این کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در عین حال به تجربه کاهش قیمت واقعی مسکن در دوره‌های مشابه گذشته یعنی در زمان پساجهش اشاره می‌کند و معتقد است: عاملی که می‌تواند باعث اصلاح قیمتی در بازار مسکن شود تورم است. البته یک نظام مالیاتی مناسب نیز می‌تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را در این بازار اصلاح کند. برای به‌کارگیری اهرم‌های مالیاتی در بازار ملک ابتدا باید تکلیف عامل «تورم» و تاثیرپذیری رشد قیمت اسمی مشخص شود. عبده تبریزی در ادامه گفت‌وگو، ضمن معرفی تبعات بی‌اثر شدن وام‌های خرید مسکن در جریان تقاضای مصرفی درباره بازار ساخت و سازهای مسکونی نیز تاکید می‌کند: پارامتر عمده در قیمت تمام شده ساخت مسکن به‌خصوص در تهران، قیمت زمین است که انتظار می‌رود با ثابت ماندن قیمت اسمی املاک کلنگی در ماه‌های آینده، شاهد تخلیه حباب آن باشیم. برای این منظور لازم است مالکان در توافقات خود با سازنده‌ها برای مشارکت در ساخت حاضر به تغییر نسبت مشارکت به نفع سازنده شوند. این اتفاق با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، نیاز بازار ساخت و ساز و عامل محرک است. هر چند انتظار می‌رود قیمت برخی مصالح ساختمانی نیز در پی تغییر جهت نرخ ارز، کاهش پیدا کند.
متن گفت‌وگو با دکتر حسین عبده تبریزی را به طور اختصار در زیر بخوانید.
در بازار مسکن شهر تهران انتظار پرقدرتی برای کاهش قیمت‌ها در روزهای اخیر شکل گرفته است. ظاهرا در برخی مناطق هم فروشنده‌های واحدهای قبلی، برای فروش واحدهای جدید، قیمت پیشنهادی کمتر به بنگاه‌ها اعلام می‌کنند. در واقعیت بازار ملک، امکان کاهش قیمت اسمی وجود دارد؟ در مقطع فعلی بازار که رکود سنگین حاکم است، چطور؟ آیا قیمت اسمی مسکن در ماه‌های آتی افت می‌کند؟
به نظر می‌رسد چنین اتفاقی در حال رخ دادن در بازار مسکن پایتخت است. طی یکسال اخیر، شکل‌گیری انتظارات افزایشی در شهر تهران و سایر شهرها منجر به افزایش قیمت‌ها و نهایتا شکل دادن وضعیت کنونی در بازار مسکن شد. زمانی که نرخ دلار رو به افزایش گذاشت روند رشد قیمت از انتظارات نیز فراتر رفت. پس از آن همزمان با کاهش قیمت دلار در بازار، قیمت سایر کالاهایی که اصطلاحا چسبندگی نداشتند در روند نزولی قرار گرفت. یعنی کالاهایی همچون طلا یا سهام پتروشیمی که همزمان با رشد فراتر از انتظار نرخ با رشد زیادی مواجه شدند بلافاصله با کاهش قیمت دلار واکنش نشان داده و در مسیر کاهش قیمت قرار گرفتند. اما درخصوص بازار مسکن وضعیت متفاوت است. این بازار ویژگی اصطلاحا چسبندگی قیمت دارد به این معنا که اگر در محله‌ای از شهر به واسطه انعقاد یک معامله با قیمتی بالاتر از میانگین قیمت منطقه، قیمت پایه منطقه تغییر و قیمت جدید مبنا قرار می‌گیرد در کوتاه‌مدت و به راحتی این سطح قیمتی پایین نمی‌آید. در نتیجه سایر مالکان آپارتمان‌های منطقه نیز تمایل به فروش ملک خود با قیمتی پایین‌تر از قیمت مبنا را ندارند همین روند مدت‌ها ادامه پیدا می‌کند.
پس چه عاملی در بازار مسکن منجر به اصلاح قیمت‌ها می‌شود؟ در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می‌کند «تورم» است. اتفاقی که به آن درخصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می‌کنید نکته جالبی است. چراکه طی دوره‌های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چراکه به‌طور معمول قیمت واقعی درخصوص بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند نه قیمت اسمی. به‌طور مثال در سال ۸۸ این اتفاق آن هم نه به‌صورت گسترده رخ داد. این موضوع حتی در حوزه املاک تجاری هم بین ۵ تا ۱۰ سال زمان می‌برد تا قیمت‌ها ثابت و پس از آن با افزایش تورم، قیمت واقعی کاهش پیدا کند. در این خصوص از قیمت املاک تجاری در منطقه یک مثال می‌زنم. در این منطقه به‌عنوان مثال محدوده نیاوران، املاک تجاری در بازه قیمتی چند سال پیش ثابت مانده(در حدود مترمربعی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان) این در حالی است که ارزش واقعی ملک تجاری کاهش پیدا کرده است.
بنابراین شما معتقد هستید که کاهش قیمت ارز یا طلا به‌عنوان تنها عامل پیش برنده برای کاهش قیمت اسمی مسکن مطرح نیست؟
ممکن است قیمت طلا و ارز به دلیل آنکه یک متغیر پیش برنده در اقتصاد ایران است بر این روند تاثیر گذار باشد اما به نظر می‌رسد یکی دیگر از عواملی که منجر به توقف رشد قیمت اسمی در بازار مسکن می‌شود و ادامه دار است ایجاد شکاف شدید میان قدرت خرید متقاضی مصرفی و قیمت‌های موجود در بازار است. مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران نسبت به سال گذشته با افزایش چشم‌گیری مواجه شده بنابراین خریدار مصرفی توان پرداخت قیمت پیشنهادی را برای خرید ندارد و همین موضوع ممکن است منجر به توقف روند رشد قیمت اسمی در بازار مسکن شده باشد. عامل دیگری که به نظر می‌رسد سبب شده تا بخشی از تقاضای سوداگری نیز به حضور مجدد در بازار مسکن تردید داشته باشد، کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته است چراکه تقاضای سفته بازانه به این جمع‌بندی رسیده که از این زمان به بعد قرار نیست قیمت مسکن با شتاب گذشته رشد را تجربه کند به همین دلیل هم شاهد افزایش حضور تقاضاهای جدید در بازار سرمایه برای خرید سهام هستیم.
در ماه‌های اخیر خرید و فروش آپارتمان به پایین‌تر از کف رکود معاملاتی رسید؛ یعنی حدود ۶ هزار واحد در ماه. حجم ماهانه معاملات ۵۰ درصد نسبت به سال ۹۷ افت کرد اما موتور تورم مسکن نه‌تنها آرام نگرفت بلکه نرخ رشد نقطه‌ای از ۹۰ درصد هم فراتر رفت و به بیش از ۱۱۰ درصد رسید. گفته می‌شود کاهش شدید عرضه در بنگاه‌ها از سمت فروشنده‌ها از یکسو و وجود تقاضای سرمایه‌ای و مقداری هم سفته‌بازانه، علت مقاوم شدن تورم مسکن در برابر کاهش بوده است. به نظر شما چرا رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد؟
زمانی که قیمت دلار در بازار با افزایش مواجه شد این انتظار در میان مالکان آپارتمان‌های مسکونی نیز شکل گرفت که قیمت مسکن نیز به میزان افزایش قیمت دلار با رشد مواجه می‌شود غافل از این که در بازار مسکن، قدرت خرید همپای افزایش قیمت موردانتظار نمی‌تواند حرکت کند. به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده متقاضیان مصرفی موجود در بازار مسکن تهران از خرید ملک یک میلیارد تومانی ناتوان هستند، این در حالی است که طی یکسال گذشته، تعداد فایل‌های کمتر از قیمت یک میلیارد تومان در بازار محدود بود. این وضعیت در بازار اجاره نیز به نوعی قابل مشاهده است. به این معنا که بخش عمده موجرین تمایل به افزایش نرخ اجاره به میزان رشد قیمت دلار داشته‌اند اما به‌طور مشخص مستاجرین امکان پرداخت ارقام پیش‌بینی شده از سوی مالکان را ندارند. از این‌رو گزینه دوم یعنی جابه جایی از یک منطقه به منطقه دیگر (ارزان‌تر) را انتخاب کردند.
دنیای اقتصاد در ادامه آورده است، اصلاح ساختار فعلی بازار مسکن از چه طریقی امکان‌پذیر است؟
یک نظام مالیاتی به‌صورت مناسب می‌تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را ساماندهی کند، یعنی در صورتی که اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن رخ دهد می‌توان اینطور انتظار داشت که جریان سفته‌بازی همچون زمان کنونی منجر به تغییر جهت بازار مسکن نشود. چه بسا در گذشته که بحث جدی پرداخت مالیات مطرح نبود چندان به تاثیرگذاری این عامل توجه نمی‌شد اما در حال‌حاضر که سازمان مالیاتی در حال رسیدگی به پرونده‌های مالیاتی از سال ۹۲ به بعد است، احتمال طرح پرسش درخصوص میزان عایدی سرمایه نیز از محل خرید املاک نیز وجود دارد.
در ماه‌های اخیر تقریبا مصرف‌کننده‌ای در بازار مسکن وجود نداشته است. خریداران مصرفی از سطح قیمت‌ها و رشد مداوم آن سرخورده و از بازار خارج شده‌اند. تبعات این وضعیت برای سال‌های آینده بازار مسکن با توجه به بی‌عملی و بی‌توجهی دولت و بانک مرکزی نسبت به تعدیل قدرت وام مسکن، چه چیزی می‌تواند باشد؟
به هر حال در سیاست‌های پولی و در تصمیم‌های مربوط به اعتبارات همیشه یک نوع محافظه‌کاری توصیه می‌شود؛ چراکه اگر بنا باشد تصمیمات ناگهانی و بدون توجه به تاثیرات احتمالی آن در بازار گرفته شود بدون تردید تبعاتی به دنبال خواهد داشت. چنانکه تجربه سایر کشورها همچون ترکیه یا آرژانتین در تغییر ناگهانی نرخ سود بانکی اثرات مثبتی در جامعه به دنبال نداشت. از این‌رو اصلاح نظام بانکی نیز باید در یک روند تدریجی و متناسب با سایر عوامل تاثیرگذار اتفاق افتد. در حال‌حاضر در حوزه مسکن نیز باید اصلاحات متناسب با منابع موجود انجام شود. این در حالی است که منابع موجود برای افزایش میزان تسهیلات بانکی در بخش مسکن کفاف نمی‌دهد. در حال‌حاضر یک آپارتمان ۷۰ متری در شهر تهران به‌طور میانگین ۷۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود، بنابراین به‌طور طبیعی تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای خرید این آپارتمان که سقف آن معادل ۱۶۰ میلیون تومان است نمی‌تواند تاثیر زیادی در تامین بودجه خریدار داشته باشد. به همین دلیل همانطور که شما اشاره کردید میزان حضور متقاضی مصرفی برای خرید در بازار به طرز محسوسی کاهش پیدا کرده است. این مساله می‌تواند به معنای افزایش نرخ اجاره‌نشینی در شهری همچون تهران نسبت به سال‌های گذشته باشد. در سمت عرضه نیز مشکل کمبود عرضه مسکن متناسب با نیاز موجود در بازار منجر به ایجاد یک شکاف بزرگ میان تقاضا و عرضه شده است. در حال حاضر سالانه بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور اتفاق می‌افتد این در حالی است که میزان تولید و عرضه مسکن متناسب با این تقاضا نیست. هر چند در دهه‌های گذشته در برابر هر ۱۱۷ خانوار، ۱۰۰ واحد مسکونی در بازار وجود داشت اما در حال حاضر این فاصله بیشتر شده است.
آیا قیمت فروش واحدهای نوساز در ماه‌های آینده شیب افزایشی خواهد داشت یا بدون تغییر نسبت به ماه‌های گذشته، عرضه می‌شود؟ این سوال را به این دلیل می‌پرسیم که دو فاکتور جهش قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی در سال گذشته، باعث رشد شدید قیمت تمام شده ساخت و سازهایی که امسال به پایان می‌رسد، شد.
مشکل اساسی بالا بودن قیمت مسکن به‌ویژه شهرهای بزرگ، قیمت بالای زمین است. نکته‌ای که درخصوص قیمت مسکن مورد توجه است آن است که قیمت مسکن به‌صورت اسمی تخلیه نمی‌شود و تخلیه قیمت آن باید به‌صورت واقعی باشد.در زمان حاضر که به نظر می‌رسد بازار مسکن به یک دوره رکود وارد می‌شود، مالکان زمین به‌ویژه در مناطقی از شهر تهران همچون مناطق یک و سه که با محدودیت طبیعی زمین هم روبه‌رو هستیم اجازه تخلیه قیمت به سرعت و قابل ملاحظه را نمی‌دهند. ولی طبیعی است برای آنکه کاهش قابل‌ملاحظه‌ای در قیمت‌ها پیدا شود، قیمت زمین با سرعت گذشته افزایش پیدا نکند. الان زمین حتی در مناطق ضعیف شهری یک مرتبه جهش پیدا کرده است یعنی اگر شما به رشد قیمت زمین در این مناطق نگاه کنید، شاید از رشد مناطق یک و سه هم بیشتر باشد. از این نظر عاملی است که می‌تواند یک مقدار قیمت را کنترل کند. در حوزه مشارکت در ساخت نیز باید به تدریج شاهد کاهش مقاومت مالکان زمین و تعدیل نرخ مشارکت به نفع سازنده‌ها باشیم. چراکه تنها راه برای ایجاد تعادل و عرضه املاک تکمیل شده به بازار این مسیر است. یعنی اگر فرض کنیم تمامی فاکتورهای دخیل در هزینه ساخت‌وساز ثابت باشد راهکار، کاهش سهم مالکان زمین در پروژه‌های مشارکتی است.
درحال‌حاضر از یکسو آمارهای رسمی از افزایش ۳۰ درصدی اجاره‌بها حکایت دارد و از سوی دیگر مطابق گفته مستاجران نرخ پیشنهادی موجران در سال جاری تا دوبرابر نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است. ارزیابی شما از آینده رشد نرخ اجاره‌بها در بازار چیست؟
افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته از دیدگاه من صحیح نیست چراکه چنین قدرتی در سطح شهر تهران از سوی مستاجران وجود ندارد. ممکن است که آمار رسمی دقت بالایی نداشته باشد اما حداقل برخی معیارها در آن رعایت شده است و از این رو رشد ۳۰ درصدی صحیح‌تر به نظر می‌رسد. حتی از دیدگاه فرهنگی نیز افزایش نرخ اجاره بها غیرقابل قبول است. چراکه به هر حال بخش زیادی از مستاجران سال‌ها در یک خانه بوده‌اند و به هر حال همه مالکان به دنبال چنین افزایشی نیستند. اما در اینکه نرخ اجاره بها بالا رفته، شکی وجود ندارد؛ یا اینکه نسبت قیمت به اجاره تعدیل شده باشد در صورتی که پیش‌بینی عایدی سرمایه برای آینده وجود نداشته باشد، این هم قابل‌فهم است.
بنابراین تحلیل شما این است که رکود ساخت مال‌ها و حتی فعالیت آنها با توجه به شرایط اقتصادی کل کشور می‌تواند در ماه‌های آتی افزایش هم داشته باشد.
در شهر تهران و برخی شهرهای بزرگ سرمایه‌گذاران باید بدانند به دلیل اشباع این بخش از بازار ساخت وساز، گزینه ساخت و فعال کردن مال‌های تجاری نمی‌تواند خیلی اقتصادی باشد. چراکه به قدر کفایت مال و مجتمع تجاری در شهر تهران وجود دارد و حتی برخی مال‌های تکمیل شده موجود در شهر نیز اقتصادی نشده‌اند. از این رو عملکرد منطقی آن است که بیش از این مال و مجتمع تجاری در شهر تهران ساخته نشود چون سرمایه‌گذار باید کالایی را تولید کند که بتواند بفروشد. بنابراین منطقی است که دیگر در تهران حداقل تعداد مال‌ها افزایش پیدا نکند، مگر در مناطق جدیدی که توسعه پیدا می‌کند.
تحلیل شما از آینده بازار زمین مسکونی در تهران چیست؟ قیمت زمین از قیمت مسکن فراتر رفته و این وضعیت را سازنده‌ها «زیان ساخت و سازهای جدید» می‌دانند و از ساخت‌وساز دست کشیده‌اند.
من امیدوار هستم با جدی‌تر شدن مالیات ارزش افزوده از افزایش قیمت خیلی جدی بخش زمین که هیچ نوع اشتغالی هم ایجاد نمی‌کند اما می‌تواند منابع کشور را ببلعد و نگذارد کار مولد صورت بگیرد یا کار تولیدی‌ای که اشتغال ایجاد می‌کند؛ جلوگیری شود چراکه طی ۵۰ سال گذشته بدون آنکه اقدام مشخصی برای مقابله و کنترل قیمت زمین صورت گیرد، بخش زیادی از منابع در این حوزه حبس شده بدون آنکه بازده اقتصادی مشخصی داشته باشد. تصور کنید قیمت زمین یک سوم قیمت کنونی بود در این صورت چند ۱۰هزار میلیارد تومان در ایران سرمایه آزاد می‌شد که در بخش تولید و اقتصاد می‌توانست سرمایه گذاری شود. بنابراین این افزایش قیمت در این سطح برای اقتصاد یک نوع بیماری است. نکته دیگری که در این حوزه قابل توجه است نزدیک شدن قیمت اراضی کشاورزی به اراضی شهری است.به رغم کمبود آب، کشاورزی یک بخش جدی و مهم از اقتصاد ایران است که بخش زیادی از مردم در آن فعالیت دارند.
در این شرایط آیا اهرم کمکی دیگری نیز می‌تواند برای کاهش سطح ناامیدی از خانه‌دار شدن متقاضیان طراحی شود؟
کمک اصلی همان یارانه دولت است. به‌عنوان مثال در زمان طرح مسکن مهر اختصاص خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی توانست در به سرانجام رسیدن این طرح نقش مهمی را ایفا کند. هم‌اکنون نیز دولت مجددا برای تکمیل واحدهای باقی مانده طرح مسکن مهر تا پایان سال جاری، اعتبار مجددی را برای افزایش سقف تسهیلات از ۴۰ میلیون تومان به ۵۰ میلیون تومان اختصاص داده است. از این رو به نظر می‌رسد کمک دولت به شکل پرداخت یارانه نرخ سود می‌تواند کمک‌کننده باشد.
آیا شهرداری‌ها می‌توانند در این زمینه کمکی به تنظیم بازار مسکن کنند؟
در شرایط فعلی شهرداری‌ها به‌خاطر کسری‌های عمده‌ای که خودشان دارند و نظام مالی خودشان را اصلاح نکرده‌اند، خیلی کم می‌توانند حرکت کنند. الان شهرداری‌های زیادی هستند که چون اوراق مشارکت‌هایشان را نتوانسته‌اند بپردازند، یک ریال هم به آنها اعتبارات نمی‌دهند. در شرایطی که یک ذره وضع مالی شهرداری‌ها بهتر بشود قطعا شهرداری‌ها می‌توانند با مالک شدن و اجاره‌داری به بخش مسکن کمک کنند. به‌عنوان مثال شهرداری‌ها می‌توانند از طریق ارائه تخفیف‌های خاص به خانه‌های ارزان‌قیمت این کار را انجام دهند.
صندوق پس‌انداز مسکن یکم
شما در سال‌های 92 تا 94 مدام از الگوی جهانی خانه‌دار شدن فقط و فقط با رژیم پس‌انداز سخن گفتید تا موفق شدید اجازه تاسیس صندوق پس‌انداز یکم را از بانک مرکزی دریافت کنید. اما آیا واقعا این الگو در بازار مسکن ایران که با تورم دو رقمی دست به گریبان است، جواب می‌دهد؟ پس‌انداز و انتظار برای دریافت وام در شرایطی که به شکل متوسط در هر 5 سال، قیمت مسکن در تهران 2 برابر شده، می‌تواند پس‌اندازکننده‌ها را به خانه برساند؟
شعار پس‌انداز، کوچک‌سازی و انبوه‌سازی که از دهه 70 تاکنون به‌عنوان یک الگوی تجربه شده در سایر کشورها در ایران نیز مطرح و پیگیری شد، به این معنا نیست که لزوما مردم برای خرید خانه از سال‌ها قبل پس‌انداز داشته باشند. وقتی مردم ملکی را قسطی می‌خرند، مجبور هستند برای پرداخت اقساط آن پس‌انداز کنند. بنابراین شعار پس‌انداز از آنجا آمده، نه اینکه ما قبلا برویم یک پولی بگذاریم و بعدا بگیریم. یکی از دلایلی که در الگوی طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، موضوع افتتاح حساب و دوره پس‌انداز حداقل شش ماه مطرح شد کمبود منابع است. از آنجاکه منابع بانک مسکن برای تسهیلات‌دهی محدود بود ناگزیر شدیم تا برای نوبت‌بندی متقاضیان، الگوی پس‌انداز چندماه تا یک سال را پایه‌ریزی کنیم. به‌طور طبیعی این الگو در سال‌های 94 تا 95 که میزان تورم بخش مسکن همچون سال گذشته بالا نبود توانست پاسخگوی نیاز بخش زیادی از متقاضیان باشد. اما طی یک سال اخیر با توجه به تحولات جدید بازار و سرعت‌گیری روند رشد قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیانی که در این صندوق ثبت نام و سپرده گذاری کرده‌اند کاهش پیدا کرده است. از این لحاظ نکته‌ای که اشاره کردید صحیح است اما موضوع آن است که اگر این اقدام انجام نشده بود همین تعداد از متقاضیان نیز صاحب‌خانه نشده بودند. مطابق با آمار، حدود 100 هزار نفر از خریداران مسکن از طریق ثبت‌نام در این صندوق توانسته‌اند صاحب‌خانه شوند. درحالی‌که اگر این پس‌اندازها نمی‌شد و این سرمایه‌گذاری‌ها صورت نمی‌گرفت قطعا آن خریدها هم انجام نمی‌شد. بنابراین ضمن اینکه این اشکال هست، اما هنوز به‌نظر می‌رسد که تنها چاره خانه‌دار شدن همین مسیر است.
نظر شما