به گزارش روزنامه ایران؛ تحلیلگران اقتصادی برنامه‌های کوتاه مدت را چاره حل مشکلات ریشه دار بازار مسکن نمی‌دانند اما دولت‌ها معمولاً علاوه بر برنامه‌های بالادستی، برنامه‌ای برای اجرا در زمانی کوتاه را هم در نظر می‌گیرند. طرح «اقدام ملی مسکن» نیز برنامه کوتاه مدت سیاستگذاران بخش مسکن تا دو سال آینده است. این برنامه شامل تولید و عرضه 400 هزار مسکن است. عباس فرهادیه، که در زمان انجام این میزگرد، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تأمین مسکن بود و اکنون به عنوان یکی از کارشناسان ارشد این حوزه، شناسایی و معرفی می‌شود.وی تحقق هدف را با اجرای این برنامه میسر می‌داند اما مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن؛ تأمین زمین در کلانشهرها و شبهه ایجاد رانت بخاطر عرضه زمین دولتی به سازندگان را از چالش‌های مهم برنامه دوساله تأمین مسکن می‌داند.
به اعتقاد سلطان محمدی برنامه هایی مانند ساخت مسکن برای کارمندان برابری برای دسترسی عموم به مسکن را مختل می کند. اما فرهادیه می گوید دولت در کنار مسکن کارمندان برای عموم هم برنامه هایی برای خانه دار شدن دارد.
با توجه به جهش قیمت مسکن در سال گذشته و در بهار امسال، آمارها از بازگشت زودهنگام رکود به بازار خبر می‌دهد. آیا سیاست‌های جدیدی مانند طرح اقدام ملی برای ثبات قیمت و ورود متقاضیان برای خرید، راهگشا خواهد بود؟
سلطان محمدی: به نظر من ابتدا باید مشکلات ریشه ای مسکن را در کشور مرور کنیم. مشکلات را از چند زاویه می‌توانیم مورد بررسی قرار دهیم. مسکن برای خانواده‌های ایرانی گران است. اما باید این مسأله را هم مد نظر قرار دهیم که کیفیت ساخت در ایران بهبود پیدا کرده است. متراژ خانه‌ای که هر خانوار در اختیار دارد، تعداد نفرات ساکن، کیفیت مسکن و امکاناتی که خانه دارد و کیفیت ساخت در ده‌ها سال گذشته بهبود قابل توجهی را نشان می‌دهد. در عین حال بخش قابل توجهی از خانواده‌های ایرانی، به خصوص در شهرهای بزرگ، با مشکل جدی در تأمین مسکن روبه رو هستند. مشکل دیگر بالا بودن درصد اجاره نشینی در شهرهای بزرگ مثل تهران است که بالای ۴۰ درصد و در شهرهای دیگر هم این درصد قابل توجه است. قیمت مسکن نسبت به توان خانوار خیلی بالا رفته و توان خانوار برای تهیه مسکن به مرور تحلیل رفته است. دلیل آن هم رشد قیمت مسکن شدیدتر از رشد قیمت درآمد خانوار است.
مشکل دوم این است که میزان تولید مسکن به اندازه کافی نیست. ما در سال‌هایی توانسته‌ایم تولید مسکن را به نزدیک ۸۰۰ هزار تا یک میلیون در سال برسانیم اما در طول چند سال گذشته میزان تولید مسکن به مرور کاهش پیدا کرده و اکنون میزان تولید، عددی در حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال است. بر اساس برآوردی که برنامه‌ریزها نشان می‌دهد، در کشور باید سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می‌کردیم تا بتوانیم کمبود را حل کنیم و این نشان دهنده عقب بودن ما از برنامه است. نگرانی بیشتر در این جا نمایان می‌شود که کاهش تولید در اوج رشد قیمت‌های مسکن تجربه می‌شود.
معضل سوم در این زمینه، نوسانات قیمتی جدیدی است که وجود دارد. ایران یک چرخه ۵ و ۶ ساله رونق و رکود را طی می‌کند که کمتر از نیمی از این دوره، دوره رونق است و معمولاً در این دوره افزایش چشمگیر قیمت‌ها و افزایش میزان تولید را تجربه می‌کنیم. متعاقب آن، قیمت‌ها فراتر از توان خانوارها در دوره رونق رشد کرده است. معمولاً یک دوره ۲ تا ۴ ساله رکود را تجربه می‌کنیم تا به مرور بازار به نقطه تعادل برسد و این چرخه مرتباً تکرار می‌شود.
وضعیتی که ما در دوره‌های قبل شاهد آن بودیم این بود که وقتی دوره رونق را تجربه می‌کردیم و قیمت‌ها شدیداً افزایش می‌یافت، میزان تولید هم افزایش پیدا می‌کرد و در نتیجه جذابیت ساخت و ساز برای سرمایه‌گذار بالا می‌رفت. همچنین از بخش‌های مختلف سرمایه به بخش ساختمان می‌آمد و این دلایل باعث اضافه تولید می‌شد.
متأسفانه مسأله‌ای که در دو سال قبل شاهد آن بودیم این بود که به رغم افزایش چشمگیر قیمت‌ها، میزان تولید کمتر از انتظار بود. در سال‌های ۹۷ و ۹۸ با وجود اینکه قیمت مسکن یکی از رشدهای تاریخی خود را تجربه کرده است اما این رشد منجر به تولید بیشتر نشد. افزایش قیمت مسکن در این دوره متأثر از عوامل مختلفی است که تحریم‌ها، افزایش نرخ ارز، نرخ بالای تورم و افزایش شدید نهادهای مسکن از جمله آن بود.
در عین حال درآمد خانوارها در این دوره کاهش قابل توجهی پیدا کرد. در زمان رونق سرمایه‌ها به سمت مسکن می‌آمد. اما در این دوره روند متفاوت است، درآمدهای ملی و در نتیجه درآمد خانوار کاهش پیدا کرد، قیمت ارز به بالاترین قیمت خود رسید و قیمت نهادهای مسکن افزایش پیدا کرد. بنابراین سود سازنده آنچنان قابل توجه نبود که بتواند برای این بازار جذابیت ایجاد کند.
مشکل این است که دوره رونق را پشت سر گذاشته و وارد دوره رکود می‌شویم که این موضوع برای خریداران فرصت خوبی است، زیرا دیگر شاهد افزایش قیمت‌ها نخواهیم بود.
ولی در عین حال وضعیت نگران کننده این است که میزان تولید ممکن است بسیار کم شود. در چنین شرایطی که نیاز به بهبود اشتغال داریم و اقتصاد در وضع دشواری به سر می‌برد، کاهش تولید مسکن می‌تواند بر دشواری‌های اقتصاد ما بیفزاید و شرایط را از این هم سخت‌تر کند.
فرهادیه: مشکلاتی در بخش مسکن وجود دارد که به مشکلات و شرایط اقتصادی گره خورده است. ما باید برای حل اساسی مشکلات برنامه‌های بلندمدت را تدوین کنیم هرچند در حال حاضر هم در برنامه‌های بالادستی مانند طرح جامع مسکن، این مشکلات مورد توجه است. اما در هر صورت برای پاسخ به نیاز مردم و پاسخ به تقاضای مصرفی ما به برنامه‌های کوتاه مدت هم نیاز داریم.
اثرات مداخله دولت برای اجرای برنامه‌های کوتاه مدت منحصر به آن دولت است یا اثرات آن فراتر از کوتاه مدت خواهد بود؟
سلطان محمدی: معمولاً در دوره‌های افزایش قیمت، مردم فشار سنگینی را برای کنترل قیمت‌ها به دولت وارد می‌آورند. دولت‌ها برای اینکه بتوانند پاسخی برای درخواست‌های عمومی داشته باشند معمولاً وعده‌هایی می‌دهند که ما مداخله می‌کنیم و این مداخله‌ها در ابتدا بر این اساس است که نرخ‌ها کنترل شوند که در عمل چنین چیزی امکان پذیر نیست. نهایتاً این بحث‌ها ادامه پیدا می‌کند تا وارد دوره رکود بعدی می‌شود. وقتی وارد دوره رکود بعدی می‌شویم دولت‌ها ادعا می‌کنند که ما قیمت را کنترل کردیم و اکنون برای بهبود وضعیت بازار باید عرضه بیشتری را انجام دهیم و به این ترتیب دولت‌ها وارد عرصه ساخت و ساز می‌شوند. مشکلی که اینجا به وجود می‌آید این است که نقش اصلی دولت که سیاستگذاری درست بخش مسکن است معمولاً مغفول می‌ماند. دولت نقش مهم و کلیدی در بازار مسکن دارد. پاسخ مسئولان دولتی این است که اگر ساخت و ساز بیشتر شود مسأله مسکن حل می‌شود.
اما مشکل ما در بخش ساخت و ساز نیست. بیشتر از ۹۵ درصد ساخت و سازها را معمولاً مردم و بخش خصوصی انجام می‌دهند و به‌طور تاریخی هم همین‌طور بوده است. بنابراین دولت نقش مؤثری در عرضه مستقیم مسکن ندارد. در دوره‌هایی هم که دولت به نحوی در بازار مسکن دخالت کرده است مثل تجربه مسکن مهر، در بهبود قیمت مسکن کمکی نکرد. از قضا ما یکی از شدیدترین افزایش قیمت‌ها را در دوره مسکن مهر داشتیم. پس علاج این بیماری در این نیست که دولت در ساخت و ساز مداخله کند. ساخت و ساز کاری است که مردم انجام می‌دهند و سرمایه کافی برای آن دارند.
برای خانوارها جذابیت دارد که سرمایه‌ها و دارایی‌های خود را به بخش مسکن تخصیص بدهند. ما نیروی انسانی کافی، بالاترین درصد مهندسین نسبت به کشورهای دیگر، نیروی کارآزموده برای ساخت و ساز، مصالح و مواد ساختمانی اولیه را در اختیار داریم. توان ساخت ما بیش از یک میلیون واحد در سال است. در بخش سیمان، کاشی، سرامیک، آهن‌آلات و سایر مصالح ساختمانی مشکلی نداریم. در مصالح حتی اضافه تولید داریم و مشکل ما این است که تولید مصالح قابل جذب نیست. بیشتر کارخانه‌ها کمتر از ظرفیت اسمی خود کار می‌کنند و در تلاش برای بازارهای صادراتی هستند ولی با این محدودیت‌هایی که در تجارت خارجی داریم، امکان توسعه صادرات هم نداریم. بنابراین بخش زیادی از این تولید عملاً فعال نشده است. باید بررسی کنیم که چرا وقتی سرمایه، منابع، نیروی انسانی و جذابیت در ساخت و ساز در اذهان عمومی و برای سرمایه‌گذار وجود دارد اما تولید رشد پیدا نمی‌کند؟ اینجا است که نقش سیاستگذاری‌های بخش مسکن خود را نشان می‌دهد.
سیاستگذاری‌های بخش مسکن، سیاستگذاری‌های کوتاه مدت نیست و در کوتاه مدت هم جواب نمی‌دهد و این بزرگترین معضل است که مردم انتظار اقدامی دارند که در کوتاه مدت جواب بدهد. بنابراین وقتی اقداماتی هم انجام می‌شود مردم آن را نمی‌بینند و برای آنها جذابیت ندارد و برای اقدامات کوتاه مدت به دولت فشار می‌آورند.
این فشار دولت‌ها را به سمت پاسخ دهی به این خواسته می‌برد. حال این خواسته مردم از طریق نمایندگان، رسانه‌ها و خود بدنه اجرایی دولت است که همه باعث می‌شوند دولت‌ها به سمت سیاستگذاری‌های کوتاه مدت بروند که این سیاست‌ها در ماهیت به سمت پوپولیسم میل می‌کند. یعنی دولت رأساً وارد تولید شود و بسازد و کمبود را برطرف کند.
بزرگترین معضل مسکن در شهرهای بزرگ است و بیشترین افزایش قیمت هم در شهرهای بزرگ رخ داده است. افزایش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی که در سال گذشته شاهد آن بودیم عمدتاً بحث شهر تهران است. بقیه مناطق کشور این‌گونه نبوده است. مناطق و شهرهایی را داشته‌ایم که رشد قابل توجهی را تجربه نکردند و رکود سنگینی نیز در آنجا بوده است. حال دولت می‌خواهد از طریق زمین ارزان این مسأله را حل کند، مشکل اول این است که دولت اصلاً در شهرهای بزرگ زمینی ندارد که بخواهد عرضه کند و اگر هم زمینی دارد بهتر است آن را به مدارس، دانشگاه‌ها و بیمارستان‌ها تخصیص دهد. در شهر تهران به خصوص در حاشیه‌ها شهر معضلات عظیمی انباشته شده است و خیلی از مکان‌ها مدرسه، امکانات عمومی، کتابخانه، بیمارستان و دانشگاه ندارند و برای تمام این فضاها ما دچار مشکل هستیم.
بعضی از دانشگاه‌های ما فضای نامناسبی دارند. در چنین شرایطی درست نیست که اگر زمینی داشته باشیم آن را به ساخت و ساز مسکن اختصاص دهیم. اگر این مسأله را بخواهند این‌گونه حل کنند، در سال‌های گذشته که وسعت تهران چند برابر شد این مسأله را حل می‌کردند. معضل دوم این است که این زمین‌ها دارایی‌های عمومی هستند که نباید آن را به صورت رانت به یک گروه اندک تخصیص بدهند. حتی با وجود خوشحالی و رضایت آن گروه اندک ما چنین حقی نداریم.
این انتقاد را به برنامه وارد می دانید؟
فرهادیه:در برنامه ساخت 400 هزار واحد قرار نیست زمین را به کسی واگذار کنیم، برنامه ساخت مشارکتی است. در وزارتخانه هیچ گونه برنامه واگذاری زمین نداریم. پروژه‌های وزارتخانه در قالب مشارکت با بخش خصوصی برای احداث واحدهای مسکونی است. به عنوان مثال در شهرهای جدید، زمین و پروانه را شرکت عمران شهرهای جدید مهیا می‌کند و بخش خصوصی به‌صورت مشارکتی ساخت و ساز می‌کند. در سازمان ملی زمین و مسکن هم در قالب مشارکت، تأمین زمین از سوی سازمان و ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی است. پس ما فقط به‌صورت مشارکتی اقدام به تأمین مسکن می‌کنیم.
سلطان محمدی: درست است که زمینی به کسی واگذار نمی‌شود، ولی واقعیت این است که آورده دولت، همین زمین‌هایی است که در اختیار دارد و به عنوان مالک این زمین‌ها وارد قرارداد مشارکت می‌شود و سهمی که از واحدهای ساخته شده می‌برد قاعدتاً معادل ارزش زمین‌های عمومی است که وارد این طرح شده است.
این دارایی‌های عمومی باید در جهت بهبود رفاه حال عمومی صرف شود، معمولاً کیفیت ساختی که بخش‌های دولتی دارد کیفیت خوبی نیست مثل مسکن مهر که اکنون در خیلی جاها بلااستفاده باقی مانده است. در بحث اقتصاد بحث خوب و بد بودن کارها نیست بلکه ما باید سرمایه‌های محدود خود را در جایی با بهترین، کارآمدترین و مؤثرترین نحو صرف کنیم.
در غیر این صورت مثل مسکن مهر می‌شود که امکانات زیرساختی، راه، بیمارستان، مسجد، مدرسه و... ندارد. بعد از مردم می‌خواهیم که در مدرسه‌سازی مشارکت داشته باشند و اکنون بیشتر مدارس ما توسط خیرین ساخته می‌شوند. این چگونه منطقی است که امکانات عمومی را به تعداد اندکی تخصیص می‌دهیم و برای کارهای عمومی از مردم درخواست مشارکت کنیم.
اجازه دهیم که مردم و دولت هر کدام کار خود را انجام دهند. این پروسه‌ها معمولاً با عدم کارایی و فساد زیادی در تخصیص و توزیع روبه رو می‌شوند. طبیعتاً در رانت کسی که قدرت بیشتر یا نزدیکی بیشتری به قدرت دارد، سهم بیشتری از رانت می‌برد.
برای جلوگیری از رانت در مشارکت راهکار چیست؟
فرهادیه: اگر برنامه ما به‌صورت تک تشریفات بود حرف شما درست است. اما برای مشارکت بخش خصوصی فراخوان می‌دهیم و مشارکت عمومی است. هر کسی اهلیت فنی و مالی داشته باشد می‌تواند در مزایده عمومی شرکت کند.این نوع مشارکت چه رانتی می‌تواند داشته باشد؟
مشارکت ما با مزایده است اگر تک تشریفات بود احتمال ایجاد رانت بود. پروژه‌های طرح اقدام ملی به‌صورت مشارکت با بخش خصوصی است. حالا بخش خصوصی ممکن است خصولتی، پیمانکار دولتی، انبوه ساز یا پیمانکار گرید دار باشد.مهم ایجاد شرایط رقابت آزاد برای همه این بخش‌ها است تا در طرح شرکت کنند.
سلطان محمدی: بخشی از رانت مربوط به نحوه انتخاب انبوه سازان است که به هر حال در همه واگذاری‌های دولتی شبهه آن وجود دارد. ولی بخش مهم‌تر این است که به هر حال آورده دولت که همان زمین‌هاست متعلق به عموم است و نهایتاً به متقاضیان محدودی منتقل می‌شود و رانت اصلی در همین واگذاری‌ها خواهد بود.
نظر شما چیست؟
فرهادیه: لقمه آماده کردن جویدن و در دهن بقیه گذاشتن دیگر کار ما نیست. زمانی 50 هزار میلیارد تومان پول چاپ شد و به سازندگان داده شد. الآن دیگر 50 هزار میلیارد تومان وجود ندارد باید روش‌ها و انتظارات عوض شود، دیگر پول نیست.
هر قراردادی مشخصات و ریسک‌هایی دارد. انبوه سازان 42 ایراد به قرارداد مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن وارد کرده‌اند. مثلاً آنها می‌گویند علاوه بر زمین وام هم بدهید یا چرا از ما ضمانت نامه می‌خواهید، چرا آهن و سیمان نمی‌دهید.
انبوه سازان، به پیش فروش واحدها، ایراد گرفته‌اند. هنوز قانون پیش فروش جدید تصویب نشده قانون پیش فروش قبلی در حال اجراست و ما نمی‌توانیم فراتر از این قانون اقدام کنیم. قانون جدید هم همان را می‌گویید. اگر قراردادهای ما خارج از قانون باشد لغو می‌شود. انبوه سازان باید براساس شرایطی که در قرارداد آمده، پیشنهادات خود را ارائه کنند. آنها باید شرایط ما را بخوانند و پیشنهاد بدهند که مثلاً حاضرند با چه نسبتی با ما مشارکت کنند. مثلاً در قراردادهای مشارکتی نوسازی بافت‌های فرسوده، شریکی می‌گوید زمین را شما فراهم کنید من می‌سازم ولی باید 20 میلیارد هم نقدینگی بدهید چون نوسازی بافت فرسوده سوددهی کمی دارد؛ شاید ما این شرط را قبول کنیم چون ارزش اصلاح بافت فرسوده برای ما زیاد است و حاضر می‌شویم سوبسید بدهیم. در حال حاضر در صدور پروانه در بافت یا خدمات زیربنایی سوبسید می‌دهیم.
باید روش‌های مختلف را برای قراردادهای مشارکتی با انبوه سازان پیدا کنیم. اما دوستان سازنده، نی را از سر گشادش می‌زنند و از آن صدا در نمی‌آید. آنها حاضر نیستند بحث‌ها و پیشنهادات را ارائه کنند و ریسک را آنالیز کنند، چون می‌خواهند به همه چیز برسند. ما گفتیم هر قرارداد قاعده ای دارد اما ظاهراً نرود میخ آهنی در سنگ.
امکانات ما همین است. اگر پول داشتیم التماس بخش خصوصی را نمی‌کردیم که با ما در ساخت مشارکت کنند. به نظر می‌رسد کل انبوه سازان در یک تبانی مشارکت در طرح اقدام ملی را بایکوت کرده‌اند. راهکاری که ما نمی‌پسندیم استفاده از پیمانکاران بخش دولتی است ترجیح ما ورود بخش خصوصی به برنامه است. اما اگر آنها ورود نکنند دست ما هم بسته نیست. ما می‌توانیم از سازندگان خارجی استفاده کنیم مانند ورود کوزو در مسکن مهر.
بعد از اینکه ما برای ساخت فراخوان دادیم انبوه سازان 42 ایراد به قرارداد مشارکت وارد کردند. برای ایراد گرفتن همیشه فرصت است و تا زمانی که قرارداد بسته نشده ایراد گرفتن مانعی ندارد.
مطلوب ما در این طرح این است که مسکن که تولید می‌شود به جامعه هدف برسد و ما برنامه‌ریزی می‌کنیم که 400 هزار واحد به دست گروه هدف برسد.
از طرف دیگر برای تشویق انبوه سازان، وام صندوق پس‌انداز یکم برای خرید مسکن را، به بخش ساخت متصل خواهیم کرد که با این اقدام یکی از درخواست‌های انبوه سازان که در نظر گرفتن تسهیلات ساخت بود تأمین می‌شود. وام مسکن یکم بهره کمی دارد و اتصال آن به ساخت به نفع سازندگان است.تفاهمنامه اتصال وام با بانک مسکن امضا شده است.
کسی که می‌تواند وام پس‌انداز مسکن یکم را اخذ کند یعنی فرم ج او قرمز است و مستحق دریافت مسکن است. پس به این ترتیب مطلوب ما یعنی رسیدن واحدها به دست جامعه هدف هم تا حدودی برآورده می‌شود. بزرگترین ایرادی که برخی منتقدان به طرح می‌گرفتند این بود که انبوه‌سازان واحدها را به هر کسی با هر قیمتی که می‌خواهند می‌فروشند، اما با اتصال وام مسکن یکم به ساخت موضوع فروش واحدها هم تا حدودی کنترل می‌شود.
تلاش ما این است جذابیت ساخت را برای انبوه سازان بالا ببریم اما نمی‌شود همه کارها را با هم کرد شاید در آینده جذابیت بیشتر شود و به توافق نزدیکتری برسیم. باید بپذیریم با شرایط جدید وارد ساخت و ساز شویم. مشکلات اقتصادی داریم، پول نیست، دیگر نمی‌توانیم از منابع صندوق ذخیره ارزی استفاده کنیم، باید با این شرایط وارد طرح ساخت شویم. در بازارآزاد هم یک طرف قرارداد نمی‌تواند همه شرط‌ها را بگذارد.
از طرف دیگر مشوق دیگر برای انبوه‌سازان امکان ورود آنان به بازار تعهدی مصالح است. انبوه سازان می‌توانند با ورود به بازار تعهدی مصالح ارزان تر بخرند. در این بازار رانت و سوبسید نیست اما استفاده از ظرفیت تخفیف در خرید عمده در بازار تعهدی مصالح برای سازندگان فراهم است. فروشندگان هم از خریدهای عمده استقبال می‌کنند.
مشکلات بخش مسکن به مشکلات اقتصادی گره خورده است، با توجه به این موضوع دولت چگونه می تواند برنامه پایدار برای مسکن را اجرا کند؟
سلطان محمدی: بنیادی‌ترین و مهم‌ترین مسأله این است که دولت بتواند تورم را کنترل کند سپس نرخ مسکن طبیعتاً کنترل می‌شود. عمده مسائل مسکن ناشی از مسأله تورم است. وقتی تورم کنترل نشود نه فقط قیمت بخش مسکن بلکه قیمت خودرو، مواد خوراکی، خدمات و... کنترل نمی‌شوند. کنترل تورم دست دولت است، دولت است که میزان تورم و مصارف و هزینه‌هایی که دارد ، مشخص می‌کند. تورم در دنیا مسأله شناخته شده و مسأله پولی است که کنترل آن دست دولت و بانک مرکزی است. اگر اراده و برنامه‌ریزی درست وجود داشته باشد دولت‌ها قادر به کنترل نرخ تورم هستند.
فقط کشورهای توسعه یافته نیستند که بتوانند تورم را کنترل کنند بلکه در کشورهای همسایه چون افغانستان و عراق با تورم بسیار پایین کار می‌کنند. چرا ما نمی‌توانیم این کار را انجام دهیم؟ ابتدا باید انضباط اصلی در مصارف و هزینه‌ها و درآمدها در سیستم دولتی به وجود بیاید که بتواند تورم را کنترل کند. در مرحله بعد دولت باید عرضه زمین را بهبود ببخشد ولی عرضه زمین، به معنی عرضه زمین عمومی به افراد خاص، که ساده‌ترین و نادرست‌ترین راه است، نیست، بلکه راه درست، فراهم کردن شرایطی است که مردم نه فقط در شهرهای بزرگ چون تهران که دیگر ظرفیت برای جمعیت پذیری ندارد، بلکه در دیگر شهرهای کوچک امکانات مناسب و زمین برای ساخت مسکن داشته باشند. با کمبود زمین در کلانشهرها چگونه می‌خواهید زمین را برای بخش خصوصی مهیا کنید؟
فرهادیه: بله کاملاً درست است. زمین در کلانشهرها کم است اما ما امکانات را کلاً در اختیار می‌گذاریم یا بهتر بگویم هر چه داریم در اختیار می‌گذاریم. از نیست نمی‌توان هست ایجاد کرد. اگر سازندگان انتظار دارند در کلانشهرها زمین متری چند میلیون بخریم و در اختیار برنامه قرار دهیم اصلاً امکانش را نداریم. ما امکانات خودمان را در اختیار می‌گذاریم اما در کلانشهرهایی که نزدیک به شهرهای جدید هستند حتماً باید سرریز جمعیت را به شهرهای جدید هدایت کنیم.
سلطان محمدی: پس تأیید می‌شود که در شهرهای اصلی که از قضا بیشترین کمبود مسکن در آن مناطق است، امکان عرضه زمین وجود ندارد.
نباید در تهران اسکان بیشتر تشویق شود، به جای افزایش اسکان در تهران باید شرایطی فراهم شود تا در شهرهای جانبی و جدید جمعیت زیادی متمرکز شود. شهرهای اقماری تهران با خط ریلی به تهران متصل نیستند. ده‌ها شهر بزرگ با جمعیت‌های میلیونی تشکیل شده است که یک راه دسترسی درست به تهران ندارند. ساخت خطوط ریل دیگر به مردم مربوط نیست. دولت باید این کار را از تملک تا سرمایه‌گذاری انجام دهد. اگر اسم وزارتخانه‌ای مسکن، راه و شهرسازی می‌شود، فلسفه‌ای پشت آن بوده است. فلسفه آن این است که نمی‌شود مسأله مسکن را بدون توجه به راه حل، حل کرد. دولت به سمت اجرای این کار نمی‌رود چون هنگام اجرای آن مردم کار را به دلیل بلند مدت بودن آن نمی‌بینند. فرض کنید بخواهند خطوط ریلی برای یکی از شهرهای اقماری تهران احداث کنند، این پروژه به‌طور متعارف از مرحله برنامه‌ریزی تا عملیاتی شدن ممکن است بین ۷ تا ۱۰سال طول بکشد که در عمل حتی بیش از این مدت بوده است.
رسالت مسئولین این است کارهایی که مردم، مهندسان و سازندگان نمی‌توانند انجام دهند از قبیل ساخت خط ریلی، تعریف شهرهای جدید، انتقال آب و مسائل انرژی را اجرا کنند. تمام شهرهای بزرگ دنیا حومه خوب و مناسبی دارند و مردم اکثراً در شهرک‌های اقماری زندگی می‌کنند که آب و هوای بهتر، امکانات بهتر و هزینه پایین تری دارند. مشکل اساسی دسترسی است. پس حاشیه و حومه نشینی به معنای فقر نباید تلقی شود. اگر ما توسعه زیرساخت‌ها را در حومه‌ها ایجاد کنیم، مردم برای زندگی در آنجا تشویق و از آلودگی و دوندگی شهر هم خلاص خواهند شد.
فرهادیه: درست است. این آسیب برای کلانشهرها و شهرهای اطراف شهرهای بزرگ وجود دارد. دولت برای توسعه شهرهای اقماری و اتصال این شهرها به شبکه ریلی گام‌هایی برداشته است.
دربرخی از شهرها از جمله حاشیه شهر تهران و شهر جدید بهارستان در اصفهان عملیات ریل‌گذاری و اتصال به ریل در حال انجام است همچنین پرند تا فرودگاه امام ریل‌گذاری شده و راه آهن هشتگرد بزودی راه اندازی می‌شود.بنابراین باید جذابیت شهرهای اقماری را برای مردم افزایش دهیم.
سلطان محمدی: اقداماتی برای ایجاد شبکه ریلی و فراهم کردن زیر ساخت‌ها در شهرهای جدید در جریان است ولی کافی نیست. بهتر است اگر دولت منابعی برای واگذاری دارد، آن را به تأمین زیرساخت‌ها و شبکه‌های دسترسی اختصاص بدهد و اگر قرار است امتیازی به گروه‌های خاصی داده شود، اولویت با محروم‌ترین و نیازمندترین طبقات اجتماعی است و نه به نزدیکان به ساخت بوروکراسی و قدرت.
شما معتقد هستید دولت به جای اینکه در شهرهای بزرگ زمین‌های خود را به یک گروه خاص عرضه کند، شهرهای اقماری و زیرساخت‌ها را توسعه دهد که جمعیت‌پذیری دشوار شود؟
سلطان محمدی: دقیقاً، دولت باید منابع، امکانات و زمین‌ها را عمدتاً به زیرساخت‌ها اختصاص دهد، خانه را مردم می‌سازند. اگر شهر و زمین جدید تعریف کنید سازنده هم خواهد آمد. علت نرفتن مردم ایجاد نکردن زیرساخت‌ها است. نکته دیگر این است که سیاستگذاری دولت درباره مسکن در سمتی نبوده است که بخواهد اهداف موردنظر را تأمین کند. در شهر تهران زمانی می‌توانستید پروانه ساختمانی را به سرعت اخذ کنید اما اکنون این پروسه‌ها آنقدر پیچیده و دشوار شده است که هم هزینه بسیار سنگینی را به سازنده تحمیل می‌کند و مهم‌تر اینکه اخذ پروانه زمان زیادی را نیاز دارد. وقتی روند اداری مثلاً گرفتن پروانه ساخت از ۲ ماه به ۶ ماه می‌رسد، ریسک برای سازنده بالا می‌رود و مردم دوست ندارند خود را درگیر فضای مبهم کنند و در تمام این دوره، سازنده در ابهام زندگی می‌کند که آیا به جواب خواهد رسید یا خیر. مردم هزینه‌های زیادی را متحمل می‌شوند و روزبه روز نهادهای بیشتری را وارد می‌کنیم. سازمان مهندسی، نظارت، آتش نشانی و بخش‌های مختلف دیگر که هر کدام بوروکراسی خاص خود را دارد و متأسفانه در خیلی از اینها فساد وجود دارد که بزرگترین مانع سرمایه‌گذاری است. وقتی سرمایه‌گذار می‌بیند که قرار است با این پروسه طولانی و فساد روبه رو شود، پشیمان می‌شود. مسأله دیگر هزینه است. وقتی پروسه‌ای را ۶ ماه طول می‌دهید به معنی این است که شما آن را ۲۰ تا ۳۰ درصد گران کردید حال اگر زمان ساخت را ۳ سال در نظر بگیریم، قیمت ساخت بین ۴۰ تا ۵۰ درصد بالا می‌رود. این افزایش قیمت از جیب مصرف کننده نهایی خارج می‌شود.
اگر دولت بتواند پروسه‌ها را تسهیل کند، کار روان‌تر و بهتر پیش می‌رود. متأسفانه شرایط و ضوابط اخذ پروانه و کنترل‌ها را به نحوی ایجاد کردیم که پروسه‌ها روزبه روز دشوارتر، پرهزینه‌تر و فاسدتر شده که یک مانع جدی است. این سیاستگذار است که باید مسأله طول کشیدن پروسه را حل کند. باید هماهنگی بین نهادهای مختلف به وجود بیاوریم و بعضی روندها را بازتعریف کنیم به‌طوری که ضمن حفظ کیفیت، سرعت هم افزایش پیدا کند. خیلی از این پروسه‌ها به کیفیت اضافه نمی‌کند، شما هم انواع مهندسین را چون مهندس منشی و مهندس ناظر در پروژه تعریف کردید که اینها هیچ افزوده‌ای برای ساختمان ندارند و خیلی از اینها به صورت امضا فروشی است. وزیر قبلی خیلی تلاش کرد که با این پروسه مقابله بکند و هزینه سنگینی هم بابت این قضیه داد ولی هنوز این مسأله به‌طور کامل حل نشده است. سرمایه‌گذار باید جواب این سؤال را پیدا کند که چرا با وجود افزایش قیمت و ۲ تا ۳ برابر شدن قیمت مسکن در شهر بزرگی چون تهران باز سرمایه‌ها به سمت مسکن نمی‌آید. سرمایه‌گذار از اینکه خود را درگیر مسأله ساخت و ساز کند بیمناک است. بعد از اتمام پروسه هم باید دوره طولانی اداری را در شهرداری، ثبت و جاهای دیگر برای تفکیک گرفتن سند طی کنید و اکثر این پروسه‌ها هم با درجه‌ای از فساد همراه است.
به نظر شما دولت برای کوتاه مدت چه کار باید انجام دهد؟
سلطان محمدی: اگر دولت بخواهد منابع مالی را از طریق خود یا بانک مرکزی و سیستم بانکی، تجهیز کند همچون کاری که در مسکن مهر انجام شد، این هزینه‌ای را متوجه جامعه می‌کند، هزینه تورم که متوجه همه جامعه می‌شود مانند اتفاقی که در مسکن مهر افتاد. اولین شرط آن که دولت نباید منابعی را از بانک مرکزی به خصوص پول پرقدرت را به این بخش تزریق بکند. باید منابع عمومی تجهیز شود، روش‌هایی مثل صندوق یکم. منابع مردم باید به سمت توسعه این ابزارها پیش برود. اگر دولت‌ها در کوتاه مدت وسوسه شوند که منابع عمومی را وارد ساخت و ساز کنند، در کوتاه مدت جواب می‌گیرند اما در درازمدت آثار تورمی سنگینی دارد که باید از آن پرهیز کرد. به نظر می‌آید در طرح‌هایی که اخیراً پیشنهاد شده به این مسأله توجه شده است. منابع ساخت و ساز باید به کسانی داده شود که بیشتر نیازمندند نه براساس شغل و حرفه چون می‌بینیم که بعضی افراد که شغل خاصی دارند دسترسی بهتری به مسکن دارند و بعضی افراد، هیچ گونه امکاناتی به آنها نرسیده است. بعد از انقلاب به بعضی افراد زمین‌هایی تعلق گرفت که اکنون در بازار ۱۰ میلیارد و بالاتر معامله می‌شود. اینها منابع و دارایی عمومی بودند که به خانواده‌ای خاص رسیده است، بهتر بود که این زمین عادلانه بین همه توزیع می‌شد. این اشتباه را دوباره تکرار نکنیم. آن موقع راه حل بهتری بلد نبودیم و زمین و منابع را نامحدود می‌دانستیم و بعد از چند سال تهران ۴برابر شد اما دیدیم که هنوز مشکل مسکن وجود دارد. دولت باید موانعی را که باعث می‌شوند مردم وارد صحنه سرمایه‌گذاری نشوند ، برطرف کند.
فرهادیه: کاملاً درست است. اگر تأمین مسکن برای کارمندان(تام کاد) به تنهایی بخواهد اجرا شود تبعیض بین کارمند دولت و مردم در خانه‌دار شدن ایجاد می‌شود. ولی برای اینکه این تبعیض ایجاد نشود راهکار ارائه کرده‌ایم. در طرح جدید مسکن، بحث استفاده از زمین دولتی برای ساخت است. در طرح تام کاد کارمندان باید پول زمین را بپردازند. برای مسکن کارمندان زمین مجانی نیست. اما در طرح دیگری به نام تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین (تام فاز) طرحی مانند تام کاد برای عموم است. در این طرح به عموم مردم اعلام می‌کنیم هزینه ساخت اعیان بر عهده شما است. پول زمین را دولت 15 ساله به‌صورت فروش اقساطی دریافت می‌کند. در ساخت و ساز 30 درصد هزینه مربوط به ساخت است و 70 درصد هزینه مربوط به تأمین زمین است. پس متقاضی حداقل 30 درصد باید آورده داشته باشد. در برنامه تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین، زمین را دولت می‌دهد و هزینه آن را اقساطی می‌گیرد و متقاضی باید هزینه ساخت را تأمین کند.
تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین برای جلوگیری از تبعیض بین کارمند دولت و عامه مردم طرح‌ریزی شده است و مکمل تام کاد است. تام فاز و تام کاد باید با هم اجرا شوند تا جامعه متقاضی یا کسانی را که می‌خواهند مسکن ملکی داشته باشند پوشش دهند.
برای دهک‌های پایین‌تر که آورده آنها تقریباً صفر است هم برنامه دیگری داریم.دهک یک تا 3 نه اندوخته ای از گذشته و نه امکان بازپرداخت اقساط را در آینده دارند. برای این سه دهک به دنبال مسکن ملکی نیستیم و برای آنان مسکن اجاره ای در نظر گرفته‌ایم. برای دهک یک تا 3 دنبال سرپناه هستیم نه دنبال مالکیت.
برای گروه‌های درآمدی یک، دو و سه طرح فروش مسکن به روش فروش اجاره را داریم. یعنی تأمین مسکن این دهک‌ها با روش اجاره ای خواهد بود. قانون ساماندهی، تأمین مسکن به روش اجاره برای 3 دهک را مشخص کرده است. این را هم بگویم که 90درصد دهک یک تحت پوشش بهزیستی و کمیته امداد قرار دارند و این سازمان‌ها مسئول تهیه مسکن برای این دهک هستند.
قانون ساماندهی، محاسبات اقتصادی ساخت مسکن اجاره ای را مشخص کرده است. دولت زمین واگذار می‌کند و هزینه زمین 7 سال بعد به قیمت 7 سال قبل اخذ می‌شود. 7 سال بعد واحد به مالکیت سازنده در می‌آید. فقط سازنده ملزم می‌شود به مدت 5 سال واحدها را اجاره دهد. دولت هم قیمت‌گذاری نمی‌کند چون در قانون به قیمت‌گذاری اشاره نشده است، دولت فقط دهک‌ها را معرفی می‌کند. سود بازگشت سرمایه در این روش برای سازندگان 37 درصد است.
در شرایط اقتصادی فعلی اگر بازده سرمایه‌گذاری 20 درصد باشد بسیاری برای ورود به آن سرمایه‌گذاری تمایل دارند. پس دولت با در اختیارگذاردن زمین و اخذ هزینه زمین با 7 سال تأخیر و آن هم به نرخ زمان واگذاری بیشترین تسهیل را برای ورود بخش خصوصی به ساخت و ساز فراهم می‌کند. سرمایه‌گذاری که بازده آن 37 درصد است برای بخش خصوصی سرمایه‌گذاری سودده است.
سلطان محمدی: اگر تبعیضی در کار نیست پس چرا این طرح برای اقشار مختلف به صورت جداگانه طراحی شده است؟ درصد کمی از شاغلان را کارمندان دولت تشکیل می‌دهند که براساس بررسی‌هایی که انجام شده وضع رفاهی متوسط آنها از متوسط جمعیت بالاتر است و عمدتاً در دهک‌های میانی یا بالا قرار دارند. چرا باید امتیاز ویژه‌ای برای این گروه از شاغلان در نظر گرفته شود؟ مگر دولت می‌تواند با این زمین‌های محدود همه متقاضیان را پوشش بدهد. اینکه هزینه زمین به صورت ۱۵ ساله فروش اقساطی دریافت می‌شود، وجود شبهه این امتیاز خاص را منتفی نمی‌کند. چرا که وام کم بهره ۱۵ ساله برای تهیه مسکن خودش رانت قابل توجهی محسوب می‌شود.
دولت برنامه ای هم برای ساخت مسکن‌های کوچک برای اجاره‌داری در نظر دارد. در واقع متولیان بخش مسکن در نظر دارند مسکن‌های با متراژ پایین برای اجاره‌نشینان تهیه کند، درباره این مسأله نظرتان چیست؟
سلطان محمدی: در بازار اجاره مشکل عرضه و تقاضا وجود دارد. ما برای کاهش نرخ اجاره اول باید نرخ مسکن را کاهش دهیم. میزان اجاره به‌طور متوسط سالانه ۵ درصد قیمت مسکن است و این در یک دوره طولانی ثابت بوده و هیچ موقع از ۴.۵ درصد پایین‌تر نبوده و از ۶.۵ درصد هم بالاتر نرفته است. بنابراین یک رابطه مستقیم بین اجاره بها و قیمت مسکن وجود دارد. برای حل کردن قیمت مسکن هم باید نرخ تورم را کنترل کنیم. مسأله دوم تشویق مالکان برای اجاره دادن بیشتر است. سیاست‌ها باید در جهت تشویق عرضه بیشتر واحد اجاره‌ای باشد. اما متأسفانه آنچه در بازار اجاره شاهد هستیم این است که معمولاً مردم دولت را تشویق به برخورد با مالکان می‌کند.
فرهادیه: ساخت خانه‌های کوچک برای اجاره دو بعد دارد. موضوع ساخت خانه‌های کوچک این است که می‌خواهیم مسکن بسازیم یا مأمن بسازیم.مسکن جایی برای سکنی و آرامش است. در قوانین بالادستی، در شهرهای بزرگ برای خانواده 4 نفره خانه ای 70 متری مسکن ایده آل است. در واقع ایده آل این است ما مسکن را برای متقاضیان تأمین کنیم. اما موقعی هست که هزینه تأمین مسکن آنقدر بالا است که باید به مأمن فکر کنیم که فقط برای استراحت در شب است.بین مأمن و مسکن و بدون مسکن ماندن، ما ترجیح می‌دهیم اول مسکن را تأمین کنیم بعد مأمن.طرح شهرداری برای تأمین مأمن است.مأمن قابلیت‌های مسکن را ندارد اما از بدون مسکن ماندن بهتر است.در قانون طرح تفصیلی، برای ساخت مسکن کمتر از 50 متر سند نمی‌دهند.
اما برای ساخت خانه‌های کوچک استیجاری، قرار است قانون اصلاح شود. برای ساخت مسکن کوچک چند مشکل وجود دارد. مهم ترین مشکل تأمین پارکینگ است.هر واحد 25 متر پارکینگ می‌خواهد یک سوم متراژ خالص ساختمان پارکینگ است. برای واحدهای کوچک مشکل تأمین پارکینگ است. راه‌های مختلفی برای تأمین پارکینگ است.مثلاً در ژاپن ماشین را به شرط تأمین پارکینگ می‌توانید بخرید. یک برنامه این است که برای مسکن‌های کوچک پارکینگ عمومی تأمین شود. اما پارکینگ عمومی نفع اقتصادی ندارد و در حال حاضر شهرداری‌ها برای پارکینگ عمومی یارانه هم می‌دهند آخر سر هم همیشه کمبود پارکینگ در شهرهای بزرگ داریم. اعتقاد ما این است که واحد 30 متری به عنوان مسکن خوب نیست به عنوان مأمن خوب است. 40 درصد از منابع مالی خانوار به مسکن اختصاص می‌یابد. مسکن کوچک برای زوج‌های جوان قبل از بچه دار شدن مناسب است.
سلطان محمدی: دولت ابزارهای زیادی برای ساخت مسکن دارد. یکی از ابزارها، تشویق خانه‌سازی برای مسکن اجاره‌ای است. یعنی اگر اعتبارات و توزیع زمین وجود دارد آن را به مسکن اجاره‌ای اختصاص دهند. دوم اینکه تشویق به کوچک‌سازی شود بخش زیادی از تقاضای اجاره‌ای ما برای واحدهای کوچک است. متأسفانه مقررات ساخت و ساز ما اجازه کوچک‌سازی نمی‌دهد پس ما باید مقررات معماری- شهرسازی را بازنگری کنیم.
منظور شما از کوچک‌سازی خانه‌های با متراژ پایین است؟
سلطان محمدی: بله، حتی پایین‌تر از ۵۰ متر را هم می‌توانیم در دستور کار داشته باشیم.
اما طرح شهرداری برای ساخت خانه‌های ۳۰ متری اجاره ای با انتقادهای زیادی روبه رو شده است.
سلطان محمدی: بله، بسیاری از افراد میانگین بعد خانواده را در نظر می‌گیرند. تصور آنها این است که این خانه‌ها برای یک خانواده متعارف و معمول ساخته می‌شود که الزاماً این طور نیست. ما طیف بسیار متنوعی از متقاضیان مسکن داریم. در شهرهای بزرگی چون تهران بخش زیادی از متقاضیان فرضاً دانشجویانی هستند که حتی ممکن است چند نفر در یک سوئیت ۴۰ متری زندگی کنند. در شهرهای بزرگ دنیا واحدهای کوچکی دارند که دانشجویان به صورت چند نفره در آن زندگی می‌کنند. خانواده‌های تک نفره، ازدواج نکرده یا مطلقه داریم. وقتی متراژ را کم می‌کنیم قیمت خانه و به تبع آن قیمت اجاره کاهش می‌یابد. منتهی کیفیت این خانه‌ها باید حالت استاندارد داشته باشد.
اگر دولت به هر دلیل بخواهد وارد عرضه مستقیم مسکن شود، سیاست تخصیص این واحدها باید به نیازمندترین و محروم‌ترین گروه‌های اجتماعی تعلق بگیرد نه گروه‌هایی که از وضعیت‌های ممتاز و ویژه‌ای برخوردارند. برای مثال این خانه‌ها به خانواده‌هایی که درآمد کافی نداشته، معلول در خانه دارند، به امکانات شهرهای بزرگ نیاز دارند، خانواده‌های زن سرپرست که درآمد کافی ندارند، اختصاص یابد. مسکن که با امکانات دولتی ساخته می‌شود نباید به کارکنان نهادهایی که کمتر نیاز دارند تعلق گیرد. در آن صورت، بین نهادها هم اختلاف می‌افتد و هر کدام از نهادها که قدرتمندتر باشند امکانات بیشتری به آنان تعلق می‌گیرد. برخی سازمان‌ها و نهادها هیچ دسترسی به زمین ندارند و برخی نهادهای دیگر دسترسی به زمین دارند. این نقدها به طرح‌های تام کاد و تام فاز که سیاست توزیع زمین را برای اقشار خاصی مدنظر دارد وارد می‌دانم. اما جزئیات اجرایی خیلی مهم است و متأسفانه جزئیات برنامه‌ها مشخص نیست.
فرهادیه: اینطور نیست که جزئیات برنامه مشخص نباشد. اگر جزئیات مشخص نبود چگونه قراردادهای مشارکتی ساخت تنظیم شده است؟
سلطان محمدی: به نظر من برنامه درست طراحی نشده است. برنامه باید در معرض نقد عمومی قرار گیرد. چون منافع و هزینه‌های اجرای آن به کل جامعه بر می‌گردد و اینها تصمیماتی نیستند که بشود در اتاق بسته گرفت. باید به جامعه اعلام کنند و یک گفت‌وگوی عمومی درباره این مسأله جریان پیدا کند. مثلاً از طریق جراید، نشریات اطلاع‌رسانی شود و در مجموع به یک نتیجه برسیم که خیر و صلاح عمومی در این است و جامعه باید متقاعد شود. دولت نماینده مردم است و امین مردم است و باید از زمین و اموال، در جهت مصلحت عمومی استفاده کند.
نظر شما