اين دو نوع اوراق، 5 تفاوت با يكديگر دارند از جمله اينكه «مبلغ» وام تركيبي از مسير اول، بيشتر از ديگري است. با اين حال، «محدوديت عمر بنا» براي آپارتمان‌هاي مشمول وام اوراق، در مسير دوم حذف شده است. سقف وام اوراق مسكن در مسير دوم بر حسب طبقه‌بندي شهرها اعلام شد.
عرضه اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهيلات بدون سپرده مسكن از دومين مسير بانكي آغاز شد. روز گذشته اوراق تسهيلات مسكن بانك ملي با نماد «تملي» رسما در فرابورس معرفي و عرضه آن آغاز شد. به اين ترتيب مسير جديدي براي متقاضيان خريد مسكن كه قصد استفاده از تسهيلات بانكي بدون نياز به سپرده‌گذاري براي خانه‌دار شدن دارند، ايجاد شد. تا زمستان سال گذشته تنها بانك مسكن بود كه اوراق تسهيلات را در ازاي سپرده‌هاي ممتاز جذب شده منتشر مي‌كرد و اين اوراق كه هر فقره از آنها حق تقدم اخذ 500 هزار تومان تسهيلات مسكن را به خريدار مي‌دهد، با نماد «تسه» در بازار رسمي فرابورس مبادله مي‌شد. اين در حالي است كه از امروز نماد ديگري موسوم به «تملي» در فرابورس معرفي و عرضه شده و به واسطه آن، اوراق تسهيلات مسكن بانك ملي كه انتشار آنها از دي ماه سال گذشته در اين بانك آغاز شده است، مبادله مي‌شود.
مهم‌ترين ويژگي اوراق جديد كه از سوي بزرگ‌ترين بانك دولتي منتشر مي‌شود، انحصارشكني از بازار اوراق مسكن است كه پيش از اين تنها بانك عامل بخش مسكن در آن يكه‌تاز بود. اين اقدام بانك ملي علاوه بر اينكه به شكل‌گيري رقابت ميان دو بانك براي جذب سپرده‌گذاران بيشتر منجر مي‌شود، به كاهش قيمت اوراق در پي افزايش عرضه منجر خواهد شد و در نتيجه وام بدون سپرده خريد مسكن، ارزان‌تر از گذشته در اختيار خريداران مسكن قرار خواهد گرفت. علائم اوليه رقابت ميان دو بانك ملي و مسكن در بازار اوراق تسهيلات از هم‌اكنون در بازار نمود پيدا كرده است، چراكه پيامد اين رقابت مثبت را مي‌توان در حذف سقف سني ملك براي دريافت تسهيلات از محل اوراقي كه بانك ملي پرداخت مي‌كند، مشاهده كرد.
همچنين سقف مبادله روزانه اوراق براي هر فرد از سوي بانك ملي حذف شده كه مي‌تواند تقاضاي سرمايه‌اي را براي استفاده از تسهيلات از محل اوراق تحريك كند. با اين حال 5 تفاوت ميان دو دسترسي بانكي به اخذ تسهيلات از محل اوراق مسكن وجود دارد كه مي‌تواند در ماه‌هاي آينده به تقويت فضاي رقابتي نيز منجر شود. منفعت نهايي اين فضاي رقابتي عايد خريداران مسكن خواهد شد، چراكه به جذب بيشتر منابع براي پرداخت وام مسكن منجر شده و در عين حال بهاي تمام شده وام مسكن مي‌تواند براي متقاضيان ارزان‌تر تمام شود.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، روز گذشته نماد اوراق تسهيلات مسكن بانك ملي موسوم به «تملي» در بازار رسمي فرابورس معرفي شد. با گشايش اين نماد، امكان مبادله اوراق تسهيلات مسكن در اين بخش از بازار سرمايه از امروز فراهم شده و سپرده‌گذاران در «حساب سپرده سرمايه‌گذاري طرح مسكن» بانك ملي مي‌توانند در صورت تمايل، اوراق خود را به متقاضيان دريافت وام خريد مسكن از بانك ملي به قيمت روز بفروشند.
بانك مركزي در سال 95 مجوز ورود بانك‌هاي تجاري به انتشار اوراق تسهيلات مسكن و ورود به فضاي پرداخت وام مسكن را صادر كرد اما تا زمستان سال گذشته هيچ بانكي براي استفاده از اين مجوز اقدام نكرد. در دي ماه سال گذشته بانك ملي پس از طي مراحل قانوني رسما از برنامه‌ريزي براي انتشار اوراق مسكن خبر داد. در طرح بانك ملي كه شباهت زيادي به طرح بانك مسكن دارد، كساني كه تمايل به كسب سود بيشتر از نرخ متعارف سود سپرده‌هاي كوتاه‌مدت سرمايه‌گذاري دارند، منابع مالي خود را در حساب سپرده سرمايه‌گذاري طرح مسكن سپرده‌گذاري مي‌كنند و علاوه بر كسب 10 درصد سود سالانه، با شرايطي اوراق مسكن نيز دريافت كرده و با فروش اوراق در فرابورس، سود سپرده‌گذاري خود را 3 تا 4 درصد نسبت به سود متعارف سپرده‌هاي كوتاه‌مدت افزايش مي‌دهند. آنها همچنين مي‌توانند اوراق خود را نفروشند و شخصا از آن بابت دريافت وام مسكن از بانك ملي استفاده كنند. منابع پرداخت وام مسكن از محل اوراق در بانك ملي نيز از محل سپرده‌هاي جذب شده در اين حساب فراهم مي‌شود. بانك ملي سه مدل را براي پرداخت اوراق به اين حساب‌ها طراحي كرد كه فعلا يك مدل آن با مخالفت بانك مركزي روبه‌رو شده و اجرا نمي‌شود.
در طرح مسكن يك، حداقل سپرده براي افتتاح حساب 16 ميليون تومان اعلام شده و به ازاي هر 18 ميليون و 200 هزار تومان سپرده‌گذاري در اين حساب به ازاي هر ماه، يك فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات 500 هزار توماني مسكن بانك ملي به دارنده آن تعلق مي‌گيرد كه اگر نيازي به آن نداشته باشد، مي‌تواند آن را از كانال فرابورس به متقاضيان دريافت وام مسكن بدون سپرده بفروشد. در عين حال سود سپرده كوتاه‌مدت سرمايه‌گذاري كه طبق مجوز بانك مركزي، 10درصد است نيز به دارندگان اين حساب پرداخت مي‌شود؛ ضمن اينكه در اين طرح بانك ملي مكلف است حتما اوراق را نيز با شرايطي كه ذكر شد به دارندگان حساب پرداخت كند.
در مدل دوم كه فعلا با مخالفت بانك مركزي روبه‌رو شده و اجرايي نمي‌شود نيز كف سپرده‌گذاري در حساب طرح مسكن 16 ميليون تومان است اما به ازاي هر 22 ميليون و 300 هزار تومان سپرده‌گذاري در هر ماه، پس از گذشت يك فصل به ازاي هر ماه يك فقره اوراق به حساب تعلق مي‌گيرد. سود سپرده در اين مدل 12 درصد پيشنهاد شده كه عايدي از محل فروش اوراق نيز به آن اضافه مي‌شود و بانك در اينجا نيز به پرداخت اوراق الزام دارد.
در مدل سوم طرح مسكن بانك ملي، حداقل سپرده 5 هزار تومان تعيين شده و پرداخت اوراق مشروط به برخورداري از شرايطي است كه بانك در نظر دارد. بنابراين بانك تعهدي به پرداخت اوراق ندارد و فقط سود 10 درصدي را تضمين مي‌كند. البته اگر حسابي با توجه به ميزان مانده در هر يك از شعب در اولويت قرار بگيرد، پس از يك سال معادل يك برابر موجودي تا سقف 38 ميليون تومان اوراق تسهيلات دريافت مي‌كند. به‌عنوان مثال اگر فرد همان سپرده 18 ميليون و 200 هزار تومان را كه در مدل اول براي دريافت يك فقره اوراق در ماه معرفي شد در نوع سوم حساب طرح مسكن سپرده‌گذاري كند، پس از گذشت يك سال معادل ريالي سپرده خود اوراق تسهيلات دريافت مي‌كند، يعني از 36 فقره اوراق برخوردار خواهد شد.
در بانك مسكن نيز در حال حاضر به دو شكل اوراق مسكن به حساب‌هاي موسوم به «سپرده ممتاز» تعلق مي‌گيرد. شكل اول همچون مدل اول بانك مسكن است اما در شكل دوم كه به مدل سوم بانك ملي شباهت زيادي دارد، پس از گذشت يك سال معادل ريالي 27 درصد از سپرده ممتاز، اوراق به دارنده حساب پرداخت مي‌شود.
سقف تسهيلات خريد مسكن از محل اوراق و بدون نياز به سپرده‌گذاري در بانك مسكن در شكل فردي در تهران، شهرهاي بزرگ و مراكز استان‌ها و نيز ساير نقاط شهري به ترتيب 90، 80 و 70 ميليون تومان است كه در قالب يك فقره وام 60، 50 و 40 ميليون توماني در هر يك از سه دسته نقاط شهري و نيز 20 ميليون تومان وام جعاله و 10 ميليون تومان تسهيلات بدون نياز به سپرده‌گذاري و بدون نياز به خريد اوراق قابل پرداخت است.
سقف تسهيلات زوجين نيز در بانك مسكن به ترتيب 140، 120 و 100ميليون تومان است كه در قالب دو فقره وام 50 ميليوني در تهران، دو فقره وام 40 ميليوني در شهرهاي بزرگ و مراكز استان‌ها و نيز دو فقره وام 30 ميليوني در ساير نقاط شهري پرداخت مي‌شود و به اين ارقام 20 ميليون تومان جعاله و دو فقره وام 10 ميليوني بدون سپرده‌گذاري و بدون نياز به خريد اوراق نيز اضافه خواهد شد. اين در حالي است كه سقف تسهيلات مسكن بانك ملي در حالت زوجين و انفرادي بدون احتساب جعاله و بدون سپرده با بانك مسكن يكسان است؛ اما تسهيلات جعاله پرداختي به متقاضيان در بانك ملي در حال حاضر 10 ميليون تومان است و در اين بانك تسهيلات بدون نياز به خريد اوراق و بدون سپرده‌گذاري كه بانك مسكن به متقاضيان وام اوراق مي‌پردازد، قابل پرداخت نيست. بنابراين سقف تسهيلات از محل اوراق در بانك ملي در حالت انفرادي 70، 60 و 50 ميليون تومان و در حالت زوجين 110، 90 و 70 ميليون است كه بر اساس نوع منطقه شهري به متقاضيان پرداخت مي‌شود.
** 5 تفاوت اوراق تسهيلات دو بانك ملي و مسكن
به گزارش «دنياي اقتصاد»، ميان دو نوع تسهيلات از محل اوراق كه اكنون از طريق دو بانك ملي و مسكن قابل پرداخت است، تفاوت‌هايي وجود دارد. اولين و مهم‌ترين تفاوت در «سقف وام» است. همان‌گونه كه پيش‌تر تشريح شد، با توجه به اينكه ميزان جعاله بانك ملي نصف بانك مسكن بوده و تسهيلات بدون سپرده و بدون اوراق 10 ميليون توماني نيز صرفا به بانك مسكن اختصاص دارد، سقف تسهيلات مسكن از محل اوراق ميان اين دو بانك متفاوت است.
تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمي‌گردد. سقف تسهيلات خريد مسكن از محل اوراق در هر دو مدل 12 ساله و با سود 17.5 درصد تعيين شده است، اما مدت بازپرداخت جعاله بانك مسكن 5 ساله تعيين شده، در حالي كه مدت بازپرداخت جعاله بانك ملي 3 ساله است.
سومين تفاوت در ميزان اوراق تعلق گرفته به حساب‌هاي ممتاز بانك مسكن در مقايسه با حساب‌هاي طرح مسكن بانك ملي است. در مدل بانك ملي پس از يك سال معادل ريالي يك برابر موجودي تا سقف 38 ميليون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق مي‌گيرد اما در بانك مسكن پس از گذشت يك سال معادل ريالي 27 درصد از ميزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد.
تفاوت چهارم كه براي خريداران مسكن بسيار مهم است، حذف سقف سني در وام مسكن بانك ملي است. برابر مقررات فعلي بانك مسكن، تسهيلات از محل اوراق صرفا به املاك تا 20 سال ساخت از تاريخ صدور پروانه ساختماني پرداخت مي‌شود و املاك 20 تا 25 ساله نيز مي‌توانند حداكثر 35 ميليون تومان وام از محل اوراق دريافت كنند. اما املاك بيش از 25 سال هرگز امكان برخورداري از وام بانك مسكن را ندارند. اين در حالي است كه بانك ملي سقف سني آپارتمان براي استفاده از وام بدون سپرده را حذف كرده و اين نوع وام مسكن صرفا بر اين اساس كه رقم آن تكافوي حداكثر 80 درصد از ارزش نهايي ملك را داشته باشد، پرداخت مي‌شود.
تفاوت پنجم دو نوع دسترسي به تسهيلات بانك مسكن نيز فقدان دو اهرم كنترل سفته‌بازي و تقاضاي سرمايه‌اي در بازار اوراق بانك ملي است. بانك مسكن به منظور ايجاد محافظ قيمتي براي اوراق مسكني كه به پشتوانه سپرده‌هاي ممتاز خود منتشر كرده است، دو اهرم را طراحي كرده كه يكي از آنها ممنوعيت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خريد و ديگري تعيين سقف روزانه خريد تا 240 فقره اوراق است. بانك مسكن با استفاده از اين دو ابزار توانسته قيمت اوراق در يك سال گذشته را با وجود بازگشت رونق به بازار مسكن، تا حد زيادي كنترل كند.
تابستان سال 95 قيمت اوراق مسكن به مرز 100 هزار تومان هم رسيده بود اما با سياست‌هاي عرضه و تكيه بر ابزارهاي كنترل تقاضاي سفته‌بازي قيمت اوراق از آن زمان به بعد كنترل شد و از ابتداي امسال نيز به پايين‌ترين حد خود در بيش از يك سال گذشته رسيده است، طوري كه اكنون هر فقره اوراق تسهيلات بانك مسكن در فرابورس حدود 63 هزار تومان مبادله مي‌شود. اما بانك ملي فعلا چنين ابزارهايي را به‌كار نگرفته و خريد و فروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خريد، ممكن و ميسر است و اين موضوع نگراني درباره موج‌سواري روي قيمت اوراق «تملي» در ماه‌هاي آينده را بيشتر مي‌كند.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، سالانه در كل كشور 100 هزار نفر از محل اوراق تسهيلات مسكن خانه‌دار مي‌شوند و اين در حالي است كه تقاضاي خريد مسكن در كشور اكنون بين 700 هزار تا يك ميليون واحد است. از سال 88 كه اوراق تسهيلات در بانك مسكن ايجاد شد تاكنون 32 هزار و 600 ميليارد تومان تسهيلات مسكن از اين محل به 745 هزار متقاضي پرداخت شده است. ديروز مقامات بانك ملي اعلام كردند در طول سه ماه گذشته، حدود 15 هزار فقره اوراق تسهيلات مسكن بانك ملي منتشر شده كه با نماد «تملي» اكنون در فرابورس قابل معامله شده است. اين در حالي است كه بانك مسكن با توجه به سابقه بيشتر در اين عرصه، اكنون حدود 6 ميليون فقره اوراق مسكن منتشر شده و قابل مبادله در فرابورس دارد و در نتيجه فعلا بخش ناچيزي از بازار اوراق مسكن در اختيار بانك ملي قرار دارد. اما اين ميزان با پرداخت اوراق در ماه‌هاي آينده تقويت خواهد شد.
** سه پيشنهاد بورسي براي بازار ملكي
روز گذشته ندا بشيري، مدير ابزارهاي نوين مالي شركت فرابورس ايران از پيگيري براي ايجاد ابزارهاي نوآورانه در بازار ملك خبر داد و مشخصا از سه تدبير بورسي براي بازار ملكي ياد كرد كه پس از تكميل طراحي، به نهادهاي تصميم‌ساز همچون بانك مركزي پيشنهاد خواهد شد. پيشنهاد و تدبير اول اين است كه مبلغ تسهيلات به شكل تابعي از ارزش ملك متغير باشد؛ به‌عنوان نمونه ميزان تسهيلات تا سقف مشخصي از ارزش ملك (به‌عنوان مثال 80 درصد) به متقاضي پرداخت شود. پيشنهاد دوم ايجاد مسيري براي پرداخت تسهيلات به املاك غيرمسكوني بوده و پيشنهاد سوم، ورود بانك ملي به بازار انتشار اوراق رهن ثانويه (MBS) است كه طي آن بانك ملي تسهيلات مسكن پرداخت شده در سال‌هاي گذشته را از طريق عرضه اوراق در فرابورس، تنزيل و نقد مي‌كند تا نقدينگي كافي براي پرداخت دوباره وام مسكن فراهم شود.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،2،10
**گروه اطلاع رساني**1699**2002
دومين مسير عرضه اوراق تسهيلات خريد مسكن، مقابل متقاضيان گشوده شد. متقاضيان وام بدون سپرده مسكن كه تاكنون تنها به اوراق بانك مسكن با نماد «تسه» دسترسي داشتند، حالا با عرضه اوراق مسكن بانك ملي با نماد «تملي» در بازار سرمايه، حق انتخاب پيدا مي‌كنند.
