در ادامه اين گزارش آمده است: اوايل سال جاري تحت تاثير محرك‌هاي ساختماني تعريف شده در محدوده بافت فرسوده تهران پيش‌بيني شده بود كه امسال هسته فرسوده پايتخت به مبدا رونق ساختوساز تبديل شود به اين معني كه تيراژ ساختوساز مسكن پس از دو سال ركود، ابتدا در بافت فرسوده تهران رشد چشمگيري پيدا كند و پيرو آن در ساير مناطق شهري تهران استارت خروج از ركود زده شود اما آمارهاي رسمي از روند صدور پروانه‌هاي ساختماني از ابتداي امسال در محدوده بافت فرسوده مشخص مي‌كند: در ماه‌هاي گذشته از سال جاري ميزان رشد تيراژ ساخت مسكن در بافت فرسوده به مراتب كمتر از رشد ساختوساز در كل پايتخت است.
به گزارش «دنياي اقتصاد» مناطق فرسوده پايتخت با سه شاخصه ريزدانگي، نفوذ ناپذيري و ناپايداري داراي 1+5 ويژگي هستند. ويژگي نخست سكونت نيمي از كم درآمدها در محدوده 3 هزار و 268 هكتاري بافت فرسوده است. حضور دهك‌هاي درآمدي پايين كه به نوعي بدمسكن نيز تلقي مي‌شوند در اين مناطق شهري سبب مي‌شود تا كشش سرمايه‌گذاري در بخش مسكن بافت فرسوده بيش از ساير مناطق شهر باشد. ويژگي دوم آنكه مناطق بافت فرسوده شهر تهران 5 درصد از مساحت پايتخت را تشكيل مي‌دهد بنابراين دامنه جغرافياي محدوده بافت فرسوده براي ورود سرمايه‌گذاران گسترده و قابل توجه است.
سومين ويژگي هسته فرسوده پايتخت آن است كه شهرداري و دولت از ابتداي سال جاري در يك همكاري مشترك هزينه ساختوساز در بافت فرسوده را به‌طور متوسط بين 20 تا 25 درصد كاهش داده‌اند. كاهش هزينه‌هاي ساختوساز از يكسو به علت تخفيف 100 درصدي عوارض ساختوساز و از سوي ديگر نصب انشعاب رايگان آب و فاضلاب براي پلاك‌هاي واقع در بافت فرسوده است. هزينه نصب انشعابات معادل 5درصد از هزينه ساخت را شامل مي‌شود. ويژگي چهارم مناطق بافت فرسوده سطح پايين قيمت زمين در مقايسه با ساير مناطق شهري است. طبق اعلام رسمي مركز آمار ايران متوسط قيمت زمين در مناطق 7 تا 12 و 14 تا 18 و 20 بين 40 تا 45 درصد ارزان تر از ساير مناطق شهري پايتخت است.
در حال حاضر متوسط قيمت زمين حدود 4 ميليون و 500 هزار تومان برآورد شده است. ويژگي پنجم بافت فرسوده نيز امتياز ويژه به مناطق بافت فرسوده براي پرداخت وام صندوق يكم است كه جذاب‌ترين نوع وام خريد مسكن در مقايسه با وام اوراق مسكن است. اين وام در محدوده بافت فرسوده بدون لحاظ شرايط خانه اولي براي تمام متقاضيان خريد مسكن در هسته فرسوده با سقف 160 ميليون تومان و نرخ سود 8 درصد قابل پرداخت است. بنابراين پرداخت اين تسهيلات از يكسو تقاضاي خريد در بافت فرسوده را افزايش داده است و از سوي ديگر براي سرمايه‌گذاران ساختماني يك نوع ضمانت وجود خريدار محسوب مي‌شود كه خودش مي‌تواند باعث جذب سرمايه‌گذار باشد.
اما ويژگي ششم مناطق بافت فرسوده كه با مجموع پنج ويژگي اول قابل رقابت است پرداخت وام 4 درصدي با سقف 50 ميليون تومان به سازنده‌ها براي نوسازي بافت فرسوده است. ارائه وام ساختوساز مسكن با سود 4 درصد از زمان طرح مسكن مهر به بعد سابقه نداشته است. تصويب اين وام در اواخر سال گذشته براي پرداخت در بافت فرسوده باعث شده در نيمه اول امسال سازنده‌ها به اميد دريافت اين وام نسبت به اخذ پروانه ساختماني با تيراژي بيش از سال گذشته اقدام كنند اما خلف وعده در پرداخت وام 4 درصدي و ارائه تسهيلات با نرخ سود 18 درصد در عمل، در حال حاضر اثر معكوسي بر رشد سرمايه‌گذاري ساختماني در هسته فرسوده پايتخت گذاشته است.
آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد: تابستان امسال تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده نسبت به تابستان سال گذشته 20 درصد رشد داشت. كارشناسان شهري معتقدند اين رشد تيراژ واحدهاي مسكوني در ابتداي سال به دليل برداشت اوليه سازنده‌ها از دسترسي آسان به وام 4 درصدي بود اما پس از آنكه سازنده‌هايي كه پروژه‌ها را به مرحله اول دريافت وام رساندند با مراجعه به بانك با توضيح آماده نبودن يارانه نرخ سود مواجه شدند روند رشد سرمايه‌گذاري در بافت فرسوده در ماه‌هاي اخير به حالت كما رفت. نيمه دوم امسال در بافت فرسوده 3 درصد رشد تيراژ ساختماني نسبت به نيمه اول سال جاري اتفاق افتاد اما تحت تاثير «كما» از ابتداي سال جاري تا نيمه آذرماه 12 درصد نسبت به 9 ماه سال گذشته كاهش ساختوساز در بافت فرسوده رخ داد.
آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد در ساير مناطق شهري پايتخت در نيمه اول سال جاري در مقايسه با نيمه اول سال 94 معادل 15 درصد كاهش تيراژ ساختماني ثبت شده است. اين روند در محدوده بافت فرسوده شهر تهران در همين بازه زماني اگرچه كاهش 12درصدي را نشان مي‌دهد اما اين انتظار وجود داشت كه شيب ساختوساز با رشد مثبت در بافت فرسوده تحت تاثير محرك‌هاي ساختماني همراه باشد.
گزارش رسمي سازمان نوسازي شهر تهران درباره چهار مانع موجود در مسير استفاده سرمايه‌گذاران ساختماني از محرك‌هاي تدارك ديده شده در بافت فرسوده نشان مي‌دهد: در حال حاضر بوروكراسي و كاغذ بازي براي پرداخت تسهيلات، عدم تامين يارانه نرخ سود وام نوسازي، رفتار سليقه‌اي بانك‌ها در پرداخت مرحله‌اي اقساط وام نوسازي و همچنين توزيع نامتعادل استاني وام نوسازي چهار مانعي هستند كه امكان رشد تيراژ ساختوساز در بافت فرسوده را به رغم وجود محرك‌هاي نوسازي سلب كرده‌اند. همان‌طور كه در بين 6 ويژگي بافت فرسوده، وام نوسازي با مجموع پنج ويژگي رقابت مي‌كند در بين موانع چهارگانه نيز مانع مربوط به يارانه بيشترين نيروي دافعه را براي جذب سازنده‌ها در بافت فرسوده به وجود آورده است.
طبق مصوبه دولت، سهم كل كشور 55 هزار فقره وام نوسازي است. همچنين در توافق به عمل آمده بنا بود سازمان برنامه و بودجه معادل 200ميليارد تومان يارانه تسهيلات نوسازي پرداخت شود اما گزارش‌ها حاكي از آن است كه تاكنون يك سال يارانه تعهد شده پرداخت نشده است. از اين رو تسهيلات پرداخت شده از سوي بانك با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است. كارشناسان معتقدند: اين شكل وام‌دهي براي عرضه مسكن ارزان‌قيمت در بافت فرسوده با واكنش منفي سرمايه‌گذاران و انصراف آنها از ساختوساز همراه شده‌است.
آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد: از ابتداي سال جاري تاكنون اگرچه 7 هزار و 830 واحد مسكوني مجوز ساخت دريافت كرده‌اند اما فقط سازنده‌هاي 3 هزار و 121 واحد مسكوني موفق به امضاي قرارداد با بانك شده‌اند به اين معني كه پرداخت تسهيلات 18 درصدي به آنها قطعي شده است. بررسي‌ها درباره ناكامي سازنده‌هاي 61 درصد از واحدهاي مسكوني ساخته شده در بافت فرسوده براي دريافت تسهيلات مشخص مي‌كند كه نرخ سود بالاتر از وعده دولت (18 درصد به جاي 4 درصد) انگيزه دريافت تسهيلات و به تبع آن سرمايه‌گذاري جديد در بافت فرسوده را از سازنده‌ها گرفته است.سازمان نوسازي شهر تهران رفتار سليقه‌اي در پرداخت مرحله‌اي وام را از ديگر موانع جريان نوسازي در بافت فرسوده عنوان كرده است.
طبق اين گزارش اگرچه طبق ابلاغيه برخي مديران بانك عامل پرداخت وام نوسازي بايد پس از اتمام فونداسيون باشد اما برخي شعب پرداخت وام اولين مرحله را به اتمام اسكلت موكول كرده‌اند.ضمن آنكه حضور مكرر و پيگيري مالكان جزء جدانشدني در فرآيند اخذ تسهيلات است كه سبب تحميل هزينه‌هاي زياد به مالكان و سازنده‌ها شده است.همچنين عباد‌الله فتح‌اللهي مديرعامل سازمان نوسازي معتقد است توزيع سهيمه وام نوسازي ميان استان‌ها با توجه به موقعيت جايگاه استان تهران به لحاظ مساحت بافت فرسوده نيازمند بازنگري است.
دو ضلع اصلي تامين‌كننده تسهيلات بانكي و مشوق‌هاي ساختماني در بافت فرسوده شهر تهران اگرچه در برخي مباحث مرتبط با نحوه جذب سرمايه‌گذاران اختلاف نظر دارند اما هر دو معتقدند: در مقطع فعلي كه شرايط اوليه براي رونق ساخت در تهران به واسطه خروج خفيف معاملات مسكن از ركود فراهم شده و از آن مهم‌تر 1+5 ويژگي بافت فرسوده مسير جذب سرمايه‌گذاري در اين محدوده از شهر تهران به ساير مناطق مساعد كرده است در صورتي كه اگر گره وام 4 درصدي از طريق تامين يارانه تسهيلات باز شود تيراژ ساختماني در هسته فرسوده تا پيش از پايان سال جاري رشد چشمگيري را تجربه خواهد كرد. سازمان نوسازي شهر تهران در گزارشي نيازها و مسائل بافت فرسوده را در چهار محور اصلي تشريح كرده است كه شامل تقاضاي بالا براي نوسازي مسكن در بافت فرسوده، ضرورت و اهميت نوسازي مردمي، لزوم حمايت از مالكان به دليل توان اقتصادي پايين و ضرورت توزيع بهينه منابع در محدوده بافت فرسوده است.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد، 1395.10.26
**گروه اطلاع رساني**9165**9131**انتشار دهنده: شهربانو جمعه
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در گزارشي نوشت: اگرچه مطابق با نظر كارشناسان در ابتداي سال جاري 1+5 ويژگي بافت فرسوده تحت تاثير محرك‌هاي ساختماني، هسته فرسوده پايتخت را به منطقه مستعد ساخت مسكن ارزان‌قيمت تبديل كرده بود اما به علت وجود چهار مانع در مسير اتصال سرمايه‌گذاران به محرك‌هاي تدارك ديده شده ساختوساز در بافت فرسوده، از رشد مورد انتظار برخوردار نشد.
