طرح ملی مسکن و چالش های تولید پایدار

به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، بازار مسکن همچون دیگر بازارها تابعی است از قانون عرضه و تقاضا. زمانی که تقاضا از عرضه سبقت بگیرد کمترین انتظاری که از این بازار می رود افزایش قیمت ها خواهد بود. اما در صورتی که قیمت ها بیش از حد و توان اقتصادی اکثریت مردم بالا برود رکود نیز دامن آن را خواهد گرفت. بنابر این، طبق دیدگاه اقتصادانان، در چنین شرایطی نجات بازار مسکن، از یک طرف به افزایش عرضه و از طرف دیگر به تعدیل قیمت ها وابسته خواهد بود.

بر اساس گزارش های بانک مرکزی و سایر نهادهای مربوطه، هزینه مسکن بالاترین سهم را در بین همه نیازها و هزینه های خانوار دارد. این سهم برای دهک اول جامعه ۶۰.۷ درصد است و تا دهک ششم درآمدی بالای ۴۰ درصد برآورد شده است. این در حالی است که طبق گفته کارشناسان و آمارهای سازمان همکاری اقتصادی و توسعه در کشورهای توسعه یافته، سهم هزینه ای مسکن در سبد خانوار در بازه ۲۸ درصد در بیشترین حالت و ۱۵ درصد در کمترین حالت در نوسان است.

میانگین سهم مسکن در سبد هزینه خانوار طبق آمار بانک مرکزی در سال ۹۶ برای خانوارهای شهری به بیش از ۳۵.۵ درصد رسیده است. مسلماً سهم هزینه ای مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه با توجه به رشد بیش از ۸۵ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷ و رشد تورمی بالاتر آن نسبت به سایر هزینه ها، هم اکنون به رقمی بسیار بالاتر از ۳۵.۵ درصد رسیده است.

همچنین، طبق اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، وظیفه تأمین مسکن بر عهده دولت است. سهم بخش مسکن از سبد هزینه خانوار بسیار بالاست و طی سال های اخیر و همزمان با رشد فزاینده و غیرمنطقی قیمت مسکن، افزایش داشته است.

طرح ملی مسکن مانند طرح بازآفرینی بافت های فرسوده، مسکن مهر و غیره تلاشی است که دولت در راستای انجام وظیفه قانونی خود انجام داده است.

به گزارش رسانه ها، طرح ملی مسکن دیروز در جلسه علنی مجلس با حضور وزیر راه و شهرسازی، رئیس کل بانک مرکزی، وزیر کشور و رییس بنیاد مسکن مورد بررسی قرار گرفت. در این طرح بر تسهیل و روان سازی جریان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت و رساندن تولید مسکن به نقطه پایداری تأکید شده است.

سوداگری دست و پای مسکن را به زنجیر کشیده است

یکی از مهمترین مشکلات مسکن به جانب تقاضا باز می گردد. در بازار مسکن سوداگران زیادی فعال بوده و مسکن را نه به عنوان یک کالای مصرفی بلکه به عنوان یک کالای سرمایه ای جهت سرمایه گذاری در نظر می گیرند. بنابر این بخش قابل توجهی از تقاضا به نیازمندان مسکن مربوط نبوده و توسط همین سوداگران ایجاد می شود.

حضور سوداگران و نگاه سرمایه ای به مسکن جانب تولید و عرضه از سوی دولت را نیز با مشکل مواجه می سازد. درواقع، این امکان وجود دارد که مسکن های تولید شده توسط سوداگران و نه نیازمندان واقعی خریداری شود. طبق گفته مسوولین از سال ۸۵ تا ۹۴،  ۱۰.۵ میلیون مسکن در کشور تولید شده است که تنها ۲.۵ میلیون آ ن «در اختیار افراد نیازمند قرار گرفته و خانه‌دار شده‌اند. یعنی ۷۷ درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه گذاری و سوداگری داشته است.

بازار مسکن بسیار پور سود بود است. برآوردها نشان می دهد که در دو سال‌  اخیر کسانی که در این بازار سرمایه گذاری کرده اند  تا ۲۰۰ درصد سود برده اند.

بنابر این، مهمترین موضوع در طرح ملی مسکن رسیدن مسکن های تولید شده به دست نیازمندان واقعی است. در غیر این صورت، تا زمانی که به بازار مسکن نگاه سرمایه گذاری باشد و سوداگری در آن وجود داشته باشد مشکل این بازار حل نخواهد شد.

مالیات، راهی برای کنترل سوداگری

در تمام دنیا و به ویژه کشورهای توسعه یافته، استقرار یک سیستم مالیاتی شفاف و دقیق راه کنترل بازار ها را هموار کرده است. درواقع، در چنین کشورهایی با پرهیز از تعیین نرخ های دستوری از یک طرف و اعمال نرخ های مالیاتی منطقی راه را برای سیستم خود تنظیمی بازار و از جمله بازر مسکن هموار کرده اند.

اجرای یک سازوکار مالیاتی درست و دقیق در بخش مسکن می تواند جلو رفتار های سوداگرانه مانند سفته بازی، انجام معاملات مکرر و احتکار مسکن جهت کسب سودهای سرشار و بادآورده را تا حدود زیادی سد خواهد کرد.

نکته مهمی که در مورد مالیات بر مسکن وجود دارد به احتمال افزایش معاملات صوری جهت فرار از مالیات باز می گردد. همچنین موضوع انتقال مالیات از فروشنده به خریدار نیز امکان پذیر است. با وجود این، کارشناسان معتقدند که از آنجایی که پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است و براساس ما به التفاوت میزان خرید و فروش وضع خواهد شد به نوعی دارای یک سازوکار خود کنترلی است. زیرا اگر خریداری هنگام خرید ملک بپذیرد که برای کاهش میزان مالیات فروشنده، رقم کمتری در معامله ثبت شود، باید به خاطر افزایش احتمالی میزان مابه التفاوت خرید و فروش ملک خود در آینده هزینه مالیاتی بیشتری را پرداخت کند. بنابر این در معامله بین خریدار و فروشنده مالیات در مسیر درست خود قرار خواهد گرفت و امکان فرار مالیاتی دیگر وجود نخواهد داشت و یا دست کم به حداقل خواهد رسید.

بعلاوه، مالیات بر مسکن، افرادی را که دست به احتکار مسکن زده اند مجبور خواهد کرد زودتر واحدهای مسکونی خود را به فروش خواهند رساند. این امر یعنی به جریان افتادن منطق عرضه و تقاضا در بازار مسکن و در نتیجه منطقی شدن قیمت ها خواهد شد.

اگر نظام مالیاتی به طور کل و مالیات بر مسکن به طور خاص به درستی اجرا شود نه تنها برای مسکن بلکه برای کل اقتصاد کشور مفید خواهد بود. مالیات بر درآمد، مالیات بر عایدی مسکن و انواع دیگر مالیات ها می تواند ضمن توزیع عدلانه ثروت در جامعه و حمایت از اقشار ضعیف به صورت یک سیستم نظارتی و کنترلی در اقتصاد نیز عمل کند.

مسکن تابعی از بازار ارز و سایر بازارها

بخش قابل توجهی از صنایع، در مسکن و به طور کل ساختمان سازی درگیر هستند. رونق و رکود مسکن می تواند به رونق و رکود در بسیاری از دیگر بازارها شود. بلعکس، شرایط بازارهای دیگر نیز می تواند به شدت موضوع مسکن را تحت تأثیر قرار می دهد. برای مثال بازار ارز و نوسانات آن یکی از اصلی ترین فاکتورها در روند قیمت گذار ی در بازار مسکن است.

بنابر این، دولت باید در اتخاذ سیاست های ارزی به گونه ای عمل کند که طرح ملی مسکن تحت شعاع این سیاست ها قرار نگیرد. افزایش قیمت ارز به معنای کاهش ارزش پول ملی است. به همین خاطر بخش قابل توجهی از افزایش قیمت مسکن به دلیل قیمت‌های نسبی و تمایل مردم به خرید مسکن و حفظ ارزش سرمایه در جامعه بوده است.

بعلاوه، افزایش نرخ ارز به معنای افزایش قیمت سایر کالاها نیز هست. بنابر این با افزایش قیمت ارز تمامی کالاهایی که در صنعت ساختمان سازی و مسکن به کار می روند نیز افزایش قیمت خواهند داشت. در این صورت افزایش قیمت مسکن امری بدیهی خواهد بود. در واقع، ثبات در بازار مسکن به ثبات بازار ارز و سایر بازارهای دیگر بستگی دارد.

طرح ملی مسکن با هر سازوکاری که به اجرا درآید باید برای چالش هایی که در عرصه ها و بازارهای مختلف با آنها مواجه خواهد شد راه حل ارائه دهد.

پژوهشم**س-م**1552