تامين مالي ساخت‌وسازهاي مسكوني از بازار سرمايه، به 7 مانع برخورد كرده است. بررسي‌ها درباره كارنامه صندوقهاي زمين و ساختمان نشان مي‌دهد طي 4 سال گذشته از اجراي طرح «شارژ بورسي بازار مسكن»، فعالان ساختماني به سه دليل عمده شامل «سوءبرداشت از ظرفيت بازار سرمايه، مجوزهاي دست‌‌وپاگير و همچنين مشكلات ثبتي زمين‌‌هاي قابل‌ساخت»، نتوانسته‌اند وارد مسير مدرن تامين مالي شوند. در مقابل، مسير اخذ وام بانكي نيز پيچيدگي دارد. تاكنون حدود 5 صندوق زمين و ساختمان براي ساخت حدود يك هزار واحد مسكوني تشكيل شده است.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از مسيري كه طي چهار سال اخير در پي تلاش و تاكيد سياست‌گذار حوزه مسكن براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني از بازار سرمايه طي شد، نشان مي‌دهد دست‌كم وجود 7 مانع عمده سبب شده است به‌رغم مزيت‌هاي قابل‌توجه راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان براي شارژ مالي بازار ساخت و ساز، عملا تاسيس اين صندوق‌ها از سوي سازندگان بخش خصوصي مورد استقبال قرار نگيرد؛ اين در حالي است كه وجود برخي از اين موانع همچنين باعث شده است حتي در مواردي كه گروهي از سازندگان بخش خصوصي براي تامين مالي پروژ‌هاي ساختماني به راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان تمايل نشان دادهاند نيز عملا موفق به راه‌اندازي صندوق و شارژ مالي پروژه‌ها از مسير بازار سرمايه نشوند.
صندوق زمين و ساختمان يكي از روشهاي نوين تامين مالي پروژه‌هاي مسكوني محسوب مي‌شود كه در قالب آن، مالك، با ارائه زمين تحت مالكيت خود به بازار سرمايه و انتقال مالكيت آن به صندوق راه‌اندازي شده، هزينه ساخت پروژه ساختماني را با واگذاري يونيتهاي سرمايهاي به سرمايه‌گذاران متقاضي از مسير بازار سرمايه تامين مي‌كند؛ بعد از اتمام پروژه ساختماني و فروش آن، اصل سرمايه و سود حاصل به سرمايه‌گذاران پرداخت شده وسازنده و مالك نيز سهم خود را از پروژه برداشت مي‌كنند. سنددار بودن زمين و احراز مالكيت آن به نام متقاضي راه‌اندازي صندوق و همچنين اخذ مجوز ساخت قبل از ارائه درخواست براي تاسيس صندوق از جمله شرايط لازم براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني با استفاده از اين روش نوين است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، به‌رغم آنكه قوانين مربوط به راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان به‌عنوان روش مدرن شارژ مالي پروژه‌هاي ساختماني اواخر دهه 80 در قالب موادي از قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن وهمچنين قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مطرح و مورد تاكيد قرار گرفت اما از آنجا كه در آن برهه زماني دولت سياست‌هاي خود در حوزه مسكن را به اختصاص خط اعتباري براي ساخت واحدهاي مسكن مهر معطوف كرد عملا قانون راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان مسكوت ماند؛ راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان در حالي از ابتداي دولت يازدهم به‌عنوان يكي از روشهاي نوين تامين مالي حوزه ساخت مسكن مورد توجه واقع شد كه در سالهاي اخير نيز به‌رغم وجود اين تاكيد به دليل برخي موانع، عملا موفقيت چنداني در اين زمينه حاصل نشد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد در فاصله سالهاي 93 تاكنون، تنها 5 صندوق زمين و ساختمان براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني از مسير بورس راه‌اندازي شده است كه واحدهاي مسكوني ساخته شده در قالب اولين صندوق، سال گذشته و واحدهاي مسكوني صندوق دوم، در هفته گذشته به افتتاح رسيد.
آذرماه سال گذشته پروژه مسكوني نسيم به‌عنوان ماحصل راه‌اندازي اولين صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان كشور در منطقه 22 تهران افتتاح شد. اين پروژه همزمان با راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان مختص تامين مالي ساخت آن، در سال 93 آغاز شد و مهر ماه 96 به اتمام رسيد. بنابراعلام مسوولان اين صندوق، صندوق زمين و ساختمان نسيم، با هدف كمك به توسعه منطقه شهري 22 تهران براي احداث برجي 15 طبقه با زيربناي كل 15 هزار و 288 مترمربع تاسيس و راه‌اندازي شد. صندوق نسيم، اولين اتصال بازار مسكن و بازار سرمايه براي استفاده از ظرفيت بازار بورس براي تامين مالي بخش مسكن محسوب مي‌شود. محصول دومين صندوق زمين و ساختمان در قالب پروژه 144 واحدي «نارون» نيز هفته گذشته در اراك به افتتاح رسيد. در حال‌حاضر تعداد صندوقهاي زمين و ساختمان به عدد 5 رسيده كه حدود هزار واحد مسكوني را تحت‌پوشش قرار مي‌دهد؛ هرچند بنا بر اعلام قبلي و براساس برنامه‌ريزي‌هاي صورت گرفته، پيش‌تر، فعالان بازار سرمايه در حوزه راه‌اندازي و تاسيس صندوقهاي زمين و ساختمان از تلاش براي افزايش اين رقم به 10 هزار واحد در سال 1400 خبر داده بودند.
با اين وجود بررسي‌ها نشان مي‌دهد، همه 5 صندوق زمين و ساختمان راه‌اندازي شده از سوي سازندگان بخش خصوصي راه‌اندازي نشده‌اند؛ اين صندوق‌ها با پيگيري يك بانك دولتي حامي برنامه‌هاي دولت در حوزه مسكن به لحاظ تامين مالي پروژه‌هاي مسكوني تاسيس شده و تنها در حدود هزار واحد مسكوني را تاكنون تحت‌پوشش شارژ مالي نوين از مسير بازار سرمايه قرار دادهاند. در واقع طي سالهاي اخير تاكنون بخش خصوصي عملا يا تمايلي به استفاده از اين روش نوين براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني از خود نشان نداده است يا به دليل وجود برخي موانع، گروه ديگري از سازندگان متقاضي راه‌اندازي صندوق، نتوانسته‌اند از اين روش استفاده كنند.
** موانع هفت‌گانه اتصال مسكن به بورس
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از دلايل عدم موفقيت راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان براي شارژ مالي پروژه‌هاي ساختماني طي سالهاي اخير نشان مي‌دهد درحال‌حاضر 7 مانع براي اتصال بازار ساخت وساز به بازار سرمايه از طريق اين روش نوين تامين مالي وجود دارد. در واقع اتصال بازار مسكن به بازار سرمايه از طريق پل صندوقهاي زمين و ساختمان به واسطه وجود اين موانع در شرايط فعلي امكان‌پذير نيست؛ هر چند كارشناسان معتقدند مي‌توان با رفع اين موانع اين اتصال را برقرار كرد و وجود اين موانع به معناي شكست كامل سياست‌هاي موجود براي استفاده از اين روش تامين مالي در حوزه ساخت وساز نيست.
اولين مانع موجود در مسير راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان در نقش پل ارتباطي بين بازار مسكن و بازار سرمايه، به تمايل سازندگان براي استفاده از ساده‌ترين روش تامين مالي در سالهاي ركود فعاليت‌هاي ساختماني برمي‌گردد؛ در دوره اخير ركود ساختماني-فاصله سالهاي 93 تا 96-سازندگان نسبت به استفاده از ساده‌ترين روش تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني يعني دريافت «وام ساخت» از بانك‌ها تمايل بيشتري نشان دادند؛ در واقع در فاصله اين سال‌ها به دليل ركود حاكم بر بازار مسكن و ساخت وساز، سازندگان عمدتا ترجيح دادند از شكل سنتي تامين مالي استفاده كنند و استفاده از روشهاي نوين تامين مالي همچون راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان از جذابيت كمتري برايشان برخوردار بود.
هر چند در سال جاري به جهت خروج بازار ساخت و ساز از دوره ركود و حركت حوزه ساخت به سمت رونق، وزن اين مانع در مقايسه با 6 مانع ديگر كمتر شده است. دومين مانع اتصال بازار ساخت و ساز به بازار سرمايه از طريق تاسيس صندوقهاي زمين و ساختمان، در واقع نوعي مانع ذهني و ناشي از سوء برداشت برخي سازندگان نسبت به ضوابط راه‌اندازي اين صندوق‌ها است؛ براساس ضوابط مربوط به راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان، براي استفاده از اين روش نوين تامين مالي بايد مالكيت زمين به صندوق منتقل شود؛ همين موضوع باعث مي‌شود برخي سازندگان و مالكان تمايلي به راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني نداشته باشند؛ در واقع يك ترس ذهني ناشي از ريسك انتقال مالكيت زمين، جذابيت استفاده از اين روش را براي گروه عمده‌اي از مالكان كاهش مي‌دهد؛ در واقع سازندگان و مالكاني عمدتا به استفاده از اين روش تامين مالي تمايل نشان مي‌دهند كه ريسك‌پذير باشند و استفاده از اين روش براي مالكان و سازندگان محافظه‌كار فاقد جذابيت است.
سومين مانع رواج استفاده از صندوقهاي زمين و ساختمان در تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني به كف ريالي تعيين شده به‌عنوان حداقل هزينه ساخت پروژه‌هاي ساختماني مشمول راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان برمي‌گردد؛ براساس ضوابط راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان تنها پروژه‌هايي مجاز به تاسيس و راه‌اندازي اين صندوق‌ها هستند كه هزينه ساخت آنها (بدون لحاظ قيمت زمين و هزينه اخذ مجوز ساخت)، حداقل 10 ميليارد تومان باشد و پروژه‌هايي كه برآورد هزينه ساخت آنها از اين ميزان كمتر باشد، مشمول راه‌اندازي صندوق نخواهند شد؛ بنابراين بخش زيادي از پروژه‌هاي مسكوني در شهرها كه هزينه ساخت آنها به مراتب كمتر از 10 ميليارد تومان است در سالهاي اخير از منافع راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان محروم بوده‌اند؛ در واقع حتي در صورت تمايل سازندگان اين دسته از پروژه‌ها به استفاده از اين روش، به دليل آنكه هزينه ساخت پروژه آنها از كف ريالي تعيين شده كمتر بوده است عملا در ليست مشمولان راه‌اندازي صندوق قرار نمي‌گيرند.
ميانگين ابعاد پروژه‌هاي ساختماني در شهر تهران هم‌اكنون 4 تا 5 طبقه روي زميني با متوسط مساحت 300 تا 400 مترمربع است؛ همچنين عمده پروژه‌هاي مسكوني در شهر تهران در ابعاد ذكر شده به‌طور متوسط داراي 10 واحد هستند؛ در سالهاي اخير هزينه ساخت عمده اين پروژه‌هاي مسكوني به‌طور متوسط كمتر از 5 ميليارد تومان بوده است؛ به اين معنا كه غالب ساخت و سازهاي مسكوني شهر تهران به دليل بالا بودن كف ريالي تعيين شده براي راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان عمدتا مشمول استفاده از اين روش تامين مالي نيستند و حتي در صورت تمايل مالكان و سازندگان از اين امكان بازار سرمايه محروم مانده‌اند.
«هزينه‌هاي مربوط به اركان صندوق زمين و ساختمان»، چهارمين مانع در مسير موفقيت اين روش نوين تامين مالي براي شارژ مالي پروژه‌هاي ساختماني است؛ در صندوقهاي زمين و ساختمان به‌طور كلي علاوه بر مجمع صندوق، سه گروه اركان اداره‌كننده (شامل هيات‌مديره، مدير و مدير ساخت)، اركان نظارتي (شامل ناظر، متولي و حسابرس) و اركان تضمين‌كننده (شامل متعهد پذيره‌نويس و بازارگردان) فعاليت مي‌كنند كه استقرار آنها مستلزم پرداخت هزينه است؛ برآوردها نشان مي‌دهد هزينه‌هاي مربوط به فعاليت اركان صندوقهاي زمين و ساختمان حدود 4 تا 5 درصد هزينه ساخت را در مقايسه با ساير پروژه‌هايي كه از روشهاي ديگري تامين مالي شده‌اند افزايش مي‌دهد و همين عامل يكي از موانع موجود در مسير استقبال سازندگان از اين روش نوين تامين مالي در ساخت و سازهاي مسكوني است.
عدم تمايل بسياري از سازندگان به شفا‌ف‌سازي هزينه‌هاي ساختماني؛ نگراني از مشاركت با سرمايه‌گذاران و عدم تمايل به تقسيم سود با آنها، از ديگر موانع موجود در مسير رواج استفاده از صندوقهاي زمين و ساختمان در تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني است. با توجه به اينكه تمام هزينه‌هاي ساخت پروژه در صندوقهاي زمين و ساختمان به‌صورت شفاف مشخص شده و به تفكيك منتشر مي‌شود بسياري از سازندگان تمايلي به استفاده از اين روش ندارند؛ چرا كه اين تصور در ميان آنها وجود دارد كه اين شفافيت مي‌تواند به قيمت كاهش سود آنها از فروش پروژه تمام شود؛ در واقع اين شفافيت در تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش واحدها تاثيرگذار خواهد بود؛ به اين معنا كه اعلام شفاف هزينه‌هاي ساخت از يك سو موجب مي‌شود سازنده عملا امكان فروش واحدها با قيمت غيرمنطقي در بازار را نداشته باشد و نتواند سود بسيار زيادي از فعاليت ساختماني انجام شده كسب كند.
«بوروكراسي‌هاي جديد در مسير اخذ مجوز راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان» از ديگر عوامل كاهش تمايل و يا ايجاد مانع در مسير سازندگان براي راه‌اندازي اين صندوق‌ها و تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني با استفاده از اين روش است؛ هم‌اكنون راه‌اندازي اين صندوق‌ها نيازمند اخذ برخي مجوزهاي جديد شده است. مانع هفتم در مسير موفقيت شارژ مالي پروژه‌هاي مسكوني از مسير بازار سرمايه، به «مشكلات حقوقي و ثبتي اراضي برخي مالكان متقاضي تاسيس اين صندوق‌ها» برمي‌گردد؛ هم‌اكنون سه دسته فعال ساختماني مخاطب راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان هستند؛ دسته اول سازنده‌هاي واحدهاي مسكوني در شهرها هستند كه مقياس پروژه‌هاي آنها با كف ريالي تعيين شده به‌عنوان هزينه ساخت پروژه‌هاي مشمول راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان فاصله قابل توجهي دارد؛ عملا اين گروه از سازندگان امكان تاسيس صندوق زمين و ساختمان را ندارند.
گروه دوم سازنده‌هايي هستند كه ارزش پروژه‌هاي آنها به مراتب بالاتر از كف ريالي تعيين شده براي راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان است؛ اين گروه سازندگان پروژه‌هاي بزرگ مقياس فعال در شركت‌هاي بزرگ ساختماني هستند كه به دليل برخورداري از بنيه مالي قوي و امكان دريافت وام‌هاي كلان عملا ترجيح مي‌دهند به پروسه راه‌اندازي صندوق و بوروكراسي‌هاي مربوط به آن ورود نكنند. دسته سوم، مخاطب راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان نيز شركت‌ها و نهادهاي دولتي و عمومي هستند؛ اين گروه از سازندگان در سالهاي اخير متقاضي عمده راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان بوده‌اند؛ با اين حال به دليل آنكه عمده اراضي متعلق به اين گروه از سازندگان با مشكلات ثبتي و حقوقي مواجه است و به لحاظ ثبتي و سندي داراي مشكل هستند عملا امكان استفاده از اين روش براي تامين مالي پروژه وجود ندارد.
** مزيت‌هاي صندوقهاي زمين و ساختمان
مجموعه موانع هفت‌گانه در مسير راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان موجب شده است به رغم چهار مزيت عمده راه‌اندازي صندوق‌ها، شارژ مالي پروژه‌هاي ساختماني از كانال بازار بورس به يك روش رايج تامين مالي در ساخت‌وسازهاي مسكوني تبديل نشود؛ اولين مزيت راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان به جايگزيني يك مسير مدرن با مسير سنتي تامين مالي پروژه‌هاي مسكوني يعني راه‌اندازي صندوق به جاي دريافت وام ساخت مسكن مربوط مي‌شود. با راه‌اندازي صندوق زمين وساختمان سازنده ناچار به طي پروسه دشوار براي دريافت وام ساخت نخواهد بود.
مزيت دوم راه‌اندازي صندوق‌ها، اطمينان سازنده از بابت تضمين تامين نقدينگي مورد نياز براي اجراي پروژه و ايجاد امكان برنامه‌ريزي بلند‌مدت و جلوگيري از تاخير در تكميل واحدها است؛ از سوي ديگر، از آنجا كه دريافت وام ساخت، مستلزم پرداخت نرخ سود دست‌كم 18 درصدي در شرايط فعلي است و تحت هر شرايطي سازنده بايد سود وام بانكي را پرداخت كند اما در صورت راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان، سود وزيان پروژه بين سازنده و سرمايه‌گذاران تقسيم خواهد شد و در صورتي كه از اجراي پروژه سودي حاصل نشود ناچار به پرداخت سود به سرمايه‌گذاران نيستند. مزيت چهارم، وجود تمايل از سمت بازار سرمايه از بابت خريد يونيتهاي سرمايهاي صندوقهاي زمين و ساختمان است؛ در حالي كه هم‌اكنون به دليل وجود موانع ذكر شده عمدتا از سمت سازندگان تمايلي براي تاسيس اين صندوق‌ها وجود ندارد.
به اين معنا كه هم‌اكنون از سمت بازار سرمايه تمايل براي خريد يونيتهاي سرمايهاي و مشاركت در راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان وجود دارد و به شرط رفع موانع و تمايل سازندگان، مشكلي از بابت واگذاري يونيت‌ها در بازار سرمايه وجود نخواهد داشت. كارشناسان بازار مسكن در عين حال معتقدند هر چند 7 مانع عمده در مسير راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان وجود دارد اما مي‌توان با تدابيري از جمله كاهش كف ريالي هزينه ساخت در پروژه‌هاي مشمول راه‌اندازي و تاسيس صندوق زمين و ساختمان و ساير راهكارها اين روش را به يكي از پركاربردترين روشهاي تامين مالي در حوزه ساخت وساز تبديل كرد.
هم‌اكنون تنها حدود هزار واحد مسكوني از طريق 5 صندوق زمين و ساختمان راه‌اندازي شده تحت پوشش شارژ مالي با استفاده از اين روش نوين قرار گرفته است كه در مقايسه با تيراژ ساختماني سالانه در كشور عدد ناچيزي محسوب مي‌شود. در سال‌هايي كه بازار ساخت و ساز مسكن در عمق ركود ساختماني به سر مي‌برد، به‌طور متوسط در هر سال حدود 300 هزار واحد مسكوني ساخته شد؛ در واقع تعداد واحدهايي كه تاكنون تحت پوشش تامين مالي با استفاده از تاسيس صندوقهاي زمين و ساختمان قرار گرفته‌اند معادل يك سيصدم ساخت و سازهاي صورت گرفته در هر سال در سالهاي ركود فعاليت‌هاي ساختماني است.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،4،3
**گروه اطلاع رساني**1699**2002
كارنامه 4 ساله آغاز راه‌اندازي صندوقهاي زمين و ساختمان به منظور شارژ مالي پروژه‌هاي ساختماني از مسير بازار سرمايه، از وجود 7 مانع عمده اتصال بازار مسكن به بورس خبر مي‌دهد.
