در ادامه اين گزارش مي خوانيم: كارنامه سه ساله صندوق‌هاي زمين و ساختمان نشان مي‌دهد به‌رغم مزيت استفاده از ظرفيت بازار سرمايه براي پوشش هزينه ساخت‌و‌ساز در مقايسه با شكل سنتي- وام بانكي- تا كنون دو چالش در مسير راه‌اندازي صندوق‌ها وجود داشته كه شامل «بازدهي ضعيف بازار ملك ناشي از ركود سال‌هاي اخير» و «شروط لازم براي پروژه‌هاي مشمول» بوده است. با تغيير شرايط بازار مسكن، سهم اين صندوق‌ها در مناطقي از شهر مي‌تواند تقويت شود.
فعالان ساختماني طي سه سال برقراري يك مسير بورسي جايگزين وام ساخت، براي ورود به آن با دو چالش مواجه بودند اما در شرايط فعلي بازار مسكن و مشروط به تعريف پروژه‌هاي خاص، استفاده از اين ظرفيت، مناسب و امكان‌پذير ارزيابي مي‌شود.
مهر ماه سال 93 با راه‌اندازي اولين صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان در تهران، قالب متفاوت تامين مالي ساخت و سازهاي مسكوني -از مسير بازار سرمايه- طراحي و به‌كار گرفته شد. صندوق زمين و ساختمان، منابع مالي مورد نياز سازنده‌ها را از طريق مشاركت متقاضيان سرمايه‌گذاري در بازار ملك، تامين مي‌كند به‌طوري كه بخش قابل توجهي از هزينه ساخت، با فروش يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري صندوق در بازار سرمايه به متقاضيان، براي سازنده تامين و در پايان پروژه، متناسب با عايدي به‌دست آمده، اصل و سود سرمايه‌گذاران پرداخت مي‌شود. اين مسير بورسي، صرف‌نظر از شرايط مقطعي بازار مسكن، براي دو طرف بازار ملك، مي‌تواند كاربري داشته باشد. سمت تقاضا، با مشاركت در صندوق به شكل خريد يونيت، به نوعي «سرمايه‌گذار متري» تبديل مي‌شود – ارزش يونيت‌ها كسري از بهاي هر مترمربع آپارتمان است- كه اين مدل خريد در بازار ملك كه مدل بهتر از پيش‌خريد محسوب مي‌شود به متقاضيان اجازه مي‌دهد به تناسب ميزان نقدينگي در اختيار خود وارد بازار مسكن شوند و در طول زمان، با خريد يونيت بيشتر، هم ارزش دارايي خود را به تناسب افزايش قيمت‌ها تقويت كنند و هم اينكه گام به گام به خريد يك واحد مسكوني نزديك شوند. سمت عرضه نيز به‌واسطه خريد يونيت‌ها توسط متقاضيان، به منابع مالي مورد نياز براي ساخت دست پيدا مي‌كند. با اين حال، اين صندوق‌ها به رغم اين ويژگي، تاكنون مورد استقبال نبوده‌اند.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره ميزان استقبال از صندوق زمين و ساختمان در اين مدت نشان مي‌دهد: به رغم تنگناي شديد اعتباري در مسير پرداخت وام ساخت طي سه سال گذشته، از حدود يك ميليون واحد مسكوني جديد ساخته شده در كشور، تنها تامين مالي ساخت حدود يك هزار واحد، از مسير راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان انجام شده است. امروز اولين محصول تامين مالي بورسي پروژه‌هاي ساختماني با بهره‌برداري از يك پروژه مسكوني به ثمر مي‌نشيند.
نتايج اين بررسي درباره آنچه باعث شده «سهم صندوق زمين و ساختمان» از تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني در حد ناچيز 0.1 درصد كل ساخت و سازها خلاصه شود، حاكي است: تاكنون دو چالش مقابل دو دسته بازيگر صندوق زمين و ساختمان، جلوي رونق مسكن با اين پل بورسي را گرفته بود. طي اين سال‌‌ها، سهم وام‌هاي بانكي از تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني، حدود 30 درصد ساخت و سازهاي سالانه بوده است با اين حال، به رغم برتري‌هاي مسير بورسي تامين مالي اين نوع پروژه‌ها در مقايسه با مسير سنتي اخذ وام ساخت، تفاوت فاحش در «سهم»ها، از وجود دست‌انداز در مسير بهتر، حكايت دارد.
دو چالش استفاده از ظرفيت صندوق زمين و ساختمان، شامل «آفت ركود مسكن طي سه سال اخير» و همچنين «شروط تعيين شده براي پروژه‌هاي مشمول راه‌اندازي صندوق» بوده است.
در سال‌هاي «ركود مسكن» كه درست از اواسط سال 93 –همزمان با صدور مجوز‌هاي بالادست براي تاسيس و راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان- به شكل محسوس و گسترده در بازار ملك حاكم شد، تحت تاثير فرآيند تخليه حباب قيمت مسكن و كاهش قيمت واقعي آپارتمان، چشم‌انداز نرخ بازدهي در اين بازار براي تقاضاي سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌ها، قابل قبول و جذاب ارزيابي نشد به‌خصوص آنكه در همين فاصله زماني، ريسك بالاي سرمايه‌گذاري در اين بخش در مقايسه با سود بالا و تضمين شده در بازارهايي همچون بازار پول، اوراق مشاركت و حتي بازدهي مناسب در بازارهايي با شرايط سفته‌بازي از جمله ارز و سكه، باعث عدم استقبال مناسب از سمت تقاضا براي خريد يونيت‌هاي صندوق زمين و ساختمان شد و در نتيجه، سمت عرضه (سازنده‌ها) و نهادهاي واسط در بازار سرمايه، با دريافت چنين سيگنالي، راه‌اندازي گسترده اين نوع صندوق‌ها را از اولويت خارج كردند.
اثر منفي ركود مسكن بر جذابيت صندوق زمين و ساختمان در آمارهاي رسمي قابل رديابي است. طي سه سال گذشته، متوسط نرخ بازدهي سالانه سرمايه‌گذاري در بازار ملك به لحاظ نوسانات قيمت اسمي مسكن در تهران، كمتر از 5 درصد بوده است كه در مقايسه با نرخ تورم عمومي متوسط 9 تا 10 درصد در اين مدت، مشخص مي‌شود ارزش واقعي ملك نه چندان افزايش پيدا نكرده كه كاهش يافته است. با اين حال در همين مدت، نرخ بازدهي در برخي بازارها از جمله بازار پول –سپرده‌هاي بانكي- به مراتب بيشتر از نرخ تورم و بازدهي اسمي بازار ملك بوده است. بنابراين، فضاي ركودي بازار ملك، مانع از فراهم شدن شرايط جذاب در سمت متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي خريد مسكن براي خريد يونيت‌هاي صندوق زمين و ساختمان شد كه به دنبال آن، با نبود تقاضاي چشمگير در اين بخش، سازنده‌ها و انبوه‌سازان نيز تمايلي به راه‌اندازي صندوق و استفاده از ظرفيت بازار سرمايه براي تامين مالي ساخت از خود نشان ندادند.
گزارش «دنياي اقتصاد» از دومين دليل ناكامي فعالان بازار ملك در استفاده از مزايا و ظرفيت صندوق زمين و ساختمان مشخص مي‌كند: شرايط تعيين شده براي پروژه‌هاي ساختماني مجاز به استفاده از اين ظرفيت، در عمل با حجم قابل توجهي از ساخت و سازهاي مصرفي در مناطق مختلف شهرها، «ناسازگار» بوده است. مطابق ساختار تعريف شده براي صندوق زمين و ساختمان، فقط پروژه‌هايي كه هزينه ساخت آنها –بدون لحاظ قيمت زمين و هزينه صدور پروانه- حداقل 10 ميليارد تومان برآورد مي‌شود، مجازند از اين پل در بازار سرمايه استفاده كنند. در قالب همين شرط، سازنده متقاضي، صرفا بعد از اخذ پروانه ساختماني و با لحاظ مالكيت كامل و رسمي بر زمين پروژه، مي‌تواند براي تاسيس صندوق زمين و ساختمان اقدام كند. شروط تعيين شده به معناي آن است كه مسير بورسي تامين مالي ساخت مسكن، فقط براي پروژه‌هاي «بزرگ مقياس» و سازنده‌هاي متصل به نقدينگي اوليه در حجم قابل توجه، تعريف شده است.
در حالي كه در همين شهر تهران طي سال‌هاي اخير پروژه‌هاي مسكوني غالب سازنده‌ها به لحاظ هزينه ساخت، به مراتب كمتر از «كف مجاز براي تاسيس صندوق» بوده و در عين حال، به دليل روش متعارف ساخت و سازهاي مشاركتي در پايتخت و ساير شهرهاي بزرگ، سازنده «مالكيت كامل بر زمين» نداشته است يا عرصه پروژه به دلايلي، فاقد سند رسمي تك برگ به نام سازنده بوده است. كف ريالي هزينه ساخت براي صدور مجوز تاسيس صندوق زمين و ساختمان، در عمل، صرفاً «برج‌سازي»ها را هدف قرار مي‌دهد كه در شرايط موجود بازار مسكن و همچنين وضعيت زيست محيطي پايتخت از يكسو و نقد جدي دولت و كارشناسان شهري به بلندمرتبه‌سازي آن هم در خلأ ضوابط مخصوص اين نوع ساخت و ساز، مشخص مي‌شود جامعه مخاطب در اين صندوق‌ها بايد تغيير پيدا كند و در عين حال امكان استفاده از صندوق براي پروژه‌هاي با هزينه ساخت كمتر از كف مجاز فراهم بيايد. بر اساس اين گزارش، اگر چه تاكنون، كارنامه بازار مسكن در استفاده موثر و قابل قبول از ظرفيت صندوق زمين و ساختمان فاقد نمره قبولي بوده، اما در مقطع فعلي بازار مسكن، سمت عرضه مي‌تواند از يك «فن ساختماني» براي دور زدن چالش راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان استفاده كند. از طرفي، شرايط اقتصاد مسكن براي ورود سمت تقاضا به صندوق‌ها نيز نسبت به سه سال گذشته مناسب ارزيابي مي‌شود.
در حال حاضر، اولويت تعريف شده در بازار مسكن براي عرضه، به لحاظ محدوده مكاني، «بافت‌هاي فرسوده» است كه بر اساس آن، مجموعه شهرداري و متولي بخش مسكن، ساخت و ساز در بافت فرسوده در تيراژ انبوه را هدف قرار داده‌اند. نوعي از ساخت و ساز انبوه البته با متراژ‌هاي منطبق با الگوي مصرف در بافت فرسوده كه به‌عنوان يكي از سه روش طرح مسكن «پيشگام» براي بافت تعريف شده است، مي‌تواند به تعريف پروژه‌هاي ساختماني مجاز به تاسيس اين صندوق‌ها منجر شود. در اين ميان، پايان فرآيند تخليه حباب قيمت مسكن و در نتيجه پايان كاهش قيمت واقعي ملك در ابتداي رونق معاملات مصرفي در بازار ملك نيز شرايطي را براي متقاضيان به‌وجود آورده كه نه تنها نسبت به قبل، «ريسك خريد متري پروژه‌هاي ساختماني» براي اين گروه، كاهش پيدا كرده كه در مقابل، باعث «حفظ ارزش نقدينگي» در برابر تورم عمومي و تورم مسكن خواهد شد. در بازار معاملات ملك، هنگام رونق و افزايش قيمت، «پيش‌خريد» يك گزينه مناسب براي افرادي كه توان مالي كافي براي خريد ندارند، محسوب مي‌شود. در اين ميان، «خريد متري» از مسير صندوق زمين و ساختمان، براي گروه‌هايي كه حتي توان پيش‌خريد را نيز ندارند، مناسب ارزيابي مي‌شود. گزارش «دنياي اقتصاد» از كارنامه اولين صندوق زمين و ساختمان كه مهر سال 93 براي تامين مالي يك پروژه ساختماني بلندمرتبه در منطقه 22 تهران راه‌اندازي شد حاكي است: در اين پروژه، با لحاظ هزينه ساخت، قيمت تمام شده و همچنين قيمت فروش در بازار مسكن، سود كمتر از 30 درصد عايد سرمايه‌گذاران خواهد شد. قيمت تمام شده پروژه مذكور شامل 14 ميليارد تومان هزينه خريد زمين و بيش‌از 20 ميليارد تومان هزينه ساخت است كه متراژ مفيد آن كمتر از 9 هزار متر مربع ارزيابي مي‌شود. در اين پروژه، كمتر از 90 واحد مسكوني در متراژ‌هاي 90 تا 160 مترمربع ساخته شده است. در صندوق زمين و ساختمان، دارنده يونيت مي‌تواند مشروط به برابر شدن اصل و سود مبلغ سرمايه‌گذاري خود با ارزش يك واحد مسكوني، در پايان، صاحب يك واحد شود.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1396،9،25
**گروه اطلاع رساني**1699**2002**انتشاردهنده: فاطمه قنادقرصي
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد با اشاره به اينكه پول بورسي روي زمين به ثمر نشست، نوشت: اولين محصول «تامين مالي بورسي ساخت‌و‌ساز» امروز با افتتاح يك پروژه در پايتخت به ثمر مي‌نشيند.
