بازار مسكن در حالی سومین سال ركود را پشت سر می گذارد كه هنوز هیچ یك از برنامه ها و راهكارهای دولت نتوانسته است گره كور این بازار را باز كند. در حال حاضر بازار مسكن با 2 مشكل اصلی و عمده رو به رو است؛ ضعف قدرت خرید مردم و بی میلی سرمایه گذاران برای افزایش تولید. بنابراین در حالی كه هر روز شاهد افزایش و انباشت تقاضا برای تامین نیاز مسكن هستیم، به دلیل ركود و كاهش سود سرمایه گذاری در این بازار، سرمایه گذاران حاضر به تزریق سرمایه در حوزه ی ساخت و ساز و تولید نیستند و همزمان با افزایش تقاضا، عرضه ثابت مانده است.
طبق آخرین گزارش های رسمی وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر قیمت مسكن در بازار به قیمت های سال 1389 برگشته است و این به معنای كاهش قیمت ها و كاهش سود سرمایه گذاری در این بازار است. هر چند دولت توانست به واسطه ی ركود، حباب قیمتی از بازار را تخلیه كند اما ثبات قیمت ها در بازه ی زمانی بلند مدت خطر خروج سرمایه ها را به دنبال دارد.
تخلیه ی حباب قیمتی و برگشت قیمت ها به پنج سال پیش هر چند به ظاهر به نفع خریداران است اما این وضعیت به دلیل ناهماهنگی با قدرت خرید مردم برای بیشتر خریداران غیرقابل بهره وری است. همچنان كه اشاره شد با طولانی شدن دوره ی ثبات قیمت ها، سوددهی بازار، تمایل به سرمایه گذاری و افزایش تولید كاهش می یابد. حال در شرایطی كه بازار مسكن در ركود به سر می برد، خروج سرمایه ها از بازارهای تولیدی بیشتر می شود و گرایش سرمایه گذاران به هدایت سرمایه به بازارهای واسطه یی افزایش می یابد.
در بازار مسكن هر چند قرار است تسهیلات خرید صدها میلیون ریال افزایش یابد اما این میزان افزایش وام بانكی با سود یارانه یی، نمی تواند قدرت خرید مردم را ارتقا دهد. در این شرایط حتی اگر دولت بتواند با افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت، قدرت خرید مردم را افزایش دهد با سد كمبود مسكن برمی خورد. در چنین شرایطی با پیشی گرفتن میزان تقاضا نسبت به عرضه و افزایش قدرت خرید با افزایش قیمت ناگهانی مواجه خواهیم شد.
این همان تهدیدی است كه تیم مسكنی وزارت راه و شهرسازی امروز دغدغه ی آن را دارد. در این ارتباط، «حامد مظاهریان» معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش نسبت به احتمال به صدا درآمدن زنگ خطر كمبود خانه هشدار داد و گفت: این ثبات قیمتی به نفع مصرف كننده نیست چراكه با ادامه ی این روند و كاهش میزان سوددهی بازار، سرمایه ها به سمت سایر بازارها هدایت می شود و تا 2 سال دیگر با كمبود تولید و مسكن برای عرضه مواجه خواهیم شد.
با توجه به این شرایط، دولت روی راهكار كاهش نرخ سود بانكی برای برون رفت از ركود تولید از جمله تولید مسكن متمركز شده است؛ راهكاری كه در ابتدا این پرسش را بر می انگیزد كه كاهش نرخ سود بانكی چگونه می تواند در بازارها و ایجاد رونق در اقتصاد تاثیر گذار باشد؟
در مقدمه ی پاسخ به این پرسش باید گفت، كاهش نرخ سود بانكی در بخش بهره ی سپرده ها پیامدهایی مثبت و منفی در بازار مسكن خواهد داشت. تصمیم به كاهش نرخ سود بانكی برای بازارهایی مانند مسكن كه از رقیبان اصلی بانك ها به حساب می آید می تواند سرنوشت ساز باشد چرا كه یكی از علت های مهم كاهش سرمایه گذاری در بازارها و بنگاه های تولیدی مانند مسكن این است كه در حال حاضر هیچ بازار غیر واسطه یی نمی تواند سوددهی سپرده گذاری در بانك ها را داشته باشد.
طبق گزارش های مركز آمار میزان صدور پروانه های ساختمانی در سال جاری چیزی حدود 60 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته كاهش یافته و سرمایه های معطوف به آن نیز به بخش های دیگر از جمله بانك ها تغییر جهت داده است. این در حالی است كه در دوره یی از دهه ی 80 به دلیل سیاست های غلط دولت وقت سوددهی سرمایه گذاری در مسكن به طور حباب گونه یی به چند برابر رسید و سرمایه ها از بازارهای رقیب به سمت مسكن سرازیر شد اما به محض عمیق شدن ركود در این بازار از میانه های سال 1391، این سرمایه ها به بخش های دیگر به ویژه بانك ها با ضریب امنیت بالاتر كوچ كرد.
اكنون سیاست دولت این است كه با كاهش نرخ سود سپرده های بانكی، سرمایه های حبس شده در بانك ها را آزاد كند. از آنجایی كه بازار مسكن و املاك از بازارهای سنتی و سودده كشور محسوب می شود و همواره مسكن در ایران كالای سرمایه یی بوده و نه اجتماعی، پیش بینی می شود با كاهش نرخ سود بانكی سرمایه ها به سمت بازارهایی مانند مسكن سوق پیدا كند. بنابراین یكی از پیامدها كاهش نرخ سود سپرده های بانكی، افزایش سرمایه گذاری و افزایش میزان تولید است كه در این صورت تهدید كمبود مسكن برای عرضه نیز رفع خواهد شد.
دومین پیامد كاهش نرخ سود بانكی در بازار اجاره خود را نشان می دهد. عده یی از كارشناسان معتقدند با كاهش نرخ سود بانكی احتمال افزایش نرخ اجاره بها وجود دارد چرا كه مالكان این كاهش نرخ سود بانكی را با افزایش نرخ اجاره بها جبران می كنند چنانكه در سال جاری هم با كاهش نرخ سود سپرده های بانكی از 22 به 20 درصد، دیدیم كه نرخ اجاره در كلان شهرهایی مانند تهران تا 10 درصد و در برخی مناطق حتی تا 20 درصد هم افزایش یافت. البته عده یی هم بخشی از این افزایش ناگهانی نرخ اجاره را طولانی شدن دوره ی ركود عنوان كردند و معتقدند این افزایش چند درصدی اجاره بها متاثر از 2 رویداد اقتصادی دستكاری نرخ سود بانكی و طولانی شدن دوره ی ركود بوده است.
بنابراین، پیامد مثبت آزادسازی سرمایه های حبس شده بازگشت رونق به تولید مسكن و پیامد منفی آن نیز افزایش اجاره بها خواهد بود كه البته این پیامد منفی با افزایش تولید مسكن قابل جبران است زیرا وقتی میزان عرضه ی مسكن در بازار اجاره از تقاضا بیشتر باشد، اجاره بها هم به صورت كنترل شده تعیین خواهد شد.
در این پیوند تكرار این نكته ضروری است كه تاثیرپذیری بازار مسكن از كاهش نرخ سود بانكی زمانی می تواند به افزایش تولید و رونق منجر شود كه سیاست های دولت حمایت و تحریك بخش عرضه را هم دور از نظر قرار ندهد و این راهكار به شكل متوازن سامان یابد.
در چنین فضایی قدرت خرید مردم باید متناسب با نرخ تورم و قیمت های موجود در بازار افزایش یابد. در همین راستا، دولت در بسته ی ضد ركود در بخش مسكن، برنامه های جدی برای افزایش قدرت خرید مردم از طریق افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت دارد به طوری كه مسوولان مسكنی وزارت راه و شهرسازی اعلام كرده اند در بسته ی جدید خود، پیشنهاد افزایش وام مسكن از 80 میلیون به 100 میلیون تومان و افزایش وام جعاله ی مسكن از 10 میلیون به 20 میلیون تومان را به شورای پول و اعتبار ارایه داده اند.
*از:نازیلا مهدیانی (گروه پژوهش و تحلیل خبری)
پژوهشم**9345 **9279**2054
تهران- ایرنا- یكی از راهكارهای دولت برای افزایش سرعت روند خروج از ركود به ویژه در بخش مسكن، آزادسازی سرمایه های سپرده گذاری در بانك ها است. از این رو رایزنی و بررسی ها برای كاهش نرخ سود بانكی تا 18 و حتی 16 درصد آغاز شده است.
