در این مطلب به قلم شهلا روشنی آمده؛ به گفته بسیاری از فعالان صنعت ساختمان هم‌اكنون حجم عرضه واحدهای مسكونی كوچك متراژ و میان متراژ با سطح قیمت پیشنهادی مناسب برای خرید در سطح مطلوبی قرار ندارد و بخشی از متقاضیان به دلیل جهش قیمت مسكن و قیمت‌های پیشنهادی نجومی موجود در بازار مسكن فعلاً و به‌اجبار از خرید آپارتمان منصرف شده‌اند. در این میان، به گفته مدیران آژانس‌های مسكن در حال حاضر ساخت مسكن مصرفی و با تعداد متقاضی‌ها دچار شكاف سنگین شده است. از ابتدای تابستان سال جاری فایل‌های املاك مصرفی نوساز به‌شدت كم شده و املاك فایل‌های مصرفی چند سال ساخت نیز به علت هجوم خریدارها رو به اتمام است.
آمارهای مسكنی در 6 ماهه اخیر
بر اساس آمارهای بانك مركزی در شش‌ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسكونی شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسكونی بالغ شد كه در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 12.1 درصد كاهش نشان می‌دهد. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسكونی معامله‌شده در شهر تهران به تفكیك عمر بنا حاكی از آن است كه واحدهای تا 5 سال ساخت با 43.8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در این ماه شاخص كرایه مسكن اجاری در شهر تهران و در كل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین در شهریورماه سال 1397 متوسط قیمت خریدوفروش یك مترمربع واحد مسكونی در شهر تهران به 8.1 میلیون تومان رسید كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام‌شده طی این ماه 10.3 هزار فقره بود كه نسبت به شهریورماه سال 1396 معادل 33.5 درصد كاهش دارد.
همچنین بر اساس این آمارها سهم بزرگی از معاملات ذكرشده مربوط فروش املاك مصرفی 60 تا 80 متر است.
فایل‌های املاك مصرفی تمام‌شدنی نیست
در همین زمینه، منصور غیبی، كارشناس اقتصاد مسكن با بیان اینكه بطور یقین می‌توان گفت تعداد املاك مصرفی در بازار عرضه تمام یا كاهش نداشته است، گفت: محدودیت فایل‌های فروش املاك مصرفی در بنگاه‌های املاك به دلیل عدم اطمینان فروشنده به تثبیت قیمت‌ها است.
غیبی گفت: بررسی‌های میدانی به‌وضوح نشان می‌دهد كه در چند سال اخیر تعداد ساخت ساز و تكمیل املاك 60 تا 80 متری افزایش داشته است و كمبودهای فایل مشاوران املاك تنها ریشه در تحلیل‌های غیررسمی عرضه‌كنندگان ناشی از جو موجود اقتصادی است.
وی با اشاره به اینكه حقیقت موجود در خصوص میزان عرضه و فروش املاك مصرفی در آمارهای بانكی مركزی به‌وضوح قابل‌رویت است، گفت: بر اساس این آمارها تعداد واحدهای مسكونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسكونی در شهریورماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسكونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.8 و 12.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسكونی با سطح زیربنای كمتر از 80 مترمربع، 53.4 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.
غیبی گفت: البته این میزان فروش در دوران ركود نیز همواره قابل‌رویت بوده و همیشه میزان عرضه املاك مصرفی 60 تا 80 متری به چند دلیل قیمت پایین، پوشش بخشی از قیمت كلی مسكن با تسهیلات بانكی، كاهش جمعیت خانوارهای ایرانی و نیاز خانوارها به مسكن‌های كوچك متراژ، تغییر مسیر سازندگان ذی‌صلاح به سمت ساخت و ارایه مسكن مصرفی دركلانشهرها و حمایت و توصیه‌های دولتمردان در خصوص بالاتر از املاك دیگر بوده است. تا جایی كه بخش بزرگی از فایل‌های این املاك با عمر 10 سال و حتی 18 سال با بدترین نوع دكوراسیون در سال‌های اخیر به فروش رسیده است.
كارشناس اقتصاد مسكن گفت: جدای از مطالب ذكرشده همواره املاك مصرفی به حالت چرخشی در بازار معامله می‌شود چراكه یك خانوار بعد از مدتی به دنبال واحدی با متراژ بزرگ‌تر می‌گردد و ملك خود را برای فروش فایل می‌كند بنابراین نمی‌توان گفت این املاك در بازار دست‌نیافتنی شده است؛ و تنها دلیل كاهش مقطعی این املاك در فایل مشاوران املاك به دلیل عدم تثبیت اقتصاد كشور است.
انصراف فروشندگان؟
همچنین حسین احمد اوغلی، كارشناس مسكن با بیان اینكه بررسی و مشاهدات میدانی از بازار مسكن كلانشهر نشان می‌دهد واحدهای مصرفی و میان متراژ كمتر از 80 مترمربع كه در پی ایجاد رونق نسبی در دو سه ماه گذشته با افزایش تقاضا مواجه شده بود، در حال حاضر به‌شدت از عرضه آنها كاسته شده است، گفت: البته ریشه این كمبود مربوط به انصراف حجم عظیمی از فروشندگان به توصیه بنگاه‌های املاك و برخی كارشناسان بوده و بیشتر این فروشندگان منتظر اتفاقات آبان ماه و تشدید تحریم‌ها بر اقتصاد كشور هستند.احمد اوغلی گفت: در حال حاضر بخشی از این املاك مصرفی توسط خود بنگاه‌های املاك به‌صورت وكالتی خریداری و منتظر زمان مناسب برای سرازیر كردن این املاك در بازار هستند.
3 دلیل كاهش فایل فروش املاك مصرفی
این كارشناس بازار مسكن گفت: كاهش فایل فروش این نوع املاك ناشی از سه گزینه شایعات روانی در خصوص تشدید تحریم‌ها و افزایش تورم عمومی در پی این اتفاق، دستكاری بازار این نوع املاك با احتكار توسط بنگاه‌های املاك و رشد قیمت نسبت به ماه‌های اخیر است.
وی در خصوص شایعات روانی در خصوص تحریم‌ها در آبان ماه گفت: بطور حتم در ماه‌های اخیر اقتصاد كلان كشور شاهد هر نوع تحریم‌ها بوده و تشدید این تحریم‌ها به‌هیچ‌عنوان قابل‌پذیرش نیست چراكه در ماه‌های اخیر به علت كنار كشیدن امریكا از برجام شاهد افزایش نرخ تورم عمومی بوده‌ایم بنابراین باید مسوولان جلوی این شایعات را بگیرند.
در خصوص دستكاری بازار این نوع املاك با احتكار توسط بنگاه‌های املاك باید گفت: فقدان نظارت بر كار مشاوران املاك باعث شده این عده واحدهای 200 تا 400 میلیون تومانی را از بازار جمع‌آوری كرده و در این حوزه سردمداران احتكار قلمداد شوند. متأسفانه نبود نظارت بر فعالیت این اقشار در دوران ركود تشدید شده درحالی كه این افراد بطور مستقیم (احتكار واحدهای ارزان‌قیمت) و بطور غیرمستقیم (با تحریك بخش فروشنده در خصوص افزایش قیمت مسكن در ماه‌های آتی) آتش بیار معركه شده و بازار املاك مصرفی را به چالش كشانده‌اند.
وی گفت: البته نظارت بر فعالیت این اقشار بسیار ساده است، چراكه فایل‌های فروش مناطق 4، 5 و 6 تهران در دستان مشاوران املاك بوده و به دنبال فرصت مناسب برای عرضه این واحدها هستند.احمد اوغلی در خصوص آخرین گزینه نیز یادآور شد: نبود نظارت‌های عالیه باعث شده هر ملك بنجلی با هر قیمتی كه فروشندگان مایل به فروش هستند فایل شود؛ بنابراین باید نهاد و سازمانی به عنوان مدافع حقوق شهروندان وارد گود شود.
كاهش فروش مسكن مصرفی
در همین رابطه، ایمان رفیعی، كارشناس ساخت و ساز با بیان اینكه با شروع نوسانات ارزی در كشور، سیل نقدینگی جمع شده پشت سد ركود كه 5 سالی انباشته‌شده بود به‌یك‌باره در بستر لرزان اقتصاد جاری شد و بازارها را یكی‌یكی درنوردید، گفت: این سیل ویرانگر تمام بخش‌های اقتصاد را كه ظرفیت جذب نقدینگی و رشد قیمت را داشتند تسخیر كرد.
رفیعی گفت: این نوع از نقدینگی كه نه از جنس سرمایه‌گذاری بلندمدت، بلكه از جنس سودجویی و به‌قصد حفظ ارزش پول و ولع ناشی از تشنج اقتصادی بود، موجب ایجاد خلأ در بسیاری از بخش‌های بازار و ایجاد تقاضای كاذب شد، به‌نحوی‌كه كالاهایی كه تا سال گذشته با تخفیفات و تبلیغات چشمگیر به‌زحمت خود را در سبد خرید مردم جا می‌دادند، امروز به دغدغه خریداران تبدیل‌شده‌اند. ماحصل این رفتار، كوتاه ماندن دست خریداران و مصرف‌كنندگان واقعی از كالاهای موردنیاز و روزمره خود است.
وی گفت: بازار مسكن كه تقریباً ركورددار طولانی‌ترین دوران ركود خود بود، از این سیل ویرانگر در امان نماند و با ورود سودجویان به این بخش، افزایش حدود 60 درصدی قیمت‌ها را تجربه كرد. البته این افزایش قیمت نه‌فقط در محصول نهایی، بلكه در مصالح ساختمانی تا 200 درصد هم افزایش یافت. این نابسامانی باعث شد در بازار مسكن چنددستگی ایجاد شود.
3 گروه فعال در بازار
وی با بیان اینكه 3 دسته كنشگر در بازار ریزمتراژها فعال هستند، اظهار كرد: دسته اول خریدارانی بودند كه به‌قصد سودجویی و با خیال افزایش قیمت‌های دهه 80 وارد بازار شدند و شروع به خرید املاك كم متراژ و به اصطلاح مصرفی به قیمت‌هایی بالاتر از عرف بازار كردند.او گفت: دسته دوم مالكانی هستند كه با هدف افزایش قیمت و كسب سود بالاتر از فروش املاك خود صرف‌نظر كردند و منتظر ایجاد ثبات در شرایط بازار مسكن هستند.
وی در خصوص دسته سوم خریداران بازار مسكن گفت: دسته سوم خریدارانی هستند كه از یك طرف با كاهش شدید ارزش پول ملی، توان خرید خود را تا حد زیادی از دست داده‌اند و از طرف دیگر به دلیل كاهش نسبی قیمت ارز در روزهای اخیر و به‌تبع آن كاهش قیمت ملك فعلاً دست نگه‌داشته و منتظر كاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. ماحصل شرایط فوق‌الذكر، كاهش قابل‌توجه درفروش املاك مصرفی در بازار است.
وی گفت: گلایه‌ای كه امروز از بیشتر شهرها به گوش می‌رسد، عدم ارایه املاك كم متراژ و خوش قیمت در بازار است. این شرایط تا زمان ایجاد ثبات در بازار و تثبیت قیمت‌ها بعید است بهبود پیدا كند. از طرف دیگر به علت زمان‌بر بودن ساخت و عرضه مسكن نیز امكان ورود و عرضه زودهنگام وجود ندارد.
این كارشناس گفت: در این شرایط مجلس و دولت با استفاده از راهكارهای تشویقی و ابزارهای نظارت قانونی نظیر قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و افزایش سقف وام خرید و ساخت مسكن می‌توانند از ظرفیت خانه‌های ساخته‌شده خالی از سكنه برای ایجاد تعادل در بازار استفاده كنند.وی درنهایت گفت: البته با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ساخت خانه‌های جدید با قیمت‌های جدید، بعید به نظر می‌رسد بهای تمام‌شده ساختمان كمتر از قیمت‌های فعلی شود، كما اینكه به دلیل همین افزایش قیمت مصالح، بسیاری از سازندگان عطای ساخت ساختمان را به لقایش بخشیده‌اند.
نگران نباشید
در همین زمینه، جلال صباغ، كارشناس بازار مسكن با بیان اینكه املاك مصرفی عموماً به املاك 65 تا 70 متری اطلاق می‌شود و كمبود این املاك طی ماه‌های منتهی به پایان سال جبران خواهد شد، گفت: فاصله ساخت تا عرضه یك ملك مصرفی حدود 2 سال است؛ یعنی املاكی كه سال 95 پروانه ساخت گرفته‌اند در اواخر سال 97 وارد بازار معاملات می‌شوند بنابراین در پایان سال جاری و اوایل سال آینده بازار مسكن به دو علت اتمام ساخت‌وساز و تغییر جهت سازنده به ساخت‌وساز املاك كوچك متراژ به علت بازگشت سریع سرمایه با انبوهی از فایل‌های املاك مصرفی روبه رو خواهد شد.
وی گفت: بنابراین از خریداران می‌خواهیم به‌هیچ‌عنوان نگران اتمام یا حتی كاهش عرضه واحدهای مصرفی در ماه‌های آتی نباشند.
این كارشناس بازار مسكن گفت: بطور مثال تعداد واحدهای مسكونی پیش بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تنها در بهار 1396 در تهران بالغ بر 14 هزار و 936 واحد بوده است و با توجه به تعداد پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در شهر تهران، متوسط تعداد واحد مسكونی در پروانه‌های احداث ساختمان 6.6 واحد و در پروانه‌های احداث ساختمان مسكونی نیز 6.4 واحد بوده است.
وی گفت: این آماری كه ارایه شد تنها در بهار 96 بوده در حالی كه تعداد پروانه‌های صادره در بهار 95 بیشتر از اعداد ذكر شده است. این كارشناس بازار مسكن گفت: بطور حتم با كاهش نرخ ارز در ماه‌های آتی شاهد سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت املاك مصرفی خواهیم بود، بنابراین از بخش مصرفی می‌خواهیم در صورت داشتن سرمایه مناسب ملك موردنظر خود را خریداری كنند.
روزنامه تعادل
تهرام/7245/
تهران-روزنامه تعادل امروز- سه شنبه- در مطلبی با عنوان «پشت پرده كاهش عرضه آپارتمان‌های مصرفی» وضعیت ارزان‌ترین واحدهای مسكونی در تهران را بررسی كرده است.
