لوايح «افزايش عرضه مسكن كم‌متراژ و كاهش احتكار زمين با اهرم‌هاي مالياتي»، براي تصويب در هيات دولت، به معاون اول رئيس‌جمهور تحويل شد. وزير راه و شهرسازي بعد از ارائه متن «تغيير قانون مالك و مستاجر براي تعيين سقف رشد اجاره‌بها»، نسخه «اصلاح قوانين ساماندهي مسكن و ماليات‌هاي مستقيم» را نيز به دولت ارائه كرده و خواستار بررسي فوري آن در دولت و مجلس شده است.
متولي بخش مسكن با جراحي مالياتي بازار ملك، 5 هدف را دنبال مي‌كند كه شامل «افزايش طول مدت اجاره آپارتمان‌ها به 2سال»، «افزايش عرضه واحدهاي زير 100 مترمربع در شهرها»، «كاهش خانه‌هاي خالي»، «افزايش عرضه زمين مسكوني» و همچنين «افزايش عرضه مسكن اجاره‌اي» است. در صورت تصويب لوايح جديد، شكل رايج معافيت موجران از پرداخت ماليات - كه مبناي فعلي آن، سقف مشخصي از متراژ است - تغيير مي‌كند و اين معافيت به اجاره‌نامه‌هاي 2ساله و بيشتر تعلق مي‌گيرد.
آخوندي از دولت خواسته مسووليت شناسايي «خانه‌هاي خالي» و «زمين‌‌هاي باير» و همچنين مرجع دريافت ماليات از مالكان اين املاك به شهرداريها واگذار شود تا امكان پياده‌سازي دو قانون غيرقابل‌اجرا در بازار ملك فراهم بيايد. قرار است گروهي از سازنده‌ها در صورت كوچك‌سازي، از پرداخت ماليات‌هاي «نقل‌و‌انتقال» و «ساخت‌وفروش» معاف شوند.
وزير راه و شهرسازي ديروز در نامه‌اي به معاون اول رئيس‌جمهوري خواستار «جراحي مالياتي» در بازار مسكن به منظور «افزايش عرضه زمين و مسكن» و همچنين «كاهش احتكار املاك مسكوني» شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، عباس آخوندي در دومين نامه‌اي كه طي هفته جاري خطاب به اسحاق جهانگيري، معاون اول رئيس‌جمهوري ارسال كرد، در قالب دو لايحه خواستار تغيير موادي از قانون ساماندهي مسكن با استفاده از چهار اهرم در شكل اعمال سياست‌هاي مالياتي تشويقي و تنبيهي شد.
اوايل هفته جاري، آخوندي با ارسال نامه ديگري به معاون اول رئيس‌جمهوري خواستار تغيير قانون روابط بين مالكان و مستاجران از طريق تعيين مدت زمان دو ساله براي قراردادهاي اجاره شد.
در نامه دوم وزير راه و شهرسازي، با تاكيد بر ضرورت حمايت از مستاجران از طريق ساخت وعرضه واحدهاي مسكوني استيجاري، يك اهرم مالياتي براي كنترل بازار اجاره طراحي شده است؛ در اين بخش از بسته مالياتي طراحي شده از سوي وزير راه و شهرسازي كه ديروز در قالب لايحه‌اي براي تغيير موادي از قانون ساماندهي مسكن ارائه شد، يك مشوق مالياتي براي موجران آپارتمان‌هاي اجاره‌اي 2 ساله در نظر گرفته شده است.
در قالب اين مشوق و در صورت تصويب اين لايحه، با استفاده از يك اهرم مالياتي التهابات بازار اجاره از طريق كاهش دفعات نقل وانتقال مستاجران در واحدهاي استيجاري، كاهش مي‌يابد؛ به اين معنا كه آن دسته از واحدهاي مسكوني كه قرارداد اجاره آنها براي حداقل دو سال تنظيم شده باشد از پرداخت ماليات بر اجاره معاف مي‌شوند؛ اين در حالي است كه تاكنون معافيت‌هاي مالياتي بازار اجاره مسكن براساس متراژ واحدهاي مسكوني اجاره‌اي تعيين مي‌شد.
براساس قانون فعلي، واحدهاي اجاره‌اي تا 150 مترمربع در شهر تهران و تا 200 مترمربع در ساير شهرها از پرداخت ماليات بر اجاره معاف هستند كه وزير راه و شهرسازي در لايحه جديد پيشنهاد كرده است معافيت مالياتي بازار اجاره به آن دسته از قراردادهايي اختصاص يابد كه منجر به افزايش طول دوره اجاره‌نشيني در شهرها مي‌شود؛ اين در حالي است كه در قالب اين لايحه همه موجراني كه اقدام به تنظيم قرارداد اجاره براي مدت زمان كمتر از دو سال كنند، مشمول اين معافيت مالياتي نخواهند بود.
در بخش ديگري از اين لايحه، يك اهرم مالياتي ديگر براي «تشويق سازندگان به عرضه مسكن كم‌متراژ» تعيين شده است؛ وزير راه و شهرسازي در اين نامه با اشاره به دو گروه از سازندگان شامل انبوه‌سازان و توسعه‌گران اعلام كرده است آن‌دسته از انبوه‌سازان يا توسعه‌گراني كه اقدام به ساخت مسكن مطابق با الگوي تقاضا مي‌كنند در وهله اول از پرداخت ماليات نقل و انتقال موضوع ماده 59 قانون ماليات‌هاي مستقيم معاف هستند؛ براساس قانون ماليات‌هاي مستقيم، هم‌اكنون نقل و انتقالات املاك مسكوني شامل پرداخت ماليات به ميزان 5 درصد ارزش منطقه‌اي ملك فروخته شده مي‌شود كه اوايل امسال مبلغي كه سازندگان بايد بابت اين ماليات پرداخت مي‌كردند، افزايش يافت.
در اين لايحه براي ايجاد انگيزه قوي در انبوه‌سازان و توسعه‌گران به منظور ساخت وعرضه واحدهاي كم‌متراژ به بازار مسكن، همچنين تعيين شده است اين گروه از سازندگان از ماليات موضوع ماده 77 قانون ماليات‌هاي مستقيم نيز معاف شوند؛ براساس اين ماده مالياتي، كليه ساخت وسازهاي مسكوني در اولين نقل و انتقال خود مشمول پرداخت مالياتي معادل 15 تا 25 درصد از عايدي حاصل از ساخت وساز با عنوان ماليات بر ساخت وفروش مسكن هستند. مطابق برآوردهاي صورت گرفته اين ماليات هم‌اكنون 3 تا 5 درصد متوسط قيمت فروش مسكن است كه از سال گذشته(زمان آغاز اجراي قانون دريافت ماليات از ساخت وفروش مسكن)سازندگان نسبت به آن اعتراض داشتند.
وزير راه و شهرسازي در اين لايحه همچنين تاكيد كرده است در صورتي كه اين گروه از سازندگان تمام يا بخشي از واحدهاي ساخته شده خود را به بازار اجاره عرضه كنند نيز مشمول معافيت پرداخت ماليات بر اجاره هم خواهند شد و اين معافيت شامل مالكان بعدي نيز مي‌شود.
به اين ترتيب در قالب اين لايحه سه گروه معافيت مالياتي براي سازندگان واحدهاي مسكوني كم‌متراژ پيشنهاد شده است كه مي‌تواند منجر به ايجاد انگيزه قوي در انبوه‌سازان و توسعه‌گران براي ساخت واحدهاي مسكوني كوچك‌متراژ و مطابق با الگوي غالب تقاضا شود.
براساس تعريف وزارت راه و شهرسازي انبوه‌سازان آن دسته از سازندگاني هستند كه توان مديريت و مسووليت پديدآوري طرح ها، توانمندي تامين و جذب سرمايه، مديريت ساخت وعرضه مسكن و ساختمان را در چارچوب مقررات ملي ساختمان و ساير قوانين مربوطه را داشته و پروانه اشتغال به كار را مطابق دستورالعمل تشخيص صلاحيت، تعيين پايه و صدور پروانه اشتغال به كار سازندگان انبوه مسكن و ساختمان از وزارت راه و شهرسازي، دريافت كرده‌اند.
همچنين توسعه‌گران به آن دسته از سازندگان واجد شرايط و مورد تاييد وزارت راه و شهرسازي گفته مي‌شود كه قرار است عمليات ساختماني مربوط به اجراي طرح‌هاي ملي بازآفريني شهري را بر عهده بگيرند.
به گزارش «دنياي اقتصاد» هر چند در اين لايحه به متراژ واحدهاي مسكوني ساخته شده مطابق با الگوي تقاضاي مصرفي به صراحت اشاره‌اي نشده است اما پيگيري‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد منظور از واحدهاي احداث شده مطابق با الگوي تقاضاي مصرفي در شهر تهران آپارتمان‌هاي تا 75 مترمربع و در ساير شهرها آپارتمان‌هاي تا 100 مترمربع است.
در بخش ديگري از اين لايحه، «مقابله موثر با احتكار مسكن» از طريق «اصلاح قانون غيرقابل اجراي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي» به‌عنوان يكي از راهكارهاي موثر در افزايش عرضه واحدهاي مسكوني مورد تاكيد قرار گرفته است؛ وزير راه و شهرسازي در اين لايحه از معاون اول رئيس‌جمهوري درخواست كرده است واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از 100هزار نفر كه به‌رغم وجود امكان بهره‌برداري از آنها بيشتر از 6 ماه خالي مانده‌اند به‌عنوان خانه‌هاي خالي از سكنه مشمول ماليات از خانه‌هاي خالي شوند؛ در قانون فعلي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي اين مدت زمان 12 ماه معادل يك سال تعيين شده است كه در لايحه جديد اين زمان به 6 ماه كاهش يافته است.
در اين لايحه مرجع شناسايي و متولي دريافت ماليات از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه شهرداريها اعلام شده است كه بانك اطلاعاتي قوي از جزئيات مربوط به واحدهاي مسكوني را در اختيار دارند؛ براساس لايحه ارائه شده به دولت، منابع حاصل از دريافت ماليات از اين واحدها در اختيار شهرداريها قرار مي‌گيرد تا ضمن ايجاد انگيزه در آنها براي شناسايي واحدهاي مسكوني خالي، از درآمد حاصل از آن براي اجراي طرح مسكن اجتماعي و حمايت دولت، استفاده شود.
تجارب جهاني نيز نشان مي‌دهد در بسياري از كشورها شهرداريها در نقش دولت‌هاي محلي به دليل در اختيار داشتن اهرم شناسايي واحدهاي مسكوني خالي از سكنه متولي دريافت ماليات از اين واحدها و اختصاص منابع حاصل از آن به طرح‌هاي تامين مسكن در شهرها هستند؛ در لايحه ارائه شده از سوي آخوندي به دولت، مبناي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي، نرخ ماليات بر اجاره تعيين شده است كه بر اين اساس در سال اول شناسايي واحدهاي مسكوني خالي، مالكان مكلف به پرداخت معادل يك‌دوم ماليات دريافتي از واحدهاي اجاره‌اي، در سال دوم معادل ماليات اجاره، در سال سوم و سال‌هاي بعد از آن نيز معادل يك و نيم برابر ماليات اجاره هستند.
براساس اين لايحه همچنين به دليل واگذاري مسووليت شناسايي و اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به شهرداريها، ايجاد سامانه شناسايي خانه‌هاي خالي كه قرار بود از سوي وزارت راه و شهرسازي راه‌اندازي شود نيز از دستور كار اين وزارتخانه خارج مي‌شود. «افزايش عرضه زمين مسكوني از طريق اخذ ماليات از اراضي باير»، چهارمين سياستي است كه با استفاده از اهرم‌هاي مالياتي در لايحه وزارت راه و شهرسازي براي افزايش عرضه زمين و مسكن و كنترل بازار ملك، مورد تاكيد قرار گرفته است.
در اين لايحه با اشاره به ماده 15 قانون ساماندهي مسكن كه به موجب آن اراضي باير سالانه مشمول پرداخت ماليات 12 درصدي براساس ارزش منطقه‌اي اين اراضي هستند، شهرداريها به‌عنوان مرجع شناسايي و اخذ ماليات معرفي شده‌اند؛ اين در حالي است كه در قانون فعلي(قانون ساماندهي مسكن مصوب 87)شهرداريها تنها مرجع شناسايي اين اراضي هستند و ماليات از سوي دولت اخذ مي‌شود؛ با واگذاري ماموريت اخذ ماليات به شهرداريها انگيزه كافي براي همكاري شهرداريها براي شناسايي و اجراي قانون دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي ايجاد مي‌شود؛ در اين بخش از لايحه ارائه شده از سوي وزير راه و شهرسازي به دولت نيز محل صرف درآمدهاي ناشي از دريافت ماليات از اراضي باير، اجراي طرح مسكن اجتماعي و حمايت دولت اعلام شده است.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397.5.3
گروه اطلاع رساني**9370**2002
با تصويب لوايح جديد در بازار مسكن، شكل رايج معافيت موجران از پرداخت ماليات - كه مبناي فعلي آن، سقف مشخصي از متراژ است - تغيير مي‌كند و اين معافيت به اجاره‌نامه‌هاي 2ساله و بيشتر تعلق مي‌گيرد.
