به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، رونق نسبی در بازار مسكن پس از گذشت چهار سال ركود از پاییز سال 96 آغاز شد. هر چند كه انتظار می رفت قیمت ها متناسب با شرایط بازار با شیب ملایم تغییر كند اما با رها شدن فنر تورم و افزایش قیمت دلار، بخشی از نقدینگی های سرگردان به بازار مسكن هجوم آورد.
با كاهش ارزش ریال، مردم به سمت تبدیل پول خود به دارایی و كالاهای با دوام تمایل پیدا كردند. در نهایت هجوم تقاضا در بازار مسكن كه همواره با كمبود عرضه مواجه است باعث افزایش جهشی قیمت ها شد به طوری كه قیمت واحدهای مسكونی در تهران تا صد درصد افزایش پیدا كرد.
ادامه التهابات ارزی باعث ادامه دار شدن افزایش قیمت ها در بازار مسكن شد و پس از گذشت بیش از یك سال هنوز هم رشته افزایش قیمت ها در بازار پاره نشده و قیمت مسكن بدون منطق باز هم در حال افزایش است. هر چند كه وزیر راه وشهرسازی برنامه هایی برای تعادل بخشی به بازار مسكن در دست اجرا قرار داده اما این برنامه ها در كوتاه مدت تاثیری در بازار ندارد و به دنبال افزایش بهای ملك، اجاره بها هم روند صعودی در پیش گرفته است كه به طور مستقیم معیشت مردم به ویژه اقشار كم درآمد را هدف قرار می دهد.
كارشناسان اقتصادی بر این باورند كه بازار مسكن چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره بها قابل كنترل نیست و تا زمانی كه تقاضا تاب افزایش قیمت ها را داشته باشد، این شرایط ادامه پیدا می كند و تنها راهكار كنترل بازار مسكن افزایش عرضه است تا انبوه عرضه بتواند منجر به شكستن قیمت ها شود.
** آرامش بازار مسكن در گرو ثبات شرایط اقتصای و سیاسی
«محمدمهدی مافی» كارشناس اقتصاد مسكن درگفت وگو با پژوهشگر ایرنا درباره وضعیت بازار مسكن اظهار داشت: بازار مسكن كشورمان دچار ركود تورمی شده و به همین خاطر در شرایطی كه قدرت خرید مردم بسیار كاهش پیدا كرده همچنان افزایش قیمت ها ادامه دارد. طبق قاعده بازار، با كاهش تعداد معاملات مسكن ناشی از افول قدرت خرید مردم در برابر رشد قیمت ها، بازار باید نسبت به تعدیل و تنظیم قیمت ها اقدام كند اما در حال حاضر تحت تاثیر جو روانی حتی با افت معاملات هنوز شاهد ادامه افزایش قیمت مسكن هستیم. این شرایط كه نه تنها بازار مسكن بلكه اقتصاد كشور به آن مبتلا شده به دلیل برداشت مردم از آینده اقتصادی كشور است.
مافی با تاكید بر اینكه این واكنش بازار در شرایط اضطراری شكل می گیرد، گفت: اگر شرایط سیاسی به ویژه سیاست خارجی و شرایط اقتصادی رو به بهبود باشد به طور قطع قیمت ها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسكن به سمت ثبات پیش خواهد كرد و حتی ممكن است شاهد افت اندك قیمت مسكن هم باشیم.
وی با بیان اینكه بخشی از افزایش قیمت مسكن به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، ادامه داد: در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسكونی از دو میلیون تومان تا 10 میلیون تومان برآورد می شود. این در حالی است كه سال های گذشته این رقم از حدود یك میلیون تا یك میلیون و 200 هزار تومان آغاز می شد.
به گفته مافی، زمین هم سهم و نقش پررنگ و قابل توجهی در قیمت تمام شده یك واحد مسكونی دارد به طوری كه چیزی حدود 50 تا 70 درصد قیمت یك واحد مسكونی را تشكیل می دهد.
وی با بیان اینكه بازار مسكن متاثر از شرایط كلان اقتصادی و سیاسی است، گفت: یكی از موضوعات مهم و تاثیر گذار در بازار مسكن میزان عرضه است. درسال های گذشته تولید مسكن قابل توجه نبوده و به همین دلیل امروز در برابر انبوه تقاضای مصرفی و غیر مصرفی با كمبود عرضه در بازار مسكن مواجهیم. همین موضوع به شدت افزایش قیمت ها دامن زده است.
مافی با تاكید بر اینكه در هر شرایطی ورود دولت به ساخت و ساز مسكن بسیار سخت است، اظهار داشت: كنترل بازار مسكن از طریق عرضه و تولید قابل انجام است و دولت می تواند با ارایه مشوق هایی سرمایه های بخش خصوصی را وارد این حوزه كند.
به گفته این كارشناس اقتصادی، سرمایه و نقدینگی كه به طور عمده از طریق بهره های بانكی در اختیار مردم قرار گرفته تناسبی با موجودی مسكن ندارد و اگر این سرمایه به بازار مسكن حمله كند، عرضه در برابر تقاضا بسیار كم است واین شرایط باعث ادامه رشد قیمت‌ها می شود. بنابراین موثرترین راهكار ممكن این است كه عرضه های كلان را در میان مدت و بلند مدت تعریف كنیم.
** تعادل بخشی به بازار مسكن از طریق تقویت عرضه
به طور قطع دخالت و ورود مستقیم دولت در ساخت و ساز و بازار مسكن یك روش مطرود و منسوخ است كه البته كشورمان یك بار برای امتحان این روش در قالب پروژه مسكن مهر هزینه های بسیار زیادی را متحمل شد. هر چند در شرایط اقتصادی مشابه با اواسط دهه 80 تا ابتدای دهه 90 قرار داریم اما دولت دیگر زیر بار پروژه های هزینه بر و ناكارآمدی مانند مسكن مهر نمی رود. این بار سیاست دولت تقویت طرف عرضه از طریق ارایه بسته های تشویقی به سازندگان مسكن و انبوه سازان است.
در این طرح قرار شده تا دو سال دیگر 400 هزار واحد مسكونی به دست بخش خصوصی ساخته شود. مهم ترین مشوق دولت برای ورود سرمایه گذاران به حوزه عرضه مسكن، حذف سهم زمین از سبد سازندگان است و قیمت زمین به صورت مشاركتی با بخش خصوصی در پروژه اعمال می شود. از سوی دیگر دولت از سال گذشته طرح كارت اعتباری مسكن را كلید زده است كه در این طرح مصالح ساختمانی بدون واسطه و به صورت انبوه به دست سازندگان مسكن می رسد. در این جریان تخفیف هایی در فروش مصالح ساختمانی ارایه خواهد شد كه این موضوع به كاهش قیمت تمام شده مسكن منجر می شود.
مسوولان معتقدند كه با این سازو كار می توانند بازار مسكن را كنترل كنند و در عین حال به صنعت ساختمان به عنوان صنایع پیشران اقتصاد رونق بخشند. از همه مهم تر این است كه اجرای این دو سیاست متكی به منابع دولتی نیست و در این شرایط اقتصادی با ایجاد رونق و اشتغال باری را هم از روی دوش دولت برمی دارد.
پژوهش**9345**9279
تهران- ایرنا- بازار مسكن به طور مشخص از نبود میزان كافی عرضه رنج می برد. تجربه مسكن مهر نیز نشان داد ورود مستقیم دولت به این بخش چه تبعاتی به همراه دارد. در این شرایط، دولت با طرح های گوناگون به دنبال ترغیب بخش خصوصی جهت تقویت عرضه است.
