در اين گزارش كه در شماره چهارشنبه پنجم آبان 1395 خورشيدي منتشر شده است، مي خوانيم: حجم كل معاملات خريد آپارتمان در تهران طي مهر ماه 28 درصد نسبت به شهريور كاهش يافت؛ اما در مقابل، بخش «منجمد» بازار ملك كه در حداقل دو سال اخير به محل «حبس» منابع بانكي و نقدينگي سازنده‌ها تبديل شده بود، به حركت افتاد. سهم فروش آپارتمان‌هاي «لوكس، گران‌قيمت و متراژ بالا» از كل معاملات خريد مسكن، 2 واحد درصد افزايش يافته است.
**رفع انجماد از املاك لوكس
كارنامه بازار معاملات مسكن در اولين ماه از نيمه سرد سال، از يخ‌شكني در بازار آپارتمان‌هاي لوكس و گران‌قيمت واقع در مناطق شمالي پايتخت خبر مي‌دهد.ماه گذشته، به رغم كاهش حجم كل معاملات خريد مسكن تحت تاثير افت طبيعي فشار تقاضاي مصرفي در نيمه سرد سال، قيمت مسكن رفتاري خلاف جهت نوسان كاهشي حجم معاملات خريد آپارتمان از خود نشان داد كه عمدتا ناشي از «تاثير وزني قيمت آپارتمان‌هاي لوكس در اثر افزايش سهم اين واحدها در معاملات» بوده است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، چهار نشانگر در كارنامه مهرماه معاملات مسكن نشان مي‌دهد بازار منجمد املاك لوكس و بزرگ متراژ بعد از دو سال بي‌تحركي در معاملات، اكنون به نقطه ذوب رسيده؛ طوري كه در حال حاضر دماي معاملات مسكن در اين بخش از بازار ملك به مراتب گرم‌تر از بازار آپارتمان‌هاي مصرفي كوچك و ميان‌متراژ شده است.نشانگر اول به سهم آپارتمان‌هاي با متراژ بالا در بازار فروش مسكن مربوط مي‌شود؛ سهم آپارتمان‌هاي با متراژ 130 مترمربع و بالاتر از كل معاملات خريد مسكن در حال حاضر نسبت به سال گذشته يك واحد درصد زيادتر شده و از 10.8 درصد در مهرماه 94 به 11.8 درصد در حال حاضر رسيده است.
نشانگر دوم، درباره پايان انجماد معاملاتي املاك لوكس، به افزايش 0.9 واحد درصدي سهم فروش آپارتمان‌هاي با قيمت 8 ميليون‌تومان و بيشتر در هر مترمربع برمي‌گردد. مهر ماه سال گذشته، از مجموع كل معاملات مسكن، 6.2 درصد از معاملات خريد مسكن به آپارتمان‌هاي با قيمت هر مترمربع 8 ميليون تومان و بيشتر اختصاص داشت؛ اين در حالي است كه در حال حاضر اين ميزان به 7.1 درصد رسيده است.علامت سوم در كارنامه پاييزي معاملات مسكن از رشد فروش لوكس‌ها، مربوط به افزايش 1.1 واحد درصدي سهم فروش آپارتمان‌هاي با قيمت يك ميليارد تومان و بيشتر از مجموع كل معاملات مسكن است؛ مهر ماه سال گذشته، 6.2درصد از حجم كل معاملات فروش مسكن به آپارتمان‌هاي يك‌ميليارد توماني و بيشتر اختصاص داشت كه اين سهم در حال حاضر به 7.3 درصد رسيده است.
از طرفي ثابت ماندن سهم معاملات فروش آپارتمان در دو منطقه شمالي پايتخت كه عمده ساخت وسازها در آنها لوكس، گران‌قيمت و بزرگ‌متراژ است (مناطق يك و دو)، به رغم كاهش حجم كل معاملات مسكن در مهرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، چهارمين نشانگري است كه به لحاظ آماري، يخ‌زدايي و ذوب جريان منجمد شده فروش املاك لوكس و گران قيمت را تاييد مي‌كند.
هر چند مجموع سهم فروش آپارتمان‌هاي لوكس و گران قيمت واقع در دو منطقه شمال پايتخت طي هر دو ماه مهر و شهريور امسال به ميزان يكسان و برابر با 14 درصد از حجم كل معاملات مسكن شهر تهران بوده است، اما پارسال همين موقع، اين دو منطقه در مجموع 12 درصد از حجم كل معاملات مسكن را به خود اختصاص داده بودند. به اين معنا كه اگر چه سهم فروش آپارتمان‌هاي لوكس در مهرماه در مقايسه با شهريور نسبت به حجم كل معاملات مسكن ثابت بوده است - معادل 14 درصد - اما به دليل كاهش حجم كل معاملات مسكن در مهرماه هم‌اكنون معاملات آپارتمان‌هاي لوكس و بزرگ‌متراژ در مناطق شمالي تهران حجم بيشتري نسبت به حجم كل معاملات مسكن را به خود اختصاص داده است.
اين چهار نشانگر به صراحت شروع فرآيند ذوب شدن در بازار منجمد معاملات املاك لوكس، گران‌قيمت و متراژ بزرگ را نشان مي‌دهد؛ در حال حاضر بخشي از معاملات در بازار مسكن به‌طور محسوس به اين نوع املاك اختصاص دارد؛ با توجه به ميانگين قيمت اين آپارتمان‌ها و تاثيري كه قيمت آنها به لحاظ وزني بر ميانگين قيمت كل مسكن دارد مشخص است كه به‌رغم كاهش حجم كل معاملات مسكن، ميانگين قيمت كل مسكن در شهر تهران نه تنها كاهش پيدا نكرده بلكه به‌صورت جزئي – يك درصد – نوسان يافته است.
در حال حاضر ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در منطقه يك، معادل 10 ميليون و 466 هزار تومان است؛ همچنين ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه 2 شهر تهران نيز 6 ميليون و 980 هزار تومان است؛ اين در حالي است كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران 4 ميليون و600 هزار تومان است. به اين ترتيب با توجه به سطح دو برابري قيمت املاك لوكس نسبت به قيمت ميانگين شهر، افزايش سهم فروش اين املاك در مهرماه مانع از كاهش قيمت مسكن شده است.
**حركت خلاف‌جهت‌در‌بازار مسكن
آمارهاي دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن حاكي از افت 28درصدي حجم معاملات خريد مسكن در مهرماه نسبت به شهريور امسال است؛ اين در حالي است كه برخلاف انتظار معمول طي يك ماه گذشته، قيمت مسكن نه تنها تحت تاثير عقبگرد طبيعي معاملات مسكن كاهش نيافته، بلكه با افزايش جزئي يك درصدي هم مواجه شده است.بر اين اساس ميانگين قيمت مسكن در مهرماه نسبت به شهريور در يك ريز نوسان جزئي، يك درصد –كمتر از 100 هزار تومان –افزايش يافته و از متوسط هر مترمربع 4 ميليون و 567 هزار تومان به ميانگين 4 ميليون و 624 هزار تومان رسيد.
اين در حالي است كه حجم معاملات خريد مسكن در فاصله اين دو ماه، 28درصد كم شده و از معامله 14 هزار و 151 هزار واحد مسكوني به فروش 10 هزار و 140 واحد مسكوني رسيده است. به اين ترتيب در اولين ماه از نيمه سرد سال، حجم معاملات و قيمت مسكن حركتي خلاف جهت هم نشان دادند. اين رفتار خلاف جهت در كارنامه مهرماه بازار مسكن به دو علت عمده برمي‌گردد؛ دليل ريزش حجم معاملات مسكن در مهرماه به عقب‌نشيني تقاضاي مصرفي بر مي‌گردد.
موج اصلي تقاضاي مصرفي مسكن در تابستان(فصل اصلي نقل و انتقال در بازار مسكن) تحت تاثير افزايش سقف وام بدون سپرده خريد آپارتمان (وام 110 ميليون توماني) تحريك و وارد بازار شد؛ اين در حالي است كه در سمت مقابل – سمت عرضه - نيز به دليل انباشت آپارتمان‌هاي كوچك متراژ و ميان‌متراژ، ميل به فروش واحدهاي آماده با موج تقاضا براي خريد تلاقي كرده و موجب شد بازار مسكن در ميانه تابستان با جهش حجم معاملات مواجه شود. مرداد ماه امسال حجم معاملات مسكن 38 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل – مرداد 94 – افزايش يافت؛ اين در حالي است كه حجم معاملات مسكن در مردادماه نسبت به يك ماه قبل از آن – تير 95 – تحت تاثير قرار گرفتن رفتار سمت عرضه و تقاضاي مسكن در يك جهت، با افزايش 13درصدي همراه شد.
با شروع نيمه دوم سال، تقاضاي خريد در بازار معاملات مسكن در يك رفتار سنتي با اتمام فصل نقل و انتقال، به‌طور طبيعي عقب‌نشيني كرده است؛ هر چند اين عقب‌نشيني به معناي بازگشت ركود به بازار معاملات مسكن نيست ولي به اين معنا است كه بازار مسكن همچنان در فاز پيش رونق قرار دارد و هنوز به فاز رونق وارد نشده است. در حال حاضر بازار مسكن به شكل سنتي، همزمان با فرا رسيدن فصل پاييز و اتمام فصل نقل و انتقال، خود را با تغييرات فصلي تطبيق داده است.
در اين ميان آنچه باعث شده تقاضاي خريد در اولين ماه از فصل پاييز در حاشيه بازار مسكن قرار بگيرد و عجله‌اي براي خريد نداشته باشد به چشم‌انداز قيمت مسكن در ماه‌هاي بعد بر مي‌گردد.تقاضاي مصرفي مسكن با مشاهده وضعيت موجود معاملات ملك و همچنين استناد به پيش‌بيني‌هاي كارشناسي در حال حاضر به اين باور رسيده است كه امسال قيمت مسكن تا پايان سال دچار تغيير شديد –افزايش محسوس– نخواهد شد. همين اطمينان موجب شده هم اكنون متقاضيان خريد مسكن با حوصله بيشتري به جست و جو در بازار ملك براي يافتن آپارتمان مناسب و تكميل نقدينگي خود براي خريد بپردازند.
اين در حالي است كه اگر سمت تقاضا به اين اطمينان نرسيده بود در حال حاضر رفت و آمد و در نتيجه حجم بيشتري از معاملات مسكن را در بازار آپارتمان‌هاي مصرفي كوچك‌متراژ و بزرگ‌متراژ شاهد بوديم.
اما آنچه موجب شده قيمت آپارتمان از افت طبيعي دماي معاملات مسكن با شروع نيمه دوم سال تبعيت نكند، بلكه با افزايش يك درصدي همراه شود، به پررنگ شدن حجم فروش آپارتمان‌هاي لوكس و بزرگ متراژ در بازار مسكن بر مي‌گردد. در واقع املاك لوكس و بزرگ متراژ كه طي سال‌هاي 93 و 94 با حبس منابع بانكي و نقدينگي سرمايه‌گذاران ساختماني، ركود عميق را در بخش مسكن موجب شدند در حال حاضر از انجماد معاملاتي خارج شده و مالكان اين املاك در ماه گذشته موفق به فروش حجم مناسبي از آپارتمان‌هاي خود شدند.
در حالي كه طي مهرماه امسال حجم فروش آپارتمان‌هاي مصرفي كم‌متراژ و ميان‌متراژ و آپارتمان‌هاي واقع در مناطق متوسط رو به پايين افت شديد يافت؛ ولي از سوي ديگر حجم فروش واحدهاي لوكس و بزرگ‌متراژ واقع در مناطق شمالي پايتخت با كاهش كمتري مواجه شد؛ به‌طوري‌كه سهم اين واحدها از مجموع كل معاملات مسكن نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزايش يافت. اين در حالي است كه با توجه به ميانگين قيمت املاك لوكس و بزرگ متراژ، افزايش حجم فروش اين واحدها بر ميانگين قيمت مسكن در كل شهر تهران اثر وزني برجاي مي‌گذارد.به اين معنا كه افزايش سهم فروش اين واحدها بر قيمت كل مسكن در پايتخت تاثير گذاشته و به رغم افت 28 درصدي معاملات مسكن در مهرماه نسبت به شهريور منجر به افزايش يك‌درصدي ميانگين قيمت مسكن شده است.
**واكنش بازار به يخ‌زدايي لوكس‌ها
آمارهاي رسمي در حالي از شروع عمليات ذوب معاملات در بازار املاك لوكس خبر مي‌دهند كه واسطه‌هاي ملكي شهر تهران نيز اين موضوع را تاييد مي‌كنند.به گفته آنها هم اكنون معامله آپارتمان‌هاي لوكس در دو منطقه شمالي پايتخت حدود 20 درصد نسبت به سال گذشته بيشتر شده است. واسطه‌هاي ملكي مي‌گويند: اگرچه ممكن است آمارها هنوز اين حجم از افزايش معاملات در بازار فروش املاك لوكس را نشان ندهد، اما شواهد موجود در بازار اين گروه از آپارتمان‌ها نشان مي‌دهد سهم اين معاملات از مجموع كل معاملات شهر تهران همچنان رو به افزايش است.
اين واسطه‌ها ماهيت ويژه اين دسته از معاملات ملكي را دليل اصلي فاصله آمارهاي رسمي با شواهد و واقعيت‌هاي بازار درباره حجم واقعي اين دسته از معاملات مي‌دانند.به گفته آنها املاك لوكس به واسطه گران‌قيمت بودن، مخاطبان خاص خود و شيوه معاملاتي ويژه خودشان را دارد؛ به اين ترتيب كه حجم قابل توجهي از معاملات اين گروه آپارتمان‌ها نه در بنگاه‌هاي مسكن، بلكه ميان خريدار و فروشنده كه اغلب ميان آنها نسبت فاميلي يا آشنايي خاصي وجود دارد، انجام مي‌شود. واسطه‌هاي ملكي شهر تهران همچنين عمده معاملات فعلي در بازار فروش واحدهاي لوكس را مصرفي و يكي از دلايل افزايش آن را كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي و آزاد شدن بخش زيادي از نقدينگي‌هاي حبس شده در حساب‌هاي بانكي مي‌دانند.
**گره‌گشايي از بحران نقدينگي در بازار مسكن
به واسطه گرم شدن دماي معاملات در گروه آپارتمان‌هاي لوكس و بزرگ متراژ، قيمت مسكن در مناطق يك ودو شهر تهران كه در واقع بيشترين حجم املاك لوكس و گران قيمت را در خود جاي داده است، به ترتيب 6 و 5 درصد نسبت به شهريور افزايش يافته است. اين در حالي است كه عقب‌نشيني تقاضاي مصرفي در گروه آپارتمان‌هاي كوچك و ميان‌متراژ از بازار فروش ملك سبب شده در فاصله شهريور تا مهرماه، قيمت مسكن در منطقه چهار تهران با 3 درصد كاهش و در منطقه 5 شهر تهران ثابت و در مناطق نيمه جنوبي پايتخت هم از 4 تا 11درصد كاهش پيدا كند.
با ذوب شدن يخ فروش املاك لوكس و بزرگ متراژ در بازار معاملات مسكن منابع بانكي كه از سال 91 و 92 براي ساخت اين واحدها متمركز شده و طي سال‌هاي 93 و 94 به دليل ركود عميق معاملاتي در اين واحدها حبس شده بود، آزاد مي‌شود؛ با آزادسازي دارايي‌هاي محبوس در بازار اين گروه از آپارتمان‌ها بخشي از تنگناي مالي سيستم بانكي رفع شده و توان مالي بانك‌ها براي وام‌دهي افزايش مي‌يابد.
آزادسازي نقدينگي محبوس در بازار املاك لوكس به‌عنوان يك اتفاق جديد در بازار مسكن بعد از دو سال، مي‌تواند گره نقدينگي را در بازار مسكن تا حد زيادي بازگشايي كند.در عين حال، اين اتفاق حاوي يك پيام مهم براي سمت تقاضاي مصرفي ملك است؛ مبني بر اينكه اگر چه ميانگين كل قيمت مسكن در مهرماه يك درصد نسبت به شهريور افزايش يافته؛ اما قيمت مصرفي – قيمت آپارتمان‌هاي كوچك متراژ يا ميان‌متراژ – نسبت به شهريور ماه يا ثابت مانده يا در برخي مناطق كاهش يافته است.
به گزارش «دنياي اقتصاد» نرخ تورم مسكن مهرماه، يك پيش‌بيني دنياي اقتصاد را نيز تاييد كرد؛ مرداد ماه امسال نتايج نظر سنجي «دنياي اقتصاد» از نخبگان بازار مسكن درباره نحوه نوسان قيمت در نيمه دوم سال نشان داد نرخ رشد قيمت مسكن مطابق پيش‌بيني‌ها حول و حوش نرخ تورم عمومي نوسان خواهد كرد. اكنون ميزان رشد 10.9 درصدي قيمت مسكن در مهر ماه 95 نسبت به مهرماه 94 با توجه به تورم نقطه‌اي 9 درصد، از تحقق اين پيش‌بيني حكايت دارد.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**9131** انتشاردهنده:شهربانو جمعه
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در صفحه مسكن و عمران ضمن بررسي كارنامه مهرماه بازار مسكن، نوشت: اولين كارنامه پاييزي معاملات مسكن، از عقب‌نشيني تقاضاي مصرفي –مخاطبان آپارتمان‌هاي كوچك و ميان متراژ- تحت تاثير پايان فصل اصلي نقل و انتقالات ملكي حكايت دارد.
