به گزارش گروه تفسیر، تحلیل و پژوهش های خبری ایرنا، براساس گزارش های رسمی وزارت راه و شهرسازی در نیمه اول امسال قیمت مسكن در تهران تا 60 درصد، در كل كشور حدود 40 و در كل كشور بدون احتساب تهران تا 30 درصد افزایش یافت. این افزایش جهشی قیمت مسكن در شرایطی رخ داد كه بازار مسكن طی 5 سال گذشته در ركود نسبی به سر می برد اما با افزایش قیمت ارز و سكه در بازار بخشی از نقدینگی ها هم به سمت بازار مسكن هجوم آورد.
مهم ترین دلیل ورود نقدینگی به سمت بازار مسكن بحث عدم قطعیت در اقتصاد كشور بود كه باعث شد مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود اقدام به خرید كالای با دوامی همچون مسكن كردند و در حالی كه در طول 4 الی 5 سال گذشته مسكن به كالای نسبتا مصرفی تبدیل شده بود در یك چشم به هم زدن با زمزمه های گرانی در بازارها یك كالای سرمایه ای محسوب شد.
در حال حاضر هم كه با نوسانات قیمت ارز در بازار مواجه هستیم و قیمت دلار ریزش داشته است اظهارات متفاوتی از سوی كارشناسان اقتصادی درباره آینده كوتاه مدت بازار مسكن می شود. عده ای بر این باور هستند كه قیمت مسكن هم كاهش پیدا می كند اما در مقابل برخی دیگر می گویند بازار خانه های كم متراژ رونق پیدا می كند كه این رونق به معنای گرانی است. البته در نهایت آنچه كه در دیدگاه كارشناسان بازار مسكن مشترك است، بحث ورود دوباره بازار مسكن به ركود است.
**ركود در انتظار بازار مسكن
«شهریار شقاقی» كارشناس مسكن در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا درباره وضعیت بازار مسكن با توجه به نوسانات نرخ ارز در نیمه دوم سال اظهار داشت: قیمت مسكن پس از افزایش قیمت ها همواره به سمت پایین چسبندگی دارد اما به طور قطع به میزان افزایش قیمتی كه داشت، كاهش قیمت نخواهد داشت.
وی با بیان اینكه در حال حاضر بازار ارز ملتهب است و مقاومتی برای شكست قیمت ها وجود دارد، ادامه داد: افزایش نرخ دلار از پوسته سخت خود عبور كرده و بازگشت به قیمت های قبلی به راحتی نخواهد بود بنابراین هدایت نقدینگی به سمت بازار مسكن هم پس از این راحت نخواهد بود چرا كه مسكن یك كالای بادوام است و معاملات آن به راحتی سایر كالاها در بازارهای موازی نیست.
شقاقی با اشاره به ایجاد حباب قیمتی سنگین در بازار مسكن گفت: در بازار مسكن كلان شهرهایی مانند تهران با افزایش قیمت حدود 70 درصد مواجه بودیم با این افزایش قیمت، نقدینگی ها در این بازار در بازه زمانی طولانی تری نسبت به سایر بازارها جریان پیدا می كند.
این كارشناس مسكن با اشاره به تكرار تجربه های بازار مسكن در سال های 90 و 91 گفت: در سال های 90 و 91 هم شاهد آن بودیم كه پس از افزایش قیمت 80 درصدی بازار مسكن وارد دوره ركود شد و هر چند كه وضعیت اقتصاد به ثبات رسید اما كاهش قیمت مسكن جزیی بود.
شقاقی با تاكید براینكه قدرت خرید مردم نقش اصلی در بازار مسكن را ایفا می كند، ادامه داد: در این شرایط اقتصادی با توجه به قدرت خرید مردم خانه های كم متراژ رونق بیشتری خواهند داشت و خانه هایی با متراژ بالا زودتر وارد دوره ركود خواهند شد.
وی اظهار داشت : پس از این شاهد تغییر الگوی زندگی مردم خواهیم بود و مردم از كلان شهرها مهاجرت می كنند و در خانه های كم متراژ ساكن خواهند شد.
شقاقی با بیان اینكه به نظر نمی رسد در این شرایط بانك ها قدرت افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن را داشته باشند، گفت: تمایل بانك ها به جذب سپرده ها بیشتر است. از سوی دیگر با توجه به كاهش قدرت خرید مردم، امكان پرداخت اقساط برای قشری كه نیاز واقعی به مسكن دارد، نیست.
**توقف افزایش قیمت مسكن به شرط استمرار ریزش نرخ دلار
همچنین «محمد مهدی مافی» كارشناس بازار مسكن در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با اشاره به احتمال ورود نقدینگی به سمت بازار مسكن در نیمه دوم امسال، گفت: اگر روند كاهش قیمت ارز در بازار استمرار داشته باشد، افزایش قیمت مسكن هم متوقف می شود.
وی تاكید كرد: البته پیش بینی می شود كه با توجه به صفی كه این روزها برای فروش دلار ایجاد شده بخشی از این نقدینگی ها به سمت بازار مسكن بیاید.
این كارشناس بازار مسكن با بیان اینكه دولت می تواند اقدام ضد افزایش قیمت مسكن در بازار انجام دهد، گفت: در حال حاضر مهم ترین مشكل بازار مسكن، موضوع عرضه است. دولت باید اقداماتی انجام شود كه سرمایه گذاری به سمت تولید مسكن سوق پیدا كند نه خرید مسكن.
مافی با بیان اینكه باید روند ساخت وساز مسكن در كشور تسهیل پیدا كند، اظهار داشت: هر چند كه سال های گذشته ساخت و ساز مسكن در كشور در قالب طرح مسكن مهر افزایش یافت اما جانمایی نادرست آن باعث شد كه مشكلات متعددی در روند اجرا پیش آید و در نهایت استقبال مردم از این واحد ها كاهش یابد.
وی با بیان اینكه متاسفانه طرح های آمایش سرزمین و طرح تفصیلی به اجرا نرسید، گفت: مجوزهای ساخت و ساز برای پهنه هایی صادر شد كه برای آن تقاضا وجود داشت نه براساس اسناد بالا دستی، بنابراین شاهد انحراف هایی در سیاست های شهرسازی بودیم.
این كارشناس مسكن با بیان اینكه نبود سیاست آینده نگری در بخش های مسكن منجر به ملتهب شدن بازار می شود، گفت: در چند سال گذشته تنها سیاست دولت به افزایش سقف تسهیلات مسكن در بخش خرید محدود شد و در بخش تولید مسكن سیاستی وجود نداشت كه به اجرا برسد بنابراین امروز با كمبود مسكن در بازار مواجه هستیم و نبود توازن بین عرضه و تقاضا خود عامل افزایش قیمت می شود.
** پیش بینی افزایش حاشیه نشینی در تهران
در حالی كه اقدامات وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن باعث شده بود كه تا قدرت خرید مردم در بازار مسكن افزایش یابد، افزایش قیمت مسكن تا حدود 60 درصد در تهران باعث شد باز هم صاحب خانه شدن برای اقشار كم درآمد یا اقشار با درآمد متوسط به رویا تبدیل شود. از سوی دیگر بازار مسكن با كمبود شدید مسكن برای نیاز مصرفی مواجه است. در حالی كه طبق اسناد بالادستی باید سالانه یك میلیون واحد مسكونی در كشور تولید شود در حال حاضر این رقم چیزی حدود 250 هزار الی 300 هزار واحد است. حال اینكه تنها 850 هزار ازدواج در سال ثبت می شود كه تقاضای بالایی را به بازار مسكن وارد می كند و از سوی دیگر با هر 4 طلاق هم یك تقاضا به بازار مسكن اضافه می شود.
همین كمبود خانه های كم متراژ متناسب با قدرت خرید مردم در كشور به ویژه كلان شهرها باعث افزایش مهاجرت خانوار به حاشیه شهر می شود تا در مساكن ارزان قیمت تری ساكن شوند. بسیاری از كارشناسان پیش بینی می كنند با توجه به افزایش قیمت اجاره بها در كنار افزایش قیمت مسكن، روند حاشینه نشینی به ویژه در تهران در نیمه دوم امسال رو به رشد خواهد بود. حال اینكه افزایش حاشیه نشینی تبعات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی متعددی را در پی دارد.
پژوهشم**9345** 1552
تهران- ایرنا- پیش بینی كارشناسان حاكی از آن است كه استمرار ریزش قیمت ارز همچون دلار باعث ورود نقدینگی به بازار خانه های كم متراژ می شود هر چند احتمال بازگشت بخشی از بازار مسكن به دوره ركود تورمی وجود دارد.
