سخن از داستان قدیمی مستأجرانی است كه به امید خانه دار شدن به هر در و دیواری می زنند تا بتوانند سقفی هر چند كوچك و جمع و جور برای خانواده خود تهیه كنند و شرمنده زن و فرزندان خود نباشند. شاید كمر بسیاری از این مستاجران زیر وام های سنگین خم شده و به هر كسی رو زده باشند ولی امید خود را برای تهیه سرپناه از دست نداده اند. در این میان برخی شیادان و كلاهبرداران ساختمان و زمین، چشم طمع به همین پول هایی دوختند كه اندك اندك و طی سالیانی با رنج و زحمت به امید خانه دار شدن اندوخته بودند.
هنوز خاطره پرونده اركیده همچون نمكی بر روی زخم های مستأجران است كه در حدود چهار هزار و 400 نفر در سال 82 حداقل سه تا چهار میلیون تومان و به روایتی تا شش میلیون پول بی زبان را برای خرید خانه به مجری این طرح پرداخت كردند و البته این مشكل، فكر و دلمشغولی 15 هزار نفر از ساكنان شهرری را به خود اختصاص داده بود.
در آن زمان اعضای یك شبكه با كمك دلالان چند بنگاه و به منظور كلاهبرداری از افراد متقاضی خرید مسكن، آپارتمان‌های فاز یك را به مردم نشان می‌دادند اما در تنظیم قرارداد، فاز دوم مجتمع مسكونی اركیده را می‌فروختند.
به عبارت دیگر متهم اصلی از سال ۸۲ با همدستی ۲۹ نفر پس از چاپ چندین نوبت آگهی در روزنامه‌ها به بهانه فروش آپارتمان با متراژهای مختلف از متقاضیان خرید مسكن سه تا چهار میلیون تومان دریافت كرد. اعضای این شبكه با مبالغ دریافتی از مالباختگان، به ساخت و ساز فاز یك مجتمع مسكونی اركیده در حومه شهرری پرداختند اما پس از مدتی متهمان با تبلیغات گسترده برای فروش آپارتمان‌های فاز دوم اركیده اعلام آمادگی كردند در حالی كه هیچ ساختمانی وجود نداشت.
شاید پروژه زمین های نگین غرب داغ دل بسیاری را تازه كند. چون این پروژه كه از سال 79 آغاز شد، به عنوان یكی از بزرگترین كلاهبرداری های مسكن لقب گرفت و در حدود 15 هزار شاكی داشت و هنوز هم به سرانجام نرسیده است.
همین دو پرونده بزرگ در زمینه كلاهبرداری مسكن را می توان نمونه ای از خروارها دانست و تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل. شاید مشكلات مربوط به این كلاهبرداری ها باعث شد تا قانونگذاران برای جلوگیری از چنین روندی در كشور عزمشان را جزم كردند و در سال 89 قانون پیش فروش ساختمان را به تصویب رساندند.
خلاصه این قانون را می توان در چند جمله خلاصه كرد. اول اینكه مالكان زمین و سرمایه گذاران موظفند برای پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات خود از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام كنند و مداركی همچون سند رسمی مالكیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك را ارائه دهند.
در ماده ٢٣ این قانون آمده است: اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی به پیش فروش ساختمان اقدام كنند یا بدون اخذ مجوز به درج یا انتشار آگهی بپردازند، به حبس از ٩١ روز تا یكسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می‌شوند.
ماده ٢۴ قانون پیش فروش ساختمان نیز مشاوران املاك را مكلف كرده تا پس از انجام مذاكرات مقدماتی، طرفین یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یكی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی كنند و نمی‌توانند به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام كنند كه در غیر این صورت برای بار اول تا یك سال و برای بار دوم تا دو سال، پروانه كسب آنان تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم می‌شوند.
البته آیین نامه اجرایی این قانون در خرداد سال 93 در 22 ماده به تصویب هیات دولت رسید و بر اساس آن سردفتران موظفند خلاصه معامله را در سامانه الكترونیكی سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به ثبت برسانند.
اما چرا این قانون تا كنون اجرا نشده است؟ یكی از دلایل آن به گفته كارشناسان آماده نبودن برخی زیر ساخت ها از جمله شناسنامه فنی ساختمان است كه یكی از مدارك لازم برای تنظیم سند است.
البته به گفته مسئولان اكنون این نقیصه رفع شده و تا كنون بیش از ۱۰ هزار شناسنامه فنی از سوی شهرداری برای انتقال ساختمان های پیش فروش صادر شده است.
یكی دیگر از مقدمات اجرای قانون پیش فروش ساختمان آماده كردن سخت افزارهای مطرح شده در این قانون است. این موضوع نیز از سوی سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ارائه شده و با همكاری كانون سردفتران و دفتریاران به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شده است.
هرچند بسیاری از نكات مربوط به نقل و انتقال مسكن و جزییات آن در این قانون و آئین نامه آن آمده است ولی شاید بسیاری از خریداران مسكن كه سال ها رنج خانه به دوشی را تحمل كرده و به دنبال تهیه منزلی بی دردسر هستند، از وجود چنین قانونی بی اطلاع باشند و همچون گذشته برای پیش فروش خانه ای كه نه به دار است و نه به بار، راهی دفاتر مشاوران املاك می شوند.
همین دغدغه ها باعث شد تا نوذر برداره، معاون اجتماعی و پیشگیری از جرم دادگستری كل استان تهران با دعوت از سرپرست اداره بازرسی اداره كل ثبت اسناد و املاك استان تهران و برخی مسئولان مربوطه ضمن سركشی از برخی دفاتر اسناد رسمی، نظارتی بر نحوه اجرای قانون پیش فروش ساختمان داشته باشند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از جرم دادگستری كل استان تهران از قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 به عنوان قانونی بسیار مترقی در پیشگیری از كلاهبرداری در حوزه فروش ساختمان یاد كرد و به خبرنگار قضایی ایرنا گفت: با اجرای این قانون و ثبت رسمی سند پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی شاهد جلوگیری از واگذاری یك ساختمان به چند نفر خواهیم بود و از امروز اعلام عمومی می كنیم كه امكان ثبت پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.
وی اجرای این قانون را گامی موثر، اساسی و ضروری برای جلوگیری از هر نوع كلاهبرداری در حوزه ساختمان دانست و گفت: كلاهبرداری زمانی اتفاق می افتد كه نقل و انتقال ملك با سند عادی صورت گیرد ولی وقتی خریدار یك واحد به صورت پیش فروش، قرارداد خود را به صورت رسمی به ثبت می رساند، خاطری آسوده خواهد داشت.
آیدین سعیدی، كه سردفتر اسناد رسمی شماره 1091 در خیابان ناصر خسرو بعد از كوچه مروی است، درباره مزایای قانون پیش فروش ساختمان گفت: یكی از كارهای مهمی كه هنگام تنظیم سند برای پیش فروش آپارتمان انجام می شود، استعلام ثبت است تا مشخص شود آیا فروشنده ممنوع المعامله است یا نه و آیا این پلاك ثبتی بازداشت است یا نه و خیال دو طرف در این زمینه راحت می شود.
وی با اشاره به نحوه تنظیم سند طبق فرم های مشخص گفت: چنین سندی باعث پایبندی طرفین به تعهداتی می شود كه درباره جزییات ملك همچون متراژ منزل و پاركینگ، مبالغ اقساطی و حتی مسائل مربوط به مصالح ساختمانی در آن قید شده است.
البته در این بازدیدها متوجه شدیم كه برخی مشاوران املاك مدعی هستند كه سردفتران برای تنظیم سند قرارداد پیش فروش ساختمان همكاری نمی كنند ولی سردفتران دفاتری كه مورد بازدید قرار گرفتند، اعلام كردند كه برای ثبت چنین اسنادی هیچ مشكلی وجود ندارد.
ملیحه سنجری، سرپرست اداره بازرسی ثبت اسناد و املاك استان تهران پس از بازدید از برخی دفاتر اسناد رسمی گفت: دفاتر اسناد رسمی برای ثبت اسناد پیش فروش ساختمان آمادگی كامل دارند. فرم های اسناد مربوطه در اختیار دفترداران است و برخی دفاتر نیز اسنادی را در این زمینه تنظیم كرده اند.
ماندانا كریمی، سردفتر یكی از دفترخانه های تهران با اشاره به مزایای تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان گفت كه ممكن است ملك مورد قرارداد بازداشتی داشته باشد و تنظیم قرارداد در دفتر مشاور املاك ممكن است عواقبی برای خریدار یا فروشنده داشته باشد ولی اگر در دفترخانه ثبت شود و چك های خریدار وصول نشود، دفترخانه می تواند ظرف 10 روز اجراییه صادر كند.
البته كسادی بازار مسكن باعث شده تا این دفتر اسناد رسمی سندی را در سال جاری برای پیش فروش ساختمان ثبت نكرده باشد ولی در سال های گذشته چندین سند پیش فروش تنظیم شده و خریدار و فروشنده هر دو راضی از این معامله به دنبال اجرای قرارداد خود هستند.
شاید رسانه ها در این زمینه اطلاع رسانی كافی نداشته اند و از طرف دیگر شاید انبوه سازان و مشاوران املاك تمایلی به اجرای قانون پیش فروش ساختمان ندارند ولی باید دید استقبال مردم برای اجرای این قانون تا چه اندازه خواهد بود و آیا با اجرای این قانون راه صاحب خانه شدن بی خانمان ها هموار می شود.
گزارش از محمدرضا جعفر ملك
اجتمام*1003* 3063
تهران- ایرنا- سال ها خون دل خورد و هر ماه بخشی از حقوق خود را كنار می گذاشت تا شاید روزی رویای خانه دار شدنش محقق شود و از خانه به دوشی و مستاجری رهایی یابد اما چه سود وقتی ببیند كه حاصل رنج و زحمات چندین ساله اش یك شبه بر باد فنا رفته است.
