چرا ماليات خانه‌هاي خالي اجرايي نشد

معافيت مالكان خانه‌هاي خالي از پرداخت «ماليات موضوع قانون مصوب سال 94»، يكبار ديگر سوال برانگيز شده و پرسش‌كننده‌ها اين بار با تشخيص رابطه بين افزايش تعداد آپارتمان‌هاي بدون سكنه و جهش قيمت مسكن، خواستار اجراي سريع قانون مربوطه شده‌اند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در قانون اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1394، دو ماده در ارتباط با «مقابله مالياتي با شيوع پديده خانه‌هاي خالي» وجود دارد كه شامل ماده 54 مكرر و ماده 169 مي‌شود. در ماده 54 مكرر، فرمول محاسبه و دريافت ماليات از مالكان خانه‌هاي خالي تعريف شده و ماده 169 نيز به نحوه شناسايي اين املاك و تكاليف مربوطه، پرداخته است. ماده 169 اما به نوعي شرط اوليه اجراي ماده 54 مكرر است. ماده 169 سازمان امور مالياتي كشور را مكلف كرده براي شفافيت فعاليت‌هاي اقتصادي و استقرار نظام يكپارچه اطلاعات مالياتي يك پايگاه جامع از اطلاعات هويتي و دارايي موديان مالياتي شامل اطلاعات پولي، مالي،‌ اعتباري، ملكي، معاملاتي و سرمايه‌اي را ايجاد كند. البته در ذيل ماده 169 تبصره‌اي باعنوان تبصره 7 وجود دارد كه بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازي نيز موظف است حداكثر ظرف 6ماه (پايان سال 94)، سامانه‌اي باعنوان «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را ايجاد كند تا سازمان امور مالياتي به شكل آنلاين امكان شناسايي مالكان و معاملات رسمي، عادي و وكالتي مالك را براي «تعيين واحدهاي مسكوني مشمول ماليات خانه خالي» در كليه نقاط كشور داشته باشد.

اكنون پس از گذشت 42 ماه از اين قانون، به جاي «عارضه يابي اصولي درباره منشأعفو مالياتي خانه‌هاي خالي» و همچنين «كشف حياط خلوت مالياتي بازار مسكن (منطقه امن سوداگران ملكي)»، صورت مساله از «چگونگي تنظيم بازار مسكن و مهار تورم ملكي با اهرم ماليات» به «چرايي اجرا نشدن يك ماده از يك قانون داراي اشكالات عمده» منحرف شده است. در روزهاي اخير موضوع «عدم راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان كشور توسط وزارت راه و شهرسازي»، مورد پيگيري قرار گرفته و افراد پيگير، نبود اين سامانه و در نتيجه نبود امكان براي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي را مسبب تشديد افزايش قيمت مسكن عنوان كرده‌اند. اما در واقعيت بازار مسكن، «چه عواملي باعث جهش قيمت مسكن شد»، «مقابله مالياتي با خانه‌هاي خالي با چه موانعي روبه‌رو است» و «كدام اهرم مالياتي براي تخريب حياط خلوت سوداگران ملكي بايد به‌كار بيفتد»؟

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اين سه ضلع معماي ماليات بر خانه‌هاي خالي نشان مي‌دهد: حياط خلوت مالياتي در بازار مسكن دو گروه از سوداگران ملكي را در خود جا داده است. گروه اول بخشي از مالكان خانه‌هاي خالي و گروه دوم نيز سفته بازهاي ملكي هستند. آنچه در اين مقطع باعث خطاي تشخيص درباره جنس سوداگري در بازار مسكن شده، غفلت از مرزبندي رفتاري اين دو گروه در چرخه‌هاي تجاري بازار معاملات مسكن است.

سوداگري با خانه خالي زماني اوج مي‌گيرد كه افراد به اميد افزايش قيمت در آينده، اقدام به خريد آپارتمان مي‌كنند و آن را تا زمان بروز امواج تورم ملكي، بدون استفاده رها مي‌كنند. تعداد خانه‌هاي خالي در زمان بروز ركود مسكن افزايش پيدا مي‌كند و معمولا هنگام رونق معاملات خريد و بروز جهش‌هاي قيمتي، از يكسو روند افزايشي اين خانه‌ها متوقف مي‌شود و از سوي ديگر تعداد خانه‌هاي خالي موجود در بازار نيز كاهش مي‌يابد. اين رابطه واقعي بين نبض بازار خانه‌هاي خالي و نبض قيمت مسكن را نه تنها كارشناسان اقتصاد مسكن به‌عنوان يك چالش و عارضه، تاييد مي‌كنند كه دو سال پيش وزارت اقتصاد با انتشار گزارشي درباره چالش‌هاي مربوط به قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، به صراحت آن را شرح داد.

دي ماه سال 96 دفتر تحقيقات و سياست‌هاي مالي در معاونت اقتصادي وزارت اقتصاد با انتشار گزارشي درباره ماليات بر خانه‌هاي خالي، ضمن اشاره به مباني نظري بخش مسكن در مقدمه گزارش، اعلام كرد: «بين نوسان تعداد خانه‌هاي خالي با نوسان قيمت مسكن ارتباط معكوس وجود دارد به‌طوري‌كه در شرايط كاهش رشد قيمت مسكن مالكان واحدهاي مسكوني به اميد افزايش قيمت در دوره آتي، از عرضه واحدها به بازار خودداري مي‌كنند. به‌عنوان نمونه با كاهش نرخ رشد تورم مسكن از 29 درصد در سال 91 به 3 درصد در سال 95، تعداد خانه‌هاي خالي در كشور از 1.6 ميليون به 2.6 ميليون در اين فاصله افزايش پيدا كرد.» بنابراين محرز است كه در زمان جهش قيمت مسكن، اتفاقا اين خانه‌هاي خالي هستند كه عرضه بخشي از آنها به بازار باعث جبران نسبي كمبود عرضه مي‌شود و در فاز رونق معاملات، بيشتر از آنچه خانه‌هاي خالي، مساله باشد، اين گروه دوم سوداگران يعني سفته بازهاي ملكي هستند كه جهش بيشتر قيمت مسكن را دامن مي‌زنند.

طي يك سال گذشته در بازار مسكن تهران آنچه التهاب قيمت‌ها را رقم زد، بيش از همه،‌ يك عامل بيروني –شوك ارزي- بود كه انتظارات تورمي ايجاد كرد و باعث تحريك تقاضا در بازار ملك شد. البته در درون بازار مسكن نيز از بين همه متغيرها، «سفته بازها» بيشترين نقش را در تشديد جهش ايفا كردند. سفته بازها گروهي از سوداگران ملكي هستند كه درست برعكس عاملان خانه‌هاي خالي عمل مي‌كنند. سفته بازها در زمان رشد قيمت مسكن، با موج سواري روي قيمت ها، به شكل مكرر اقدام به خريد و فروش آپارتمان مي‌كنند تا از تورم ملكي در كوتاه‌مدت، عايدي كسب كنند. در حال حاضر اگر قرار به تخريب حياط خلوت مالياتي در بازار مسكن باشد، منطقه امن سفته بازها بايد در اولويت تخريب قرار بگيرد.

شيوه تخريب اين منطقه به مراتب راحت تر و پربازده تر از شكل تخريب منطقه امن خانه‌هاي خالي است. تجربه‌هاي جهاني درباره اهرم‌هاي مالياتي كارآمد براي تنظيم بازار مسكن نشان مي‌دهد: دو نوع ماليات شامل ماليات سالانه بر املاك و همچنين ماليات بر نقل و انتقال مي‌تواند ريسك سوداگري در بازار مسكن را افزايش دهد. اين دو نوع ماليات هم براي مهار سفته بازي مناسب است و هم براي خانه‌هاي خالي. ماليات نقل و انتقال چنانچه براي فروش ملك دوم افراد با نرخ بيشتر از 5 درصد فعلي و به شكل تصاعدي براي معاملات سوم و چهارم و بيشتر تعريف شود جلوي خريد و فروش‌هاي مكرر آپارتمان را مي‌گيرد. همچنين نرخ سنگين ماليات سالانه براي ملك دوم و بيشتر افراد نيز هزينه افزايش موجودي بازار خانه‌هاي خالي را افزايش مي‌دهد. در حال حاضر نه تنها نگاه مسوولان به حياط خلوت مالياتي بازار مسكن، امكان شناسايي گروه‌هاي فعال در اين محدوده را ندارد كه در تشخيص اولويت تخريب و هدف‌گيري گروه اولويت‌دار نيز ناتوان است.

از طرفي، درباره منشا عفو مالياتي خانه‌هاي خالي نيز افق ديد به تنها يك تكليف از بين انواع اشكالات قانون مربوطه، محدود شده است. بررسي‌هاي كارشناسان اقتصاد مسكن و همچنين گزارش آسيب شناسي وزارت اقتصاد در اين باره مشخص مي‌كند: قانون مرتبط با ماليات بر خانه‌هاي خالي 7 اشكال عمده دارد كه يكي از آنها به پرسش درباره «علت روي زمين ماندن تكليف راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان در وزارت راه و شهرسازي» پاسخ روشن و مستدل مي‌دهد. در اين گزارش در تشريح ايراد اول قانون كه به تبصره 7 ماده 169 يا همان مسووليت وزارت راه و شهرسازي در راه‌اندازي سامانه شناسايي خانه‌هاي خالي مربوط مي‌شود، آمده است: حتي در صورت راه‌اندازي اين سامانه تاحدود زيادي چالش مربوط به شناسايي اين خانه‌ها پابرجا باقي مي‌ماند. چون مسووليت ايجاد اين سامانه بر عهده وزارت راه و شهرسازي بوده و بر نقش ويژه شهرداري‌ها و ديگر دستگاه‌هاي دارنده اطلاعات كليدي درباره واحدهاي مسكوني همچون ادارات آب و برق و گاز و مخابرات تاكيد نشده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، معاونت مسكن و ساختمان طي سه سال گذشته نسبت به اقدام براي راه‌اندازي اين سامانه اقدام كرد اما گفته مي‌شود برخي سازمان ها، مراكز و ادارات دولتي و غيردولتي در ارائه اطلاعات، همكاري نكردند. مركز آمار اطلاعات خانه‌هاي خالي را دارد اما به دليل آنچه «امانت داري اطلاعات مالكان در سرشماري» عنوان مي‌كند، ظاهرا جزئيات بيشتر درباره آدرس و مشخصات اين خانه‌ها را ارائه نمي‌كند. سازمان مالياتي نيز به‌واسطه دريافت ماليات 5 درصدي از نقل و انتقالات ملكي، نبض دقيقي از خريداران و فروشنده‌هاي ملك در لحظه دارد كه سامانه اطلاعاتي مربوط به آن، مسير راه‌اندازي سامانه املاك و اسكان در وزارت راه و شهرسازي را ساده و كوتاه مي‌كند.

همچنين سامانه رهگيري معاملات املاك در وزارت صنعت، معدن و تجارت و سامانه در اختيار سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز به ترتيب اطلاعات دقيق و حياتي از معاملات عادي (مبايعه نامه) و معاملات رسمي (سند محضري) دارد كه لازم است براي راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان كشور، به‌كار گرفته شود. اين مشاركت هنوز شكل نگرفته است. اشكال دوم قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي به فرمول ضعيف و غيربازدارنده ماليات مربوط است. براساس اين فرمول، مالك يك خانه خالي، نه از سال اول كه از سال دوم (!)، مشمول مالياتي معادل «3 درصد اجاره بهاي روز واحد مسكوني» مي‌شود. مبلغ اين ماليات براي يك آپارتمان 90 مترمربعي در تهران حدود يك ميليون تومان در سال برآورد مي‌شود كه چنين مبلغي كاملا بعيد است باعث پشيماني مالكان خانه‌هاي خالي و تصميم به عرضه آنها به بازار مصرف شود.

اشكال سوم غفلت از ماليات‌هاي پراثر بر رفتار سوداگران ملك است. اشكال چهارم نيز ارتباط‌سازي برخي كارشناسان بين رشد قيمت و خانه خالي است در حالي‌كه ارتباط واقعي اين دو، كاملا برعكس است. اشكال پنجم به بي‌توجهي طراحان فرمول ماليات بر خانه‌هاي خالي به تجربه كشورهاي موفق در اين نوع ماليات مربوط است. گزارش وزارت اقتصاد با تاكيد بر لزوم توجه به «اجراي صحيح اين ماليات»، مشخص مي‌كند: در انگليس به‌عنوان كشور موفق در اين حوزه، صفر تا 100 ماليات بر خانه‌هاي خالي توسط شهرداري‌ها دريافت مي‌شود. شناسايي اين خانه‌ها توسط مراكز اطلاعات محله‌اي تحت نظارت شهرداري‌ها با نام «فروشگاه آنلاين» انجام مي‌شود و مبلغ ماليات نيز معادل 50 تا 100 درصد ماليات شهرداري است. در فرانسه معادل 12.5 تا 25 درصد اجاره بها، از خانه‌هاي خالي ماليات دريافت مي‌شود و حق مصادره اين خانه‌ها بعد از 18 ماه به نفع بدمسكن‌ها وجود دارد. در آمريكا نيز معادل 5 تا 10درصد قيمت روز مسكن،‌ اين ماليات در ايالت‌هاي مختلف دريافت مي‌شود و در صورتي كه اين مالكان اطلاعات خود را در سامانه خانه‌هاي خالي ثبت نكنند مجازات مي‌شوند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، وزارت راه و شهرسازي تير ماه سال گذشته پيش نويس يك لايحه را به دولت ارائه كرد كه بر اساس آن براي اصلاح قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي درخواست شده بود مسووليت شناسايي و دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي به شهرداري‌ها واگذار شود و عوايد حاصل از آن در اختيار شهرداري‌ها براي بازآفريني شهرها قرار بگيرد. اشكال ششم به تعريف گنگ و مبهم از خانه‌هاي خالي مربوط است. مثلا تكليف مالكاني كه واحد خود را در نوبت فروش گذاشته‌اند مشخص نيست. اشكال هفتم نيز به عدم تفكيك خانه‌هاي غيرقابل سكونت با خانه‌هاي معمولي برمي‌گردد. در برخي كشورها، خانه كلنگي از اين ماليات معاف است.

كارشناسان در مقطع فعلي توصيه مي‌كنند: در دولت و مجلس براي مانع زدايي از قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، دست كم به دو توصيه كليدي وزارت اقتصاد (گزارش دي‌ماه 96) توجه شود. توصيه اول استفاده از ظرفيت اطلاعاتي شهرداري‌ها در حوزه ملك و توصيه دوم نيز اصلاح نرخ ماليات براساس نسبتي از قيمت روز املاك است.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1398،02،21
گروه اطلاع رساني **1699**2002