اين اقدام يك نقطه انحرافي در مسير اصلاحات شهري است كه اگر امروز در شورا تصويب شود، مجددا منافع گروهي خاص به منافع شهر و شهروندان ترجيح داده خواهد شد. رئيس كميته شفافيت شورا پيشنهاد كرده است به جاي اين لايحه، نرخ عوارض در مناطق مختلف، متفاوت تعيين شود.
پارلمان محلي پايتخت امروز يك لايحه انحرافي بابت ارائه امتياز اضافي به بسازبفروش‌ها را در دستور بررسي قرار مي‌دهد. تغيير سه‌باره شهردار تهران ظرف كمتر از 1.5 سال گذشته، سبب قرارگيري مجموعه مديران و معاونان شهرداري تهران در يك وضعيت برزخي شده و فضاي تصميم‌گيري مديريت شهري را براي حل چالش‌هاي اصلي شهر و قرارگيري پايتخت بر ريل توسعه و ارتقاي كيفي زندگي، «غبارآلود»، «متزلزل» و «ناپايدار» كرده است.
در چنين فضايي مديريت مالي شهرداري تهران با توجيه كاهش منابع نقد، لايحه‌اي را تنظيم و براي تصويب در صحن علني امروز شوراي شهر ارائه كرده كه در صورت راي اكثريت اعضاي شورا يك زيان دو طرفه به نظام مديريت شهري و مجموعه پايتخت وارد خواهد شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» دو ماه پيش، پارلمان محلي پايتخت در تصميمي صحيح، فرمول نادرست تخفيف به پرداخت نقدي مودياني را كه بابت صدور مجوز ساخت وساز به شهرداري بدهكار بودند، اصلاح كرد و برمبناي اين تصميم بنا شد رابطه مالي جديدي ميان سازندگان و شهرداري تهران برقرار شود.
در فرمول معيوب و يك سر باخت سال‌هاي گذشته مطابق با فرمول تعريف شده، سازنده‌ها براي پرداخت عوارض ساختماني به شهرداري دو راه پيش رو داشتند. مسير نخست، پرداخت نقدي بود. در اين مسير سازنده‌ها در مقابل پرداخت نقدي عوارض ساختماني معادل 23 درصد مشمول تخفيف (اين تخفيف طي سال‌هاي گذشته به‌عنوان جايزه خوش‌حسابي شناخته مي‌شد) مي‌شدند اما اگر سازنده‌ها مسير غيرنقد را انتخاب مي‌كردند عمليات تقسيط كه حداكثر تا سه سال مجاز شناخته مي‌شد، مشمول هيچ هزينه‌اي براي موديان نمي‌شد. به اين ترتيب برخلاف سازنده‌ها، كه از يكسو هم از ميزان تخفيف بالا براي پرداخت نقدي استفاده مي‌كردند و از سوي ديگر، در صورت پرداخت اقساطي بدهي خود به شهرداري، هزينه‌اي را پرداخت نمي‌كردند، از بابت اجراي اين فرمول هيچ منافعي به شهرداري و شهروندان پايتخت نمي‌رسيد.
از اين رو پارلمان محلي پايتخت، در قالب يك اصلاحيه اين رابطه مالي را به نوعي به نفع شهر و شهروندان تغيير داد. به اين صورت كه در رابطه مالي جديد، اگرچه طول دوره اقساط و ميزان پرداخت نقدي تغييري نكرده اما پرداخت قسطي مشمول نرخ سود 9 درصد (نرخ سود به مبلغ تقسيط شده اعمال مي‌شود) مي‌شود. علاوه بر اين، در صورتي كه راه تسويه نقد را سازنده‌ها انتخاب كنند معادل نرخ سود سپرده بانكي مشمول 15 درصد معافيت يا تخفيف در پرداخت مي‌شوند. يعني سازنده با چشم‌پوشي از فرصت سپرده‌گذاري در بانك، مشمول تخفيف براي پرداخت نقدي بدهي خود به شهرداري خواهد شد.
ظاهر رابطه مالي جديد اين است كه تخفيف نقدي در فرمول جديد، 8 واحد درصد از رابطه گذشته كاهش پيدا كرده است. بنابراين ظاهر اين فرمول اين طور تعريف مي‌شود كه به نفع سازنده‌ها است كه پرداخت غيرنقدي داشته باشند چراكه در مسير پرداخت نقدي تخفيف زيادي نصيب آنها نسبت به گذشته نخواهد شد اما باطن رابطه جديد و فرمولي كه شهرداري براي پرداخت مبلغ عوارض سازنده‌ها و بدهي موديان تعريف كرده نشان مي‌دهد عايدي سازنده‌ها در پرداخت نقدي به شهرداري دست‌كم يك واحد درصد از فرمول قبلي افزايش پيدا كرده است و در عين حال پرداخت غيرنقدي برخلاف رويه گذشته در شكل جديد مشمول سالانه 9 درصد سود(معادل نصف سود تسهيلات بانكي) مي‌شود كه به اين ترتيب پرداخت غيرنقدي يك روش هزينه‌زا براي سازنده‌ها جهت تسويه مالي با شهرداري مي‌شود و بايد هزينه اضافه‌تري را به شهرداري تهران پرداخت كنند. چراكه در فرمول گذشته تخفيف در نظرگرفته شده براي سازند‌گاني كه مسير نقدي را براي پرداخت بدهي خود به شهرداري انتخاب مي‌كردند معادل 23درصد بود و در فرمول جديد اين تخفيف به 15درصد رسيده است اما با توجه به اينكه در پرداخت غيرنقدي سود در نظر گرفته مي‌شود؛ نرخ واقعي براي تسويه نقدي عملا معادل 24 درصد خواهد بود.
به اعتقاد كارشناسان شهري تصويب اين لايحه به‌عنوان يك فرمول عادلانه علاوه بر آنكه يك اهرم تشويقي براي پرداخت نقدي مطالبات شهرداري در حوزه شهرسازي محسوب مي‌شود، منافع شهر و شهروندان را بابت شارژ نقدي بودجه پايتخت تضمين مي‌كند. با اين حال به نظر مي‌رسد در دوماه گذشته از تصميم شوراي شهر، اجراي فرمول جديد با مقاومت معترضان روبه رو شده و از همين رو معاونت مالي شهرداري سعي دارد با اصلاح مجدد اين لايحه، فرمول گذشته را به جريان بيندازد.
بهاره آروين، رئيس كميته شفافيت شوراي شهر تهران با اشاره به دو سناريوي احتمالي براي پاسخ به چرايي اين تصميم از سوي شهرداري جهت اصلاح مجدد فرمول اخذ عوارض از سازنده‌ها معتقد است: هر چند قابل انتظار بود كه اين مقاومت به كاهش درآمدهاي نقدي شهرداري تهران از محل دريافت عوارض صدور پروانه در ماه‌هاي ابتدايي اجراي اين مصوبه بينجامد اما در پاسخ به اين سوال، دو سناريو قابل طرح است؛ سناريوي خوشبينانه اين است كه شهرداري تهران به دليل اوضاع نابسامان مالي مدام تصميماتي مي‌گيرد كه به جاي بهتر كردن وضعيت، مدام اوضاعش را بدتر مي‌كند. سناريوي بدبينانه اما اين است كه شبكه‌اي از بسازبفروش‌هاي قدرتمند با ابزارهاي مختلف قادر به پيشبرد منافع خود در شهرداري تهران بوده و درحالي‌كه ارائه تخفيف روي همين درصد ناچيز عوارض صدور پروانه نه با منافع شهر سازگار است و نه منفعت شهرداري تهران را بيشينه مي‌كند، اما با عدم پرداخت به موقع عوارض و با استناد به كاهش شديد درآمدها كه از اين مقاومت معترضانه متقاضيان دريافت پروانه ساختماني ناشي شده است، درصدد وادار كردن دوره جديد مديريت شهري به عقب‌نشيني از تغيير ريل‌گذاري سياست‌گذارانه در حوزه شهرسازي هستند.
به گفته آروين اصلاحات پيشنهادي با تكيه بر دو اصل به شوراي شهر تهران ارائه شده است. نخست آنكه در صورت تصويب اين لايحه در جلسه امروز، ميزان تخفيف به پرداخت‌هاي نقدي افزايش پيدا مي‌كند و دوم آنكه شهرداري مجاز مي‌شود تقسيط را راسا و بدون استفاده از كمك بانك عامل انجام دهد. اين عضو شوراي شهر تهران با تاكيد بر آنكه اين اصلاحات به معناي بازگشت ريل‌گذاري به مسير قبلي است، عنوان كرد: افزايش تخفيف پرداخت نقدي يا به عبارتي بازگشت به مسير قبلي، آشكارا نه با منافع شهر سازگار است نه با منافع شهرداري بلكه صرفا افزايش منافع بسازبفروش‌هاي بزرگ شهر را هدف گرفته است.
اين در حالي است كه در مقطع كنوني قيمت مسكن رشدي 80 درصدي را نسبت به سال گذشته تجربه مي‌كند و قيمت مصالح ساختماني نيز رشدي 70 درصدي داشته است، عدم افزايش عوارض صدور پروانه، سهم اين عوارض از كل هزينه‌هاي ساخت و فروش ملك را در سال جاري به سطح ناچيزي رسانده است. اين واقعيت وقتي روشن‌تر مي‌شود كه توجه كنيم دفترچه ارزش معاملاتي املاك كه سالانه ازسوي دولت به روزرساني مي‌شود و مبناي ضرايب محاسبه عوارض صدور پروانه است، در شهرداري تهران از سال 93 به‌‌روز‌رساني نشده است و درواقع عوارض صدور پروانه به جاي آنكه بر مبناي دفترچه ارزش معاملاتي املاك 96 محاسبه شود، بر مبناي دفترچه ارزش معاملاتي املاك 93 محاسبه مي‌شود.
او با طرح اين سوال كه آيا پايين بودن عوارض صدور پروانه كه به افزايش ساخت‌وساز در شهر تهران منجر مي‌شود به صلاح شهر است، گفت: درحالي‌كه ديگر مولفه‌هاي موثر بر هزينه‌هاي ساخت به شدت افزايش يافته‌اند، چرا شهرداري تهران به‌عنوان يك نهاد عمومي حافظ منافع شهروندان بايد از سهم شهروندان از هزينه‌هاي ساخت مسكن در شهر چشم‌پوشي كند؟ واقعا پايين نگه داشتن عوارض صدور پروانه چه منطقي ميتواند داشته باشد كه بعد روي همين عوارض پايين نگه داشته شده هم مدام تخفيف داده شود.
آروين در پاسخ به اين سوال كه در صورت پافشاري شوراي شهر براي جلوگيري از ارائه تخفيف بيشتر به موديان، مساله كاهش درآمدهاي نقد در شهرداري تهران چگونه قابل حل است، تصريح كرد: حتي اگر بپذيريم كه ارائه تخفيف بيشتر به موديان و كاهش بيشتر سهم عوارض صدور پروانه از هزينه‌هاي ساخت به صلاح شهر و شهرداري نيست و شوراي شهر بايد قاطعانه بر سر سياست‌گذاري اصلاح‌كننده روندهاي قبلي پافشاري كند اما مساله كاهش درآمدهاي نقدي شهرداري تهران كه به دليل مقاومت موديان و خودداري‌شان از پرداخت عوارض با تخفيف‌هاي كاهش يافته ايجاد شده، مساله‌اي جدي و غيرقابل چشم‌پوشي است كه نهاد سياست‌گذار نمي‌تواند به آن بي‌اعتنا بماند. او توضيح داد: راه‌حل براي عبور از تنگناي درآمدي براي شهرداري تهران روشن است. به اين معنا كه شهرداري تهران ميتواند اعلام كند كه از ابتداي سال 98، دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 96 را مبناي محاسبه عوارض صدور پروانه قرار خواهد داد كه بر مبناي آن عوارض افزايش قابل‌توجهي خواهد يافت. با اين اعلام رسمي، پنج ماه باقيمانده از سال 97، به يكي از پرمراجعه‌ترين زمان‌ها براي دريافت پروانه و پرداخت عوارض آن تبديل خواهد شد و از اين طريق شهرداري تهران به راحتي ميتواند هزينه‌هاي ناشي از تغيير ريل‌گذاري جديد را جبران كند بدون اينكه اساسا اصلاحيه‌اي در مصوبه لازم باشد و پيام تزلزل سياست‌گذار در تصميماتش به بازار مخابره شود.
رئيس كميته شفافيت شوراي شهر تهران با تاكيد بر آنكه اصرار براي بازگشت به مصوبه گذشته تنها به معناي اولويت دادن به منافع بسازبفروش‌هاي بزرگ شهر است، گفت: اگر شورا بخواهد چنان‌كه در پيشنهاد كميسيون برنامه و بودجه در مورد اين لايحه آمده است، همزمان با پذيرش اصلاح مصوبه، پيام افزايش عوارض صدور پروانه را به بازار مخابره كند، به اين معني كه عجالتا يك حرفي مي‌زند و پاي اجرا كه برسد ممكن است بر همين مصوبه خودش مجددا اصلاحيه بزند و در موعد اجرا با يك اصلاحيه ديگر از افزايش عوارض صدور پروانه خودداري كند. او ادامه داد: تغيير سياست‌گذاري انجام شده معطوف به افزايش تخفيف‌ها تنها زماني منطقي و قابل پذيرش است كه دفترچه ارزش معاملاتي املاك به‌روز شود و عوارض افزايش قابل توجهي پيدا كند وگرنه در شرايط فعلي كه با توجه به افزايش قابل‌توجه نرخ ديگر مولفه‌هاي موثر بر ساخت‌وساز، سهم عوارض از كل هزينه‌هاي ساخت به شدت كاهش يافته، قاعدتا افزايش تخفيف نامعقول و بي‌معنا است.
عضو كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران در عين حال معتقد است شوراي شهر به‌عنوان نهاد سياست‌گذار تنها زماني ميتواند از نرخ عوارض صدور پروانه به‌عنوان ابزار سياست‌گذاري در جهت منافع شهر و شهروندان استفاده كند كه اين عوارض سهم مناسبي از هزينه‌هاي ساخت داشته باشد تا بعد بتوان بر اساس جهت‌گيري‌هاي سياست‌گذارانه مثلا به ساخت‌وساز در بافت فرسوده يا به ساخت اماكن فرهنگي تخفيف داد و موارد ديگري از اين دست. درواقع ناچيز بودن سهم عوارض از كل هزينه‌هاي ساخت‌وساز، به طور كلي اين مهم‌ترين ابزار سياست‌گذاري در حوزه شهرسازي را براي سياست‌گذار بلااستفاده مي‌كند.
او در عين حال با اشاره به مفاد اين لايحه گفت: اين لايحه اصلاحيه مصوبه‌اي است كه تنها دو ماه از تصويب آن گذشته است. لايحه‌اي كه ازسوي شهرداري تهران در تابستان 97 به شورا ارائه شد و با تغييراتي جزئي در صحن شورا به تصويب رسيد. ارائه اصلاحيه براي لايحه‌اي كه هنوز دو ماه از تصويب آن نگذشته است، نه فقط نشان از سردرگمي نهاد اجرا يعني شهرداري تهران در يك سياست‌گذاري مشخص در حوزه ماموريتي خاص اين سازمان يعني حوزه شهرسازي دارد، بلكه در صورت تصويب اين اصلاحيه، نهاد سياست‌گذار نيز متزلزل در تصميم‌گيري‌هايش جلوه مي‌كند. به منظور حفظ همين شأن و جايگاه نهاد سياست‌گذار است كه در مجلس شوراي اسلامي، امكان اصلاح يك قانون حداقل تا شش ماه پس از تصويب آن وجود ندارد مگر با آراي دو‌سوم نمايندگان.
او اضافه كرد: فارغ از اين ايراد شكلي و فرمي به ارائه اين اصلاحيه، محتواي لايحه اصلاحيه نيز شامل مواردي است كه در تضاد با منافع شهر و شهرداري تهران است. توضيح آنكه در دوره جديد مديريت شهري، پس از دوبار تصويب اصلاحيه و تمديد مصوبه «مجوز تقسيط و چگونگي اخذ مطالبات شهرداري تهران» كه در دوره‌هاي قبلي شورا به تصويب رسيده بود، شوراي پنجم، شهرداري تهران را مكلف به ارائه لايحه جامع نحوه اخذ مطالبات شهرسازي كرد كه در نهايت در قالب لايحه «نحوه اخذ مطالبات شهرسازي شهرداري تهران» و در آخرين روزهاي باقيمانده از تمديد مصوبه قبلي به صحن شورا ارائه و با تغييراتي جزئي در صحن علني به تصويب رسيد. آروين با اشاره به ارائه اين لايحه به شكل فوريت‌دار به شوراي شهر تهران گفت: اين لايحه نيز كه مانند لايحه «دستورالعمل مديريت منابع و مصارف غيرنقد» به شكل فوريت‌دار به شورا ارائه شده است، از نظر من، تلاش ديگري از بدنه مديريتي به‌جامانده از دوره قبل است تا از اين وضعيت بي‌ثبات شده مديريت شهري بيشترين استفاده را كرده و در مهم‌ترين حوزه ماموريتي خاص شهرداري تهران، ريل‌گذاري‌هاي سياست‌گذارانه دوره جديد مديريت شهري را يك به يك به مسير قبلي مديريت گذشته بازگردانند.
او از اين‌رو ابراز اميدواري كرد در شوراي شهر، هوشيارانه متوجه اين نزاع جدي بر سر تغيير سياست‌گذاري‌ها باشند و با پافشاري بر سر اصول سياست‌گذاري ضدفساد و مبتني بر شفافيت و با ترجيح منافع شهر بر منافع بسازبفروش‌ها، با قاطعيت راي به رد اين دو لايحه داده و با اين راي مخالف درواقع به بازگرداندن مسير سياست‌گذاري به مسير مديريت گذشته مخالفت كنند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» كارشناسان شهري نيز با تاييد موضوع بازگشت به ريل تصميم‌گيري گذشته درخصوص نحوه اخذ مطالبات شهرداري تهران در حوزه شهرسازي، معتقدند اجراي تصميم دو ماه پيش شوراي شهر تهران ميتواند به معناي آغاز حركت مديريت شهري در جهت منافع شهر و شهروندان باشد، اين در حالي است كه عقب‌نشيني شوراي‌شهر و شهرداري از اجراي فرمول عادلانه طراحي شده ميتواند بازهم به معناي توجه صرف به منافع بسازبفروش‌هاي شهر تهران باشد.
برخي كارشناسان علاوه بر توصيه به اعضاي شوراي شهر براي اخذ تصميم صحيح و مقاومت در برابر فشار موديان براي كارآمد شدن اين تصميم دو پيشنهاد جديد را نيز ارائه مي‌دهند تا از اين طريق اجراي فرمول جديد از اثرگذاري بيشتري برخوردار باشد. اول آنكه از ديدگاه كارشناسان اقتصاد شهري، تغييرات سطح تخفيفات و هزينه‌هاي وارد بر روند پرداخت غيرنقدي بايد برحسب شرايط منعطف و محدود به يك دوره زماني ويژه باشد. به اين معني كه در برخي از ماه‌هاي سال كه شهرداري با درآمد كم و بازار ساخت وساز با ركود مواجه است، اين شكل از فرمول پرداخت عوارض ساختماني ميتواند اثرگذارتر باشد. در عين حال از ديدگاه كارشناسان اين رابطه مالي جديد به‌صورت كامل تعريف نشده و براي اثرگذاري بيشتر اين تصميم مناسب است كه نرخ اسمي تخفيف كه هم‌اكنون معادل 15 درصد براي پرداخت‌هاي نقدي تعريف شده است، برحسب زمان پرداخت شناور و متغير باشد. به اين معناكه پس از اعلام زمان پرداخت فيش، سازنده‌اي كه به هر دليل در پرداخت نقدي تاخير كند، نرخ اسمي تخفيف كاهش پيدا كند.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،8،6
گروه اطلاع رساني**1699**2002
مديران شهري پايتخت دو ماه بعد از اصلاح فرمول «تخفيف نقدي عوارض ساختماني»، به‌دليل آنچه «بازتاب مقاومت معترضان به فرمول جديد در وصولي‌هاي شهرداري» عنوان مي‌شود، لايحه جديدي براي بازگشت به فرمول معيوب تدارك ديده‌اند.
