معيارهاي تعيين ميزان اجاره بهاء مسكن كدامند؟

به گزارش ايرنا، مشكل تامين مسكن به عنوان مهم ترين دغدغه اقشار متوسط و كم درآمد جامعه كه درصد قابل توجهي از جمعيت كشور را تشكيل مي دهند، امنيت اجتماعي و اقتصادي خانواده ها را نشانه رفته است.
اجراي برخي طرح ها از جمله طرح مسكن مهر تاكنون فقط مسكني زودگذر بر درد بي علاج مسكن اقشار متوسط و ضعيف جامعه بوده است.
عدم توانايي قشر متوسط و كم درآمد جامعه در تامين مسكن كه اغلب داراي مشكلات معيشيتي و درآمدي هستند، آنان را به سوي اجاره يا رهن خانه ها و آپارتمان هاي كوچك و گاه كم كيفيت توليد شده توسط انبوه سازاني سوق داده كه منفعت خود را بر رفاه جامعه ترجيح داده اند.
با وجود اينكه بخش مهمي از درآمد ماهيانه خانوارها صرف تامين مسكن از جمله اجاره واحدهاي مسكوني مي شود، به نظر مي رسد تاكنون راهكار مناسبي براي كنترل اين هزينه ها با ابزارهاي نظارتي انديشيده نشده است.
عدم رعايت عرف و انصاف در معاملات املاك از جمله در رهن و اجاره كه به صورت امري رايج در شهرهاي مختلف به وجود آمده، زمينه را براي زير فشار قرار دادن اقشار كم درآمد و متوسط جامعه توسط مالكان واحدهاي مسكوني ايجاد كرده است.
عقد قراردادهاي خارج از قانون با بهايي بيشتر از ارزش واقعي واحد مسكوني به عناوين مختلف از جمله رهن كه گاه آن را قراردادي مبتني بر ارزش هاي اسلامي نيز عنوان مي كنند، بيش از پيش بازار اجاره بهاهاي سنگين را گرم تر از هر زماني كرده است.
امري كه مي توان با ايجاد فرمول و راهبردي مناسب بر اساس ارزش مكاني و منطقه اي ملك و واحدهاي مسكوني، قراردادهاي منصفانه براي رهن و اجاره و حتي فروش مسكن در نظر گرفت.
نقص هاي واضح در قوانين مصوب در اين زمينه، دست دلالان و حتي صاحبان املاكي را كه نه به دنبال مسكن دار كردن مردم، بلكه به دنبال سود خارج از عرف براي خود هستند، باز گذاشته است.
با در نظر گرفتن وضعيت فعلي بازار مسكن و درخواست و تقاضاي صاحبان املاك براي در اختيار گرفتن حاشيه سود بيشتر، حقوق مستاجر به عنوان بخش مهمي از جامعه كنوني كشورمان در حال از بين رفتن و در اين ميان سكوت و انفعال مراجع و دستگاه هاي متولي و ناظر بر بازار مسكن، كاملا واضح است.
وجود وام هاي سنگين با دوره هاي پرداخت كوتاه كه توسط سازندگان و انبوه سازان بر پيكر برخي از صاحبان واحدهاي مسكوني تحميل شده را نيز مي توان از دلايلي دانست كه بار پرداخت آن از دوش مالك برداشته شده و سنگيني آن بر دوش مستاجري نهاده شده كه گاه توان آن را نيز ندارد.
بر اساس قانون حقوق مالك و مستاجر، تعيين ميزان رهن و اجاره بها بر عهده موجر و مالك ملك خواهد بود و اين در حالي است كه اختيار كامل در اين مورد موجب تحميل اجاره بهاهاي خارج از عرف و سنگين بر مستاجر مي شود.
عدم وجود قوانين حقوقي شفاف در زمينه مسكن اجاره اي، همواره چالشي بزرگ براي تامين حقوق مستاجران به عنوان بخش مهمي از جامعه كم درآمد و متوسط در شهرها بوده كه مورد غفلت نهادها و سازمان هاي مدافع حقوق شهروندي بوده است.
تصويب و اجراي قوانين لازم و شفاف در حوزه مسكن، مي تواند راهبردي مناسب براي رفع اختلاف نظرها در مورد تعيين ميزان اجاره بهاي مسكن در شهرها باشد، ليكن فرهنگ سازي در اين زمينه فارغ از وجود قوانين مصوب، راهكاري به مراتب كم هزينه تر و گاه عملي تري در اوضاع كنوني خواهد بود.
بنگاه هاي معاملات ملكي به عنوان بخش مهمي از موضوع تعيين اجاره بهاي مسكن، نقش مهمي در افزايش يا كاهش و نيز تعادل در عقد قراردادهاي بين مالك و مستاجر است.
با وجود تعيين ارقام رهن و اجاره كه از سوي مالك واحدهاي مسكوني انجام مي شود، ليكن بنگاه هاي معاملات املاك نقش تسريع كننده و واسطه اي خود را با در نظر گرفتن منافع صنفي انجام مي دهند.
دريافت حق معامله به صورت درصدي از هر عقد قرارداد بر اساس ميزان رهن يا اجاره، كفه ترازوي ميل به افزايش مبالغ و اجاره بها را در زمان عقد قراداد اجاره بها، به نفع مالك سنگين تر مي كند.
ايجاد قانون و يا راهكاري مناسب براي نظارت بر اين معاملات كه گاه با فرارهاي مالياتي نيز همراه بوده و نيز ايجاد ساز و كاري مناسب براي تعيين ميزان رهن و اجاره بر اساس ارزش منطقه اي و ريالي ملك مي تواند در تعديل و مهار صعودي اجاره بهاي واحدهاي مسكوني نقش موثري ايفا كند.
يكي از مستاجران واحدهاي مسكوني در اين رابطه به خبرنگار ايرنا گفت: برخي مالكان با تعيين ارقام سنگين در قالب رهن و اجاره، فشار سنگيني بر مستاجران وارد كرده و در حال حاضر موارد محدودي با قيمت مناسب در سطح شهرها براي اجاره وجود دارد كه اغلب آنها نيز در مناطق حاشيه شهري و با امكانات پايين بوده يا ساختمان هايي در حال تخريب هستند.
حسين قمري اصل افزود: وجود دو واحد با شرايط يكسان اما با اجاره هاي مختلف، نشان از بي نظمي در موضوع اجاره مسكن در كشور دارد و براي آنكه حق مستاجران ضايع نشود بايد راهكاري از سوي مسئولان انديشيده شود.
يكي ديگر از مستاجران نيز در اين خصوص اظهار كرد: در مراجعه به بنگاه هاي معاملاتي با قيمت هاي عجيبي در زمينه رهن و اجاره مواجه شدم، به طوريكه در يكي از اين موارد در شهري چون مراغه، ميزان رهن نصف ارزش فروش ملك بود و پرداخت اين ميزان از عهده مستاجران خارج است.
علي قرباني زاده اضافه كرد: برخي از واحدهاي اجاره اي كه حتي امكاناتي مانند سيستم گرمايشي، كابيت بندي و پاركينگ ندارند با قيمت هاي بسيار بالا در ليست واحدهاي اجاره اي املاك قرار گرفته اند و در اين موارد حقوق مستاجر به كل ناديده گرفته شده و موجران به دليل انتفاع بيشتر از هرگونه نوسازي و تعمير و نگهداري واحد اجاره اي خودداري مي كنند.
رئيس انجمن صنفي بنگاه هاي معاملات املاك مراغه نيز در اين خصوص به خبرنگار ايرنا گفت: عدم وجود قوانين مصوب در زمينه نظارت بر تعيين ميزان اجاره بهاي مسكن، موجب افزايش آن و در نتيجه ركود در بخش مسكن شده است.
حسين صلواتي افزود: بنگاه هاي معاملات ملكي با وجود نظارت مستمر اتحاديه صنفي به دليل نبود قانون الزام آور در مورد اجاره بهاي مسكن، فقط بر اساس خواست مالكان واحدهاي مسكوني اقدام به عقد قراردادهاي اجاره مي كنند.
وي ادامه داد: در برخي از موارد، قيمت بيش از عرف برخي از واحدها مسكوني و حتي صنفي موجب وارد آمدن خسارت به مستاجران و نيز بروز برخي اختلافات حقوقي در اين زمينه نيز شده است.
وي اضافه كرد: تصويت قوانين توسط دستگاه هاي متولي امر از جمله دستگاه قضائي و نمايندگان مجلس، گام مهمي در احقاق حقوق شهروندي و تعيين ميزان اجاره بهاي منصفانه در سطح جامعه خواهد بود.
وي با بيان اينكه توجه به فرهنگ اسلامي در عقود و نيز قراردادها از جمله تاكيدات دين مبين اسلام در جامعه است گفت: رعايت انصاف به عنوان بخشي از آموزه هاي ديني توسط مالكان در واگذاري واحدهاي مسكوني به صورت اجاره مي تواند در قالب فرهنگي فراگير بخش اعظمي از مشكلات موجود در اين زمينه را مرتفع سازد.
با وجود اظهارنظرها و ديدگاه ها متفاوت در سطح جامعه، ايجاد قوانين و راهبردهاي صنفي در كنار توجه به آموزه هاي اسلامي و ديني مبتني بر انصاف و رعايت حقوق شهروندي مي تواند چاره گشاي كلاف سر درگم تعيين اجاره بهاي مسكن در جامعه كنوني باشد.
شهرستان مراغه با حدود 250 هزار نفر جمعيت در 127 كيلومتري تبريز، مركز آذربايجان شرقي واقع است.
گزارش از: ابراهيم مطلوبي**تنظيم:عيسي عطاپور**انتشار: عزيزي راد
3077/7487/518