خانه دار شدن در گرو داشتن درآمد دائمی است

نحوه تصرف واحدهای مسکونی شاخصی برای شناخت ابعاد اقتصادی و اجتماعی مسکن است و از جمله شاخص‌های پایه و مهم به حساب می‌آید. این شاخص مبتنی بر مالکیت و یا اجاره‌ای بودن واحد مسکونی خانوار است. عوامل اجتماعی اقتصادی متعددی بر نحوه تصرف مسکن تاثیر می‌گذارند. به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر نرخ مالکیت در کشور کاهش یافته و در برابر آن نرخ اجاره‌نشینی رو به افزایش است. به این جهت پاسخ به این سوالات مهم به نظر می‌رسد: چه عواملی بر نحوه تصرف مسکن تاثیرگذار هستند؟ و نحوه سکونت چه تغییراتی کرده است؟

درآمد دائمی تعیین‌کننده نوع سکونت

احتمال مالکیت مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله درآمد دائمی و جاری، سن، جنسیت، سطح تحصیلات، وضعیت تاهل، شاغل بودن سرپرست خانوار و بعد خانوار قرار می‌گیرد. درآمد و سطح تحصیلات سرپرست خانوار بر احتمال مالکیت مسکن اثر مثبت دارد. نتایج تحقیقات حاکی از این است که متاهل بودن سرپرست خانوار بر احتمال مالکیت مسکن اثرگذار نیست. شاغل بودن، جنسیت سرپرست خانوار (مرد بودن) و درآمد بیش‌ترین اثر را بر احتمال مالکیت مسکن دارند. مهم‌ترین و اثرگذارترین متغیر بر احتمال مالکیت مسکن درآمد دائمی است.

بالا بودن هزینه معاملاتی مسکن در ایران و عدم آگاهی خانوارها از متغیرهای موثر بر قیمت واحدهای مسکونی، هم‌چنین تاثیرپذیری قیمت‌ها از متغیرهای سیاسی و بالا بودن هزینه فرصت فروش واحد مسکونی باعث می‌شود که تمایل افراد به خرید واحدهای مسکونی کاهش پیدا کند. به علاوه خرید مسکن در ایران وابسته به پس‌انداز خانوارها است و این مساله خرید واحد مسکونی را برای عموم مردم مشکل می‌کند.

اجاره‌نشینی فراگیر می‌شود

بر اساس آمارهای سرشماری در سال ۱۳۴۵، ۷۸ درصد خانوارهای تهران، مالک واحد مسکونی خود بودند. درصد مالکیت واحد مسکونی در سال ۱۳۵۵ به ۵۳ درصد کاهش یافت اما دوباره در سال ۱۳۶۵ به ۶۳ درصد افزایش یافت. در سه دهه اخیر یعنی سال‌های ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۷ نرخ اجاره نشینی افزایش یافته و در مقابل آن نرخ مالکیت تقریبا به همان نسبت، روند کاهشی در پیش گرفته است. این روند به صورتی بوده که در سال ۱۳۹۵ نرخ اجاره‌نشینی به ۳۱ درصد در کل کشور رسیده است. این نرخ برای شهرهای بزرگ به خصوص کلان‌شهر تهران بیش‌تر از متوسط کشوری است. به طبع آن نرخ اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کرده و این افزایش در صورتی رخ داده است که تعداد واحدهای مسکونی خالی تا سال ۱۳۹۵ روند صعودی داشته و ۵۵.۶ درصد افزایش یافته است.

                                                                                                  ترکیب انواع سکونت در سال های سرشماری

رکود در بازار مسکن

اجاره‌بها تحت تاثیر نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن قرار می‌گیرد اما تغییرات آن به دلیل اینکه قیمت اجاره‌بها سالانه تعیین می‌شود، کمتر از قیمت مسکن است. از سال ۱۳۹۴ نرخ تورم روند کاهشی داشت و قیمت مسکن به طور نسبی ثابت بود. به همین سبب نرخ رشد اجاره‌بها نیز متناسب با آنان سیر نزولی طی کرد. در مهرماه سال ۱۳۹۷ اجاره مسکن در تهران نسبت به مهرماه ۱۳۹۶ به میزان ۱۵ درصد رشد داشت. هم‌چنین کل مناطق شهری کشور ۱۲.۶ درصد رشد را تجربه کردند و سهم هزینه اجاره مسکن ۳۳.۱ درصد کل بهای کالاها و خدمات مصرفی را شامل شد.

به طور کلی در سال‌های اخیر به موجب افزایش نرخ عمومی تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن، میزان مالکیت واحدهای مسکونی کاهش یافته و نرخ اجاره‌نشینی افزایش پیدا کرده است. نرخ اجاره نشینی خانوارهای شهری از ۲۹ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۳۶.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ رسید. نرخ اجاره نشینی در مناطق روستایی نیز از ۱۸ درصد به ۲۰.۸ درصد افزایش یافت. تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی از سال­ های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۸ تقریبا دو برابر شده است اما آمار مستاجران هم به همان میزان افزایش یافته و دو برابر شده است.

به عبارتی در این دو دهه، تعداد خانوارهای کمی صاحب‌ خانه شده ­اند. بانک مرکزی اعلام کرد که در تابستان ۱۳۹۸ در حوزه مسکن 2.8  درصد کاهش داشته‌ایم. به علاوه پیش‌بینی شده که پایان سال ۱۳۹۸ قیمت­ مسکن تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کند و این وضعیت رکود حاکم بر بازار مسکن تا دو یا سه سال آینده تداوم خواهد یافت.

رشد هم‌زمان اجاره‌بها و فقر

گزارش مرکز پژوهش ­های مجلس در سال ۱۳۹۶ نشان داده است که استان­های کهگیلویه­ وبویراحمد، ایلام و چهارمحال­ وبختیاری بالاترین میزان فقر مطلق در کشور را داشته‌اند اما در عین حال این استان‌ها از افزایش نرخ اجاره‌بها نیز رنج می‌برند. استان کهکیلویه و بویر احمد با رشد ۱۴.۵ درصدی، بیش‌ترین میزان رشد اجاره بها در کشور را تجربه کرده است. فقر در این استان‌ها به صورتی است که گفته می‌شود ۶۵ درصد مناطق روستایی سیستان ­وبلوچستان، ایلام و کهگیلویه ­وبویراحمد زیر خط فقر غذایی قرار دارند و ۳۰ تا ۴۰ درصد مناطق شهری این استان‌ها کمتر از ۲۱۰۰ کالری در روز مصرف غذایی دارند. سیستان و بلوچستان نیز ۱۰.۵ درصد رشد اجاره‌بها را تجربه کرده است. این آمارها نشان از وضعیت بحرانی این مناطق دارد و لازم است مورد توجه قرار بگیرند و برای آن‌ها تدبیری اندیشیده شود. کم‌ترین میزان رشد اجاره‌بها در کشور۴.۵ درصد و مربوط به استان کرمانشاه است. هرمزگان، البرز و بوشهر استان‌هایی هستند که به ترتیب پس از کرمانشاه، کم‌ترین میزان رشد اجاره‌بها را تجربه کرده‌اند.

                                                                                                        نرخ رشد اجاره بهای استان‌های مختلف

شاخص اجاره‌بهای مسکن به نسبت اندازه شهرها متفاوت است و شهرهای بزرگ و کوچک نرخ متفاوتی را تجربه کرده‌اند. بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی، شاخص اجاره‌بهای مسکن برای شهرهای بزرگ کشور در سه­ ماهه دوم سـال ۱۳۹۷ بـه عـدد ۱۱۹.۰ رسید که نسبت به سه­ ماهه قبل برابر ۳.۸ درصد و نسبت به سه­ ماهه مشـابه سـال قبـل ۱۱.۹ درصـد  افزایش یافته است.

همین شاخص در شهرهای متوسط کشور در سه ­ماهه دوم سال ۱۳۹۷ بـه عـدد ۱۱۷.۸ رسید که نسبت به سه‌­ماهه قبل معادل ۲.۸ درصد و نسبت به سه‌­ماهه مشابه سـال قبـل ۱۰.۱ درصـد افزایش یافته و افزایش کم‌تری نسبت به شهرهای بزرگ داشته است.

شاخص اجاره‌بها برای شهرهای کوچک در سه­ماهه دوم سال ۱۳۹۷ عـدد ۱۲۰.۸ بود. این شاخص برای شهرهای کوچک نسبت به سه­ ماهه اول سال ۱۳۹۷ معادل ۳.۲ درصد و نسبت به سه ­ماهه مشابه سـال قبـل ۱۲.۹ درصـد افزایش یافته است. گفته می‌شود برخلاف سال ۱۳۹۷، در تابستان سال ۱۳۹۸ بازار اجاره مسکن در سراشیبی افتاد.

                                                                   شاخص اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری ایران سه ماهه دوم ۱۳۹۷ – ۱۳۹۶

                                                              منبع: بانک مرکزی مهرماه ۱۳۹۷

ناکارآمدی بازار مسکن

آمارهای ارائه شده در حوزه مسکن نشان از ناکارآمدی بازار مسکن دارد چرا که بین عرضه و تقاضای مسکن در ایران توازن وجود ندارد. به عبارتی ساخت و ساز مسکن منطبق بر تقاضای موجود در بازار مسکن نیست. تقاضای موثر برای واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۵۰ مترمربع، ۲۹ درصد گزارش شده، در صورتی که عرضه در این بخش فقط ۸ درصد بوده است. در واقع این واحدها ۲۱ درصد کمتر از تقاضای موجود عرضه شده‌اند.

این الگو برای دیگر متراژهای واحدهای مسکونی نیز دارای اختلاف است؛ واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۱۰۰ متر، ۲۸ درصد عرضه شده‌اند اما تقاضا برای آنان ۳۹ درصد بوده است یعنی این واحدها هم ۱۱ درصد کمتر از تقاضای موثر تولید شده‌اند. در متراژهای بیش از ۱۰۰ متر این الگو برعکس شده است؛ واحدهای مسکونی بالای ۱۰۰ متر، ۶۴ درصد عرضه شده‌اند اما تقاضا برای آن‌ها تنها ۳۲ درصد بوده است.

در واقع این واحدها ۲ برابر تقاضای موجود در بازار مسکن تولید شده‌اند. به طور کلی دیده می‌شود که در همه متراژهای واحدهای مسکونی عدم تناسب بین عرضه و تقاضا وجود دارد که نیازمند اصلاح است.

                                                                              مقایسه الگوی عرضه با تقاضای مصرفی مسکن در دوره ۸۴ - ۹۴ درصد

*میانگین ۱۱ سال در نظر گرفته شده است.

                                                                                                  منبع: بانک مرکزی

در نهایت اینکه درآمد دائمی بیش‌ترین تاثیر را بر نوع تصرف مسکن خانوار دارد و در واقع عدم ثبات درآمدی باعث می‌شود که خانوارها بیش‌تر اجاره‌نشین باشند. در سال‌های اخیر نرخ اجاره‌نشینی رو به رشد گذاشته و این نرخ برای مناطق شهری و به خصوص شهرهای بزرگی همچون تهران بیش از دیگر نقاط کشور بوده است.

به طور کلی نرخ تورم بر رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تاثیرگذار است. در سال ۱۳۹۷ اجاره‌بها رشد بالایی را تجربه کرد که باعث افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار شد. در سال ۱۳۹۸ اما روند کاهشی داشته و بازار مسکن وارد رکود شده است. نکته مهمی که در حوزه مسکن وجود دارد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای موجود در بازار است به عبارتی واحدهای مسکونی ارائه شده در بازار با خواست موجود تطابق ندارد و همین مهم به ناکارآمدی بازار مسکن دامن زده است.

منابع

· طرح رصد وضعیت کشور، گزارش جامع مسکن، مجری: آرمین امیر، ۱۳۹۸.

· علی‌اکبر قلی‌زاده و مطهره خاکسار، اثر درآمد و تحصیلات سرپرست خانوار بر نحوه‌ی تصرف مسکن در مناطق شهری ایران، ۱۳۹۶.