرضه در دو منطقه شكل‌دهنده كلاس یك بازار معاملات مسكن پایتخت سبب شده در حال حاضر به رغم رشد متوسط 30 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق، «كمترین رشد مثبت قیمت مسكن» در مناطق این كلاس به ثبت برسد.

در آبان امسال مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسكن، حجم معاملات خرید واحد مسكونی در مناطق یك و 3، به ترتیب 26 درصد و 35 درصد نسبت به آبان 95 افزایش پیدا كرد، اما متوسط قیمت مسكن در این دو منطقه به ترتیب 4.7 درصد و 2.8 درصد افزایش یافت. در كل شهر تهران، معاملات مسكن در آبان امسال با رشد 17.8 درصدی نسبت به مدت مشابه پارسال مواجه شد و متوسط قیمت نیز رشد 9 درصدی را تجربه كرد و به 4.8 میلیون تومان رسید.در حال حاضر، وضعیت بازار ملك در كلاس «مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی» نشان می‌دهد: در این مناطق اگرچه شیب رشد خرید و فروش، در یكی از بالاترین سطوح در مقایسه با میزان رشد معاملات در سایر مناطق قرار دارد اما به دلیل پشتیبانی بازار از محل عرضه خانه‌های خالی، تغییرات قیمتی، به شكل «ریزنوسان» و به مراتب پایین‌تر از تورم عمومی9.6 درصد، در جریان است. هر كدام از مناطق یك و 3، سهم 4 درصدی در معاملات مسكن شهر تهران دارند. سهم این كلاس از كل معاملات ملك پایتخت، 8 درصد است. متوسط قیمت در مناطق یك و 3 به 10.3میلیون و 8.5 میلیون تومان رسیده است.

اولین پیام این آنالیز منطقه‌ای بازار مسكن به «اثر خانه‌های خالی» در معاملات كنونی مربوط است كه در كلاس یك این بازار قابل ردیابی است.گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات كلاس دو بازار معاملات مسكن شهر تهران –مناطق پرفروش با واحدهای متورم- حكایت از آن دارد كه در این مناطق، گروهی از تقاضای مصرفی كه به دنبال خرید واحدهای كم‌متراژ و میان‌متراژ با قیمت متوسط شهر است، با كمبود عرضه مناسب مواجه شده است در نتیجه، رشد معاملات به رشد محسوس قیمت مسكن منجر شده است.مناطق 4 و 5 به‌عنوان مناطق كانونی در بازار خرید آپارتمان، مناطق كلاس دو بازار معاملات مسكن تهران را تشكیل داده‌اند. زوج‌های با متوسط درآمدی كه به دنبال خرید واحدهای زیر 70 متر مربع هستند، معمولا این دو منطقه را انتخاب می‌كنند. این دو منطقه، در مجموع 30 درصد كل معاملات ملك پایتخت را به خود اختصاص داده است. ماه گذشته، حجم خرید آپارتمان در مناطق 4 و 5 به ترتیب 20.5 درصد و 19.8 درصد نسبت به آبان 95 افزایش پیدا كرد اما تحت تاثیر كمبود واحد مسكونی كم‌متراژ نوساز در این مناطق، رشد معاملات به افزایش قیمت با شیب بیشتر از تورم عمومی و بیشتر از رشد قیمت میانگین شهر منجر شد. متوسط قیمت واحد مسكونی در مناطق 4 و 5 در میانه پاییز امسال به ترتیب 12 درصد و 16 درصد افزایش پیدا كرد.

در حال حاضر، منطقه 5 تهران، گرم‌ترین منطقه به لحاظ بالاترین رشد قیمت و همچنین به لحاظ بالاترین سهم از معاملات مسكن، محسوب می‌شود. علت متورم شدن آپارتمان‌ها (رشد قیمت بیشتر از تورم عمومی) در مناطق 4 و 5 به عدم تلاقی عرضه نوسازها با الگوی فعلی تقاضا برمی‌گردد. تقاضای فعلی با توجه به ویژگی تسهیلات خرید مسكن، به دنبال خرید واحدهای 50 تا حداكثر 70 مترمربعی است اما ساخت و سازهای سال‌های اخیر عمدتا مساحت بیش از 80 مترمربع داشته است. این عدم تلاقی عرضه و تقاضا در مناطق مصرفی تهران، پیام دوم تحولات كنونی بازار ملك محسوب می‌شود.در حال حاضر دمای معاملات مسكن در مناطق 4 و 5، كمتر از مناطق یك و سه است (دمای كلاس دو كمتر از كلاس یك بازار ملك است). این در حالی است كه دمای قیمت‌ها معكوس است به‌طوری كه میزان رشد قیمت‌ها در كلاس دو بیشتر از كلاس یك است.

متوسط قیمت مسكن در منطقه 5 به 5 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است. بر اساس این گزارش، وضعیت كلاس سه بازار معاملات مسكن تهران - مناطق حساس به رشد قیمت- نیز از رفتار خریداران در مناطق جنوبی پایتخت خبر می‌دهد. دست كم 6 منطقه جنوبی پایتخت، در این كلاس طبقه‌بندی می‌شود به‌طوری كه كشش قیمتی در این مناطق بالا است و متقاضیان خرید، حساسیت فوق‌العاده بالایی به اندك تغییرات مثبت قیمت مسكن از خود نشان می‌دهند. در این مناطق كه محله‌های فرسوده، بخش اعظم آنها را تشكیل می‌دهند، سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسكونی به‌خصوص نوساز، متناسب با سایر مناطق شهر، افزایش پیدا كرده است طوری كه پاییز امسال قیمت قطعی آپارتمان در این مناطق با شیب تك‌رقمی- كمتر از 10 درصد و بین 5 تا 8 درصد- نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا كرد. به رغم این رشد نه چندان شدید قیمت مسكن در مناطق كلاس دو، چون كه توان مالی خریداران مسكن در این مناطق پاسخگوی آن نبوده، حجم معاملات در این مناطق با رشد ناچیز 3 درصد در برخی مناطق و رشد منفی 18 تا 39 درصد در سایر مناطق روبه‌رو شده است. 6 منطقه 14 تا 17 و 19 و 20 جزو این كلاس قرار دارند. در شهرری –منطقه 20- ماه گذشته قیمت مسكن 5 درصد افزایش یافت و حجم معاملات افت 18 درصدی را تجربه كرد. در منطقه 19 نیز افت 39 درصدی حجم فروش با رشد 8 درصدی قیمت رقم خورد.سهم مناطق كلاس دو از كل معاملات مسكن شهر تهران 15 درصد ارزیابی می‌شود.رفتار بازار مسكن در كلاس سه، به‌عنوان سومین پیام،‌ «سطح شكننده قدرت خرید مسكن متقاضیان در مناطقی كه تسهیلات ارزان قیمت خرید مسكن در آنجا پرداخت می‌شود» را نشان می‌دهد. تغییر صعودی قیمت مسكن در این مناطق، هدف تسهیلاتی – رونق معاملات- را غیر قابل تحقق می‌سازد.

نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از كلاس چهار بازار مسكن پایتخت - مناطق تركیبی با رشد طبیعی – نیز حاكی است: مناطق 2 و 6 و 7 از جمله مناطق شاخص این كلاس هستند. در این مناطق به‌خصوص منطقه 2 كه تركیبی از محله‌های لوكس و محله‌های متوسط در آن قرار دارد، میزان رشد حجم معاملات و همچنین رشد قیمت مسكن، به ترتیب، مناسب و طبیعی بوده است. در منطقه2، میزان فروش آپارتمان 30 درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا كرده و میزان رشد قیمت 10.5 درصد بوده است. در منطقه 2 از یكسو، اثر فراوانی واحدهای لوكس و همچنین كمبود واحدهای مصرفی برای دو دسته تقاضای فعال در این منطقه را می‌توان در نحوه رشد قیمت مسكن مشاهده كرد. رشد قیمت مسكن در منطقه 2، طی ماه‌های اخیر حول و حوش تورم بوده است. منطقه2، سهم 10 درصدی از كل معاملات خرید مسكن شهر تهران دارد. آخرین كلاس بازار مسكن تهران را مناطق همسو با وضعیت متوسط شهر، شكل می‌دهد. منطقه شاخص در كلاس پنج بازار، منطقه 22 است. در این منطقه، میزان رشد فروش واحدهای مسكونی 16 درصد بوده است كه مشابه میزان رشد فروش در كل شهر تهران (17.8 درصد) ارزیابی می‌شود. همچنین میزان رشد قیمت مسكن در این منطقه اندازه رشد قیمت مسكن كل (9درصد) بوده است.

منطقه 22، با بیشترین واحد مسكونی نوساز در مقایسه با سایر مناطق مواجه است كه طی سال‌های اخیر شدت ركود معاملاتی در آن، بالاتر از غالب مناطق مصرفی بوده است. دوری این منطقه از مركز شهر و كمبود سرانه‌های خدماتی، دو چالش اصلی است. تقاضای غالب در مناطق كلاس دو بازار مسكن، دهك متوسط است. وضعیت رشد معاملات در كلاس چهار نیز بهتر از كلاس دو است. از طرفی، بخشی از رشد قیمت در كلاس سه را می‌توان ناشی از كمبود واحد به‌واسطه تحرك در بازار تخریب و نوسازی‌ها در بافت فرسوده عنوان كرد. منطقه سردسیر بازار مسكن به لحاظ كمترین رشد قیمت، منطقه 3 و به لحاظ رشد منفی معاملات، منطقه 19 است.

*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد؛ 1396،9،7
**گروه اطلاع رسانی**1699**2002**انتشاردهنده: فاطمه قنادقرصی