خانه‌دار شدن همواره آرزوی اغلب افراد در جهان شهری امروز است. با این حال افزایش مداوم قیمت‌ها و رونق دلالی در بازار مسکن، راه رسیدن به این آرزو را دشوار کرده است. در عین حال دولت نیز به دلیل برخی ملاحظات و مشکلات، تصمیم گرفته است تا املاک و مستغلات مازاد خود را به بازار مسکن عرضه نماید تا هم شهروندان بتوانند در صورت امکان از این املاک و مستغلات استفاده نمایند و هم بار مالی این املاک از دوش دولت برداشته شود. طرح عرضه مسکن در بورس راهی است که در صورت اجرای صحیح، می‌توان هم به خانه‌دار شدن افراد کمک نماید و هم املاک مازاد دولت را بدون دخالت دلالان به بازار عرضه نماید.
زمانی برای شفافیت در پیش خریدها
بخش بزرگی از املاک در ایران و به ویژه در شهرها بزرگ، از طریق پیش‌فروش خانه‌های در حال ساخت از سوی انبوه‌سازان تامین می‌گردد. در این روش، شهروندان با پرداخت درصدی از مبلغ نهایی، هم خیال خود را از بابت خانه‌دار شدن آسوده می‌کنند و هم منابع مالی مناسب برای انبوه‌سازان فراهم می‌گردد. اما نکته آن جا است که با افزایش ناگهانی قیمت‌ها یا بروز برخی مشکلات و تخلفات، از یکسو انبوه‌سازان ممکن است که نتوانند به تعهدات خود پایبند بمانند و از سوی دیگر پول و سپرده افرادی که مسکن مذکور را پیش خرید کرده‌اند، ممکن است به هدر برود.
همین مسئله باعث شده است که در طی سال‌های گذشته، بحث بر سر ایجاد سازوکارهایی برای شفافیت در این زمینه ایجاد شود. برخی کارشناسان معتقدند که اگر این پیش‌فروش‌های ملکی از طریق بازار بورس صورت بپذیرد، بطور حتم هم شفافیت در تامین سرمایه‌ها و میزان پیشرفت کار بسیار بیشتر خواهد بود و هم برای خریداران اطمینان بیشتری برای سرمایه‌گذاری در ساخت و سازها ایجاد خواهد شد.
در عین حال در چنین وضعیتی، افرادی که هنوز منابع مالی کافی برای خرید یک خانه به متراژ قابل قبول را ندارند، می‌توانند اندک اندک و با خرید سالیانه چند متر از یک خانه در یک پروژه مشخص، ضمن حفظ ارزش پول خود، ظرف مدت مشخصی صاحب خانه شوند. همچنین این فرصت برای آنان وجود دارد که هر زمان که نیاز باشد، قادر خواهند بود متراژهای خریداری کرده را در بازار بفروشند.
در نتیجه بورس مسکن می‌تواند موجب شفافیت بیشتر و اطمینان خریداران باشد در حالی که تا پیش از این پیش فروش‌های مسکن اغلب با ابهامات و مشکلات بسیاری همراه بودند. همچنین انبوه‌سازان نیز قادر خواهند منابع مالی برای پروژه‌های خود را با سهولت بیشتری تامین نمایند.
خروج از رکود تورمی، با بورس مسکن
اتفاق مهم دیگری که می‌تواند در بورس مسکن رخ دهد، فروش املاک و مستغلات دولتی در این بورس است. در طی سال‌های گذشته بحث بر سر املاک و مستغلات دولتی مازاد و نحوه واگذاری آن‌ها داغ بوده است. در حالی که دولت برنامه‌ی خود را بر فروش حداکثری اموال مازاد خود گذاشته است، شفافیت در واگذاری این اموال و املاک، موضوع مطالبه بسیاری از شهروندان بوده است و بورس می‌تواند راهی برای واگذاری شفاف و قانونی این املاک باشد.
نکته مهم دیگر آن است که با توجه به شرایط فعلی کشور، بازار در نوعی از رکود تورمی در بخش مسکن قرار دارد. یعنی در حالی که قیمت‌ها به صورتی مداوم افزایش می‌یابند، بازار راکد است و افراد اقدام به خرید و فروش نمی‌کنند. در نتیجه تنها ورود حجم قابل توجهی از املاک جدید به بازار، کاهش قیمت زمین و مصالح و ورود سرمایه‌گذاران به بخش ساخت و ساز مسکن می‌تواند این بازار را از این رکود تورمی فعلی نجات دهد.
عرضه املاک دولتی در بورس، ضمن شفافیت در واگذاری‌ها، می‌تواند منجر به شکسته شدن قیمت‌ها در این بازار گردد.
در واقع ورود املاک جدید، ضمن آن که می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن در کشور شود، بازار خرید و فروش ملک را نیز رونق می‌بخشد. همچنین این امر باعث خواهد شد تا همچون سایر انواع سهام، قیمت‌ها بطور مداوم با کاهش و افزایش و نوسان همراه باشند. این برخلاف شرایط فعلی است که بهای مسکن تنها افزایش می‌یابد. همچنین دولت و شرکت‌های دولتی املاک بسیاری با متراژ بالا دارند که سال‌ها است بلااستفاده مانده است. با عرضه این املاک در بورس، امکان خرید و فروش و استفاده از آن‌ها مهیا خواهد شد.
بورس مسکن نیازمند طرحی جدی
در حالی که مسئولان از طرح‌ها و برنامه‌ها برای بورس مسکن سخن به میان آورده‌اند، هنوز مشخص نیست که آیا مسکن، در داخل سازوکار بورس کالای کشور عرضه خواهد شد یا آنکه خود تبدیل به یک بورس مجزا و تالاری جدید خواهد شد. در حالی که مسئولان دولتی بر بررسی بیشتر این امر تاکید دارند، کارشناسان نیز هرکدام در این ارتباط نظری دارند و پیشنهادی را مطرح می‌کنند. با این حال آن چه که مشخص است، این است که با توجه به گسترش عرضه کالاهای مختلف در بورس کشور، به نظر می‌رسد بسترهای لازم برای عرصه مسکن در بورس مهیا است.
البته بورس مسکن در کمتر کشوری تجربه شده است و به نظر می‌رسد آزمون آن در ایران به هر ترتیب ممکن است نیازمند بررسی‌های بیشتری باشد. اما شرایط فعلی کشور و به ویژه بازار مسکن ایجاب می‌کند که با انتقال بازار خرید و فروش مسکن به بورس، از یک سو به دلالی‌ها و بازارسازی‌ها خاتمه داده شود و از سوی دیگر این امکان مهیا شود که افرادی با دارایی‌ها کمتر بتوانند در درازمدت و به تدریج، خانه‌دار شوند. هرچند که چنین امری نیازمند مطالعات و برنامه‌ریزی‌های دقیقی از جانب مسئولان خواهد بود.
نظر شما