ساختمان‌هایی با شناسنامه‌های پولی!

روزنامه ایران در قسمتی از این گزارش به قلم «حمیده امینی فر» آورده است: پلاسکو البته نه در زمان خودش که قطعاً تا سالیان سال یک مثال عینی از یک ساختمان نا ایمن خواهد بود.

یکی از نکاتی که در حادثه پلاسکو، موجب از دست دادن زمان زیادی برای ادامه عملیات امداد و نجات شد، نبود شناسنامه فنی- ملکی بود. خلأیی که به‌گفته شاهدان برای یافتنش تا 10 ساعت زمان صرف شد. این شناسنامه قرار بود جای تأسیسات و نقاط مختلف سازه را نشان دهد. دریافت شناسنامه فنی- ملکی البته یک الزام قانونی است. اما آن چیزی که تاکنون اجرا شده آنهم در موارد محدود، به‌صورت صوری و فرمالیته بوده است.

علی هاشمی، یکی از سازندگان شرق تهران است. او که سالهاست در حوزه ساخت و ساز فعالیت می‌کند، با صراحت می‌گوید که در چند سال اخیر، حتی برای یک ملک هم شناسنامه فنی نگرفته است، البته این وضعیت سایر سازندگان هم هست و تا آنجاکه او خبر دارد، هیچ کدام از هم صنفی‌هایش برای املاکی که ساخته‌اند شناسنامه فنی نگرفته‌اند. :«آخرین ملکی که ساخته‌ام، تقریباً 4 ماه پیش بود که در آن زمان هم شهرداری پایان کار را براحتی داد و الزامی برای دریافت شناسنامه فنی نبود!»

هاشمی می‌گوید راحت‌ترین کار در شهرداری «دریافت پایان کار» است، اما سخت‌ترین قسمت شروع کار به «دریافت جواز ساخت» اختصاص دارد. سؤال این است چرا؟ «از این جهت که هر روز قوانین تغییر می‌کند. ما در سال گذشته ملکی را به ارزش 2 میلیارد و 600 میلیون تومان خریداری کردیم. همه همسایه‌ها نیز جواز 5 طبقه گرفته بودند. در واقع بر مبنای محاسبات ما اگر این ملک 5 طبقه ساخته نمی‌شد، قطعاً ما به‌عنوان سازنده متضرر می‌شدیم.

اما درست زمانی‌که برای جواز اقدام کردیم به ما اعلام شد که ملک در محدوده میراث فرهنگی قرار دارد و به علت محدودیت ارتفاع تا 3 طبقه بیشتر نمی‌توانیم بسازیم. مسأله آیین نامه‌های سلیقه‌ای است. ما با ساخت 3 طبقه حتی نمی‌توانستیم پول زمین را در بیاوریم. پروسه جواز این ملک از مرداد ماه سال گذشته آغاز شده و بعد از یکسال دوندگی هنوز به نتیجه نرسیده است. چون شهرداری یک حرف می‌زند، میراث فرهنگی حرف دیگر!

او به‌هزینه بالای صدور جواز برای سازنده‌ها و مالکان هم اشاره می‌کند: «اگر بخواهید از 300 متر زمین در نهایت هزار متر آپارتمان در بیاورید، باید 600 تا 700 میلیون تومان پول جواز بدهید که این رقم در مناطق ارزان‌تر مثل 17 و 18، به حدود 300 میلیون تومان می‌رسد. البته قیمتها از منطقه‌ای به منطقه دیگر فرق می‌کند. اما مشکل ساخت و ساز دقیقاً از جایی شروع می‌شود که سروکارمان به سازمان نظام مهندسی می‌افتد.»

هاشمی با بیان اینکه بر اساس قانون همه ملک‌ها باید مهندس ناظر و مجری ذی صلاح داشته باشند، می‌گوید: «یعنی نظام مهندسی 2 بار از سازنده پول می‌گیرد  و جالب اینکه هزینه مجری 2 برابر ناظر است. اگر ملکی یک میلیارد تومان هزینه داشته باشد، 10 درصد هزینه ساخت را مجری برمی‌دارد. اگر مجری منصفی باشد، رقم کمتری می‌گیرد. متأسفانه قیمت واحدی وجود ندارد. از آن طرف برخی ناظران می‌توانند هر طور که دلشان خواست از سازنده و کارفرما پول بگیرند.»

این سازنده تأکید دارد عمده مشکلات در نظام مهندسی رقم می‌خورد و در برخی نهادهای مرتبط می‌توان با پول همه امور را رتق و فتق کرد!»

وی با اشاره به حضور ناظران پایه یک، دو و سه در سازمان نظام مهندسی می‌گوید:«حداقل دستمزد ناظر پایه 3، متری 9 هزار و 800 تومان، پایه 2، 11 هزار و 600 تومان و پایه یک، بیش از 17 هزار تومان است که در متراژ ضرب می‌شود. این رقم به حساب نظام مهندسی واریز می‌شود، اما برخی ناظرین در طول کار، 2 تا 3 برابر این قیمت را از سازنده می‌گیرند. علاوه بر این برای هر انشعاب گاز، برق و آب هم یک ناظر از سوی نظام مهندسی معرفی می‌شود که باید این 3 ناظر را هم در طول کار داشته باشیم. متأسفانه برخی از این ناظران هم سرساختمان حضور ندارند و زمانی‌که کار تمام شده و زمان صدور پایان کار است با دریافت مبلغی اضافه تر، گزارش را تأیید می‌کنند. هر ناظر در طول سال سهمیه‌بندی دارد. مثلاً پایه 3، 12 هزار متر سالانه سهمیه دارد که اگر از نظام مهندسی برای هر هزار متر، 2 و نیم میلیون تومان بگیرد و از مالک هم تقریباً همین مبلغ را دریافت کند، سالانه 60 میلیون تومان از این محل درآمد دارد. البته این ناظران انشعاب‌ها هستند و مهندسین ناظر مبالغ بالاتری می‌گیرند.»

به‌گفته او صدور پایان کار شاید راحت‌ترین بخش یک ساخت و ساز باشد. کافی است هزینه تخلفات را بپردازید تا بتوانید پایان کار دریافت کنید.

او تأکید می‌کند که اغلب خریداران از وجود شناسنامه فنی ملک بی‌اطلاع‌اند و در این شرایط اقتصادی و تورم، تنها دغدغه‌شان درباره خرید ملک، قیمت و نه کیفیت و نکات ایمنی است!

به‌گفته او، خریداران به علت ترس از گران شدن مسکن، چشم بسته ملکی را می‌پسندند و در واقع با توجه به‌ظاهر آن درباره کیفیت آن هم قضاوت می‌کنند. خریدارانی که به نسبت زرنگ‌تر از سایرین هستند هم تنها به سروصدا و ظاهر ملک توجه می‌کنند و برایشان اصولاً کیفیت مهم نیست. او تأکید دارد که در مناطق شمالی تهران هم، نام سازنده و برند ساختمان کافی است تا خریدار از خریدش خرسند شود.اغلب بنگاهی‌ها نیز تلاششان برای فروش ملک است و از هر ترفندی ولو دروغ استفاده می‌کنند تا ملک در نهایت به فروش برسد. باور کنید برخی خریداران التماس می‌کنند و حاضرند مبلغی ولو اضافه‌تر بدهند تا ملک به‌نام آنها بخورد نه دیگری! در چنین شرایطی حرف از شناسنامه فنی خنده دار است.

آقای کریمی یکی از خریداران ملک در منطقه مرکزی تهران است. او حتی یکبار هم نام شناسنامه فنی به گوشش نخورده و وقتی برایش توضیح می‌دهم که این یک حق قانونی است و می‌تواند از مالک یا سازنده تقاضای آن را داشته باشد، به خنده می‌گوید: «ما از خیر این برگه می‌گذریم، چون همین یک شناسنامه، بهانه‌ای می‌شود تا قیمت ملک را بازهم بالاتر ببرند. ضمن آنکه چقدر می‌توان به ادعای این شناسنامه اعتماد کرد. از کجا معلوم که سازنده با آن سازمان ناظر، تبانی نکرده باشد تا یک برگه بگیرند. ما در این آشفته بازار به هیچ چیز اعتماد نداریم و ترجیح می‌دهیم لااقل پول بیشتری ندهیم.» او می‌گوید همین که ظاهر ملک را بپسندد کافی است. چون اساساً با این وضعیت قیمت، حق انتخاب بیشتری برایش نمانده و زمانیکه برای خرید ملک مراجعه می‌کند، به جیبش نگاه می‌کند نه چیز دیگری!»

خانم معتمدی، اما از شنیدن این موضوع خوشحال می‌شود. او می‌گوید حاضر است پول بیشتری بدهد، اما مطمئن شود که ساختمان امنیت و کیفیت خوبی دارد. ضمن اینکه مشخصات ملکش را هم بداند. باور کنید هر بار برای پیدا کردن یک لوله یا تأسیسات برقی، به ناچار باید همه جای خانه را بکنیم و دوباره از نو، لوله کشی کنیم. چون نمی‌دانیم کدام لوله کجاست. کجا برق دارد کجا ستون است. این مشکل بزرگی برای خانه است. چه عیبی دارد که مشخصات داخلی خانه هم معلوم شود. اصلاً باید بدانیم این خانه چه کیفیتی دارد و بعد هم به ازای همان پول بدهیم. الان کیفیت خانه را هم از روی بزک کردنش می‌سنجند.

حسین محمدی، سازنده دیگر مناطق مختلف تهران، حرف‌های جالبی دارد. او می‌گوید همین چند روز پیش برای دریافت پایان کار برای یکی از ملک‌هایش اقدام کرده، اما هیچ درخواستی برای ارائه شناسنامه فنی وجود نداشته، اما زمانیکه برای دریافت جواز مراجعه کرده است، او را ملزم به گرفتن شناسنامه فنی کرده‌اند! البته او مطمئن نیست که نام این الزام، داشتن شناسنامه فنی باشد. چراکه به گفته این سازنده، در این شناسنامه فقط باید واحدها، انباری و پارکینگ مشخص شود. نما هم که در ابتدای کار مشخص می‌شود. در این لیست تأکیدی بر ارائه جزئیات نیست.

محمدی درباره عملکرد مجری ذیصلاح هم می‌گوید: مجری ذیصلاح، بر عملکرد صحیح کارها زیر نظر ناظر ساختمان نظارت دارد. درواقع ملاک خوبی و بدی، ناظر ساختمان است. هم‌اکنون در ملک‌های کمتر از هزار متر، ابهاماتی درخصوص همین شناسنامه فنی وجود دارد، اما در متراژهای بالاتر، نظام مهندسی الزاماتی گذاشته که همه چیز بر طبق نقشه پیش برود. در مجموع اما همه امور در حد اختیارات ناظر نظام مهندسی است و شهرداری هیچ الزامی در این زمینه ندارد.

وی معتقد است که سازنده‌ها در برخی مناطق برند هستند و چه شهرداری بخواهد و چه نظام مهندسی نخواهد، کارشان را طبق سلیقه و اعتقادی که دارند، پیش می‌برند و اتفاقاً خروجی کارهایشان هم خوش نقشه و منظم است. اما براساس الزامات پیش نمی‌روند. اگرچه معمولاً نظام مهندسی در متراژهای بالاتر ازهزار و هزار و 500 متر، سختگیری‌های بیشتری دارد.

محمدی با بیان این که همه املاک تهران نقشه معماری، مکانیک و برق دارند که جای اتاق‌ها و تأسیسات و برق و شوفاژ را مشخص می‌کند، می‌گوید: نقشه معماری براساس صلاحدید مالک یا سازنده طراحی می‌شود و در آن مسیرهای لوله کشی، تأسیسات و برق زیر نظر ناظر مکانیک، برق و سازه اجرا می‌شود. این نقشه را همه املاک دارند، اما در متراژهای بالاتر، سازنده‌ها ظرافت و تعهد بیشتری باید به خرج بدهند. در مناطق ارزان‌تر، خریداران این نقشه را مطالبه نمی‌کنند، شاید هنگام معامله سؤال کنند، اما در مناطق گران تر، خریداران نقشه را مطالبه می‌کنند. البته نباید مغایرت نقشه را هم نادیده گرفت. اگر نقشه ملک در هنگام اجرا با نقشه تأیید شده مغایرت پیدا کند، خب مشکلات بیشتر خواهد شد. مغایرت نقشه در بیشتر ملک‌ها اتفاق می‌افتد.

علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران، با بیان اینکه شناسنامه فنی-ملکی درواقع مشخصات ملک را نشان می‌دهد و زمانیکه به‌عنوان مالک یا خریدار برای خرید ملکی اقدام می‌کنید، باید نسبت به مشخصات ملک همچون اسکلت و تأسیسات و وضعیت لوله‌کشی مطلع باشید، می‌گوید: «به هرحال باید یک نفر مشخصات فنی و سازه‌ای ساختمان را بداند. این مشخصات زمانی اهمیت پیدا می‌کند که مثلاً مشکلات تأسیساتی رخ بدهد، یا زمانیکه حادثه‌ای اتفاق بیفتد. یکی از موضوعات مهم درحادثه پلاسکو، نبود شناسنامه فنی – ملکی ساختمان بود. متأسفانه زمان زیادی در آن زمان صرف شد تا نقشه ساختمان و جای انبار و تأسیسات پیدا شود، درحالیکه هیچ مشخصاتی وجود نداشت. ما درباره صدور شناسنامه فنی- ملکی قانون داریم، اما اینکه چرا اجرا نمی‌شود، داستان دیگری دارد.»

وی با بیان اینکه شخصی که صلاحیت تهیه شناسنامه فنی- ملکی را دارد، مجری ذیصلاح است، می‌گوید: «اما این مورد هنوز اجرایی نشده است و بیشتر صوری و فرمالیته است تا واقعی! یعنی بعضی ساختمان‌ها دارند و بعضی دیگر ندارند.»

با این همه باید پرسید چگونه وقتی یک الزام قانونی برای صدور شناسنامه فنی وجود دارد، هنوز ابزار اجرای آن آماده نشده است؟! بخشی از نگرانی به رکود ساخت و ساز برمی‌گردد، چون اجرای این قانون، ممکن است روی قیمت ساخت و ساز تأثیر بگذارد. به‌هرحال اجرای آن، هزینه تمام شده ساختمان را بالا می‌برد و براین اساس رغبت به ساخت و ساز کاهش می‌یابد.

اعطا معتقد است تا زمانیکه مطالبه و تقاضا برای شناسنامه فنی- ملکی به وجود نیاید و فرد متقاضی یا همان خریدار از حق قانونی خود آگاه نشود و مطالبه نکند، چنین قانونی، الزام به اجرا پیدا نمی‌کند. از طرفی باید به سمتی برویم که این موضوع در نظام قانونگذاری، تأثیرگذار باشد و اگر ملکی چنین مشخصاتی داشت، ارزش افزوده بالاتری هم داشته باشد. البته در ادامه این دو مورد، موضوع مهم تری به‌نام بیمه تضمین کیفیت ساختمان هم است که باید حتماً به جریان بیفتد. این بیمه در امتداد شناسنامه فنی – ملکی ساختمان مطرح می‌شود. موضوعی که هم‌اکنون در بیشتر کشورهای بزرگ دنیا در حال اجراست، اما در کشور ما با وجود آنکه چندین بار طرح موضوع شده، به جریان نیفتاده است.

به‌گفته سخنگوی شورای شهر تهران، بیمه در طی مراحل مختلف کار، کیفیت و بخش‌های اجرایی ساختمان را بررسی کرده و تضمین می‌کند و اگر بعدها مشکلی به وجود بیاید، هزینه برعهده بیمه خواهد بود. اما لازمه چنین کاری، صدور شناسنامه فنی- ملکی است. این بیمه می‌تواند عاملی برای افزایش ارزش یک ملک هم باشد، به‌شرط آنکه شناسنامه فنی- ملکی با دقت تنظیم شده باشد.

با این همه نگرانی از بابت جعل شناسنامه فنی- ملکی یا صدور فرمالیته آن همچنان وجود دارد. مردم درشرایطی می‌توانند به این شناسنامه اعتماد کرده و در قبال آن هزینه‌ای بالاتر مثلاً برای خرید ملک بپردازند که مطمئن باشند مجری به دقت امور را زیر نظر داشته و با رانت و زیر میزی، اقدام به صدور شناسنامه نکرده است.

اعطا البته معتقد است وقتی این بیمه به‌عنوان یک امر واقعی به‌نظر بیاید، شناسنامه فنی نمی‌تواند یک امر صوری باشد. چون بیمه اجازه نمی‌دهد و کنترل توسط بیمه خواهد بود.

موضوع مهم دیگر پروانه ساختمانی است. براساس قانون همه ساختمان‌ها باید پروانه ساخت داشته باشند. اما ساختمان‌های دولتی، حاکمیتی و حتی خود ساختمان‌های شهرداری (اغلب) الزامی به دریافت پروانه نداشته‌اند. شورای شهر اخیراً شهرداری تهران را ملزم کرده تا برای ساختمان‌ها و املاک در تملک خود هم پروانه صادر کند. کاری که تاکنون به‌علت مرجع بودن شهرداری در صدور پروانه ساختمانی اتفاق نمی‌افتاده است.

علی اعطا در این باره می‌گوید: «همه ساختمان‌ها و املاک دولتی و حاکمیتی باید پروانه ساخت دریافت کنند. البته استثنائاتی هم وجود دارد که می‌توان صحبت کرد. مثل پردیس‌های دانشگاهی. در مجموع یکسری از ساختمان‌ها در بعضی از دستگاه‌ها، همچنان برای ساخت و ساز پروانه نمی‌گیرند.»

حیدر جهانبخش، عضو سابق هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی با بیان اینکه پروژه‌های دولتی و نظامی، نیازمند اخذ پروانه نیستند و می‌توانند پروانه نگیرند، می‌گوید: «هر دستگاهی که از بودجه دولتی تغذیه می‌کند، مثل بیمارستان‌های دولتی می‌تواند پروانه نگیرد. یکی ازعلت‌های اصلی آسیب دیدن یکی از بیمارستان‌ها در زلزله کرمانشاه هم همین بود.

چون قانوناً نه نظام مهندسی و نه شهرداری و آتش‌نشانی نمی‌توانند بر ساخت و ساز آنها نظارت کنند. جالب اینکه حتی بخش‌هایی از مسکن مهر که از بودجه دولتی هزینه کرده بودند هم نیازی به نظارت و کنترل شهرداری و نظام مهندسی نداشت. این خلأ بزرگی است که باید اصلاح شود. البته بعضی دستگاه‌ها مثل سازمان نوسازی مدارس یا تأمین اجتماعی فرآیند کنترلی مجزا دارند و شناسنامه درون سازمانی صادر می‌کنند. یعنی خود سازمان کنترل‌های فنی و نظارتی را انجام می‌دهد. چون براساس قانون برعهده خود آن سازمان دولتی است که می‌تواند جدی بگیرد یا نه!»

در این صورت چه کسی پاسخگوی اهمال کاری آن دستگاه خواهد بود؟ جواب همان دستگاهی است که به آن سازمان، بودجه داده است. یعنی سازمان برنامه و بودجه! البته قوانین سختگیرانه‌ای وجود دارد، اما بعضی دستگاه‌ها مثل بیمارستان‌ها ممکن است ضوابط ایمنی را رعایت نکنند. چون در فرآیند ساخت و ساز، آتش‌نشانی، نظام مهندسی و شهرداری بازدید، نظارت و کنترل نمی‌کنند.

دستگاه‌های نظامی هم از آنجاکه از بودجه دولت تغذیه می‌کنند، شامل همین فرآیند می‌شوند. مسأله اینجاست که هنگام ساخت و ساز، دستگاه‌های نظارتی نمی‌توانند حضور داشته باشند. چون قانون اجازه ورود به آنها نمی‌دهد. نمودار ساختمان‌هایی که از دولت بودجه می‌گیرند، زیاد است. البته آنها مکلفند در قالب دفاتر فنی و مهندسی این کار را انجام دهند.