بحران مسکن و اجاره‌بها؛ پاشنه آشیل اقتصاد کرونازده آلمان

به گزارش ایرنا، اجاره آپارتمان های موجود از ابتدای سال ۲۰۲۱ به میزان قابل توجهی درسراسر آلمان افزایش یافته است. بر اساس گزارش پایگاه خرید و فروش بخش مسکن آلمان (ImmoScout۲۴) در سه ماهه اول امسال ، قیمت اجاره آپارتمان های موجود با افزایش ۱.۸ درصدی نسبت به سه ماهه قبلی به ۷.۱۸ یورو در هر متر مربع رسیده است که شدید ترین افزایش سه ماهه در پنج سال اخیر است. در چشم انداز سالانه این معادل سه درصد افزایش در هر متر مربع است.

این در حالی است که مستاجران آپارتمان های جدید اکنون باید حتی بیشتر بپردازند: بر اساس این گزارش برای آپارتمان های نوساز در مقایسه با سه ماهه قبلی در بازه زمانی ژانویه تا مارس (دی تا اسفند) افزایش قیمت ۲.۱ درصدی وجود داشته است. این یعنی در طول سال اجاره ها با ۵.۳ درصد افزایش به ۹.۵۸ یورو در مترمربع می رسد.
«توماس شرودر» رئیس ImmoScout۲۴ درباره این تحولات اظهار داشت: درسراسر آلمان ، تقاضا برای آپارتمان اجاره ای به طور قابل توجهی بیش از میزان عرضه است. این توضیح می دهد که چرا درخواست رانت هنوز به طور قابل توجهی افزایش می یابد.
وی پیش بینی می کند که قیمت اجاره آپارتمانهای موجود طی دوازده ماه آینده به طور متوسط ​​۲.۵ درصد و در بخش ساخت و ساز جدید به میزان ۴.۳ درصد افزایش یابد.

در همین حال به دلیل حکم دادگاه قانون اساسی فدرال در مورد سقف اجاره ، عرضه و قیمت اجاره در برلین نیز افزایش یافته است. از زمان تصمیم دادگاه ، تأمین آپارتمانهای اجاره ای قبل از سال ۲۰۱۴ تا پایان آوریل تا ۲۰ درصد افزایش یافت. کمتر از سه هفته پس از صدور حکم در اواسط فروردین، افزایش اجاره بها به ۸.۶ درصد بالاتر از یک ماه پیش از آن رسید یعنی زمانی که قانون تعیین سقف اجاره بها در بخش مسکن، خلاف قانون اساسی اعلام شد.

نگرانی از افزایش هزینه های جانبی مسکن

در کنار افزایش چشمگیر اجاره بها، افزایش هزینه های جانبی مسکن نیز باری دیگر بر دوش شهروندان تحمیل کرده و آنان را بیش از پیش نگران کرده است. نشریه فوکوس به تازگی در گزارشی نوشته است: تقریباً در تمام ایالت های آلمان ، هزینه های جانبی مسکن در آینده نزدیک افزایش می یابد. این بدان معناست که در آینده نه تنها خدمات آب و زباله گران می شود بلکه مالیات بر دارایی به ویژه هزینه های زندگی را برای شهروندان آلمانی بیشتر می کند.

بر اساس این گزارش هزینه های آب آشامیدنی و پسماند نیز گران می شود. بررسی های جدید نشریه «بیلد» نیز نشان می دهد که حداقل در ۱۴ ایالت از ۱۶ ایالت آلمان، هزینه های جانبی مسکن روندی افزایشی یافته است.

هزینه های جانبی برای اولین بار از زمان محاسبات سالانه توسط انجمن مودیان در سال ۲۰۱۶ در هیچ یک از پایتخت های ایالتی کاهش نیافته است. به گونه ای که هزینه های جانبی در یک خانه ۱۲۰ متری در حومه شهر، ۲۰ یورو افزایش داشته است. این در حالی است که در برخی از مناطق از جمله درسدن در ایالت زاکسن این هزینه ها با افزایش ۷۸ یورویی و حتی بیشتر مواجه است.

علاوه بر این اختلافات عمده ای بین دولت های فدرال در بخش مسکن وجود دارد که به نوشته بیلد ممکن است در سال های آینده شدت یابد. در هر ایالت فدرال فرمول مالیاتی جداگانه ای به عنوان بخشی از اصلاحات مالیات بر دارایی در حال تهیه است. در ایالت هایی که از آنها به عنوان 'مدل منطقه' استفاده می شود ، بار بیشتری بر املاک در حومه شهرها نسبت به مرکز شهر تحمیل شده است.

بر اساس محاسبات بیلد در مناطقی مانند ماینتس هزینه های جانبی برای یک خانوار سه نفره در حدود ۱۴۳۳ یورو برآورد می شود. در عین حال این هزینه ها در منطقه برلین غربی سابق ۲۲۸۷ یورو است.

شهرها فقط استدلال های نامفهومی برای توجیه اختلاف قیمت ارائه می دهند. به عنوان مثال هانوفر بالاترین هزینه های پسماند خود را با این واقعیت توجیه می کند که مراکز جمع آوری و بازیافت زباله های حجیم هزینه های بیشتری متقبل می شوند. با این حال در شووین که هزینه زباله فقط یک سوم مبلغ آن در هانوفر است دارای مراکز دفع و بازیافت زباله های بزرگ نیز هست. در مورد هزینه های آب نیز بسته به موقعیت مکانی تفاوت های زیادی وجود دارد. در حالی که در هانوفر خانوارها باید ۴۰۷ یورو برای مصرف سالانه ۱۳۲ متر مکعب بپردازند، این مبلغ در برلین ۲۶۳ یورو است.

طبق این مطالعه بیشترین سهم را در افزایش هزینه های جانبی، مالیات بر دارایی به خود اختصاص داده است. در اینجا نیز اختلافات زیادی بین شهرهای شرقی و غربی آلمان وجود دارد. در ایالت های شرقی مالیات ها بر اساس ارزش املاک و مستغلات از سال ۱۹۳۵ و در ایالت های فدرال غربی بر اساس سال ۱۹۶۴ محاسبه می شود. بر اساس این فرمول خانه های تک خانوار در شرق برلین ۳۶۱ یورو مالیات می پردازند. با این حال در غرب برلین خانوارها باید ۱۰۴۱ یورو یعنی تقریباً سه برابر مالیات دهند.

یک کارشناس: شهروندان از «حق انسانی» خود محروم می شوند

«روبرت تریتین» نایب رئیس "کنفرانس ملی فقر" (NAK) می گوید: "حق مسکن یک حق انسانی است." وی در مصاحبه ای که با پایگاه خبری SNA آلمان انجام داده در مورد افزایش اجاره بهای مسکن با وجود دستمزد کم و کار نامطمئن ، کمبود مسکن و بی خانمانی صحبت می کند. او در این مصاحبه سیاست های غلط احزاب حاضر در دولت و پارلمان از جمله دموکرات مسیحی ها، دموکرات آزاد و آلترناتیو برای آلمان را به باد انتقاد گرفته است.

در ماه گذشته دادگاه قانون اساسی فدرال (BVerfG) به عنوان بالاترین مقام ، قانون محدودیت اجاره مسکن در برلین را نپذیرفت و اکنون بسیاری از مستاجران باید اجاره هایی را که در ابتدا کاهش یافته بود، پرداخت کنند. در این میان چند انجمن مسکن در پایتخت از این بازپرداخت چشم پوشی کرده اند.

در واکنش به این تصمیم، تریتین با بیان این که مسکن حق هر شهروند است تاکید می کند که موضوع خدمات با منافع عمومی متفاوت است ، بنابراین بازار مسکن نباید مانند سایر بازارها باشد.

به اعتقاد تریتین که طی چند دهه در زمینه های اجتماعی فعال بوده و برنده «جایزه حقوق بشر اجتماعی ۲۰۱۹» بنیاد «ابرهارد شولتز» است سیاست مسکن و اجاره اجتماعی باید جدی گرفته شود. این امر مستلزم مداخلات شدید دولت در بهره برداری سودآورانه سرمایه داران از زمین و املاک است. وی می گوید هر چند پرداخت کمک اجاره بها از سوی دولت چنین مداخله ای بود ، اما لزوماً شدید نبوده است.

مجله "اشپیگل" چند هفته پیش گزارش داد که BVerfG اساساً محدودیت دولت در مورد اجاره را زیر سوال نبرده و فقط به انحصارطلبی دولت فدرال واکنش نشان داده است. اما کارشناسان بر این باورند که BVerfG می توانست تصمیم بهتری بگیرد. بر این اساس آلمان در این زمینه به مقررات سراسری نیاز دارد و تصمیمات منطقه ای راه حل مشکل نیست. چنین مقررات سراسری می تواند اهرم بزرگی باشد که رانت خواری را پایین آورده و بازار مسکن را آرام کند.

این در حالی است که از شرایط نابسامان کنونی انجمن های مسکن از جمله انجمن های مدیریت شهری، درآمدهای هنگفتی کسب کرده اند و متاسفانه این موضوع از نظر قانونی پشتیبانی می شود.

نبود کار مناسب و کاهش دستمزدها؛ عامل تشدید بحران مسکن

نه تنها در برلین بلکه در دیگر مراکز ایالتی مانند هامبورگ ، مونیخ ، فرانکفورت ماین یا اشتوتگارت نیز قیمت اجاره و ملک سالهاست که سر به فلک می کشد. تریتین معاون کنفرانس ملی فقر با انتقاد از افزایش نجومی اجاره بها هشدار می دهد که بازار کار در بسیاری از نقاط آلمان همچنان در خطر است.

وی می گوید: «امروز نیروهای کار باید هم برای زندگی و هم برای کار درخواست کنند و باید با بسیاری از نیروهای کار رقابت کنند. این امر مربوط به کارهای خوب و همچنین یک آپارتمان با قیمت مناسب است. در هر دو این موارد کمبود احساس می شود. در بعضی جاها برای هر کدام از اینها بیش از ۴۰۰ متقاضی وجود دارد، یعنی برای چیزی که از نظر حقوق بشر هر فردی حق آن را دارد. به نظر من این یک تهدید بزرگ است. بدون خانه، کاری نیست و بدون کار نیز خانه ای در کار نخواهد بود.»

در شرایط همه گیری کرونا و اقتصاد بی نفس، شهروندان آلمانی به سختی بخت یافتن کار یا آپارتمان مناسب را دارند. وجود مراکز بی شمار مشاوره نیز کمکی نمی کند و در آخر آنها، بازنده اصلی در سیستم کمک رسانی بسیار تحسین شده کشورشان هستند.

در بین مردم نیز این دیدگاه وجود دارد که اجاره بها هر روز آنها را فقیر تر می کند. اجاره ها به معنای واقعی کلمه سر به فلک گذاشته و اوضاع نه تنها در کلان شهرها بلکه در حومه آنها و شهرهای کوچک نیز ناامید کننده است. این بدان معناست که آنچه پس از کسر هزینه های مسکن باقی می ماند ، عملاً در حد کمک های اجتماعی است. این به نوبه خود یعنی کار دیگر ارزش تلاش را ندارد. بنابراین اگر کسی کار در حد دریافت دستمزد گرسنه نماندن را نپذیرد ، هیچ ارتباطی با تنبلی ندارد.

در حال حاضر میلیون ها نفر برای دستمزدی کار می کنند که در سطح کمک های اجتماعی پس از کسر اجاره است. آمارهای رسمی نشان می دهد حدود دو میلیون شهروند آلمانی به سختی می توانند از پس معیشت خود برآیند. به گفته اقتصاددانان پس از بیکاری که سطح زندگی مردم را تنزل می دهد، دستمزد کم یا هزینه های هنگفت زندگی نیز چنین اثری دارند.

وقتی مردم از بی تدبیری ها به ستوه می آیند

شبکه خبری یورو نیوز نیز در رابطه با اوضاع نابسامان مسکن در آلمان نوشت: در برلین، پایتخت آلمان جایی که مانند بسیاری دیگر از کلان‌شهرهای جهان با پدیده افزایش سریع و پرشتاب نرخ اجاره بهای خانه روبه‌روست، یک کارزار برای خلع ید یکی از بزرگ‌ترین مالکان واحدهای مسکونی و به‌منظور عادلانه کردن مبلغ اجاره به راه افتاده است.

این کارزار با نام «مالکیت را از دویچه وُهنن بگیرید» تصمیم دارد با جمع‌ کردن ۱۷۰هزار امضا مقام‌های شهری را به مصادره و عمومی کردن خانه‌های تحت مالکیت «دویچه وهنن» وادار کند. براساس قوانین محلی، یک مطالبه عمومی برای مطرح شدن در یک همه‌پرسی به حداقل ۱۷۰ هزار امضا نیاز دارد.

هدف این برنامه «انقلابی» و احتمالا «بی‌سابقه» مصادره بیش از سه هزار واحد مسکونی تحت مالکیت چند شرکت در کلان‌شهری است که بیش از ۸۰ درصد ساکنانش اجاره‌نشین هستند. یانیک، ۲۹ ساله شهروند برلین که از هواداران این برنامه است می‌گوید قیمت اجاره‌بها در این شهر به دلیل نبود ساختارهای لازم و فقدان سرمایه‌گذاری کافی در سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۹، ۸۵ درصد افزایش یافته است.

بر این اساس کارزار خلع ید مالکان بزرگ، پیش از این رای و برای کاهش جدی‌تر اجاره بها و هم‌زمان کم نشدن عرضه در بازار مسکن به راه افتاده بود. بسیاری از ساکنان برلین به‌طور مستقیم با غیرمستقیم از «صنعت فرهنگ» امرار معاش می‌کنند و از سال گذشته و همزمان با شیوع ویروس کرونا و تعطیلی‌های گسترده، بخش زیادی از درآمد خود را از دست داده اند.

دولت آلمان پیش از این اعلام کرده که به بحران مسکن در شهر برلین و دیگر مناطق این کشور واقف است. «اولاف شولتز» وزیر اقتصاد دولت آنگلا مرکل کمبود مسکن را بزرگ‌ترین بحران اجتماعی حال حاضر این کشور توصیف می‌کند.