در اين مطلب آمده است: زيرپوست بازار مسكن تهران از واكنش معاملات به رشد قابل‌توجه قيمت‌ها در مناطق مصرفي حكايت دارد.
بررسي حجم معاملات و سطح قيمت آپارتمان در 22 منطقه پايتخت نشان مي‌دهد ماه گذشته قيمت‌ها در مناطق پروزن داراي سهم بالا از كل معاملات ملك در شهر تهران با بيشترين رشد نقطه‌اي نسبت به ساير مناطق مواجه شد و در عين حال، دماي معاملات (حجم خريد) در همين مناطق به‌شدت سقوط كرد.
در منطقه 5 كه همواره مقصد غالب خريداران مصرفي است، ماه گذشته تحت‌تاثير رشد 28 درصدي ميانگين قيمت، حجم خريد 5 درصد نسبت به دي 95 كاهش يافت.
اين در حالي است كه حجم معاملات منطقه 5 در آذر امسال 36 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افزايش يافته بود. سقوط شيب رشد معاملات مسكن در مناطقي از جنس منطقه 5 همچون منطقه 4 و مناطق جنوبي پايتخت به وضوح قابل رديابي است.
«كسري طبيعي» واحدهاي مسكوني كم‌متراژ، «كمبود مصنوعي» فايل فروش ناشي از طمع گروهي از بساز و بفروش‌ها و همچنين ورود متقاضيان به «فاز احتياط» در مواجهه با قيمت‌هاي پيشنهادي، مجموعه عوامل شكل‌دهنده انجماد ناگهاني در معاملات مسكن مناطق مصرفي محسوب مي‌شوند.
مناطق لوكس اما به‌دليل رسوب فايل، ركورد بيشترين فروش با كمترين رشد قيمتي را در اختيار گرفتند.
پيامدهاي بروز دو رفتار از سمت عرضه بازار مسكن سبب شده از يكسو روند رونق معاملات در دي‌ماه متوقف نشود و از سوي ديگر شيب رشد معاملات ماهانه مسكن را به يك‌سوم كاهش داده است.
بررسي وضعيت معاملات منطقه‌اي مسكن در دي‌ماه نشان مي‌دهد طرف تقاضا اگرچه در تصميم‌گيري براي خريد با احتياط عمل مي‌كند و به هر قيمت پيشنهادي نامتعارفي اقبال نشان نمي‌دهد، اما در مناطق مصرفي به رشد قابل توجه قيمت‌ها واكنش نشان داده است.
اين در حالي است كه دو رفتار متفاوت از سمت عرضه در مناطق مختلف وضعيت بازار مسكن را تحت تاثير قرار داده است. يك رفتار از ناحيه عرضه محرك رونق غيرتورمي بازار مسكن بوده كه در مناطق شمالي پايتخت مشهود است و رفتار ديگر مخرب رونق بازار مسكن بوده و پيامد آن به‌صورت كاهش شتاب معاملات ماهانه مسكن در اولين ماه زمستان در مناطقي همچون منطقه 5 بروز و ظهور يافته است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، بررسي وضعيت معاملات مسكن در مناطق 22 گانه شهر تهران حاكي از اين است كه رشد نقطه‌اي قيمت مسكن از 14 درصد در آذرماه به 15 درصد در دي‌ماه رسيده است و به اين ترتيب رشد قيمت مسكن در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال 95 به صفر ميل مي‌كند و به يك واحد درصد محدود شده است.
از سوي ديگر تغييرات ماهانه قيمت مسكن در دي ماه با يك واحد درصد كاهش نسبت به آذر ماه همراه شده است.
قيمت مسكن در آذر 96 حدود 4 درصد نسبت به آبان ماه افزايش يافت و اين در حالي است كه رشد قيمت در دي ماه نسبت به آذر، 3 درصد بوده است.
به اين ترتيب شيب رشد قيمت مسكن در دي ماه نزديك به صفر و به بيان ديگر سرعت رشد قيمت در اين ماه قدري كندتر شده است.
اين در حالي است كه بررسي تغييرات حجم معاملات مسكن نشان‌دهنده كاهش رشد نقطه‌اي معاملات از 52 درصد در آذر ماه به 13 درصد در دي ماه است؛ به اين معنا كه حجم معاملات مسكن در تهران طي آذر ماه با رشد قابل توجه 52 درصدي نسبت به ماه مشابه سال گذشته همراه بود، اما اين وضعيت در دي ماه تكرار نشد و رشد 13 درصدي معاملات نسبت به دي 95 در بازار معاملات مسكن رقم خورد.
افزون بر اين، معاملات مسكن در آذر ماه با 20 درصد رشد نسبت به آبان همراه شد اما تغييرات ماهانه معاملات در دي نسبت به آذر 7 درصد بوده است.
بر اين اساس اگرچه حجم معاملات مسكن همچنان با رشد همراه بوده است، اما از شتاب معاملات به ميزان قابل توجهي كاسته شده و شيب رشد معاملات ماهانه مسكن در دي‌ماه به يك‌سوم كاهش يافته است.
بررسي «دنياي اقتصاد» از پشت صحنه اين رخداد در بازار مسكن حاكي از اين است كه در ماه گذشته تغييري در ميزان تقاضاي موثر در بازار مسكن رخ نداده و متقاضيان خريد مسكن البته با ورود به فاز احتياط در مواجهه با قيمت‌هاي پيشنهاديهمچنان در بازار حاضر هستند، اما سكان تغييرات مخرب اكنون در اختيار طرف عرضه قرار دارد، به نحوي كه دو رفتار متفاوت در طرف عرضه، دو نتيجه متفاوت را در حجم معاملات مناطق مختلف پايتخت رقم زده است.
يك رفتار از ناحيه عرضه كه محرك رونق غيرتورمي بازار مسكن بوده، در مناطق شمالي يك و سه رخ داده و موجب شده اين مناطق در دي ماه با بالاترين رشد معاملات مسكن اعم از نقطه‌اي و ماهانه روبه‌رو شوند.
طرف عرضه بازار مسكن در اين دو منطقه با حفظ سطح متعارف قيمت مسكن و پرهيز از افزايش قيمت پيشنهادي خارج از دامنه مورد انتظار با توجه به وضعيت ساير پارامترهاي اثرگذار بر قيمت، توانست دو منطقه يك و سه را كه در دوره ركود در زمره كم‌معامله‌ترين مناطق پايتخت قرار داشتند با رشد قابل توجه حجم معاملات همراه كند.
ارزيابي وضعيت معاملات مناطق تهران نشان مي‌دهد حجم معاملات مسكن در منطقه يك طي دي ماه با 24 درصد رشد نسبت به آذر ماه و 54 درصد رشد نسبت به دي سال گذشته روبه‌رو شده و اين در حالي است كه تغييرات ماهانه حجم كل معاملات مسكن در تهران در نخستين ماه زمستان 7 درصد بوده است.
بالاترين رشد معاملات در حالي در منطقه يك رقم خورده كه اين منطقه پس از منطقه 20 با كمترين ميزان رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در دي ماه روبه‌رو بود.
ميانگين قيمت معاملات مسكن اولين ماه زمستان در منطقه يك فقط 6 درصد رشد كرد و با ثبت اين تغييرات تك‌رقمي، اثر مثبت رفتار سمت عرضه به لحاظ قيمت‌گذاري بر رونق معاملات مشهود شد.
منطقه سه نيز وضعيتي مشابه منطقه يك دارد و رتبه دوم رشد نقطه‌اي حجم معاملات مسكن در دي ماه را به خود اختصاص داده است.
طي ماه گذشته حجم معاملات در منطقه سه با 45 درصد رشد نسبت به دي 95 در حالي يك ركورد ويژه به لحاظ تغييرات نقطه‌اي در اين منطقه را ثبت كرد كه ميزان رشد قيمت در معاملات اين منطقه نسبت به ميانگين قيمت معاملات در آذرماه، منفي بوده است.
از آنجا كه عمده ساخت‌وسازهاي چند سال گذشته آپارتمان‌هاي لوكس‌متراژ در مناطق شمالي تهران بوده و در مقابل، عمده متقاضيان خريد مسكن كه اكنون در بازار حضور دارند، در جست‌وجوي آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ و كوچك‌متراژ مصرفي هستند، مالكان و سازنده‌ها در مناطق يك و سه كه ميزبان تعداد قابل توجهي از خانه‌هاي خالي لوكس‌متراژ است، متناسب با وضعيت موجود بازار و تحت تاثير كمبود تقاضاي اين گروه از آپارتمان‌ها، از افزايش قيمت پيشنهادي خارج از محدوده متعارف خودداري كرده‌اند و نتيجه اين رفتار در ماه گذشته با رشد غيرتورمي معاملات مسكن در مناطق لوكس تهران كه سال‌ها است دچار معضل رسوب خانه‌هاي خالي هستند، نمايان شد.
به اين ترتيب وضعيت بازار مسكن در مناطق يك و سه براي هر دو سمت عرضه و تقاضاي بازار مسكن «برد – برد» است.
انجماد در مناطق پرفروش بازار مسكن
به گزارش «دنياي اقتصاد»، در سوي ديگر بازار مسكن يك رفتار مخرب از ناحيه عرضه سبب شده معاملات مسكن در برخي از مناطق پرفروش بازار با انجماد روبه‌رو شود.
منطقه 5 كه طي بيش از يك سال گذشته همواره به‌عنوان پرمعامله‌ترين بخش بازار مسكن پايتخت شناخته مي‌شود و بيشترين سهم از معاملات ماهانه در ميان مناطق 22 گانه را از آن خود مي‌كند، دي ماه تحت تاثير رفتار مخرب سمت عرضه با چرخش ناگهاني معاملات روبه‌رو شد؛ به نحوي كه شيب رشد معاملات مسكن در اين منطقه يكباره سقوط كرد.
در حالي كه حجم معاملات در منطقه 5 در آذر ماه 36 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد كرده بود، اين وضعيت نه تنها در دي‌ماه تكرار نشد، بلكه معاملات اين منطقه با 5 درصد رشد منفي در مقايسه با دي 95 همراه شد.
اين آمار ممكن است شبهه تاثير ميزان تقاضا را بر كاهش معاملات منطقه 5 ايجاد كند و برخي تصور كنند، حضور طرف تقاضا در بازار مسكن كمرنگ و زمينه‌ساز كاهش رشد معاملات در برخي مناطق مصرفي شده است.
اما مقايسه پارامتر قيمت نشان مي‌دهد وضعيت انجماد در مناطق پرمعامله ارتباطي با حضور طرف تقاضا ندارد.
در حالي كه ميانگين قيمت مسكن در دي‌ماه 15 درصد نسبت به دي 95 رشد كرده است، ميزان رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در منطقه 5 تقريبا دو برابر ميانگين بوده و با ثبت رشد 28 درصدي قيمت، ركورد بيشترين تورم نقطه‌اي مسكن را در اولين ماه زمستان از آن خود كرده است.
اين منطقه همچنين پس از منطقه 2 بيشترين تغييرات ماهانه قيمت مسكن را با ثبت رشد 5 درصدي نسبت به آذرماه، به خود اختصاص داده است.
طبعا در صورتي كه كمبود تقاضا عامل كاهش رشد معاملات در منطقه 5 بود، قيمت مسكن در اين منطقه تحت تاثير مكانيزم عرضه - تقاضا بايد با كاهش روبه‌رو مي‌شد، اما ركورد رشد قيمت در اين منطقه اثبات‌كننده حفظ وضعيت تقاضا در بازار است.
علت اين چرخش معاملاتي رفتار مخرب سمت عرضه بازار مسكن است كه به دو شكل «كسري طبيعي عرضه» و «كمبود مصنوعي فايل» بروز و ظهور پيدا كرده است.
كسري طبيعي عرضه ناشي از تشخيص نادرست سازنده‌ها در چند سال گذشته و حبس منابع مالي در ساخت‌وسازهاي لوكس به جاي ساخت مسكن مصرفي متناسب با عمده تقاضاي موجود در بازار مسكن است كه موجب شده فايل‌هاي نوساز و تازه‌ساز متناسب با تقاضاي مصرفي در بازار مسكن طي دست‌كم يك سال گذشته با كاهش روبه‌رو شود و در نتيجه اين وضعيت از سهم معاملات آپارتمان‌هاي زير پنج سال ساخت در اين مدت كاسته شده و به سهم معاملات آپارتمان‌هاي ميانسال و كهنه‌ساز اضافه شده است.
كمبود مصنوعي فايل نيز نمود ديگري از رفتار مخرب سكاندار اصلي بازار مسكن در شرايط فعلي است.
بسياري از سازنده‌هايي كه مالك آپارتمان‌هاي نوساز و اخيرا تكميل شده متناسب با نياز و بودجه تقاضاي مصرفي بازار مسكن هستند، با مشاهده حفظ وضعيت تقاضا در بازار مسكن و نيز مشاهده نوسانات نرخ ارز در هفته‌هاي اخير، با طمع افزايش افسارگسيخته قيمت مسكن از فروش واحدهاي مسكوني آماده عرضه خود موقتا انصراف داده و فايل‌هاي خود را از بازار خارج كرده‌اند.
وضعيت منطقه 4 به‌عنوان دومين منطقه پرمعامله تهران نيز اگرچه اندكي از منطقه 5 بهتر ارزيابي مي‌شود، اما از اين رفتار مخرب سمت عرضه مصون نبوده و شيب رشد نقطه‌اي معاملات در اين نقطه از بازار مسكن در مقايسه با آذرماه به يك‌پنجم رسيده است.
رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در اين منطقه طي ماه گذشته 10 واحد درصد كمتر از رشد نقطه‌اي قيمت در منطقه 5 بوده و ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در اين منطقه در مقايسه با دي 95 حدود 18 درصد رشد كرده است.
از طرفي ميزان رشد نقطه‌اي معاملات در منطقه 4، 12 درصد بوده كه نسبت به رشد نقطه‌اي منفي معاملات در منطقه 5، وضعيت بهتري دارد. رشد ماهانه معاملات مسكن در دي‌ماه در منطقه 4 نيز 4 درصد بوده و قيمت مسكن هم در مقايسه با آذر ماه با رشد 3 درصدي روبه‌رو بوده كه يك واحد درصد از رشد ماهانه قيمت مسكن در منطقه 5 كمتر است.
مقايسه متوسط قيمت مسكن در مناطق 4 و 5 نشان مي‌دهد در شرايطي كه ميانگين قيمت مسكن در پايتخت در پايان دي ماه به حدود پنج ميليون و 140 هزار تومان در هر مترمربع رسيده است، قيمت مسكن در منطقه 5 در ماه گذشته به بيش از شش ميليون تومان افزايش يافته و حدود يك ميليون تومان از ميانگين قيمت در تهران بيشتر است.
اين در حالي است كه ميانگين قيمت مسكن در منطقه 4 قدري ارزان‌تر از متوسط قيمت مسكن در كل معاملات پايتخت است. پيامد اين وضعيت كاهش 2 واحد درصدي سهم معاملات ماهانه مسكن در منطقه 5 است كه در صورت ادامه رفتار مخرب سمت عرضه، با توجه به جايگاه اين منطقه در معاملات مي‌تواند موجب ورود لطمه بزرگي به رونق بازار مسكن شود. در مناطق جنوبي پايتخت نيز رشد منفي معاملات نقطه‌اي در حالي رقم خورده كه اين وضعيت در آذر ماه حاكم نبوده است. اين وضعيت حاصل كاهش قدرت خريد در مناطق جنوبي شهر است، چراكه ميانگين قيمت نقطه‌اي مسكن در اغلب اين مناطق نيز بيش از 10 درصد رشد داشته است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، كارشناسان هشدار مي‌دهند در صورت استمرار قيمت‌گذاري نامتعارف در بازار مسكن، وضعيت رونق كه عموما در دوره‌هاي دست‌كم دو ساله رخ مي‌دهد، حداكثر تا نيم‌سال آينده دوام مي‌آورد و حتي براي مدت يك سال پياپي نيز ادامه نخواهد داشت.
اين وضعيت شايد در ماه‌هاي اول براي سمت عرضه برد و براي سمت تقاضا باخت به همراه داشته باشد، اما پس از مدتي به دليل جلوگيري از پايداري رونق غيرتورمي، عملا به وضعيت «باخت – باخت» تبديل مي‌شود، چراكه با سقوط دوباره بازار مسكن به ورطه ركود عميق، متقاضيان مسكن بازار را ترك خواهند كرد و جريان اقتصادي معاملات از بين مي‌رود.
روزنامه دنياي اقتصاد
تهرام/1735**1625
تهران- روزنامه دنياي اقتصاد در شماره امروز- شنبه- خود با درج مطلبي با عنوان دماي مسكن در مناطق تهران به موضوع واكنش معاملات به رشد قيمت ملك و دلايل انجماد ناگهاني معاملات ملك در مناطق پرفروش در پايتخت پرداخته است.
