غول اجاره بها و استیصال مستاجران

به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، مساله مسکن از یک مشکل اقتصادی فراتر رفته و ابعاد دیگری پیدا کرده است. دولت های مختلف برای حل این مشکل دست به اقدامات مختلفی زده اند که هر کدام پیامدهایی برای بازار مسکن در بر داشته است. طرح هایی مانند مسکن مهر حدود دو میلیون خانواده را خانه دار کرد، در عوض با افزایش حجم نقدینگی اثرات قابل توجهی بر افزایش سرسام آور تورم داشت. طرحی مانند مسکن اجتماعی تقریباً به مرحله اجرا درنیامد و طرح بازآفرینی بافت های فرسوده نیز با وجود ظرفیت هایی که دارد تا  مرحله عملیاتی شدن و دست یابی به اهداف مورد نظر فاصله زیادی دارد.

با همه این احوال، افزایش چند برابری قیمت مسکن و به تبع آن قیمت اجاره بها بیانگر این است که هیچ یک از طرح های یاد شده و سایر طرح ها تأثیر قابل توجهی در حل مسئله مسکن نداشته اند.

** آمارها چه می گویند

آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی از رشد سرسام آور قیمت مسکن از یک طرف و کاهش معاملات از سوی دیگر خبر می دهد.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۸، که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی  ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. بر اساس این گزارش:  در فروردین ماه سال ۱۳۹۸، تعداد معاملات  آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۳/۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۳/۳ و ۳۲/۲درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۱۱۲/۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱ و ۱۰۳/۹درصد افزایش نشان میدهد.

همچنین، طبق آمارهای اعلام شده از سوی مرکز آمار متوسط قیمت هر متر مربع زمین کلنگی در زمستان سال گذشته افزایش ۱۴۲ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل داشته است. بر این اساس،  هر متر مربع زمین در تهران به ۱۴ میلیون و ۵۴۶ هزار و ۶۰۰ تومان رسیده است. همچنین گزارش مرکز آمار نشان می دهد که متوسط قیمت هر متر مربع بنای مسکونی در زمستان سال گذشته نیز نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶، حدود ۸۶/۹ درصد رشد کرده است.

پیامد مستقیم افزایش قیمت ها سنگین تر شدن وزنه مسکن در سبد خانواده ها است. مطالعه پژوهشگران اقتصادی نشان می دهدکه این سهم از پنج میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در سال ۸۵، به ۲۱ میلیون تومان رسیده است. در سال ۱۳۸۵، سهم مسکن در سبد هر خانوار ایرانی معادل ۲۸ درصد بوده است اما آخرین آمارها حکایت از آن دارد که این سهم از ۳۳ درصد در سال‌های اخیر عبور کرده است.

طبق دیدگاه کارشناسان، قیمت مسکن مهم ترین عامل تعیین کننده در میزان اجاره بها است. البته این عامل زمانی تنها تعیین کنده است که شرایط بازار و به طور کل شرایط اقتصادی در حالت عادی و طبیعی به سر ببرد. متغیرهای کلانی مانند نرخ تورم در سایر بازارها، نرخ رشد اقتصادی، اشتغال و مهمتر از همه وجود آرامش و اطمینان روحی و روانی در بازار می توانند به شدت قیمت مسکن و در نتیجه اجاره بها تأثیر دارند.

علاوه بر این موارد، تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه ای نیز از مهمترین عوامل افزایش تقاضا، به ویژه در برخی از شهرهای و یا درون مناطق خاصی از آنها است. مردم خانه می خرند برای سرمایه گذاری، از اینرو ممکن است یک خانواده چندین خانه داشته باشد. این درحالی است که تعداد خانواده هایی که مستأجر و بی خانه هستند بسیار زیاد است. تقاضای زیاد در برابر عرضه کم یعنی افزایش قیمت ها و در نتیجه افزایش اجاره بها.

** نرخ ارز و اثرات آن بر مسکن

به نظر می رسد اقتصاد کشورهایی که به صادرات تک محصولی و به ویژه مواد خام وابسته هستند، به شدت در برابر نوسانات ارزی آسیب پذیر است. در کشور ما نیز، اگرچه تا حدود زیادی از وابستگی به نفت کاسته شده، اما نفت و مشتقات نفتی هنوز بالاترین و تأثیرگذارترین نقش را در اقتصاد ایفا می کنند.

علاوه بر مسکن تمامی بازارهای دیگر نیز از نوسانات ارزی تأثیر می پذیرد. بنابر این افزایش نرخ ارز در یک سال اخیر یکی از مهمترین دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها بوده است.

وقتی ارز افزایش پیدا می کند سایر کالاها مانند، سکه و طلا، خودرو، لوازم خانگی و حتی مایحتاج روزانه مردم نیز شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها خواهد بود. پس سیاست های ارزی و پولی کشور می تواند می تواند باعث افزایش یا کاهش قیمت مسکن و اجاره بها شود.

 اگرچه در سوی دیگر، التهاب در بازار ارز، توانست بازار مسکن را از خواب بیدار کند تا معاملات مسکن نیز پس از یک دوره رکود، دوباره از سر گرفته شود، اما انتظارات تورمی موجود در اقتصاد کشور به بی‌ثباتی بازار مسکن منجر شد تا رونق نوپای این بازار، قربانی قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای شده و دوباره به سمت رکود حرکت کند.

** ناهنجاری قیمتی

اینکه در اقتصاد کشور همه چیز را به نرخ ارز گره زده اند یکی از مهمترین چالش های اقتصادی کشور است. نرخ ارز مهم است اما تصوری که در جامعه از این امر ایجاد شده خیلی با واقعیت جور در نمی آید. وابستگی میان ارز و سایر قیمت ها همواره یکطرفه و صعودی است. یعنی وقتی ارز افزایش پیدا می کند قیمت ها در همه بازارها بالا می رود اما با کاهش نرخ ارز هیچ قیمتی، جز آنهایی که تحت نظارت کامل دولت هستند پایین نمی آید. البته در این موارد نیز قیمت ها هرگز به حالت قبل از گرانی باز نمی گردند.

این وضعیت بیانگر نوعی آشفتگی و ناهنجاری در قیمت گذاری کالاها و از جمله مسکن و اجاره بها است. در این بازار سازمان حمایت از مصرف کننده نمی تواند، برای مثال مانند بازار مرغ و گوشت نظارت کند. به همین خاطر عرضه کنندگان مسکن برای فروش و اجاره به دلخواه خود قیمت ارائه می دهند. سایت های اینترنتی نیز به عنوان مرجعی زودرس در قیمت گذاری مزید بر علت شده و اثرات سوءی از خود برجای گذاشته اند. هرکس هر قیمتی دلش بخواهد می دهد. درواقع قبل از قیمت گذاری به سایت مراجعه می شود و با توجه به قیمت های موجود قیمتی از سوی موجر و صاحب خانه ارائه می شود. دیگر معلوم نیست که نخستین قیمت ها را چه کسی در فضای مجازی منتشر می کنند و چقدر با واقعیت اقتصادی کشور انطباق دارند.

چنین عواملی باعث شده است تا هرکس هر قیمتی دلش خواست ارائه کند. دلالان مسکن نیز در این میان سودهای کلان خود را به جیب می زنند. قاعده و قانون مشخصی بر روند قیمت گذاری حاکم نیست. ناهنجاری قیمتی بر بازار این روزهای قیمت مسکن و اجاره سایه افکنده است. دلالان میدان داران بازار مسکن شده اند.

** مالیات، راهی برای کنترل تقاضا

از آنجایی که قوانین مالیاتی در مورد مسکن های اضافی و اجاره بها دارای نقص هستند و یا اصلاً کمبود قانون در این گزینه احساس می شود تقاضا برای مسکن به مثابه سرمایه گذاری رشد چشم گیری می کند. وضعیتی پیش آمده که مردم برای حفظ ارزش پول خود، درآمد ناشی از اجاره و برای دست یابی به سودهای کلان ناشی از تورم در بخش مسکن در این بخش سرمایه گذاری می کنند. این یعنی پولدارها به جای سپردن پول های خود به بانک ها و یا سرمایه گذاری در بخش های دیگر خانه بیشتری می خرند و تقاضا و تورم را در این بخش بالا می برند. بدین ترتیب قیمت ها روز به روز از توان و قدرت خرید طبقات پایین و اقشار ضعیف فاصله می گیرند.

در صورتی که قوانین مالیاتی اصلاح و به خوبی اجرا شوند، و مالیات های معناداری برای خانه های خالی تعیین شود به تدریج مسکن از یک کالای سرمایه ای خارج و به کالایی مصرفی بدل می شود. بدین ترتیب مردم برای خرید و سرمایه گذاری در این بخش هجوم نخواهند آورد و تعادل بین عرضه و تقاضا تأمین خواهد شد. البته خود این امر منوط به حل مسائل و مشکلات تورم، کنترل نرخ ارز و غیره است.

پژوهشم**س-م**1552