ساخت مسکن ارزان؛ از مالزی تا ایران

دسترسی به مسکن مناسب، یکی از چالش‌های اساسی در سطح جهان است. در کشور مالزی نیز مانند دیگر نقاط جهان، رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت نقاط شهری باعث کمبود مسکن شد و نیاز به برنامه‌های مسکن و ساخت مسکن ارزان قیمت را افزایش داد. مسکن اجتماعی مالزی را الگویی برای مسکن اجتماعی در ایران معرفی کرده‌اند و گفته شده که شرایط جمعیتی، اقتصادی و فرهنگ خرید ملکی مالزی شباهت‌های زیادی با ایران دارد، اما مسکن اجتماعی مالزی چه ویژگی‌هایی دارد؟

جستجوی راه‌حل از خلال برنامه‌های توسعه

قبل از سال ۱۹۵۷ دولت مالزی مهم‌ترین نقش را در ساخت مسکن داشت و به ساخت مجتمع‌های مسکونی برای حدود ۵۰۰ هزار نفر پرداخت که اغلب کارکنان دولت بودند. البته تلاش‌هایی نیز برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در شهرها صورت گرفت. دولت این کشور، پس از استقلال در سال ۱۹۵۷ به دلیل مهاجرت از روستا به شهر با مشکل مسکن مواجه شد و سکونت‌گاه‌های غیررسمی رو به افزایش گذاشت. دولت مالزی برنامه‌های توسعه پنج ساله تدوین کرد و تلاش کرد زاغه‌نشینی را حذف کند.

از سال‌های ۱۹۵۷ تا ۱۹۷۰ تقریبا همان سیاست‌های دوره قبل تکرار شد، اما نقش بخش خصوصی در ساخت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد شهری بیش‌‎تر شد. بخش خصوصی عمدتا برای افراد شهرنشین با درآمد متوسط و بالا خانه ساخت. در این سال‌ها برنامه‌های اول و دوم ملی مالزی اجرا شد. دولت در بخش مسکن همچنان بالاترین تاکید را به تامین مسکن ارزان داشت.

مالزی از برنامه سوم توسعه به بعد، نتوانست به اهداف تعیین شده برای تامین مسکن ارزان قیمت برسد. ساکنین واحدهای مسکونی ارزان قیمت با مشکلاتی نظیر ایمنی، امنیت، استاندارد و بهداشت نیز مواجه بودند. به طور کلی، ترویج پژوهش در ساخت و ساز، ساده‌سازی قوانین و مقررات، تحول در تکنولوژی ساخت و ساز، تسهیل اعطای وام، تعیین خانه‌های ارزان قیمت با توجه به مکان از جمله سیاست‌های کشور مالزی برای کاهش معضلات مسکن است.

بخش خصوصی، ناجی شکست خورده

در برنامه چهارم توسعه کشور مالزی روند سیاست‌گذاری تغییر کرد. در این برنامه بخش خصوصی مسئول اصلی شد؛ به‌گونه‌ای که ۳۰ تا ۵۰ درصد فعالیت بخش خصوصی باید در راستای تامین مسکن ارزان‌قیمت قرار می‌گرفت. دولت جهت حمایت از بخش خصوصی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، وام‌های فدرالی را در نظر گرفت و همچنین اندازه و کیفیت واحدها را کاهش داد. ولی در مدت زمان این برنامه، عملکرد بخش خصوصی بدتر از بخش دولتی بود.

طی پانزده سال پس از سال ۱۹۷۱ عملکرد بخش عمومی مالزی در ساخت مسکن همواره نزولی بوده است. در برنامه‌ی دوم توسعه، دولت توانست ۸۶ درصد از میزان برنامه‌ریزی شده را محقق کند، در حالی که طی برنامه‌ی چهارم فقط ۵۱ درصد از برنامه‌های ساخت مسکن محقق شد. عملکرد ساخت مسکن ارزان قیمت نیز شرایط بدتری داشت.

در برنامه پنجم مالزی، استراتژی‌های بیش‌تری اعلام شد، از جمله: افزایش کاربرد سیستم‌های پیش‌ساخته برای ساخت و ساز، ترویج پژوهش در ساخت و ساز مسکن و تسهیل قوانین و مقررات. در این برنامه دولت مالزی متوجه محدودیت‌هایی شد و تشخیص داد که بر ارائه امکانات اجتماعی مانند مدارس، درمانگاه‌ها و سالن‌های اجتماعات، علاوه بر ارائه تسهیلات زیربنایی و ارتقا فرصت‌های اقتصادی تاکید شود.

سال‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۰۰ دولت مالزی برنامه‌های ششم و هفتم را اجرا کرد. در این دوره نیز به ساخت مسکن برای افراد کم‌درآمد ادامه داد. تاکید بر توسعه پایدار قرار گرفت که مردم با هر سطح درآمدی باید در مسکن مناسب زندگی کنند. نقش بخش خصوصی در این دوره پررنگ‌تر شد. دولت مقدمات حذف حاشیه‌نشین‌های شهرهای بزرگ را از طریق ساخت مسکن ارزان فراهم کرد و گروه‌های با درآمد متوسط در اولویت تامین مسکن قرار گرفتند. اجرای این برنامه‌ها ناامیدکننده بود. تنها ۵۰.۴ درصد برنامه تحقق یافت.  ۵۶.۱ درصد مسکن‌ها بوسیله‌ی بخش دولتی و بقیه بوسیله‌ی بخش خصوصی ساخته شده بود که عملکرد بخش خصوصی ضعیف‌تر بود. مانند برنامه‌های قبلی، عملکرد در مسکن ارزان قیمت بسیار ضعیف بود و ۴۵ درصد هدف محقق شد که ۴۴.۶ درصد آن بوسیله‌ی بخش عمومی احداث شده بود. ساخت مسکن متوسط و گران قیمت در هر دو بخش بیش از هدف تعیین شده در برنامه بود.

از سال ۱۹۷۱ در برنامه‌های مالزی به خانه‌های ارزان قیمت اولویت داده شد. از این سال تا سال ۱۹۹۰ هزینه توسعه مسکن دولتی کمتر از ده درصد هزینه توسعه ملی بود. هزینه مسکن دولتی در برنامه دوم مالزی ۲.۷ درصد (از سال ۱۹۷۱ تا ۱۹۷۵)، ۹ درصد در برنامه پنجم مالزی و ۳.۳ درصد در برنامه هفتم مالزی (از سال ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰).

افزایش شکاف طبقاتی

از سال ۲۰۰۱ تا ۲۰۱۰ نیز توسعه پایدار شهری و تامین مسکن مناسب برای همه گروه‌های درآمدی مورد تاکید قرار گرفت. در این دوره دولت برای تامین مسکن ارزان قیمت و بخش خصوصی در ساخت مسکن برای اقشار با درآمد متوسط و بالا نقش‌آفرینی کردند. دولت به اصلاح قوانین و مقررات دست و پاگیر، تسهیل گرفتن وام برای انبوه‌سازان و تضمین سود مناسب برای آن‌ها مبادرت کرد. در این دوره ده ساله نیز دولت قصد داشت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی احداث کند که در دسترسی به اهداف برنامه چندان موفق نبود.

ساخت مسکن با قیمت بالا و متوسط طی پنج سال ۲۵۰ درصد رشد کرد، اما در بخش ساخت مسکن ارزان، رشد تنها ۲۷ درصد بود. با ادامه این روند شکاف طبقاتی در مالزی عمق بیش‌تری پیدا  کرد. سازگار نبودن عرضه و تقاضای مسکن ارزان، بی‌تمایلی تعدادی از انبوه‌سازان به ساخت این نوع مسکن، کند بودن روند اصلاح مقررات ساخت و ساز و یکپارچه نبودن راهکارها و طراحی‌ها برای ساختن مسکن ارزان از چالش‌های مهم بخش مسکن مالزی است.

در سال ۲۰۱۱ برنامه‌ریزی بخش مسکن تحت عنوان "سیاست‌گذاری مسکن ملی" وضع شد که هدف آن مسکن مناسب، مقرون به صرفه و استاندارد برای ارتقای سطح رفاه شهروندان بود. دولت مالزی در برنامه یازدهم توسعه ۱۰۱۶-۲۰۲۰ نیز بر تامین مسکن مناسب تاکید کرد. برنامه یازدهم توسعه استراتژی‌های خاصی را پیرامون برنامه‌های مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد مشخص نمود. هدف از این استراتژی‌ها، افزایش دسترسی این گروه‌ها به مالکیت خانه است.

فناوری ساخت مسکن در مالزی تغییراتی کرده و از سیستم صنعتی بیش‌تر استفاده می‌شود. دولت به شدت از این تغییر پشتیبانی کرد اما این سیاست نتوانست کمبود مسکن و مشکلات بیکاری در مناطق شهری را حل کند. همه‌ی سازندگان نتوانستند خود را با چالش‌های فنی در ساختمان‌سازی صنعتی وفق دهند. به علاوه افزایش قیمت مصالح، مانع به ثمر نشستن فعالیت‌های توسعه‌دهنده مسکن برای پایین نگه داشتن قیمت مسکن شد. در حال حاضر، ۴۰ درصد شکاف بین تقاضا برای مسکن مناسب و عرضه‌ مسکن در مالزی وجود دارد.

سیاست‌گذاری بخش مسکن در کشور مالزی ابتدا بر گروه‌های کم‌درآمد تاکید داشت. در ادامه، با توجه به افزایش قیمت مسکن، سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌های مسکن بر گروه‌های متوسط متمرکز شد. دولت برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد، برنامه‌های مختلفی اجرا کرد. این برنامه‌ها نتوانست به طور کامل نیازهای گروه‌های هدف را تامین کند. در حال حاضر عرضه مسکن‌های گران بیش از نیاز بازار است. در حالی که عرضه مسکن ارزان قیمت با کمبود روبرو است. همین شرایط در ایران نیز وجود دارد.

منابع

· بهاره فلاحی، سیاست‌گذاری مسکن در مالزی، ۱۳۹۷.

· دکتر ابوالفضل مشکینی، سیده منور زینی و حمید قاسمیان، بررسی تطبیقی سیاست‌های مسکن ایران و مالزی، ۱۳۹۵.

· محمد رزالی آگوس و همکاران، سیاست‌گذاری مسکن در کشورهای جنوب شرق آسیا.