در اين گزارش كه در شماره دوشنبه 14 دي 1394 خورشيدي به قلم هاجر شادماني انتشار يافته، مي خوانيم: با تهيه پيش‌نويس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملي ساختمان»، امكان بازنگري و ساماندهي نظام مهندسي ساختوساز و همچنين روابط مخدوش در اين بازار فراهم شد. در صورت تصويب نهايي پيش‌نويس، صدور پروانه ساختماني فقط براي پيمانكاران كل (مجري ذي‌صلاح) مجاز است و سازنده‌هاي فاقد پروانه اشتغال از وزارتخانه از ادامه ساختوساز منع مي‌شوند. طبق اين اصلاحات، سازنده مكلف است به ازاي هر واحد مسكوني تازه‌ساز، يك ضمانت‌نامه كيفي 10 ساله ارائه كند كه شرط صدور پايان‌كار خواهد بود.
معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي پس از 6 ماه آسيب‌شناسي نظام فعلي ساخت‌وسازهاي شهري، سرانجام پيش‌نويس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملي ساختمان» كه در آن، نوع رابطه بين مالك زمين، سازنده، مهندس‌ناظر، شهرداري و در نهايت برآيند اين روابط با خريدار و مصرف‌كننده بناي نوساز بازتعريف شده است را تدوين و منتشر كرد.
تحقيقاتي كه اين معاونت از اواخر سال گذشته درباره مهم‌ترين چالش به ظاهر غيراقتصادي بازار ساخت و ساز تحت عنوان «كم‌فروشي عوامل ساختماني و احداث بناي كم‌كيفيت با هزينه‌اي بيشتر از خدمات صرف شده» انجام داد، مشخص كرد: سرمنشا وضع فعلي ساخت و سازهاي گستره‌اي به‌خصوص در تهران و شهرهاي بزرگ به روابط مخدوش و پيچيده بين مراجع نظارتي ساخت و گروه‌هاي سازنده برمي‌گردد كه چون در اين مسير مبهم، امكان رعايت نكردن تعهداتي كه مقررات ملي ساختمان براي تك‌تك عوامل ساخت تعيين كرده، به شكل وسيع فراهم است، صورت ساختمان‌سازي‌ها به‌خصوص بناهاي مسكوني با شتاب تصاعدي به سمت تخلف بيشتر و كيفيت كمتر با هدف كسب سود حداكثري از اين فعاليت، سوق پيدا كرده است.
وزير راه و شهرسازي تابستان امسال با تشخيص يكسري اشكالات و نقاط ضعف در ضوابط ساختماني و رويه جاري ساختوساز دستور خانه تكاني مهندسي- مقرراتي در اين بازار را صادر كرد و ماحصل آن ماه گذشته به تهيه پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان منجر شد.
گزارش «دنياي اقتصاد» از جزئيات اين پيش‌نويس، حاكي است: در صورت تصويب متن اصلاحي مبحث 2 مقررات مالي ساختمان در هيات دولت، فعاليت بساز‌و‌بفروش‌ها يا هر فرد فاقد پروانه اشتغال به كار از وزارت راه و شهرسازي در ساخت و ساز «ممنوع» مي‌شود و شهرداري‌ها مكلف خواهند شد فقط براي مجريان ذي‌صلاح كه عنوان «پيمانكار كل» برايشان در پيش‌نويس تعريف شده است، پروانه ساختماني صادر كنند. تعيين محدوده مجاز براي به رسميت شناختن متقاضيان دريافت پروانه ساخت، به‌عنوان قدم اول اصلاحات مهندسي بازار ساخت و ساز، مانع ادامه فعاليت سازنده‌هاي غيرمتخصص مي‌شود.
در اين پيش‌نويس، سازنده موظف شده براي تضمين كيفيت و تعهداتي كه در احداث بناي ساختماني به انجام رسانده است، تك‌تك واحدهاي مسكوني يا غيرمسكوني ساختمان نوساز را به مدت 10 سال براي خريدار، «گارانتي» كند. سازنده براي صدور ضمانت‌نامه بهره‌برداري و تضمين رفع اشكالات احتمالي حين مصرف ساختمان، مي‌تواند از خدمات شركت‌هاي بيمه كيفيت ساختمان استفاده كند. شهرداري‌ها در اين راستا، وظيفه دارند پيش از صدور پايان‌كار، برگه تعهد به ضمانت 10 ساله ساختمان را از سازنده مطالبه كنند.
اصلاح رابطه مهندسان ناظر با مالك و سازنده نيز بخش مهم ديگر پيش‌نويس است كه در قالب آن، نظام ارجاع كار به مهندسان، دگرگون مي‌شود و به جاي تعيين دستوري مهندس از جانب نظام مهندسي، حق انتخاب مهندس به مالك واگذار مي‌شود. مهندسان ناظر وظيفه دارند «نظارت مستمر» بر روند ساخت و ساز داشته باشند نه اينكه بعضا از راه دور يا سرزده، كيفيت كار را امضا كنند.
از طرفي، شهرداري‌ها مكلف خواهند شد با استخدام شركت‌هاي كنترل طراحي و بازرسي ساخت و تامين هزينه‌هاي آنها، بر كار مهندسان ناظر و صحت كار سازنده نظارت كنند. سازنده‌ها نيز مي‌توانند تشريفات و پروسه اخذ پروانه ساختماني را به دفاتر كارگزاري پروانه ساختماني كه مجوز فعاليت آنها از سوي وزارت راه و شهرسازي صادر خواهد شد، واگذار كنند.
در صورت تصويب نهايي نسخه جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، براي اولين بار، اهالي محل، همسايگان و مالكان مجاور يك پروژه ساختماني، مي‌توانند از بابت تضييع حقوق فردي، اجتماعي و شهري خود، به احداث پروژه اعتراض كنند. براي اين منظور، مالك يا همان متقاضي ساخت بايد نام و شماره تماس خود را بر تابلوي مشخصات پروژه، در همان ابتداي كار ثبت كند. براي ساختوساز دو پروانه شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر خواهد شد و براي پروژ‌ه‌هايي كه نيازمند تخريب و گودبرداري بيش از 7 متر هستند نيز بايد مجوزهاي ويژه فراتر از پروانه ساختماني صادر شود.
نسخه نهايي شده اين پيش‌نويس كه روز گذشته از طرف معاونت امور مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در اختيار روزنامه «دنياي اقتصاد» قرار گرفت قرار است طي روزهاي آتي پس از انتشار در سايت اين وزارتخانه به منظور دريافت بازخورد كارشناسان و صاحبنظران، به‌عنوان متن جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، مبناي انجام روند اداري و مهندسي ساختوساز قرار بگيرد.
**سه پروانه براي ساخت و بهره‌برداري مسكن
در پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، بر ضرورت صدور چهار مجوز ساختماني تاكيد شده است. پروانه ساختماني شامل پروانه ساخت و پروانه طرح و پروانه بهره‌برداري، سه مجوزي هستند كه از اين پس سازنده قبل از شروع عمليات ساخت تا اتمام آن مكلف به دريافت آن از مراجع صدور پروانه ساختماني است.
بنا بر تعاريف مندرج در نسخه اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، سازنده مكلف است قبل از شروع عمليات ساختماني نسبت به دريافت «پروانه‌ساختماني» اقدام كند. پروانه ساختماني كه پيش از اين تاكنون به‌صورت يك مرحله‌اي و به نام مالك يا سازنده متقاضي ساختوساز از سوي شهرداري‌ها صادر مي‌شد، بنا بر نسخه بازنويسي شده مبحث دوم مقررات ملي ساختمان از اين پس بايد در دو مرحله شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر شود.
«پروانه طرح» مطابق با آنچه كارشناسان وزارت راه و شهرسازي در اصلاحيه ضوابط مهندسي و اداري ساختوساز تعريف كرده‌اند در واقع جزء اول پروانه ساختماني است كه صدور آن به معناي انجام تشريفات قانوني لازم و عدم مغايرت تقاضاي ساخت با قوانين و مقررات حاكم بر نحوه استفاده از ملك است.
اين پروانه بر مبناي ارائه نقشه طرح معماري براي ساختمان با ضوابط و مقررات شهرسازي مانند كاربري، تراكم ساختماني، همجواري، سطح اشغال، استقرار، دسترسي، بروكف و الزامات معماري مندرج در مقررات ملي ساختمان در طرح، براي كمك به كنترل‌كنندگان طرح صادر مي‌شود. «پروانه ساخت» جزء دوم پروانه ساختماني پس از صدور پروانه طرح و سندي است حاكي از انجام تشريفات قانوني لازم و تاييد نقشه‌هاي اجرايي ارائه شده ساختمان از حيث مطابقت با مقررات ملي ساختمان و استانداردهاي اجباري براي شروع اجرا و انجام عمليات ساختماني.
دو مرحله‌اي شدن صدور پروانه ساختماني، در قالب فرآيند صدور پروانه طرح و پروانه ساخت به‌عنوان مجوز شروع فعاليت ساختوساز در راستاي حذف بساز و بفروشي و جلوگيري از فعاليت سازندگان غير متخصص در ضوابط جديد ساختوساز گنجانده شده است؛ موضوعي كه از حدود يك سال قبل با تشكيل كميته‌اي پنج نفره متشكل از مديركل راه و شهرسازي تهران، رئيس سازمان نظام مهندسي تهران، معاون عمراني استانداري تهران، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران و معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در دستور كار قرار گرفت. در قالب اين فرآيند پروانه طرح كه حاوي تعيين حدود مالكانه ملك براي مالك است به نام شخص مالك و پروانه ساخت صرفا براي سازنده واجد صلاحيت مهندسي صادر مي‌شود.
سومين پروانه‌اي كه در متن اصلاح شده مبحث دوم مقررات ملي ساختمان بر آن تاكيد شده پروانه بهره‌برداري يا همان پايان كار است؛ اين پروانه به وسيله شهرداري و مرجع صدور پروانه و كنترل ساختمان محل صادر و به موجب آن بلامانع بودن بهره‌برداري از تمام يا بخش‌هاي معيني از ساختمان اعلام مي‌شود.
**عنصر جديد نظارت ساختماني
نويسندگان نسخه جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، با طراحي فرآيند تازه‌اي در روند نظارت بر ساختوساز، 2 تغيير عمده در فعاليت‌هاي مربوط به بازرسي ساختمان ايجاد كرده‌اند. مطابق هدف‌گذاري انجام شده براي رقابتي شدن انتخاب مهندس ناظر، با نهايي شدن اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان فرآيندي تحت عنوان بازرسي ساخت به فعاليت‌هاي نظارتي و كنترلي تمام ساخت‌و‌سازها وارد خواهد شد و از اين پس بازرسان فني به‌عنوان عنصر تازه نظارت ساختماني، به اين حيطه ورود خواهند كرد. طبق تعريف مندرج در متن پيش‌نويس ضوابط جديد ساختوساز، بازرسان فني مسووليت دارند مجموعه اقدامات كنترلي براي حصول اطمينان از انطباق كامل عمليات ساختماني با حدود ملك، نقشه‌هاي مصوب، ضوابط و مقررات شهرسازي، مقررات ملي ساختمان، استانداردهاي اجباري و ابلاغيه‌هاي وزارت راه و شهرسازي و شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و كنترل ساختمان و ساير مراجع قانوني ذيربط را انجام دهند و نسبت به عدم انحراف و تخلف از الزامات ساختماني به‌صورت كتبي اعلام نظر كنند.
با تشكيل و شروع فعاليت شركت‌هاي كنترل طراحي و بازرسي ساخت وزارت راه و شهرسازي ضمن تعيين صلاحيت‌هاي اشخاص حقيقي و حقوقي به‌عنوان بازرسان فني، براي گسترش فعاليت‌هاي اين اشخاص و شركت‌ها در نقاط مختلف كشور مكلف به تدوين و ابلاغ سازوكارهاي قانوني و همچنين فراهم كردن ساير مقدمات لازم شده است.
اين در حالي است كه براساس ماده 29 پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، در هر جا كه شركت‌هاي كنترل طراحي ساختمان فعال، داراي پروانه اشتغال به كار معتبر و صلاحيت براي كنترل انطباق طراحي ساختمان با مشخصات و كاربري مورد نظر با مقررات ملي ساختمان و استانداردهاي اجباري وجود ندارد، شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و كنترل ساختمان اين كنترل را موقتا به اشخاص حقيقي داراي پروانه اشتغال به كار و صلاحيت كه به وسيله سازمان نظام مهندسي ساختمان معرفي مي‌شوند، محول مي‌كنند.
**وظايف قانوني بازرسان فني
به گزارش «دنياي اقتصاد»، براساس ماده 63 متن پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، با نهايي شدن اصلاحيه ضوابط اداري و مهندسي ساختوساز، وظايف كنترلي‌اي كه در مقررات ديگر براي ناظران ساختماني مامور از جانب شهرداري‌ها تعيين شده از اين پس بر عهده شركت‌هاي كنترل طراحي و بازرسي فني ساخت خواهد بود. اين در حالي است كه به موجب ماده 65 اين اصلاحيه، پيمانكار كل يا همان مجري ذي‌صلاح، مكلف است حداقل 3 روز كاري پس از پوشاندن هر قسمت از بنا و تاسيساتي كه بازرسي از آن الزامي شده است، آمادگي كار براي بازرسي را كتبا به شركت كنترل طراحي و بازرسي ساخت مسوول بنا اطلاع دهد.
بازرسي ساخت براساس تكليف مندرج در متن پيش‌نويس، شغل حرفه‌اي تمام وقت است و بازرسان بايد داراي پروانه اشتغال به كار بازرسي و كارنامه حرفه‌اي باشند و در ساعات رسمي از طريق پايگاه بازرسي شركت در دسترس باشند و براي ساعات غير رسمي كار نيز بازرس كشيك پيش‌بيني كنند. علاوه بر انجام وظايف كنترلي و بازرسي در مورد هر پروژه، بازرسان فني وظيفه دارند كيفيت كار سازندگان در چهار رشته معماري، سازه، تاسيسات مكانيكي و تاسيسات برقي و درجه دقت و صحت انطباق اجرا با طرح به‌وسيله آنها و كيفيت كار و مهارت مجري ذي‌صلاح را ارزيابي و در گزارش‌هاي جداگانه‌اي تسليم شهرداري يا مرجع كنترل ساختمان محل، كارفرما و سازمان نظام مهندسي استان كنند.
**منبع تامين هزينه‌هاي بازرسي فني
نويسندگان پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، در ماده 89 اين اصلاحيه، به يك ابهام كلي و مهم در رابطه با نحوه تعيين هزينه‌هاي مربوط به شركت‌هاي كنترل و بازرسي ساختمان پاسخ داده‌اند. به گزارش «دنياي اقتصاد» مطابق اين ماده، هزينه‌هاي كنترل طراحي و بازرسي ساخت به وسيله شهرداري يا مرجع صدور پروانه و كنترل ساختمان محل به اشخاص يا شركت‌هاي ارائه‌كننده خدمات مذكور پرداخت مي‌شود و گزارش‌هاي فني كنترل و بازرسي‌ها نيز به مراجع مذكور و هر مرجع ديگري كه در مقررات و اين كار كنترل طراحي و بازرسي ساخت تعيين شده باشد، ارائه مي‌شود.
همچنين هزينه‌هاي شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و كنترل ساختمان بابت خدمات كنترل و بازرسي همه ساله در بودجه آنها پيش‌بيني و پس از سير تشريفات قانوني از متقاضيان ساخت وصول و در حساب جداگانه‌اي تحت نظارت ذي‌حساب اداره كل راه و شهرسازي استان نگهداري و متناسب با ارائه خدمات شركت‌ها و اشخاص به آنها پرداخت مي‌شود.
اين در حالي است كه شركت‌هاي كنترل و بازرسي فني ساختمان علاوه بر شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و كنترل ساختمان مجاز به ارائه سه نوع خدمت ديگر به متقاضيان هستند. بررسي و اعلام نظر در مورد طراحي ساختمان‌ها و ارزيابي فني ساختمان‌ها به درخواست پيش خريداران و خريداران ساختمان و صدور گواهي كيفيت، اداي شهادت و نوشتن شهادت نامه رسمي در مورد ساختمان‌ها با رعايت تشريفات قانوني آن و تهيه شناسنامه فني – ملكي براي ساختمان‌هاي موجود و به‌روزرساني آنها سه كاركرد ديگري است كه در وظايف قانوني بازرسان فني به رسميت شناخته شده است.
**گارانتي 10 ساله براي ساختمان‌هاي نوساز
نويسندگان اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان علاوه بر شركت‌هاي كنترل و بازرسي فني، به منظور كمك به طراحي منطبق با مقررات ملي ساختمان، به وزارت راه و شهرسازي ماموريت داده‌اند اقدام به فراهم كردن شرايط ارائه خدمات مشاوره ضوابط و مقررات شهرداري به مالكان متقاضي ساخت و مهندسان طراح كند.
اين در حالي است كه تاسيس «شركت‌هاي تضمين مشخصات ساختمان» به منظور تضمين تعهدات مالكان فروشنده ساختمان نوساز و مجريان ذي‌صلاح در زمينه كاركرد درست ساختمان و رفع عيوب و پرداخت خساراتي كه طي مدت زمان 10 سال در ساختمان و تجهيزات و تاسيسات آن ظاهر مي‌شود نهاد ديگري است كه وزارت راه و شهرسازي براساس اين پيش‌نويس مجوز راه‌اندازي آنها را دريافت كرده است.
از سوي ديگر، «تاسيس دفتر خدمات مهندسي ساختمان» براي عرضه هر يك از خدمات كارگزاري و مشاوره، طراحي، پيمانكاري كل، كنترل طراحي، بازرسي ساخت از ديگر مواردي است كه در قالب اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان در دستور كار قرار گرفته است. اين موسسات مي‌توانند داراي نام، نشاني و علائم ثبت شده باشند؛ اما مستقل از صاحبان خود داراي شخصيت قانوني نيستند.
**ساخت مسكن فقط از سوي سازنده ذي‌صلاح!
براساس متن پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، از اين پس متقاضيان ساختوساز بايد اجراي عمليات ساختماني خود را به سازنده ذي‌صلاح يا پيمانكار كل كه داراي پروانه اشتغال به كار پيمانكاري كل با صلاحيت متناسب با عمليات مورد تقاضا هستند، محول كنند. اين پيمانكار كل مي‌تواند از بين مالكان بنا، مشروط به داشتن پروانه صلاحيت لازم و قبول تعهدات مربوط باشد.
اين در حالي است كه بر اساس تاكيد نويسندگان اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان عمليات ساختماني در هيچ زماني نمي‌تواند و نبايد بدون پيمانكار كل(مجري ذي‌صلاح) انجام شده وادامه يابد. بر اين اساس، مستقل از نوع توافق مالي و قراردادي بين متقاضي ساخت و پيمانكار كل براي اجراي ساختمان، مسووليت اداره كارگاه ساختماني، تهيه و تامين مصالح و مواد ساختماني و تاسيسات و تجهيزات استاندارد، رعايت مقررات ملي ساختمان، اجراي نقشه‌هاي مصوب، تامين عوامل انساني داراي مهارت فني لازم براي اجراي كار، تامين بهداشت، ايمني و حفاظت محيط زيست و رعايت الزامات قانوني مربوطه در داخل و شعاع موثر كارگاه ساختماني بر عهده پيمانكار است.
مطابق ماده 41 اين پيش‌نويس، پاسخگويي جنبه‌هاي كيفي و فني ساختمان كه به وسيله پيمانكار كل يا مالك خود سازنده (مالك داراي صلاحيت حرفه‌اي ساخت كه خودش مسووليت ساخت مسكن را بر عهده گرفته است) ساخته شده، در قبال ذي‌نفعان بر عهده سازنده است.اين در حالي است كه در اجراي ماده 43 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان، مراجع صدور پروانه و كنترل ساختمان مكلفند الزام به رعايت مقررات ملي ساختمان را در پروانه‌هاي ساختماني درج كنند. صدور گواهي‌هاي عدم خلافي، پايان كار و پروانه بهره‌برداري براي واحدهاي احداث شده بر مبناي اين پروانه‌ها، علاوه بر شرايط ديگر منوط به رعايت كامل اين مقررات است.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9370**9131
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در صفحه مسكن و عمران نوشت: پيش‌نويس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملي ساختمان» تهيه شد. در صورت تصويب نهايي اين پيش‌نويس سازنده مكلف است به ازاي هر واحد مسكوني تازه‌ساز، يك ضمانت‌نامه كيفي 10 ساله ارائه كند كه شرط صدور پايان‌كار خواهد بود.
