عايدي ساختوساز مسكوني در تهران براساس متوسط قيمت زمين و برآورد واقعي از هزينه احداث، محاسبه شد. «ارقام رسمي» مربوط به ميانگين بهاي خريد ملك كلنگي و همچنين «فراخوان مجهز به ريزهزينه‌ها» براي سرمايه‌گذاري ساختماني نشان مي‌دهد تابستان امسال مابه‌التفاوت قيمت فروش آپارتمان و قيمت تمام شده ساخت در پايتخت 57 درصد بوده است. اين ميزان عايدي با لحاظ مدت زمان اجراي پروژه -18 تا 24 ماه- قابل وصول است. حاشيه سود ساختوساز در پايين شهر، زير 5 درصد و در مناطق شمالي تا دو برابر است.
بر اين اساس در حال حاضر عايدي ساخت و ساز مسكوني در تهران به‌طور متوسط 57 درصد برآورد مي‌شود. اين رقم براساس وضعيت بازار زمين و مصالح ساختماني پس از وقوع بخشي از شوك‌هاي ارزي در سال جاري يعني در تابستان سال 97 استخراج شده است. ميانگين قيمت زمين در تهران در فصل تابستان 8 ميليون و ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در اين فصل 7 ميليون و 600 هزار تومان بوده است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، دو جزء اصلي موثر در قيمت تمام شده ساخت مسكن «بهاي زمين» و «هزينه مصالح ساختماني» است. آمار رسمي از ميانگين قيمت زمين در پايتخت به‌صورت فصلي و بر اساس قيمت معاملات انجام شده به‌طور دقيق محاسبه و منتشر مي‌شود و همين آمار در گزارش حاضر مبناي محاسبه حاشيه سود ساخت و ساز در تهران قرار گرفته است. اما در مورد هزينه‌هاي ساخت و ساز با توجه به تنوع بالا و دامنه وسيع قيمتي مصالح ساختماني و البته دخيل بودن سليقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمي‌توان رقم دقيق هزينه‌هاي ساخت مسكن را استخراج كرد. برآوردي كه «دنياي اقتصاد» در اين گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش كار يك دستگاه دولتي زيرمجموعه وزارت راه و شهرسازي به پيمانكاران سازنده مسكن براي ساخت مجتمع مسكوني بلند مرتبه در يكي از مناطق جنوب غربي تهران استخراج شده است. در اين سفارش بهاي مترمربعي 5 ميليون و 500 هزار تومان به‌عنوان قيمت نهايي ساخت مسكن اعلام شده كه با كسر ميانگين قيمت زمين در منطقه، هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني معادل 2 ميليون و 900 هزار تومان شناسايي شده است. طبيعي است اين رقم در تمام ساخت و سازهاي مسكوني مبنا نيست و ساختوساز در گروهي از مناطق با بهاي بيشتري انجام مي‌شود و در عين حال ممكن است هزينه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبي تهران از برآورد مذكور كمتر باشد. اما با توجه به اينكه برآورد پيمانكار اين پروژه دولتي در اوايل پاييز و بر اساس آمارهاي قطعي از بازار زمين و مصالح ساختماني در تابستان محاسبه و اعلام شده است، مي‌توان براي برآورد حاشيه سود ساخت و ساز به آن تكيه كرد.
با مروري بر آمارهاي ميانگين قيمت زمين و افزودن رقم برآورد متوسط هزينه ساختوساز به آن، بهاي تمام شده مسكن به تفكيك مناطق مختلف پايتخت به دست مي‌آيد كه از مقايسه آن با ميانگين قيمت فروش آپارتمان مسكوني در گزارش رسمي مركز آمار، مي‌توان حاشيه سود ساختوساز مسكن در مناطق تهران را نيز برآورد كرد. البته اين برآورد بر اساس قيمت‌هاي فروش مسكن در تابستان محاسبه شده و طبيعي است با توجه به تغييرات قيمتي در پاييز امسال تاكنون دستخوش تغيير شده است؛ ضمن اينكه بهاي فروش مسكن در يك تا دو سال آينده با توجه به نوسان‌هاي شديد قيمتي اخير و نبود چشم‌انداز دقيقي از وضعيت ديگر بخش‌هاي اقتصادي، قابل پيش‌بيني نيست، اما قطعا با وضعيت فعلي متفاوت خواهد بود.
به‌طور كلي مناطق پايتخت به لحاظ حاشيه سود ساخت و ساز به چهار گروه قابل تقسيم‌بندي هستند. گروه اول مناطق لوكس تهران واقع در نوار شمالي شهر هستند كه عايدي قابل توجهي از ساخت و ساز در اين مناطق نصيب سازندگان مي‌شود. البته ساخت و ساز در اين مناطق هزينه‌هاي به مراتب بيشتري در مقايسه با اغلب مناطق ديگر دارد اما به همين نسبت عايدي بيشتري نيز به دنبال خواهد داشت. حاشيه سود ساخت و ساز در منطقه يك تهران بين 2 تا 2.5 برابر هزينه تمام شده ساخت مسكن است و در مناطق 2 و 3 نيز تا دو برابرهزينه ساخت، انتفاع از ساخت و ساز نصيب سرمايه‌گذاران ساختماني مي‌شود.
گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند كه مي‌توان از آنها با عنوان پرمعامله‌ترين و پر ساخت و سازترين مناطق پايتخت نيز ياد كرد. سه منطقه 4، 5 و 6 تهران در اين گروه مي‌گنجد كه سرمايه‌گذاري ساختماني در آنها به‌طور ميانگين بين 60 تا 70 درصد بازدهي دارد. بخش ديگري از بازار مسكن، مناطق اطراف نوار مياني پايتخت هستند. خيابان انقلاب و آزادي به‌عنوان معبري كه دو نيمه شمالي و جنوبي تهران را از يكديگر جدا كرده است در اطراف خود مناطقي همچون 9، 10 و 11 را دارد كه به لحاظ حاشيه سود ساختوساز از دو گروه قبلي در مرتبه پايين‌تري قرار دارند. در اين مناطق به‌طور ميانگين 25 درصد سود از ساختوساز مسكوني نصيب سازندگان مي‌شود كه دست‌كم از نرخ سود بانكي بيشتر است.
چهارمين و آخرين گروه مناطق به لحاظ ميزان عايدي ساخت و ساز، عمدتا زير محور ميانه پايتخت قرار گرفته‌اند و مي‌توان از آنها به‌عنوان مناطق فرسوده نيز ياد كرد. حاشيه سود ساخت و ساز در بازار املاك فرسوده پايتخت با هيچ‌يك از ديگر مناطق قابل مقايسه نيست. بررسي «دنياي اقتصاد» حاكي است هزينه ساخت و فروش آپارتمان در اين مناطق اغلب سر به سر شده و حتي با احتساب هزينه ساخت 2 ميليون و 900 هزار توماني مبناي اين محاسبات، گاهي ساخت و ساز در اين مناطق زيان‌ده مي‌شود. البته تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد هزينه ساخت در مناطق 16 تا 20 تهران به‌طور ميانگين حدود 2 ميليون تومان در هر مترمربع است و به تناسب نياز متقاضيان مسكن از مصالح با قيمت‌هاي پايين‌تر در ساخت‌وسازهاي مذكور استفاده مي‌شود. اما حتي اگر بهاي 2 ميليون توماني را در محاسبات مبنا قرار دهيم، عايدي ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر حدود 10 درصد خواهد بود كه با حداقل حاشيه سود ديگر مناطق تهران (25 درصد) فاصله زيادي دارد. در چنين شرايطي بي‌ميلي سازنده‌ها به ساخت و ساز در بافت فرسوده دور از انتظار نيست. سال گذشته كه دولت از بسته نوسازي بافت‌هاي فرسوده رونمايي كرد، عده‌اي از سازنده‌ها به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژه‌هايي را در اين مناطق كليد زدند. اما اين وضعيت دوام چنداني نيافت چراكه آنها به دنبال وعده دريافت تسهيلات با نرخ تك رقمي اين تصميم را گرفتند، اما وقتي وعده مذكور عملي نشد، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني نيز از تصميم خود منصرف شدند و تعريف پروژه‌هاي جديد در بافت‌هاي فرسوده روند كاهشي پيدا كرد. در حال حاضر امكان استفاده از تسهيلات بدون سپرده ساخت مسكن با نرخ سود 18 درصد براي سازنده‌ها فراهم است اما بسياري از سازنده‌ها در ماه‌هاي اخير اعلام كرده‌اند كه با توجه به قيمت تمام شده تجهيز منابع، استفاده از تسهيلات مذكور براي آنها به صرفه نيست. منطق جمع‌بندي سازنده‌ها در اين رابطه، اكنون با محاسبه حاشيه سود مسكن بر اساس بهاي زمين و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بي‌ميلي آنها به ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده ديگر پوشيده نيست. سر به سر شدن بهاي ساخت و قيمت مسكن در اين مناطق يا حاشيه سود اندك حول و حوش 10 درصدي مهم‌ترين مانع رونق ساخت و ساز در اين مناطق است كه خود به‌عنوان مانع احياي بافت‌هاي ناكارآمد و فرسوده شهري قابل ارزيابي است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، پيام اين محاسبات و ارزيابي نماي كلي از حاشيه سود ساخت و ساز در وضعيت فعلي بازار براي سياست‌گذاران بخش مسكن روشن است. به نظر مي‌رسد راه برون‌رفت از وضع موجود، پيش‌بيني مشوق براي سازنده‌ها در بافت‌هاي فرسوده از سوي دولت و شهرداري نظير بخشودگي هزينه‌هاي ساخت و انشعابات و اعطاي تسهيلات ارزان قيمت است. تنها در اين صورت مي‌توان سازندگان را به ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده ترغيب كرد تا هم اين بافت‌ها نوسازي شود و هم مسكن ارزان قيمت در مناطقي كه قيمت زمين در آنها پايين‌تر است، در دسترس عموم اقشار جامعه با قدرت خريد متوسط و پايين قرار بگيرد.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،9،18
**گروه اطلاع رساني**1699**2002
تهران- ايرنا- عايدي ساخت و ساز مسكن در شهر تهران بر اساس يك آمار رسمي و يك برآورد واقعي محاسبه شد. آمار رسمي مربوط به ميانگين قيمت زمين در مناطق بيست‌ودوگانه شهر تهران است و هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني نيز به‌طور ميانگين برآورد شده است.
