تاثیرگذاری «مهاجرت‌های اقلیمی» بر افزایش قیمت مسکن در گیلان

دکتر نادر زالی عصر جمعه در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: مهاجرت از استان های دیگر به استان و افزایش تقاضای افراد غیر بومی برای خرید بر قیمت مسکن در استان تاثیرگذار بوده است.

وی با تاکید بر اینکه گیلان در ۲ سه دهه اخیر درگیر فراچالش مهاجرت های اقلیمی بوده، افزود: بدلیل مسائل اقلیمی همچون خشکسالی، گسترش ریزگردها به اکثر استان‌های جنوبی، کمبود منابع آب و گرمایش هوا، شرایط اجتماعی و اقتصادی سکونت تغییر کرده و مردم ترجیح می دهند به مکانهایی که از لحاظ اقلیمی مطلوبیت بیشتری دارد، مهاجرت کنند.

وی تصریح کرد: نسل جوان فارغ از سخت کوشی، مسئولیت پذیری و تعهد سرزمینی، مثل نسل قبلی سختگیری در مهاجرت و تغییر مکان زندگی ندارد و مطلوبیت مکان را به تحمل شرایط سخت سرزمین پدری ترجیح می دهد به همین دلیل مهاجرت در چند دهه اخیر به راحتی در درون سرزمین و بین استانها در جریان بوده و روند فزاینده ای دارد و در واقع به یک پدیده اجتماعی روز تبدیل شده است.

دکتر زالی ادامه داد: البته نوع مهاجرت به خارج از کشور فراتر از پدیده اجتماعی، به یک هیجان اجتماعی خودآگاهانه تبدیل شده که زمینه های رسانه ای و اجتماعی دارد.

وی گیلان را به‌لحاظ اقلیمی یکی از مقاصد بسیار مهم برای مهاجران داخلی دانست و گفت: این استان مقصد مهاجرانی است که به لحاظ اقلیمی در مبدا دارای محدودیت هستند و اولویت اول آنها در زندگی، ملاحظه مطلوبیت ویژگیهای جغرافیایی و نه اقتصادی است؛ بنابراین مهاجرانی که اولویت آنها اشتغال یا ملاحظات اقتصادی باشد، بیشتر به تهران و کلانشهرهای بزرگتر مهاجرت می کنند ولی چیزی که عیان است مهاجران استان گیلان، مطلوبیت مکان را بر مطلوبیت اقتصادی ترجیح می دهند.

مهاجرت به گیلان بازار مسکن این استان را تحت تاثیر قرار می دهد

وی شرایط گیلان و استان های شمالی را نسبت به سایر استان های دیگر متفاوت خواند و گفت: مقصد مهاجرت بودن این استان بازار مسکن را هم تحت تاثیر قرار می دهد و شاهد تقاضا و فشار مضاعف در بازار مسکن شهرهای استان های شمالی و حتی روستاها هستیم و این موضوع نشان می دهد که شرایط بازار مسکن استان گیلا، قابل مقایسه با سایر استان ها بویژه استان هایی که آب و هوای کویری و گرم و خشک دارند، نیست.

دکتر زالی افزود: باید این موضوع را نیز مد نظر قرار داد که افزایش جهشی قیمت مسکن در گیلان نیز تابعی از افزایش قیمت مسکن در کشور است و جهش قیمت مسکن هم وابسته به سایر مولفه های اقتصادی از جمله قیمت تمام شده مصالح ساختمانی، دستمزد و تورم دارد.

وی ادامه داد:شاید بتوان ادعا کرد که مسکن در ۱۰ سال اخیر افزایش قیمت کمتری نسبت به بازارهای رقیب بخصوص ارز و طلا داشته و طبیعی است در موقعیت خاص خودش، عقب ماندگی بخش مسکن جبران شده و بازارها به تعادل می رسند.

وی ادامه داد :در بیست سال اخیر قیمت طلا در کشور حدود ۲۰۰ برابر شده ولی قیمت مسکن ۱۰۰ برابر افزایش پیدا کرده است؛ اگر بر این موضوع، مطلوبیت های جغرافیایی گیلان و فشار تقاضای فزاینده بر بازار مسکن را هم اضافه کنید می توان پیش بینی کرد دهه آینده دهه پرتلاطمی در بازار مسکن گیلان خواهد بود.

عضو هیئت علمی گروه شهرسازی دانشگاه گیلان به پیامدهای افزایش مسکن نیز اشاره و بیان کرد: در حال حاضر که قیمت مسکن افزایش یافته، سطح درآمد طبقه متقاضی مسکن به اندازه افزایش قیمت ها نیست؛ بنابراین تقاضا با عرضه فاصله می گیرد و درآمدهای عمومی مردم قابلیت رقابت با تورم و جهش قیمت کالاها را ندارد، از اینرو در کوتاه مدت رکود بر بازار مسکن حاکم می شود که در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می برد.

وی ادامه داد: بتدریج که درآمدها تعدیل و توان خرید مردم افزایش می یابد، بازار دوباره متعادل می شود و به حالت ثبات می رسد؛ چندین سال به این شکل باقی می ماند و همین چرخه در چند دهه اخیر ادامه داشته است.

دکتر زالی اظهار داشت: در واقع برآورد کارشناسان این است که بازار مسکن یک بازار سینوسی پنج ساله است یعنی هر پنج سال چرخه سه گانه تورم، تثبیت و رکود تکرار می شود.

وی با بیان اینکه احتمال می رود با مولفه های امروزی اقتصاد ایران، بازار مسکن مجددا از سال ۱۴۰۴ رونق بگیرد، گفت: طبیعی است تا آن زمان سرمایه گذاران می توانند از فرصت رکود استفاده کرده و سرمایه گذاری لازم برای تولید مسکن و ارائه آن به بازار را در سال ۱۴۰۴ داشته باشند.

وی با اشاره به اینکه به دلیل گرانی مسکن و عدم توان خانواده ها به زندگی، اجاره اشتراکی چند خانواده به سبک زندگی در حال ظهور تبدیل می شود و بیم آن میرود این پدیده جدید فراگیر شود، تصریح کرد: این موضوع دارد تبدیل به سبک زندگی در کشورمان می شود که در بلند مدت آسیب های بسیاری به همراه دارد بنابراین این هم موضوعی است که باید به آن دقت شود.

این کارشناس گفت: در سال ۱۳۸۵ گفته می شد، مسکن مهر می تواند مشکل مسکن را برای همیشه حل کند و هیچ کسی تا یک دهه آینده نیازمند مسکن نخواهد بود و بساط گرانی از بازار مسکن برچیده خواهد شد ولی از آن اقدام تاکنون؛ بیش از ۱۵ سال می گذرد و بازار مسکن تلاطم های متعددی را تجربه کرده است که برخی از این تلاطم ها بخصوص مورد اخیر در تاریخ بازار مسکن کشور بی سابقه بوده است.

وی معتقد است که اکنون می توان نتیجه گرفت تا زمانی که دولت متولی مسکن در کشور باشد بازار مسکن سامان نخواهد گرفت.

دولت برای تولید انبوه مسکن از فناوری های جدید حمایت کند

وی افزود: دولت باید مشوق بخش خصوصی برای تولید مسکن باشد و از فناوریهای جدید در تولید انبوه مسکن حمایت کند تا سرمایه گذاری فزاینده به این بازار پراستعداد جذب شود.

بافت فرسوده می تواند کمک موثری برای تولید مسکن باشد

وی اظهار داشت: دولت باید از هزاران هکتار بافت های فرسوده ای که داخل شهرها وجود دارد استفاده و با ارائه انواع مشوق ها و معافیت ها باعث سرریز سرمایه گذاری به این پهنه ها شود. نقش دولت در بافت فرسوده علی رغم ابلاغ مشوقهای ۱۹ گانه به شهرداری ها سازنده نیست و خیلی از شهرها بخصوص شهر رشت در خصوص اجرای موارد تشویقی تردید دارند.

دکتر زالی خواست تا وزارت راه و شهرسازی بافت های فرسوده را از قوانین سنتی طرح تفصیلی مستثنی کرده و با ابلاغ قاعده یکپارچه برای نوسازی بافت های فرسوده شهرهای کشور بر اساس برخی شاخص ها مانند عرض معابر در بافت های فرسوده، ویژگیهای طبیعی، بافت زمین شناسی و معافیت های لازم از عوارض زمینه حضور سرمایه گذاران را فراهم کنند.

وی خاطر نشان کرد: به عبارت دیگر دولت و شهرداری‌ها از منفعت و درآمد کوتاه مدت خود برای کسب منفعت اجتماعی بلند مدت عدول کرده و اجازه دهند بافت فرسوده با مشارکت بخش خصوصی روند نوسازی و بهسازی خود را ادامه دهد.

این کارشناس معتقد است که اجرای این پیشنهاد می تواند در میان مدت سه تا پنج سال چهره بافتهای فرسوده کشور را با تولید انبوده مسکن متحول و تب بازار مسکن را بشکند.

سهمیه گیلان در نهضت ملی مسکن برای چهار سال حدود یکصد هزارواحد مسکونی است.