هرچند تغییرات ماهانه حجم معاملات در فروردین 97 با توجه به تعطیلی دست‌كم دوهفته‌ای بازار، به شكل سنتی شیب منفی داشته؛ اما نتایج بررسی‌ها درباره افت نقطه‌ای خرید و فروش‌ها مشخص می‌كند 5 عامل در توقف مسیر رو به رشد معاملات مسكن نقش دارد.
شروع به كار بازار معاملات مسكن در سال 97 درحالی با قیمت‌های اسفند 96 رقم خورد كه 5 عامل در حكم سرعتگیر موقتی معاملات منجر به افت 5 درصدی حجم خرید آپارتمان در فروردین در مقایسه با مدت مشابه سال قبل(ماه پیش‌رونق) شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اولین آمار رسمی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسكونی شهر تهران در سال 97، علاوه بر آنكه به نوعی، كاهش «سنتی» در حجم معاملات مسكن در فروردین ماه در مقایسه با ماه پایانی سال گذشته-اسفند 96- را نشان می‌دهد از سوی دیگر از ثبات نسبی قیمت فروش آپارتمان در همین بازه زمانی (فروردین 97 نسبت به اسفند 96) حكایت دارد.
آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن از وضعیت تحولات بازار مسكن در فروردین ماه 97 نشان می‌دهد، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در معاملات مسكن انجام شده در ماه آغازین بازار مسكن 97، به 5 میلیون و 584 هزار تومان رسید كه نسبت به ماه گذشته-اسفند 96-با ریزنوسان منفی زیر یك درصد(كاهش 0.8 درصدی) همراه بوده است؛ این اتفاق عملا نشان دهنده ثبات نسبی قیمت مسكن در اولین ماه امسال در مقایسه با آخرین ماه سال گذشته است. فروردین امسال بازار معاملات مسكن با همان سطح قیمتی پایان سال گذشته آغاز به كار كرد و عملا میانگین قیمت مسكن در این ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته دچار نوسان محسوس نشد.
این درحالی است كه میانگین قیمت مسكن در این ماه، به دنبال پرش زمستان 96، رشد قابل توجهی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته دارد؛ فروردین امسال بازار مسكن در حالی بعد از دو هفته تعطیلات، عملا از نیمه ماه آغاز به كار كرد كه در این ماه میانگین قیمت مسكن برای اولین بار بعد از مهر ماه سال 92 با بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای همراه شد؛ به این معنا كه فروردین ماه امسال برای اولین بار بعد از مهرماه 92 بازار مسكن بیشترین نرخ رشد قیمت را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن تجربه كرد؛ فروردین امسال میانگین قیمت مسكن در شهر تهران در مقایسه با فروردین 96 معادل 27.6 درصد افزایش یافت. پیش از این در مهرماه 92 میانگین قیمت مسكن در مقایسه با مهرماه 91 معادل 33 درصد رشد كرده بود. بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسكن (یك مقطع زمانی در مقایسه با مقطع مشابه سال قبل) بعد از این تاریخ مربوط به رشد 27.6 درصدی قیمت آپارتمان در بازار معاملات مسكن فروردین امسال است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد رشد 27.6 درصدی میانگین قیمت مسكن در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته، در پی پرش متوسط20 درصدی قیمت فروش آپارتمان‌های مسكونی در ماه‌های پایانی سال گذشته است؛ بازار معاملات مسكن در حالی از نیمه دوم سال گذشته وارد رونق كامل شد كه میانگین قیمت مسكن در زمستان سال 96 نسبت به زمستان 95، حدود 20 درصد افزایش یافت؛ به این ترتیب اگرچه بازار مسكن سال 97 با سطح قیمتی اسفند 96 آغاز به كار كرد اما به دلیل همین پرش 20 درصدی قیمت در زمستان سال گذشته، عملا میانگین قیمت واحدهای مسكونی معامله شده در فروردین در سطح بالایی نسبت به ابتدای سال گذشته قرار داشته است.
آمارهای دفتر اقتصاد مسكن نشان می‌دهد فروردین امسال مجموعا 4796 فقره معامله خرید مسكن در شهر تهران به ثبت رسید كه نسبت به اسفند 96 با كاهش 57.9 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت 5.3 درصدی مواجه شد؛ كاهش چشمگیر 57.9 درصدی معاملات مسكن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته در عین حال كه یك كاهش ماهانه طبیعی، سنتی و قابل انتظار در حجم معاملات مسكن فروردین ماه(به دلیل تعطیلات دو هفته‌ای نوروز) محسوب می‌شود به لحاظ افت نقطه‌ای از 5 عامل نشات می‌گیرد.
به علت تعطیلی دو هفته‌ای فروردین ماه به دلیل شروع سال نو، بازار مسكن معمولا هر ساله در این ماه با افت محسوس و قابل توجه در حجم معاملات ملك در مقایسه با اسفند روبه‌رو می‌شود؛ این موضوع در فروردین ماه امسال نیز مانند سال‌های قبل تكرار شد؛ افزایش متوسط 20 درصدی قیمت مسكن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال 95 كه به فروردین ماه امسال نیز كشیده شد در واقع افزایشی خارج از توان، ظرفیت و انتظار بازار مسكن بود كه این عامل نیز در ابتدای سال 97 به‌عنوان یك عامل بازدارنده باعث كاهش نقطه‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل شد.
دومین عامل افت حجم معاملات خرید مسكن در فروردین را می‌توان به «التهابات و تحولات بازار ارز» نسبت داد كه سایه این التهابات در بازار مسكن فروردین سنگین‌تر شد؛ طوری كه جهش‌های پی‌درپی نرخ ارز(به‌خصوص دلار) در این ماه و پس از آن تصویب دلار 4200 تومانی از سوی دولت، منجر به اثرگذاری بر روند معاملات در بازار مسكن طی فروردین 97 شد.
كارشناسان از این موضوع به‌عنوان یك «مانع بیرونی موقت» در مسیر معاملات مسكن یاد می‌كنند و معتقدند تا زمان ادامه ناپایداری در بازارهای اقتصادی و موازی مسكن نمی‌توان به تثبیت شرایط در بازار ملك چندان امیدوار بود؛ البته این موضوع هنوز به معنای بازگشت ركود به بازار مسكن نیست؛ از آنجا كه این رویداد در واقع نوعی ناپایداری موقت در اقتصاد تلقی می‌شود و در یك ماه «شبه‌تعطیل» در بازار مسكن اتفاق افتاده است نمی‌توان از آن با عنوان بازگشت ركود به بازار معاملات مسكن یاد كرد.
عامل سوم موثر در افت حجم معاملات مسكن در فروردین ماه به «احتیاط مضاعف خریداران مصرفی در بازار مسكن» در شرایط فعلی برمی‌گردد؛ این عامل به نوعی محصول و نتیجه دو عامل اول است.
چهارمین عامل موثر از دید كارشناسان به «كاهش میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسكن» تحت تاثیر انتشار گواهی سپرده با نرخ 20 درصد در بانك‌ها، در اواخر سال گذشته برمی‌گردد؛ هرچند كارشناسان معتقدند این عامل پایدار نخواهد بود؛ به این معنا كه اگر تورم انتظاری كنترل نشده و بازارهای موازی مسكن در سال جدید موفق به جذب سرمایه نشوند، احتمال بازگشت مجدد سرمایه‌ها به بخش مسكن و رشد محسوس حجم معاملات وجود خواهد داشت. كارشناسان همچنین علاوه بر چهار عامل ذكر شده از بروز یك عامل بیرونی دیگر به‌عنوان عامل بازدارنده موقت معاملات مسكن در فروردین ماه 97 یاد می‌كنند؛ «نوع مواجهه ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریكا با موضوع برجام» در اواخر اردیبهشت، یكی دیگر از موانعی است كه به‌صورت موقت در مسیر معاملات خرید و فروش مسكن قرار گرفته است.
هم‌اكنون تحلیل‌های مختلفی از نوع مواجهه رئیس‌جمهور آمریكا از بابت تصمیم وی برای ماندن یا خروج از توافق برجام وجود دارد كه انتظارات متفاوتی را متناسب با برخی پیش‌بینی‌های موجود در این زمینه برای دو سمت بازار معاملات مسكن ایجاد كرده است؛ این تحلیل‌های مختلف و در عین حال متفاوت یكی از عواملی است كه به‌صورت موقت منجر به كاهش معاملات خرید و فروش در بازار مسكن شده است.
*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد؛ 1397،2،4
**گروه اطلاع رسانی**1699**2002
كارنامه اولین ماه بازار مسكن 97 از شروع كاهشی معاملات آپارتمان در تهران با قیمت‌های اسفند 96 حكایت دارد. اطلاعات رسمی از بازار معاملات مسكن در فروردین امسال نشان می‌دهد میزان خرید واحد مسكونی در مقایسه با فروردین پارسال، 5 درصد كاهش پیدا كرده است.