فعالان بازار مسكن، تابستاني سخت را براي مستاجران پيش‌بيني مي‌كنند. اين امر وقتي به وقوع مي‌پيوندد كه در پي افزايش قيمت‌ها در سال گذشته و رشد فزاينده تورم، قدرت خريد مردم به‌شدت كاهش يافته است. اكنون با توجه به افزايش 90درصدي قيمت ساخت مسكن، كارشناسان بر اين باورند كه با شروع افزايش قيمت در بازار مسكن، اجاره‌بها افزايش مي‌يابد و در انتهاي روند افزايش قيمت و نزديك‌شدن به شرايط ركود نيز نرخ اجاره‌بها افزايش مجدد را تجربه مي‌كند.
بر اين اساس در آغاز و پايان اين پروسه، توان خريد مردم كاهش يافته و گرايش به اجاره مسكن نسبت به خريد بيشتر مي‌شود.
اين روزها با شروع فصل جا‌به‌جايي و نقل و انتقالات مستأجران، بسياري از صاحبخانه‌ها اقدام به افزايش اجاره‌بها كرده‌اند كه بعضاً نسبت به سال گذشته افزايش قابل‌توجهي داشته است. بسياري از مالكان علت اين اقدام خود را افزايش قيمت مسكن و نبود تعادل بين سرمايه خوابيده در ملك با سود حاصل از آن در صورت ارائه واحد مسكوني با اجاره‌بهاي پايين عنوان مي‌كنند.
اين امر سبب شده بسياري از مستاجران به اين ارقام بالا تن داده و اگر هم توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند به مناطق ارزان‌تر شهر يا شهرهاي حاشيه‌اي تهران مهاجرت كنند. يكي از راهكارهايي كه براي كنترل نرخ اجاره‌بها در سال‌هاي اخير پيشنهاد مي‌شد، اجراي مصوبه افزايش نرخ ماليات بر خانه‌هاي خالي است. جالب است بدانيد از حدود دوونيم ميليون واحد مسكوني خالي در كشور، بيش از 500 هزار واحد آن در تهران قرار دارد.
**چراغ‌هايي كه هرگز روشن نمي‌شوند
در كوچه‌پس‌كوچه‌هاي مناطق مختلف تهران اگر قدم بزنيم، خانه‌هاي نوساز و قديمي‌سازي را مي‌بينيم كه چند سالي مي‌شود پاي كسي به آن‌ها باز نشده است؛ خانه‌هايي كه بيشتر با هدف سرمايه‌گذاري خريداري شده‌اند و مالكان‌شان آن‌ها را به اميد اينكه روزي قيمت آن چندبرابر شود و پول روي پول‌شان بيايد، خالي نگه‌داشته‌اند. ساختمان‌ها و برج‌هاي زيادي هستند كه چراغ بعضي واحدهايشان تاكنون روشن نشده است. بنا بر اطلاعاتي كه مشاوران املاك و كارشناسان مسكن در اختيار رسانه‌ها قرار داده‌اند، بيشترين خانه‌هاي خالي پايتخت، در 3 منطقه يك، پنج و 22 قرار دارد.
وضعيت كنوني بازار مسكن به‌ويژه اجاره‌بها نشان مي‌دهد كه وزارت راه‌و‌شهرسازي در اجراي سياست‌ها و برنامه‌هايش موفق نبوده و امروز بايد اين سياست‌ها اصلاح شود، در غير اين صورت، وضعيت بازار مسكن نگران‌كننده خواهد بود. در شرايط كنوني خانواده‌هاي مستأجر عملاً به علت افزايش قيمت اجاره‌بها، مستأصل شده‌اند و راهي جز پرداخت مبالغ كلان براي اجاره ملك ندارند. طبعاً شهرداري‌ها به‌دليل داشتن اطلاعات واحدهاي مسكوني، راحت‌تر مي‌توانند اين نوع پايه مالياتي را در قالب عوارض شهري اخذ كنند؛ اما به هر حال مقدمه آن داشتن زيرساخت اطلاعاتي است.
به همين دليل وزارت راه‌و‌شهرسازي ابتدا بايد سامانه ملي املاك و اسكان را تهيه كند و به‌روزرساني آن را به عهده شهرداري‌ها واگذار كند كه سالانه اين سامانه به‌روزرساني شود. در همين راستا، تهيه اين سامانه به معاونت مسكن و ساختمان واگذار شده؛ اما به‌دليل جابجايي‌هاي مداوم مديران در اين معاونت، تهيه اين سامانه همچنان در هاله‌اي از ابهام قرار دارد.
آقاي حسام‌الدين عقبايي، نايب رييس اول مشاورين املاك تهران در گفت‌و‌گو با خبرنگار روزنامه «صبح‌نو» در اين‌باره گفت: «در سال 97 شاهد يك رشد صددرصدي در قيمت مسكن بوديم و در كنار اين رشد، با ركود اواخر سال، كاهش 70 درصدي ميزان معاملات را هم داشتيم، يعني اينكه در مجموع در سال 97 ركود تورمي در بازار مسكن حاكم بود و پيش‌بيني ما اين است كه با توجه به وضعيت بازار مثلا خانه‌اي كه در ارديبهشت 97 يك ميليارد تومان بوده است، در ارديبهشت 98 حدود دو ميليارد تومان بشود و در اين صورت قاعدتاً مالك آن مي‌گويد كه خانه‌اي در سال 97 با مبلغ يك ميليارد رهن داده‌ام اما الان قيمت دو برابر شده است.
اينكه اجاره‌بها در حد رشد قيمت مسكن باشد، سبب مي‌شود كه تقريبا هيچ مستأجري امكان زندگي در شهر تهران را نداشته و حاشيه‌نشيني را انتخاب كند؛ لذا قاعدتاً پيش‌بيني من اين است كه حداكثر رشد اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ 30 درصد و در شهرهاي متوسط 20 درصد و در شهرهاي كوچك افزايش اجاره‌بها به‌دليل رعايت توازن عرضه و تقاضا نخواهيم داشت. اين پيش‌بيني من است اما اعتقاد بر اين دارم كه افزايش اجاره‌بها بيش از 10 تا 15 درصد در توان مستاجران نيست به‌دليل اينكه مستاجران عموماً قشر كارمند، كارگر و حقوق‌بگير هستند و قرار است حقوق‌شان 20 درصد افزايش پيدا كند و سبد خانواده فقط مسكن نيست بلكه سبد آموزش و بيماري و سبدهاي مختلف ديگر است؛ لذا افزايش 10 تا 15 درصدي در توان مستاجران نيست و اميدوارم كه مالكان و موجران به اين قاعده انصاف توجه كنند و بيش از اين افزايش اجاره‌بها نداشته باشند اما پيش‌بيني من اين است كه با توجه به تورم حاكم بر كشور، اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ تا سقف 30 درصد رشد داشته باشد.»
**آيا ماليات بر خانه‌هاي خالي چاره كار است؟
عقبايي ادامه داد: «در مورد خانه‌هاي خالي يا ماليات بايد گفت كه وضع قوانين مالياتي مي‌تواند مؤثر باشد و در تمام دنيا وجود دارد و در توازن عرضه و تقاضا مؤثر است كه خيلي به اين موضوع توجه نشده است و اميدوارم توجه بيشتري شود اما خانه‌هاي خالي درمان موثري نسبت به وضع مسكن نخواهد بود به‌دليل اينكه تعداد زيادي نيست.
دو ميليون و 500 هزار واحد خانه خالي كه مي‌گويند، اگر باشد، يعني 10 درصد از كل خانه‌هاي ايران و در استان تهران 500 هزار خانه خالي هست و چيزي در حدود 300 هزار خانه خارج از تهران است كه امكانات مناسب را براي زندگي ندارند و 200 هزار خانه‌اي كه در شهر تهران هستند، خانه‌هاي لوكس شمال شهر هستند كه اگر اين‌ها به شبكه عرضه وارد شوند، مستاجرين قدرت اجاره آن‌ها را ندارند؛ لذا بايد به سمت افزايش توليد و همچنين وضع قوانين مالياتي سنگين در مورد اين‌گونه افراد و وضع قوانين بازدارنده در راستاي كنترل اجاره‌بها برويم تا بتوانيم جلوي سفته‌بازي و سوداگري در بازار مسكن را بگيريم.»
منبع: روزنامه صبح نو؛ 1398.02.04
گروه اطلاع رساني**9370**2002
تهران- ايرنا- كارشناسان بازار مسكن معتقدند در سال جديد روند افزايشي قيمت‌ها تا پايان فصل اجاره تداوم خواهد داشت و لازم است براي كنترل اين بازار چاره‌اي انديشيده شود. با اين وجود چهار سال است كه از تصويب قانون «ماليات بر خانه‌هاي خالي» كه با هدف تنظيم و كنترل بازار مسكن طراحي شده بود، مي‌گذرد. عدم اجراي اين قانون سبب خودداري مالكان از عرضه واحدهاي مسكوني خود به بازار مسكن و درنتيجه نابساماني آن شده است.
