در گزارشي كه در شماره روز پنجشنبه پانزدهم مرداد 1394 خورشيدي به چاپ رسيد، مي خوانيم: طي ماه هاي گذشته طرح ليزينگ مسكن با هدف تامين مالي مورد نياز اين بخش از سوي سازمان بورس و اوراق بهادار پيگيري مي شود كه به گفته برخي كارشناسان مي تواند در صورت نتيجه بخش بودن، بخشي از بار مالي مربوط به اين حوزه را حل كند.
اما موضوعي كه اين روزها از سوي برخي كارشناسان اقتصادي و نمايندگان مجلس بدان پرداخته شده، بورس مسكن است؛ موضوعي كه در بدو مطرح شدن، نظرات موافق و همچنين مخالفت‌ها و جبهه گيري هاي فراواني را در پي داشته است.
ناگفته نماند:چندي پيش يك عضو ناظر مجلس شوراي اسلامي در شوراي عالي بورس و اوراق بهادار از تشكيل بورس مسكن و خريد و فروش املاك در اين بازار در آينده‌اي نزديك خبر داد كه بر اساس آن بازار عرضه و تقاضا مديريت و در نتيجه سودهاي غير متعارف برخي فعالان بازار مسكن كاهش مي‌يابد.
اگرچه به اعتقاد برخي از كارشناسان بورس مسكن كمكي براي جذب سرمايه و رونق توليد و عرضه مسكن تلقي مي‌شود،اما برخي ديگر آن را موازي با كار مشاوران املاك دانسته و معتقدند كه مالكيت افراد را زير سؤال مي‌برد.
ماهيت بورس مسكن، چگونگي كاركرد آن، بودن يا نبودن آن، امكانپذير بودن يا نبودن آن و تاثيرات احتمالي راه اندازي اين بورس از جمله مطالبي است كه اين گزارش بدان پرداخته شده است.
محمدرضا پورابراهيمي نماينده كرمان و راور و عضو كميسيون اقتصادي مجلس شوراي اسلامي به راه اندازي بورس مسكن اشاره كرده و ايجاد اين بازار را مفيد و مؤثر مي داند.
به گفته وي، ايجاد اين بازار سرمايه اي مي تواند هم شفافيت قيمت را در پي داشته باشد و هم تعادل عرضه و تقاضاي مسكن را مديريت كند؛ اما از آنجا كه مسكن كالايي منحصر به فرد و يگانه است، احتمالا ايجاد چنين بازاري تا حدودي سخت است.
پورابراهيمي پيشتر گفته بود: ايجاد بورس مسكن با هدف تشكيل بازار سرمايه رسمي و با هدف حذف بازار غيررسمي فعلي مسكن در دستور كار قرار دارد.
فردين آقابزرگي يكي از كارشناسان بازار سرمايه هم مي‌گويد: از آنجا كه امروز اكثر تعيين قيمت ها و انجام معاملات در حوزه مسكن در بازار غيررسمي صورت مي گيرد، بازار مسكن كشور از شفافيت لازم برخوردار نيست.
وي تصريح مي كند: بورس مسكن اگر بتواند معاملات اين حوزه را به درستي هدايت كند، طرحي بسيار جالب خواهد بود؛ كما اينكه چنين تجربه اي در بسياري از كشورهاي پيشرفته جهان هم وجود دارد.
آقابزرگي خاطرنشان مي كند: مطالعه و اجراي جزئيات ايجاد و راه اندازي بورس مسكن و ساماندهي ساز و كار اوليه آن، نيازمند تعامل بين دولتمردان، اقتصاددانان و اتحاديه مشاوران املاك است كه گروه آخر ممكن است در ابتدا به چشم رقيب به اين طرح نگاه كنند.
ايده پردازان بورس مسكن معتقدند: در زيرمجموعه اين بورس، خريد و فروش املاك و مسكن شكل گرفته و متقاضيان اين بخش مي توانند در قالب بورس وارد بازار مسكن شوند.
سعيد اسلامي بيدگلي عضو هيات مديره شركت مادرتخصصي عمران و بهسازي شهري ايران با بيان آنكه مسكن يك كالاي ناهمگن است كه از نظر تئوري امكان حضور در بورس را ندارد، اظهار مي دارد: كالاهايي كه در بورس عرضه مي شوند، همگن هستند، اما خاصيت بازار مسكن موجب مي شود كه در كشورهاي مختلف، بازار مسكن را وارد بورس كنند.
مصطفي قلي خسروي رئيس سابق اتحاديه املاك كشور با اشاره به ماهيت سوداگري بورس، مي افزايد: مقوله مهمي همچون مسكن نبايد در كار سوداگري وارد شود؛ چرا كه مسكن يك كالاي مصرفي است و نمي خواهيم قيمت آن روند افزايشي در پيش بگيرد؛ امري كه با راه اندازي بورس محقق نمي شود.
وي با بيان آنكه بايد همواره بهترين شرايط و شيوه ها را كه مي تواند براي مسكن مؤثر باشد اتخاذ كنيم، تصريح مي كند: در شرايطي كه حدود 70 درصد از سازندگان مسكن اين روزها عقب نشيني كرده اند، بازار ساخت و ساز در ركود به سر مي برد، نبايد اجازه دهيم شرايط اين بازار به گونه اي پيش برود كه بحراني در آن به وجود آيد.
حسين خزلي خرازي كارشناس ارشد بازار سرمايه با بيان آنكه زمين و ساختمان حدود 50 درصد اقتصاد كشور را تشكيل مي دهد، ادامه مي‌دهد: هم اينك چرخه بخش توليد و عرضه ساختمان به دليل محدوديت هاي منابع مالي قفل شده و حتي پروژه‌هاي مسكن مهر هم به همين دليل تداوم نيافته است و بانك مسكن به دلايل متعدد نتوانسته اين پروژه ها را تامين مالي كند.
وي اضافه مي كند: در چنين شرايطي ايجاد بازار اوراق رهني كه اوراق بهاداري است كه به پشتوانه دارايي هاي رهني صادر مي شود، مي تواند كمك مؤثري براي تامين مالي بخش مسكن باشد.
اين كارشناس با اشاره به تجربه تلخ كشور آمريكا در زمينه اوراق رهني كه در نهايت به بحران مالي سال 2008 اين كشور انجاميد، تاكيد مي كند: آن بحران به دليل نبود نظارت دقيق بر انتشار و معاملات ثانويه اين اوراق به وجود آمد و دقيقا بحران از آنجا آغاز شد. افرادي كه املاك را با وام خريداري كرده بودند، نتوانستند اقساط شان را به موقع پرداخت و وقتي بانك ها نتوانستند اقساط وام هايشان را وصول كنند، قيمت اين اوراق در بازار به شدت سقوط كرد كه در مراحل بعد بر ساير شركت هاي سرمايه گذاري، بانك ها و… كه اين اوراق را خريده بودند تاثير منفي بر جاي گذاشت.
وي خاطرنشان مي كند: با انتشار اوراق بهادار رهني كه كاملا شرعي است و با در نظر داشتن تجربه جهاني اين اوراق، مي توان در جهت ساماندهي بازار مسكن گام هاي بسيار مؤثري برداشت.
ابراهيم نكو عضو كميسيون اقتصادي مجلس شوراي اسلامي هم مي گويد: ورود مسكن به بورس در شرايط فعلي اقتصاد ايران كه با نارسايي هاي متعددي در حوزه مسكن مواجه است، نمي تواند نتيجه بخش بوده و ساماندهي آن را به دنبال داشته باشد.
وي مي افزايد: بورس مسكن اقدامي خطرناك تلقي مي شود كه مي تواند ايجاد بازارهاي كاذب و افزايش ورود افراد حرفه اي باسابقه دلالي در اين حوزه را موجب شود كه در نهايت، بي‌نظمي بيشتر بازار مسكن را به دنبال داشته باشد؛ ايده اي كه خطرناك بوده و در عمل اجرايي نيست.
در اين باره رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بيان اينكه سرمايه‌هاي بورس ميتواند وارد بازار مسكن شود، مي گويد: جذب اين سرمايه‌ها ميتواند در توليد و عرضه مسكن و كمك به خروج اين بازار از ركود موثر باشد.
حسن محتشم‌با تاكيد بر اينكه پيش از اين فروش متري مسكن در بورس تجربه شده است، مي‌افزايد: اكنون هم سهام شركت‌هاي بزرگ ساختماني در بورس خريد و فروش و اين سرمايه‌ها به بخش ساختمان هدايت مي‌شوند.
وي با بيان اينكه البته شركت‌هاي ساختماني اكنون بايد به صورت پروژه وارد بازار سرمايه شوند، تصريح مي كند: اين شركت‌ها پروژه‌اي را از طريق صندوق زمين و ساختمان تعريف و در صورت واجد شرايط بودن، سهامشان از طريق فرابورس عرضه مي‌شود.
وي با اشاره به اينكه اگر ورود مسكن به بورس در راستاي فعال‌تر شدن و جذب سرمايه باشد، ميتواند به رونق بازار مسكن كمك كند،اضافه مي كند: بورس و سازمان اوراق بهادار شرايط خاص خود را دارد و اين طور نيست كه در صورت تمايل يك شركت براي وارد شدن به اين بازار، بتواند ساختماني را وارد بازار كند.
رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاكيد مي كند: شركت‌هاي ساختماني مي‌توانند تحت ضوابط خاصي همانند ساير شركت‌ها وارد بورس شده و سهامشان مورد معامله قرار گيرد يا به صورت پروژه مشخص وارد شوند. البته تاكنون هم تجربه ورود بخش ساختمان به بازار بورس بدين گونه بوده و هنوز هم در حال انجام است.
وي در پاسخ به اين پرسش كه آيا خريد و فروش مسكن در بازار بورس امكانپذير است يا خير؟ مي گويد: اين طرح پيچيدگي‌هاي بسياري دارد كه بايد سازمان بورس درباره آن پاسخگو باشد و ما هنوز بر اين موضوع ورود نكرده‌ايم.
محتشم با تاكيد بر اينكه قيمت هر واحد آپارتمان در يك منطقه با توجه برخي آيتم‌ها از جمله امكانات و تجهيزات خانه متفاوت است، اضافه مي كند: با اين حال هيچ چيزي را نمي‌توان ناممكن دانست و بايد ديد كه آيا راهكار خريد و فروش مسكن در بورس امكانپذير و توجيه‌پذير خواهد بود يا خير؟ اگر بازار جداگانه‌اي مانند رينگ كشاورزي در بورس كالا تعريف شود، آن هم تا حدي ميتواند خريد و فروش‌ها را ساماندهي كند.
همچنين رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه در بورس مسكن بايد مجري و متولي، مشاوران املاك در سطح كشور باشند، مي گويد: بر اساس قانون، ساير مراجع حق خريد و فروش يا اجاره دادن ملك را ندارند و به همين علت هم حتي در بورس مسكن بايد مشاوران املاك مجري باشند.
حسام عقبايي مي افزايد: با توجه به اينكه اين طرح فعلا در مـراحل مطالعاتي است بنابراين قرار شد كه اتحاديه مشاوران املاك هم دعوت و نظرات كارشناسي ما هم اخذ شود و سپس در اين باره تصميم‌گيري صورت گيرد.
وي تاكيد كرد: مالكيت در اسلام محترم است و بايد ببينيم زيرساخت‌هاي اين اقدام چيست و اين امر تا چه حد ميتواند در جهت شفاف‌سازي و كنترل قيمت‌ها موثر و چه ميزان به عرضه و شبكه بازار مسكن كمك مي‌كند.
معاون سازمان بورس و اوراق بهادار هم با تاكيد بر اينكه قرار است در بورس كالا بخشي را به مسكن اختصاص دهيم، مي گويد: با وجود مطرح شدن بحث ورود تخصصي مسكن به بازار بورس، تاكنون تقاضاي مشخصي براي اين امر وجود نداشته است.
حسين اميري مي‌افزايد: ورود بخش مسكن به بورس كالا علاوه بر زيرساخت‌هاي قانوني به زيرساخت‌هاي بيروني هم نيازمند است كه تامين آنها بايد از سوي متقاضيان پيگيري شود.
وي تصريح مي كند: البته اين بخش نيازمند پيگيري، تشكيل كارگروه و تيم مشترك است، اما اين امر بيشتر به وجود متقاضي بستگي دارد.
اميري در پاسخ به اين پرسش كه آيا خريداران تك‌واحدي مسكن مي‌توانند وارد بورس مسكن شوند، ادامه مي دهد: در فاز يكم بيشتر تمركز ما بر روي پروژه‌هاي دولتي و شبه‌دولتي و در صورت وجود تقاضا براي عرضه املاك مازاد در بورس است كه زيرساخت و بستر مورد نياز براي تحقق اين امر در بورس كالا را فراهم كرده‌ايم.
وي با تاكيد بر اينكه در فاز نخست به هيچ وجه به دنبال عرضه‌هاي خرد نيستيم، اضافه مي كند: راه‌اندازي بخش نخست بورس مسكن اهميت بسياري دارد و تا عملياتي نشدن و رفع گره و موانع مقرراتي آن، راه‌اندازي فاز ديگر را در دستور كار قرار نخواهيم داد.همچنين عضو هيات مديره اتحاديه مشاوران املاك تهران با تاكيد بر اينكه طرح‌هاي مطرح شده در بازار مسكن پس از مدتي به فراموشي سپرده مي‌شوند، مي‌گويد:
بنابر اظهارات دولت با ساخت سالانه يك ميليون و 50 هزار واحد مسكوني در 12 سال آينده عرضه و تقاضا در بازار مسكن به توازن مي‌رسد.
قلي‌خسروي‌اظهار مي دارد: اين ميزان قرار است در طرح جامع مسكن به 8 سال برسد، بنابراين در صورت تحقق اين هدف با صنعتي‌سازي يقينا ديگر نيازي به ليزينگ مسكن يا بورس مسكن وجود ندارد.
*در تهيه اين مطلب از گزارش خبرگزاري هاي ايرنا و آنا استفاده شده است
*منبع: روزنامه اطلاعات
**گروه اطلاع رساني**9165**2002**9131
تهران- ايرنا- روزنامه اطلاعات در صفحه اقتصادي نوشت: بازار مسكن كشور از مشكلات و نارسايي هاي متعددي رنج مي‌برد كه ركود ساخت و سازها، وجود دلالان، كمبود نقدينگي و غيره از جمله مشكلات فراروي اين حوزه مهم اقتصاد است.
