حق کمیسیون دوبل!

روزنامه ایران ۱۴ بهمن از محاسبه هزینه معاملات در بنگاه‌های مشاوران املاک به ارائه گزارشی پرداخت و نوشت: اواخر شهریور ماه سال گذشته سازمان صنعت، معدن و تجارت با استناد به مقررات ماده ۵۱ قانون نظام صنفی، حق کمیسیون مشاوران املاک را کاهش داد. افزایش قیمت ملک، هزینه معاملات را بشدت افزایش داده است. تقریباً معامله‌ای کمتر از یک میلیارد تومان در خرید و فروش املاک نداریم. نرخ اجاره‌بها هم به تبع افزایش قیمت مسکن، در دو سال اخیر بیش از دو برابر شده است.

به این ترتیب با توجه به اینکه هزینه خرید و فروش یا رهن و اجاره مسکن، براساس قیمت آن تعیین می‌شود، این نرخ در معاملات به‌صورت چشمگیری بالا رفته است. بر این اساس بود که برای تعادل‌بخشی به هزینه معاملات نرخ مصوب حق کمیسیون اصلاح شد. فعالان بازار مسکن و همچنین متقاضیان واقعی و مصرفی بازار خرید و فروش و اجاره املاک، هزینه بالای نقل و انتقال و اجاره را علاوه بر هزینه سرسام‌آور مسکن، موجب تحمیل بار اضافه هزینه به مردم می‌دانند.

دلالی قیمت

افزایش قیمت مسکن، وابسته به عوامل مختلفی است که وابسته با بازار مسکن یا خارج از این بازار است. کاهش ساخت‌وساز، افزایش قیمت زمین، افزایش قیمت مصالح و لوازم ساختمانی، افزایش هزینه‌های بیمه‌ای و صدور پروانه و دستمزدها و..، همچنین عوامل مربوط به شرایط حاکم بر اقتصاد در مجموع بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشته است. اما در این میان رفتار مشاوران املاک در بخش انجام معامله، باعث اضافه شدن بند دیگری از افزایش قیمت بر ملک می‌شود. این بند خارج از عوامل درونی یا بیرونی بازار است و «بازارگرمی» بخشی از بنگاه‌های املاک است تا با افزایش نامتعارف قیمت ملک، سود بیشتری از معامله ببرند.

در یکی از بنگاه‌های مشاوران املاک، علی که واحدی را در یکی از مناطق غرب تهران به قیمت متری ۵۰ میلیون تومان خریده است در حال مشاجره با مشاور املاک است. او در مورد علت مشاجره خود با مشاور املاک می‌گوید: «حدود یک ماه پیش این ملک را با راهنمایی و مشاوره آقایان خریدم، همان موقع مشاور املاک به من گفت دو هفته بعد همین ملک را متری ۵۵ میلیون تومان می‌فروشد چون ارزش واقعی ملک بیشتر از مبلغ خرید من است، اما یک‌ ماه از زمان قول و قرار گذشته و ملک هنوز فروش نرفته است درحالی که من به پول آن احتیاج دارم.»

اگر به‌عنوان خریدار، فروشنده یا مستأجر و موجر، به بنگاه‌های مشاوره املاک رفت و آمد داشته‌اید به احتمال زیاد این صحبت‌های مشاوران املاک که «ارزش این ملک بیشتر از قیمت پیشنهادی است» «بخرید با قیمت بیشتر می‌توانید بفروشید»، «چند روزه واحد را به قیمت روز برای شما می‌فروشیم»، «همین الان معامله کنید وگرنه نمی‌توانید ملکی با این قیمت در این منطقه پیدا کنید» و صحبت‌هایی از این دست را شنیده‌اید.

نه تنها در بنگاه‌ها بلکه در پلتفرم‌های خرید و فروش و در فضای مجازی نیز، فعالیت مشاوران املاک به قیمت مسکن در مناطق مختلف دامن زده است و قیمت‌هایی خارج از قیمت عرف منطقه و حتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی ملک، به عنوان قیمت مناسب از سوی آنها برای مسکن درج می‌شود. این در حالی است که مشاوران املاک فقط وظیفه ثبت معامله و صدور کد رهگیری دارند و نباید دخالتی در جابه‌جایی یا تغییر قیمت‌ها داشته باشند.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که آذر امسال منتشر شد نیز از نقش بنگاه‌های مشاوره املاک بر تأثیرگذاری بر قیمت مسکن پرده برمی‌دارد. براساس این گزارش «اگرچه اصلی‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن، تبدیل شدن آن به کالای سرمایه‌ای است اما تعرفه خدمات مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن بی‌تأثیر نیست.» این گزارش می‌افزاید: «اگرچه ممکن است نرخ تعرفه خدمات مشاوران املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار نیاید اما نباید از یاد برد به دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه‌های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق‌الزحمه بنگاه املاک می‌شود، بنابراین تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود.»

تعرفه دو برابری

براساس مصوبه جدید سازمان صنعت، معدن و تجارت که سال گذشته تصویب و ابلاغ شد حق کمیسیون مبایعه‌نامه (خرید و فروش) معادل ۲۵ صدم درصد ارزش معاملاتی ملک از هر دو طرف و مجموعاً نیم‌درصد تعیین شد. همچنین حق کمیسیون رهن/ودیعه اجاره از هر طرف نیم درصد مبلغ رهن، حق کمیسیون اجاره یک چهارم مبلغ اجاره هر ماه از هر طرف، حق کمیسیون بابت تمدید اجاره‌نامه از هر طرف یک دهم حق کمیسیون و حق‌الزحمه مشارکت از هر طرف دو دهم درصد ارزش قرارداد مجموعاً چهار دهم درصد تعیین شد. همچنین ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به مبلغ حق کمیسیون اضافه و از هر طرف معامله (در مجموع ۱۸ درصد) این مبلغ اخذ می‌شود، ضمن اینکه حق خدمات متمم قرارداد و مبایعه‌نامه نیز رایگان اعلام شد. به این ترتیب هزینه قانونی حق کمیسیون از سال گذشته ۵۰ درصد کاهش یافته است.

اما مشاوران املاک همان موقع اعلام کردند تعرفه‌های جدید را اجرا نمی‌کنند. مشاهده میدانی از بنگاه‌های املاک نیز نشان می‌دهد تعرفه خدمات آنها به مشتریان براساس تعرفه قبل است. هزینه تعرفه قبل مثلاً برای خرید و فروش مسکن، یک درصد ارزش ملک محاسبه می شد.

براساس محاسبه کمیسیون با ارزش افزوده برحسب نرخ مصوب اتحادیه، برای مثال برای ملکی که ارزش معامله آن ۲میلیارد تومان است، معادل ۵ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان (۱۰.۹ میلیون تومان در مجموع) برای هرکدام از طرفین معامله است. اما آنچه که در معاملات انجام می‌شود عملاً اخذ دو برابر نرخ مصوب توسط مشاوران املاک است. در بنگاه‌ها برای یک معامله مسکن با ارزش قیمتی ۲ میلیارد تومان از هر یک از طرفین معادل ۰.۵درصد ارزش ملک و در مجموع یک درصد را اخذ می‌کنند.

بهنام نیک‌منش، رئیس نظارت و بازرسی اتاق اصناف در گفت‌وگو با «ایران» درخصوص تخلف بنگاه‌های املاک در اخذ تعرفه معاملاتی گفت: آخرین مصوبه قیمتی، فصل‌الخطاب است و بازرسان براساس این مصوبه بر عملکرد مشاوران املاک نظارت می‌کنند. او افزود: اگر شکایتی از طرف شهروندان از تخلف مشاوران املاک به بازرسی اصناف ارجاع شود ما این شکایت را بر اساس آخرین مصوبه سازمان صنعت معدن و تجارت پیگیری می‌کنیم. اما بیشتر شهروندانی که برای اجاره یا خرید و فروش مسکن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند اطلاعی از نرخ نامه مصوب ندارند و همان نرخی را که مشاوران املاک اعلام می‌کنند می‌پردازند.

فعالان بازار مسکن می‌گویند نظارت بر عملکرد بنگاه‌ها ضعیف است و عملاً بنگاه‌ها قیمت‌های دلخواه خود را در حق کمیسیون اخذ می‌کنند. شهروندی که در یکی از بنگاه‌های شهر تهران ملکی را به ارزش ۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خریده است در پاسخ به سؤال ما که هزینه حق کمیسیون این معامله چقدر بود؟ گفت: او به عنوان خریدار ۲۵ میلیون تومان و فروشنده هم همین مقدار را به بنگاه پرداخت کرده است.

این در حالی است که هزینه حق کمیسیون این معامله براساس تعرفه مصوب اتحادیه برای هر کدام از طرفین ۱۴میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است.

کارشناسان اقتصادی و کارشناسان بازار مسکن محاسبه حق کمیسیون بر اساس ارزش ملک را مشکل اصلی در نحوه محاسبه تعرفه معاملات می‌دانند. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نیز به این موضوع اشاره شده است. در واقع مشکل اصلی در دریافت تعرفه خدمات مشاوران املاک، تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه مشاوران املاک است. به این ترتیب هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درآمد مشاوران املاک افزایش می‌یابد. کارشناسان معتقدند ارتباط حق‌الزحمه مشاوران املاک با قیمت مسکن باید قطع شود و تعیین ارزش معاملاتی املاک و نه قیمت روز آن به عنوان مأخذ دریافت حق‌الزحمه مشاوران املاک باشد.