ساخت‌وساز در ايستگاه رونق

در ادامه اين گزارش مي خوانيم: تحت‌تاثير رشد سرمايه‌گذاري ساختماني در نيمه جنوبي پايتخت، كل ساخت‌وساز در اين كلان شهر 7 درصد نسبت به 10 ماه اول پارسال افزايش يافته است. دو علامت از تاثير رشد نوسازي بافت فرسوده بر رونق ساخت‌وساز وجود دارد. كارشناسان درباره فرضيه رونق متفاوت از قبل، دو سناريو مطرح مي‌كنند.

تازه‌ترين آمار تيراژ و حجم سرمايه‌گذاري ساختماني مربوط به 10 ماه نخست سال جاري در پايتخت نشان مي‌دهد: ساخت‌وساز پس از عبور از فاز پيش‌رونق در نيمه نخست سال جاري به ايستگاه رونق وارد شده و در اين مسير بافت فرسوده به سكوي پرواز پروانه‌هاي ساختماني بدل شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد» ورود ساخت‌وساز به ايستگاه رونق طي ماه‌هاي اخير در شهر تهران از مسير دو آمار مربوط به تيراژ پروانه‌هاي ساختماني و ميزان ريالي سرمايه‌گذاري ساختماني قابل تاييد است. تغيير فاز بازار ساخت و ساز از «پيش‌رونق» به «رونق» از طريق يك رشد پلكاني طي چندين دوره زماني در سال جاري اتفاق افتاده است. براساس آمار‌هاي رسمي از تيراژ ساختماني در پايتخت، ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني در شهر تهران پس از گذراندن يك دوره ركود عميق در سال‌هاي 93 و 94 كه به ترتيب سقوط ساخت‌وساز معادل منفي 59 درصد و منفي 34 درصد را تجربه كرد، در سال 95 معادل يك درصد رشد كرد و با كاهش عمق ركود در اواخر سال گذشته به تدريج وارد فاز پيش‌رونق شد.

در سه ماه نخست سال جاري، برگزاري انتخابات رياست‌جمهوري منجر به توقف سرعت ورود سرمايه‌ها به بخش ساختماني شد و نهايتا تيراژ ساخت‌وساز معادل 5 درصد نسبت به بهار سال 95 رشد پيدا كرد. اما در ادامه رشد تيراژ ساختماني به 3 درصد در 6 ماه نخست رسيد و نهايتا در 10 ماه نخست امسال رشدي متفاوت براي حجم ساخت‌وساز در شهر تهران رقم خورد. اطلاعات مربوط به تيراژ ساخت و ساز در 10 ماه نخست سال جاري نشان مي‌دهد در اين بازه زماني تيراژ ساخت‌وساز معادل 7 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است به‌طوري كه تعداد واحدهاي مسكوني جديد ساخته شده در شهر تهران از 52 هزار و 300 واحد مسكوني در 10 ماه سال 95 به 55 هزار و 800 واحد مسكوني در 10 ماه نخست سال جاري رسيده است.

بررسي جزئي‌تر آمار مربوط به حجم ساخت‌وساز در شهر تهران طي اين بازه زماني حاكي از آن است كه سكوي پرواز پروانه‌هاي ساختماني محدوده قديمي پايتخت بوده است. به اين معنا كه نه تنها نرخ رشد ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نزديك به چهار برابر ساير مناطق شهري پايتخت در همين بازه زماني بوده است بلكه سهم بافت فرسوده از مجموع مناطق پايتخت در ساخت‌وساز با رشد مواجه بوده است. به تعبير ديگر اگرچه عرضه جديد مسكن در كل مناطق شهر تهران معادل 7 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش پيدا كرد اما در همين بازه زماني بافت فرسوده شهر تهران رشدي معادل 26 درصد از محل صدور پروانه ساختماني را تجربه كرده است. همين‌طور درحالي كه سهم واحدهاي مسكوني جديد در بافت فرسوده از كل ساخت‌وسازهاي جديد پايتخت طي 10 ماه سال گذشته معادل 16 درصد بوده است اما در 10 ماه سال جاري اين سهم به 19 درصد افزايش پيدا كرده است.

دومين مسيري كه نشان‌دهنده تغيير فاز ساخت‌وساز به دوره رونق است آمار مربوط به حجم ريالي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در پايتخت است. مطابق گزارش بانك مركزي از حجم ريالي سرمايه‌گذاري ساختماني در شهر تهران، در نيمه نخست امسال 35 درصد حجم سرمايه‌گذاري در بخش ساخت‌وساز مسكوني در پايتخت و در كل كشور معادل 12.6 درصد افزايش داشته است. تحليل و بررسي گزارش‌هاي آماري تيراژ ساختماني مربوط به 10 ماه نخست سال جاري توسط «دنياي اقتصاد» اين فرضيه را تقويت مي‌كند كه رونق ساخت‌وساز در اين دوره در مسيري متفاوت از دوره‌هاي گذشته رونق در حال شكل‌گيري است چراكه در دوره‌هاي گذشته رونق سهم ساخت‌وساز در بافت فرسوده از كل ساخت‌وساز كمتر از سهم كنوني آن بوده است.

طي سال‌هاي 90 و 91 سهم بافت فرسوده از كل ساخت‌وسازهاي شهر تهران معادل 16 درصد و در سال 92 معادل 13 درصد بوده است اين در حالي است كه اين سهم هم‌اكنون به 19 درصد افزايش پيدا كرده است. اين موضوع نشان مي‌دهد در دوره‌هاي گذشته رونق، عمده ساخت‌وسازهاي مسكوني در مناطق خارج از محدوده بافت فرسوده و غيرمصرفي انجام مي‌شده اما پس از گذشت يك دوره به دليل تجربه تلخ سازنده از فروش نرفتن واحدهاي لوكس در مناطق شمالي شهر و هم‌چنين افزايش بسته‌هاي تشويقي ساخت‌وساز در هسته فرسوده شهر، سهم بافت فرسوده از كل ساخت‌وسازهاي شهري افزايش يافته است.

يك نكته مهم از تغيير روند و انتظار كارشناسان از ادامه اين روند اجراي برنامه ملي بازآفريني شهري در محدوده بافت فرسوده است كه استارت آن 10 روز پيش با فرمان رئيس‌جمهوري زده شد. كارشناسان حوزه نوسازي با توجه به اجراي اين برنامه ملي انتظار دارند ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده از كل ساخت‌وسازهاي شهر تهران از 30 درصد تجاوز كند. البته كارشناسان شهري درباره تاييد اين فرضيه كه آيا رونق متفاوت از جنس مصرفي براي حوزه ساخت‌وسازي شهر تهران رقم خواهد خورد دو سناريو را مطرح مي‌كنند. در سناريوي اول اين فرضيه را تاييد و عنوان مي‌كنند كه در دوره جديد رونق تمركز سازنده‌ها بر بافت فرسوده باقي خواهد ماند. اما در سناريوي دوم برخي كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند اگرچه در ابتداي دوره رونق جديد سازنده‌ها به محدوده بافت فرسوده سوق پيدا كرده‌اند اما با افزايش ابعاد رونق ساختماني ورشد مثبت تيراژ ساخت‌وساز در سال آينده كه مي‌تواند به نوسان قيمتي نيز منجر شود، جهت سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به سمت مناطق شمال شهر تغيير پيدا مي‌كند.

** سه علت رشد منفي سه ماه اخير
برخلاف رشد مثبت تيراژ ساختماني در 10ماه نخست سال جاري، حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در سه ماه اخير(آبان، آذر و دي) رشد منفي ماهانه را تجربه كرد. به‌طوري كه تيراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده كه تا پايان مهرماه ماهانه بيش از هزار واحد مسكوني جديد بود، در آبان ماه به 866 واحد، در آذرماه به 727 و در دي ماه به 940 واحد رسيد. ظاهر اين آمار ممكن است نشان‌دهنده كاهش ساخت‌وسازها در بافت فرسوده باشد اما به گفته كارشناسان سازمان نوسازي سه علت خارج از اراده سرمايه‌گذاران ساختماني منجر به سكته در حجم ساخت‌وسازها شده است. به گفته آنها، علت نخست به تغيير رويه‌هاي شوراهاي معماري مناطق پس از صدور بخشنامه جديد شهردار تهران باز مي‌گردد كه منجر به ايجاد مسيرهاي جديد براي ارائه مشوق‌ها و بسته‌هاي تشويقي شده بود. علت دوم توقف دستگاه‌هاي خدمات‌رسان براي ارائه انشعابات رايگان آب، گاز و... عنوان شده است. همين‌طور سكته موقت در پرداخت تسهيلات بانكي نيز به‌عنوان عامل سوم در كاهش تيراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده بوده است. كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند با اجراي برنامه ملي بازآفريني شهري اين انتظار وجود دارد كه كاهش حجم صدور پروانه‌هاي ساختماني متوقف و به تدريج به مسيري مثبت از اوايل سال آينده بازگردد.

*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1396،12،2
**گروه اطلاع رساني**1699**2002