یکی از انواع دعاوی مهم ملکی، دستور فروش ملک مشاع است
الف. ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر در عرصه (زمین) و اعیان(بناء) یک ملک و یا زمین و مغازه و ... ، با یگدیگر شریک باشند بدون آنکه سهم آنها، در قسمتی از زمین مشخص باشد.
به تعبیری شرکای ملک مشاعی در جزء جزء ملک(کوچکترین ذره یک ملک) با هم شریک می باشند و سهمشان در ملک پراکنده است و جای مشخصی از ملک متعلق به آنها نیست
مشاع در مقابل مفروز قرار می گیرد مفروز به معنی این است که هر یک از شرکاء سهمش از یک ملک و ... معین ومشخص است.
زمین مشاع بخریم یا نه؟
پیشنهاد می شود زمین مشاعی نخرید مگر آنکه بدانید با شرکای دیگر ملک مشاعی ، مشکلی پیدا نمی کنید چرا که اگر شریک تان راضی نباشد حتی نمی توانید در قسمتی از ملک تصرف نمائید.
اعتبار سند مشاع :
سند مشاعی همچون اسناد رسمی دیگر، دارای اعتبار است و لکن برای اسناد مشاعی محدویتی های وجود دارد از جمله اینکه ...
در ملک مشاعی نمی توان بدون رضایت سایر شرکای مشاع تصرف نمود
خرید و فروش ملک مشاعی کمی سخت تر است.
ب. تقسیم مال مشاع :
اگر شرکای ملک مشاعی راضی به ادامه شراکت با یگدیگر نداشته باشند البته مشروط به اینکه... ه. در بین ورثه فردی محجور(صغیر، دیوانه و کسی که عقل معاش ندارد) و یا غایب نباشد
میبایست (بمنظور تقسیم یا فروش ملک) مراحل قانونی مندرج در ذیل را، انجام دهند
الف. درخواست گواهی عدم افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهید.
اداره ثبت در ابتدا ء بمنظور تشخیص این امر که یک ملک قابلیت تقسیم بین شرکاء را دارد یا نه، مراتب را به کارشناس ثبتی خود ارجاع می دهد در نهایت با توجه به نظریه کارشناسی، دو حالت پیش می آید.
۱.اگر ملک قابل افراز (جدا سازی) بین شرکاء باشداداره ثبت ملک را بین آنها تقسیم می کند.
۲. اگر واحد ثبتی ملک را غیر قابل افراز بداند، گواهینامه عدم افراز صادر می کند
در این حالت، متقاضی با در دست داشتن گواهی عدم افراز، دادخواست دستور فروش ملک مشاعی را به دادگاه حقوقی تقدیم می نماید در این صورت دادگاه پس از استعلام وضعیت مالکیت ملک ، دستور فروش ملک مشاعی را صادر می نماید و در نهایت ملک از طریق مزایده به فروش می رسد
سپس دادگاه پرونده را به اجرای احکام ارسال می کند و ملک از طریق مزایده به فروش می رسد.
هر یک از شرکاء می تواند در عملیات مزایده شرکت کنند و شخصا نسبت به خرید ملک اقدام نمایند البته ملک طبق نظریه کارشناس قیمت گذاری می شود( نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به شرکا ابلاغ می شود و ایشان ۷ روز فرصت اعتراض دارند) حداقل قیمت پایه کارشناسی خواهد بود و هر فردی که قیمت پیش تری پرداخت کند ملک به او واگذار می کنند.
کسی که برنده مزایده شود باید ده درصد آن را فی المجلس پرداخت کند و مابقی را ظرف مدت یک ماده تودیع کند. در جهت فروش ملک مشاعی می توانید از وکیل ملکی کمک بگیرید.
در مرحله اجراءپس از تعین قیمت ملک توسط کارشناس، کل آن بفروش می رسد و وجه آن به حساب صندوق دادگستری واریز می شود و هر یک از شرکاء می تواند به نسبت به سهم خود از صندوق برداشت کنند
اگر بین ورثه محجور و صغیر و ...باشد تقسیم مستقیما باید به دادگاه تقدیم می شود
گواهی عدم افراز چیست؟
گواهینامه عدم افراز گواهی است که از ناحیه اداره ثبت صادر می شود و در آن گواهی می شود که یک ملک مشاعی یا شریکی، بین دو یا چند شریک قابل تقسیم و جداشدن نیست
گواهینامه عدم افراز، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه حقوقی است
د. در موارد ذیل نیاز به درخواست افراز از طریق اجرای ثبت نیست
- در صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد،
- میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد، متقاضی تقسیم ملک مشاع، باید تقاضای تقسیم را از دادگاه درخواست نماید.
ه. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
۱- درخواست کتبی عدم افراز به اداره ثبت تحویل گردد ضمنا در درخواست باید نام و مشخصات سایر مالکی مشاعی قید گردد.
۲- اسنادی که دلالت بر مالکیت درخواست کننده می نماید میبایست پیوست درخواست گردد.
و. فروش مال مشاع بدون اجازه شرکا ء
بمنظور فروش مال مشاع، میبایست مراحل مندرج در بند ب را رعایت کنید
ی. قانون فروش ملک مشاع :
قانون فروش ملک مشاع همان است که به آن در این مقاله پرداخته ایم.
ن. قوانین ملک مشاع :
قوانین ملک مشاع در مقاله فوق می باشد
یکی از مصادیق مال مشاعی قرارداد های مشارکت در ساخت است بدین منظور میبایست حتما در ابتدای انعقاد قرارداد نحوه تقسیم واحد ها را مشخص کنید در غیر اینصورت با چالش های زیادی روبرو خواهید بود بهمین منظور می توانید از مشاوره با وکیل مشارکت در ساخت بهره ببرید.
*** محتوای این مطلب تبلیغاتی است و ایرنا مسئولیتی درباره آن ندارد.
نظر شما