تقابل دو نيرو در بازار اجاره

اين در حالي است كه هزينه اجاره‌نشيني در پايتخت طي سال‌هاي 93 تا 95 به‌طور ميانگين كمتر از 10 درصد در سال افزايش پيدا كرد. امسال علاوه‌بر دو متغير كليدي همچون تورم عمومي و تورم مسكن، رفتار خانه‌اولي‌ها و تيراژ ساخت‌وسازهاي مشاركتي بر اجاره‌بها موثر است.

اجاره بها در تهران، سال گذشته به لحاظ نرخ رشد ميانگين 12 ماه، رقمي معادل دو برابر تورم يكساله مسكن، افزايش يافت و ركورد 4 ساله بيشترين رشد در هزينه‌ اجاره‌نشيني را به ثبت رساند. اجاره‌نشين‌هاي پايتخت با پشت‌سر گذاشتن تورم 20 درصدي يك سال 96 و تورم نقطه‌اي 25 درصد در اسفند پارسال، وارد سال 97 شده‌اند و قراردادهاي امسال -براي تمديد مدت اجاره يا براي مستاجرهاي جديد در اين بازار- از بابت تعيين اجاره‌بها تحت تاثير دو نيروي غير هم جهت، منعقد مي‌شود.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آنچه در سال 96 براي اجاره‌نشين‌ها رقم خورد، حاكي است: آرامش نسبي اجاره بهاي مسكن در تهران طي سال‌هاي 94 و 95، تقريبا از اوايل سال گذشته به دو علت خاتمه يافت به‌طوري كه ريزنوسانات تك رقمي اجاره‌بها در سال‌هاي ركود معاملات مسكن (ميزان تغيير در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن)، از ابتداي سال 96 شيب دو رقمي به خود گرفت و در انتهاي همان سال مبالغ اجاره تا نزديك 30 درصد افزايش نقطه‌اي، پيش رفت. متوسط اجاره‌بهاي آپارتمان در تهران در يك سال 96 معادل 20 درصد نسبت به يك سال 95 افزايش يافت. متوسط قيمت مسكن در همين مدت، رشد 10 درصدي را تجربه كرد كه به اين ترتيب شيب تورم مسكن بر اساس ارقام ميانگين 12 ماه سال 96 به اندازه نصف تورم اجاره بوده است. درحال حاضر با احتساب متوسط اجاره‌بها در قراردادهاي اجاره اسفند 96، متر مربعي 28 هزار و 900 تومان در شهر تهران است. اين مبلغ بدون دريافت پول پيش (رهن) و براساس دريافت 100 درصد اجاره ماهانه، از سوي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن اعلام شده است كه به معناي آن است كه يك واحد مسكوني 50 متر مربعي در شهر تهران در آخرين ماه از سال گذشته با ميانگين مبلغ نزديك به يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره داده شده است.

با اين حال، متوسط اجاره بها در مناطقي همچون منطقه 5 (پرتقاضاترين منطقه براي اجاره و خريد) در اسفند پارسال بيش از 33 هزار تومان در هر مترمربع بوده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اوج‌گيري اجاره‌بها در تهران نشان مي‌دهد: «كاهش ناگهاني آپارتمان‌‌هاي اجاره‌اي» در سال پيش رونق معاملات خريد مسكن –سال 96- از يكسو و «اثرپذيري بهاي اجاره از تغييرات افزايشي بهاي خريد» از سوي ديگر، دو علل كليدي براي صعود هزينه اجاره‌نشيني در تهران است.

سال گذشته دسته‌اي از مالكان واحدهاي نوساز و چند سال ساخت كه طي سال‌هاي 93 تا 95 قصد فروش داشتند، اما با نبود تقاضاي موثر براي خريد مواجه بودند، در سال 96 با مشاهده نشانه‌هاي پايان ركود و حضور موثر تقاضاي خريد، واحدهاي مسكوني خود را به قصد فروش از بازار اجاره خارج كردند. بخش قابل توجهي از اين واحدها در سال‌هاي ركود معاملات مسكن، در بازار اجاره عرضه شده بود و همين حركت اين گروه از مالكان، ميزان عرضه فايل اجاره در بازار را افزايش داده بود. در سال‌هاي 93 تا 95، متوسط اجاره بهاي آپارتمان در تهران حدود 8 درصد افزايش پيدا كرد كه نسبت به متوسط نرخ رشد 7 سال قبل از آن، پايين‌ترين تورم اجاره محسوب مي‌شد. متوسط اجاره‌بهاي مسكن در تهران در فاصله سال‌هاي 86 تا 92 به‌طور ميانگين 23 درصد در هر سال افزايش يافته بود، اما بعد از آن، نرخ رشد اجاره‌بها تا پايان سال 95، در سطح تك رقمي ثابت ماند.

سال گذشته خروج فايل از بازار اجاره به بازار فروش باعث كاهش محسوس و ناگهاني حجم عرضه در بازار اجاره‌نشين‌ها شد. سال گذشته در عين حال، تبديل ريزنوسانات ماهانه قيمت مسكن به نوسانات محسوس و تاثير آن بر رشد نقطه‌اي قيمت‌ها، سطح «نرخ‌هاي پيشنهادي رهن و اجاره» از سوي موجران را تحت تاثير قرار داد. از آنجا كه رهن كامل واحدهاي مسكوني به‌خصوص آپارتمان‌هاي نوساز بر اساس نسبتي از بهاي فروش، توسط واسطه‌ها و عوامل عرضه، محاسبه مي‌شود، تغييرات افزايشي قيمت مسكن به‌خصوص از نيمه پارسال، شوك افزايشي به تورم اجاره وارد كرد. شهريور ماه سال 96، تورم نقطه‌اي اجاره مسكن در تهران، پس از 4 سال، بار ديگر تا سطح 20 درصد اوج گرفت. پيش‌تر، در شهريور ماه سال 92 –سالي كه قيمت مسكن در نيمه اول آن سال، جهش كرد و حباب قيمتي به اوج خود رسيد- تغييرات نقطه‌اي اجاره بها، نرخ 20 درصد را تجربه كرده بود و پس از آن، همواره ميزان افزايش اجاره‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، كمتر از اين رقم بود. با اين حال، از نيمه سال گذشته تا پايان سال 96، تورم نقطه‌اي اجاره بين 20 تا 27 درصد در نوسان بود.

** نيروهاي جهت‌ده به اجاره‌بهاي 97
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در سال جاري دو نيروي غير هم‌جهت، علاوه بر ساير متغيرهاي كليدي، اجاره‌بهاي مسكن را تحت تاثير قرار مي‌دهد. اجاره‌بها همواره تابعي از تورم عمومي و قيمت مسكن بوده و موجران با لحاظ اين دو متغير و البته تغييرات نرخ بازدهي بازارهاي رقيب از جمله نرخ سود بانكي، اجاره‌بها و شرايط دريافت بهاي اجاره را تعيين مي‌كنند. امسال اما در كنار اين دو متغير كليدي، نقش دو نيروي ديگر در جهت‌دهي به مسير نوسانات اجاره‌بها موثر است. نيروي اول از سمت وام خانه‌اولي‌ها شارژ مي‌شود.

پيش‌بيني مي‌شود رشد معاملات خريد مسكن به‌واسطه ورود خانه‌اولي‌هاي مجهز به تسهيلات بانكي به بازار معاملات ملك، باعث كاهش نسبي جمعيت مستاجر يا عدم افزايش آن شود. نرخ استفاده از وام «يكم» از سوي سپرده‌گذاراني كه در سال‌هاي 95 و 96 در صندوق پس‌انداز مسكن حضور داشتند رو به افزايش است. نيروي حاصل از اين حركت در بازار معاملات خريد مسكن، در بازار اجاره هم به شكل كنترل حجم تقاضاي اجاره و هم به شكل افزايش عرضه واحدهاي اجاره‌اي بروز مي‌يابد. دسته‌اي از خريداران مسكن براي تكميل قسمت آخر بودجه خريد، واحد خريداري شده را دست كم براي يك سال، به شكل رهن كامل اجاره مي‌دهند. در حال حاضر تحقيقات ميداني در مناطق مختلف تهران، از افزايش نسبي فايل «رهن كامل» نسبت به يكي، دو سال گذشته حكايت دارد.

خريد و بلافاصله اجاره واحد از سوي اين گروه از خريداران، ممكن است ميزان تقاضاي اجاره‌نشيني را تغيير ندهد اما در صورتي كه واحد معامله‌شده نوساز باشد، ميزان عرضه در بازار اجاره را افزايش مي‌دهد. بنابراين اثر نيروي اول موثر بر اجاره‌بها، به نفع «مهار تورم اجاره» خواهد بود. اما منشأ نيروي دوم را ساخت و ساز و فعاليت‌هاي ساختماني شكل مي‌دهد كه اثر آن، تحريك تورم اجاره از طريق افزايش تقاضاي اجاره‌نشيني براي دست كم يك سال و نيم فرآيند تخريب و نوسازي است. سهم بالاي «تخريب واحدهاي مسكوني در حال استفاده» از تامين زمين براي ساخت و ساز در شهر تهران باعث شده متناسب با افزايش تيراژ آپارتمان‌سازي در پايتخت، تعداد مستاجرها ناشي از اجاره‌نشيني مالكان ساختمان‌هاي تخريبي افزايش پيدا كند.

ساخت و سازهاي مشاركتي از محل مشاركت سازنده با مالكان ساختمان‌هاي مسكوني مجاز به تخريب و نوسازي، به اين صورت انجام مي‌شود كه سازنده براي مدت 1.5 تا 2 سال، هزينه اجاره يك آپارتمان مناسب مالكان (شركا) را تامين مي‌كند و در اين مدت، مالكان روانه بازار اجاره مي‌شوند. در تهران به ازاي ساخت 5 واحد مسكوني، دو واحد تخريب مي‌شود بنابراين افزايش تيراژ ساخت و ساز به معني افزايش جمعيت اجاره‌نشين است. اين گروه از مستاجران به دليل توانايي كامل مالي –مجهز به نقدينگي دريافتي از سازنده- به نوعي، باعث تحريك افزايشي اجاره‌بها در مناطقي مي‌شوند كه بيشترين حجم صدور پروانه ساختماني در جريان است. سال‌هاي 90 تا 92 بيش از 700 هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شد كه بر اساس متوسط نرخ تخريب و نوسازي، برآورد مي‌شود نزديك به 300 هزار متقاضي جديد روانه بازار اجاره شده باشد. سال‌هاي 90 تا 92، اوج ساخت و ساز در تهران محسوب مي‌شود.

تخريب و نوسازي ساختمان‌هاي مسكوني در حال استفاده طي سال‌هاي اخير فقط به تهران محدود نشده و در شهرهاي بزرگ و متوسط نيز به نسبت رخ داده است. اثر اين ميزان افزايش تقاضاي اجاره‌نشيني را مي‌توان در نسبت خانوارهاي مالك به مستاجر در نتايج سرشماري نفوس و مسكن سال 95 رديابي كرد. در سال 95، نسبت خانوارهاي مالك به مستاجر، به كمترين حد خود در مقايسه با دو سرشماري قبلي (سال‌هاي 85 و 90) رسيد. در سال 95، جمعيت اجاره‌نشين‌ها به 31 درصد كل خانوارها افزايش يافت در حالي كه سال 90، نزديك به 27 درصد خانوارها، مستاجر بودند و در سال 85 نيز جمعيت اجاره‌نشين‌ها معادل 23 درصد كل خانوارهاي كشور بوده است.

بزرگ‌تر شدن جامعه اجاره‌نشين در كشور طي سال‌هاي اخير علاوه بر اينكه از اين محل نشات گرفته، دو عامل ديگر نيز داشته است. اولين عامل را مي‌توان سركوب تقاضاي مصرفي تا قبل از سال 93 از طريق عدم افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن متناسب با تورم ملكي عنوان كرد و عامل دوم نيز به ساخت و سازهاي خارج از الگوي تقاضاي موثر مربوط بوده است.

تحقيقات ميداني مشخص مي‌كند بخشي از واحدهاي مسكوني مهر به‌خصوص در اطراف كلان‌شهر تهران، طي سال‌هاي اخير خالي از سكنه رها شده است و مالكان اين واحدها، نياز خود را در پايتخت به شكل اجاره‌نشيني تامين كرده‌اند. لوكس‌سازي‌هاي داخل شهر تهران نيز در كاهش نرخ مالكيت و رو آوردن متقاضيان به اجاره‌نشيني موثر بوده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برآيند دو نيروي متقابل در بازار اجاره مسكن بر حسب ميزان برتري هر يك –رونق بيشتر معاملات خريد از سوي خانه اولي‌ها يا رونق بيشتر ساخت و سازهاي وابسته به تخريب و مشاركت- مي‌تواند در حركت آتي تورم اجاره، نقش داشته باشد. مسير حركت دو منحني نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ رشد اجاره‌بها طي حداقل دو دهه گذشته نشان مي‌دهد در بلندمدت، ميزان رشد قيمت مسكن اندكي بيشتر از ميزان رشد اجاره‌بها بوده است اما در دوره‌هاي شكل‌گيري حباب قيمتي، جهش قيمت فروش معمولا زودتر از صعود تند اجاره‌بها اتفاق افتاده است.

*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،2،15
**گروه اطلاع رساني**1699**2002