تسهیلات‌دهی «خرید» مسكن به سمت «ساخت» تغییر یابد

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایرنا، افزایش قیمت‌ها در حوزه مسكن سبب شده تا قدرت وام مسكن برای خرید خانه در یك سال گذشته حدود 50 درصد كاهش داشته باشد و همین امر زمینه را برای گمانه‌زنی‌ها در مورد سرنوشت این وام و افزایش یا افزایش نیافتن آن فراهم كرده است.
اهمیت این موضوع آنجا بیشتر احساس می‌شود كه وام مسكن همواره به عنوان یكی از مهترین بخش‌های تامین نقدینگی برای خرید خانه مطرح بوده و از همین رو بیشتر افراد به ویژه خانه‌اولی‌ها كه پول كمتری در اختیار دارند، تلاش كرده‌اند با سپرده‌گذاری و دریافت وام ، صاحب‌خانه شوند.
اكنون اما دو راهی افزایش میزان وام مسكن برای بازگرداندن قدرت خرید به مردم و یا مبارزه با تورم ناشی رشد نقدینگی در جامعه آینده مبهمی برای وام مسكن را پیش روی مستاجران قرار داده است.
با این حال بیشتر كارشناسان عقیده دارند كه تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد افزایش وام مسكن در كوتاه‌مدت گرچه باعث رونق این بازار می‌شود اما در میان مدت زمینه را برای افزایش دوباره قیمت‌ها و تورم در این بازار فراهم می‌آورد؛ بنابراین افزایش وام مسكن نمی‌تواند راهكار مناسبی برای عبور از ركود تورمی باشد كه بازار مسكن با آن دست به گریبان است.
صاحبنظران بانكی و كارشناسان بازار مسكن در مقابل عقیده دارند كه با پرداخت وام به تولیدكنندگان مسكن می‌توان علاوه بر ایجاد تحرك در ساخت و سازها، نیاز واقعی را در بلندمدت پاسخ داد و پس از ساخت نیز همین وام به خریداران منتقل شود تا بخشی از هزینه‌ها را تامین كند.

** اشتغالزایی با پرداخت وام به سازندگان مسكن
در همین زمینه، «احمد حاتمی یزد» كارشناس پولی و بانكی در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، با تاكید بر اینكه با افزایش قیمت‌ها در بازار مسكن، وام مسكن نمی‌تواند بخش بزرگی از قیمت را پوشش دهد، گفت: البته وام‌هایی كه در خصوص مسكن پرداخت می‌شود، می‌تواند به متقاضیان خرید و یا سازندگان پرداخت شود.
وی با بیان اینكه اگر وام را برای تولید مسكن بدهیم عرضه مسكن زیاد می‌شود و مردم می‌تواند با وام‌هایی كه می‌گیرند مسكن بخرند، ادامه داد: در پایان ساخت نیز سازندگان می‌توانند وامی كه برای ساخت گرفته‌اند را به خریدار منتقل كنند.
حاتمی یزد افزود: با پرداخت وام به سازندگان، تولید مسكن افزایش پیدا كرده و اشتغال ایجاد می‌شود و خریداران نیز با همین وام می‌توانند مسكن خریداری كنند.

** زنگ خطر رشد نقدینگی با افزایش وام مسكن
وی معتقد است كه پرداخت وام به خریداران، تقاضا را به سمت خرید و فروش خانه‌های موجود هدایت می‌كند؛ بنابراین با وجود پرداخت وام اما تولید مسكن با این نقدینگی انجام نمی‌شود و هر مقدار پول برای خرید خانه پرداخت شود، تورم و افزایش قیمت خرید مسكن را به دنبال خواهد شد.
مدیرعامل اسبق بانك صادرات، پرداخت وام به سازندگان مسكن (فردی و یا انبوه‌سازان) را عاقلانه‌ترین راه دانست و افزود: این امر رونق تولید مسكن را به دنبال دارد و موجب می‌شود وامی كه سازندگان گرفته‌اند به خریداران آینده آن خانه ها منتقل شود. از همین رو هر سطحی از وام كه پرداخت شود، برای اقتصاد مشكل‌ساز نخواهد بود.
وی ادامه داد: اما اگر وام را برای خرید مسكن بپردازیم به همین میزان به قدرت خرید جامعه اضافه شده و افزایش نقدینگی حاصل می‌شود كه افزایش نقدینگی عواقب تورمی نامناسبی دارد.

** پرداخت وام به سازندگان تورم‌زا نیست
حاتمی یزد تاكید كرد: درست نیست كه 80 میلیون تومان وام برای خرید مسكن بپردازیم در حالی كه اگر همین پول را برای ساخت مسكن بدهیم و سپس همین وام به خریدار منتقل شود، دیگر آثار تورمی نخواهد داشت.
وی با بیان اینكه وام به سازندگان را می‌تواند بر اساس متراژ واحدها تعیین كرد، گفت: معمولا بانك بررسی می‌كند كه هزینه ساخت هر متر مربع مسكن چقدر است و انتظار دارد بخشی از هزینه ساخت را سازنده بیاورد. به طور مثال پول زمین را سازنده به عنوان آورده تامین می‌كند و هزینه ساخت از محل وام بانكی تامین می‌شود.
مدیرعامل اسبق بانك تجارت افزود: در شرایط كنونی در كلان شهری مانند تهران، ساخت هر متر مربع 2 میلیون تومان هزینه ساخت دارد بنابراین اگر همین مقدار را برای پرداخت وام درنظر بگیریم می‌توان به ازای ساخت یك واحد 75 متری، 150 میلیون تومان وام بدهیم.

** اثر وام مسكن نصف شد
علاوه بر كارشناسان بانكی، صاحبنظران بازار مسكن نیز عقیده دارند كه باید به جای پرداخت وام به خریداران، این پول را به سازندگن منتقل كرد تا علاوه بر جلوگیری از افزاش نقدینگی، بازار ساخت و سازها را فعال كرد. زیرا این بازار می‌تواند در زمینه اشتغالزایی موثر باشد.
«مهدی روان‌شاد‌نیا» رئیس دانشكده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، با بیان اینكه قیمت‌ها به صورت میانگین بیش از 95 درصد افزایش نسبت به سال گذشته داشته، گفت: در واقع می‌توان نتیجه گرفت كه این افزایش قیمت، اثر وام‌ها در خرید مسكن نصف شده است.
وی ادامه داد: توان خریداران به ویژه خانه‌اولی‌ها با مشكلات جدید رو به رو شده اما افزایش وام‌ها می‌تواند آثار اقتصادی دیگری داشته باشد كه به دلیل تورمی كه ایجاد می‌كند، باعث كم اثر شدن وام‌های جدید شود.

** لزوم توجه به الگوی ساخت مسكن
روان‌شادنیا با توجه به این مسائل، بهترین راهكار را هدایت منابع تسهیلاتی را به سمت ساخت واحدهای مسكونی مطابق با الگوی ساخت دانست و افزود: توجه به الگوی ساخت اهمیت زیادی دارد زیرا در حال حاضر میانگین متراژ واحدهای ساخته شده با میانگین متراژ تقاضای بازار متناسب نیست.
به گفته این كارشناس بازار مسكن، عمده تقاضای بازار برای واحدهای زیر100 متر مربع بوده، در حالی كه میانگین واحدهای ساخته شد بالای 100 متر مربع است كه این امر از یك سو باعث معظلی به نام خانه‌های خالی شده و از سوی دیگر تقاضای انباشت را دامن زده است.
وی تاكید كرد: در مناطق متوسط و كمتر برخوردار كه مقصد بیشتر خانه‌اولی‌ها به شمار می‌رود، دولت باید مكانیسم‌های تشویقی را به سمت سازندگانی كه واحدها را با متراژهای متوسط می‌سازند، هدایت كند و این امر می‌تواند در زمانی 4 ساله علاوه بر آنكه بازار عرضه و تقاضا را متعادل می‌كند، قدرت خرید را نیز به مردم باز می‌گرداند.

** وام ساخت در ایران كمتر از 40 درصد است
رئیس دانشكده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات با اعلام اینكه در دنیا تا 80 درصد هزینه ساخت به عنوان وام پرداخت می‌شود، گفت: اما در ایران این رقم به صورت میانگین همیشه كمتر از 40 درصد بوده است.
وی ادامه داد: به نظر می‌رسد دولت بیش از آنكه به دنبال عدد میانگین باشد، باید تسهیلات ارائه شده را هدفمند كند تا واحدهای پر‌متقاضی و مورد نیاز جامعه تامین شود.
روان‌شادنیا با بیان اینكه این وام‌ها پس از ساخت، قابل انتقال به خریدار است، افزود: این امر برای خریدار یك مزیت به حساب می‌آید زیرا بخشی از تامین مالی خرید واحد را به این طریق انجام داده است.

** سرمایه‌ها به سمت بخش‌های واقعی تولید هدایت شود
وی پرداخت وام به سازندگان را از دو جنبه موثر دانست و گفت: از یك سو، اكنون كه تقاضا وجود دارد می‌تواند منابع را به سمت ساخت و تامین نیاز منتقل كند و از سوی دیگر زمانی كه در 2 سال آینده قیمت‌ها به ثبات رسیدند این تسهیلات به خریداران منتقل می‌شود كه تحرك خرید را ایجاد خواهد كرد.
رئیس دانشكده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات تاكید كرد: این امر می‌تواند رونق نسبی توسط خریداران و مصرف‌كنندگان واقعی بازار ایجاد كرده و بازار مسكن را از سفته‌بازی و سوداگری خارج كند.
وی افزود: مسكن در ایران بیشتر از یك كالای مصرفی اهمیت یافته است كه با تولید صنعتی و حرفه‌ای آن توسط سازندگان، می‌تواند وارد پروسه‌ای شود تا دوباره به عنوان كالای مصرفی مورد توجه قرار گیرد و سرمایه‌ها به سمت بخش‌های واقعی تولید هدایت شود.
اقتصام**4018** 2023