مرحله نخست بحران جهانی مسکن
تورم ریشه بسیاری از معضلاتی است که در چند سال گذشته و با شیوع بیماری کووید ۱۹ اقتصاد بیشتر کشورهای جهان را تحت تاثیر قرار داد. بخش مواد غذایی و حوزه اجاره و خرید مسکن دو بخش مهمی هستند که تحت تاثیر تورم قرار گرفته و بسیاری از مردم را در کشورهای مختلف جهان به ستوه آورده است. قیمت مسکن در جهان از همان روزهای ابتدایی شیوع کرونا به تدریج رشد کرد اما این روند صعودی با تداوم بیماری و اعمال سیاست‌های انبساطی دولت‌ها شدت گرفت.
معضل رشد قیمت مسکن درجهان تا جایی پیش رفت که در پایان سال ۲۰۲۱ نرخ تورم در این حوزه به مقدار بی‌سابقه‌ای رسید تا جایی که نرخ تورم از بحران مسکن سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ نیز بیشتر شد. تازه‌ترین آمار و داده‌های مربوط به تورم در حوزه مسکن به بالای ۲۰ درصد رسیده است؛ معضلی که می‌توان آن را مرحله نخست بحران جهانی مسکن نامید.
معضل رشد قیمت مسکن درجهان تا جایی پیش رفت که در پایان سال ۲۰۲۱ نرخ تورم در این حوزه به مقدار بی‌سابقه‌ای رسید تا جایی که نرخ تورم از بحران مسکن سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ نیز بیشتر شد
در این دوران دولت‌های آمریکا و اتحادیه اروپا به اعطای تسهیلات و مشوق‌هایی برای خرید مسکن پرداختند؛ موضوعی که تقاضای غیرمصرفی بازار مسکن را افزایش داد اما به دلیل محدودیت‌های ناشی از کرونا بازار عرضه دچار اختلال شده و از حجم عرضه مسکن کاسته شده بود. در نتیجه افزایش تقاضا و کمبود عرضه این بازار را دچار تورمی سرسام آور کرد.
استرسی که مردم آن را همپایه با اخراج از کار می‌دانند
قیمت‌های بالا در حوزه مسکن، فضایی پر از استرس را برای مردم آمریکا ایجاد کرده‌است؛ موضوعی که باعث شده استرس خرید مسکن را با استرس تدارکات ازدواج یا اخراج از محیط کار مقایسه کنند.
در این زمینه روزنامه «گاردین» نوشت: بر اساس نظرسنجی صورت گرفته توسط «زیلو» (Zillow) شرکت خرید و فروش آنلاین ملک، به دلیل قیمت‌های بالا مسکن و موجودی کم خریداران، ۵۰ درصد از خریداران خانه گفتند که حداقل یک‌بار در طول فرآیند خرید خانه گریه کرده‌اند تا جایی که می‌توان گفت استرس خرید خانه با نگرانی‌های مربوط به برنامه‌ریزی‌های عروسی یا اخراج شدن از کار برابری می‌کند.
مسکن اولی‌ها زیر تیغ بحران مسکن
نکته مهم این است که مشکل خرید مسکن بیش از همه روی جوانان آمریکایی که برای نخستین بار قصد ورود به این بازار را دارند، فشار وارد می‌کند. بیش از ۶۵ درصد از خریداران «نسل زد» یا همان «زومرها» نیز در این نظرسنجی گفتند که در حین تلاش برای خرید خانه اشک ریخته‌اند.
حقیقت امر این است که خرید خانه هیچوقت در آمریکا پروسه آسانی نبوده اما طی دو سال گذشته و از نخستین روزهای شیوع بیماری کرونا، تقاضا برای خرید ملک افزایش یافت؛ موضوعی که این بازار را به شدت متلاطم کرده است. بنابراین، به دلیل افزایش تقاضا و محدودیت عرضه در این حوزه، قیمت‌ها افزایش یافته و اینک یافتن خانه‌ای مقرون به‌صرفه کاری بسیار دشوار است.
در آوریل ۲۰۲۲، قیمت مسکن ۱۵.۳ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته و به قیمت متوسط ۴۲۳ هزار و ۹۳۲ دلار فروخته شد.
فروش خانه به قیمت‌هایی بالاتر از ارزش واقعی
بر پایه اطلاعات منتشر شده از کمپانی زیلو، در ماه آوریل، تقریبا نیمی از خانه‌های فروخته شده در ایالات‌متحده به قیمتی بیش از قیمت درخواست شده توسط فروشنده به فروش رسید؛ رقمی که نسبت به سال گذشته ۳۷ درصد افزایش یافته‌است. به صورت دقیق‌تر باید گفت که در آوریل ۲۰۲۲ حدود ۵۸.۸ درصد از خانه‌ها بالاتر از قیمت واقعی فروخته شده‌اند که ۹.۹ واحد نسبت به سال گذشته افزایش یافته‌است.
در آوریل ۲۰۲۲ حدود ۵۸.۸ درصد از خانه‌ها در آمریکا بالاتر از قیمت واقعی فروخته شده‌اند که ۹.۹ واحد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است
در آوریل ۲۰۲۲، تعداد خانه‌های برای فروش یک میلیون و ۳۵۳ هزار و ۵۹ مورد بود که نسبت به سال گذشته ۹.۰۹ درصد کاهش داشت. به عبارت دیگر، تقریبا ۲۳ درصد خانه کمتری نسبت به سال ۲۰۲۱ برای ارائه در بازار وجود دارد.
دلسردی خریداران عامل کاهش ۱۰ درصدی تقاضا
برخی نیز معتقدند که تورم در بخش مسکن ایالات‌متحده خریداران را دلسرد خواهد کرد و بنابراین تقاضا کاهش خواهد یاقت زیرا خریداران توان خرید خود را در نرخ‌های بالاتر از دست می‌دهند. در همین زمینه خبرگزاری رویترز تجزیه و تحلیلی انجام داده و نوشت: تورم شدید بخش مسکن ایالات‌متحده به کاهش ۱۰ درصدی خریداران منجر می‌شود زیرا گرانی مسکن و همچنین افزایش نرخ وام مسکن خریداران را از خرید با این قیمت‌ها منصرف می‌کند.
«براد هانتر» رئیس شرکت مشاور املاک «هانتر هاوسینگ اکونومیکس» در این زمینه گفت: «افزایش قیمت مسکن حیرت‌انگیز بوده است و ما انتظار داریم که در آینده، به‌ویژه در پی افزایش تقریبا دو برابری نرخ‌های وام مسکن، این نرخ با سرعتی هرچند کمتر اما افزایش یابد».
او افزود: «زوج‌های جوان آمریکا اکنون برای یافتن خانه‌های تک‌خانواری که بتوانند از پس مبلغ آن برآیند، با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کنند و افزایش نرخ وام مسکن تنها این مشکل را بدتر خواهد کرد.»
آیا ورود به بازار مسکن مزیت محسوب می‌شود؟
به باور بسیاری از کارشناسان با وجود این شرایط تورمی در حوزه مسکن، احتمالا زمان حاضر بدترین موقع ورود خریداران به این بازار است اما برخی دیگر نیز معتقدند شاید هنوز هم زمان خوبی برای خرید خانه باشد تا متقاضیان مسکن از شرایط بدتر آینده در امان بمانند.
پایگاه خبری «فورچون» (FORTUNE) در گزارشی به این موضوع پرداخته و نوشت: بر اساس نظرسنجی اخیر گالوپ، تنها ۳۰ درصد از آمریکایی‌ها هنوز فکر می‌کنند اکنون زمان خوبی برای خرید خانه است.
قیمت مسکن تا ماه مارس نسبت به سال گذشته ۲۰.۹ درصد افزایش یافته‌است. نرخ وام مسکن از کمتر از ۳ درصد در ابتدای سال به بیش از ۵ درصد در حال حاضر رسیده که بالاترین سطح در ۱۳ سال گذشته‌است.
دو سال پیش میانگین قیمت فروش خانه‌های موجود در ایالات‌متحده کمی بیش از ۲۸۰ هزار دلار بود در حالی که نرخ وام مسکن ۳۰ ساله ۳.۲۵ درصد و مبلغ پرداخت ماهانه آن نیز چیزی حدود یک هزار و ۱۰۰ دلار بود. امروز اما میانگین قیمت فروش بیش از ۳۷۵ هزار دلار با نرخ وام مسکن ۵.۳ درصد است که پرداخت ماهانه آن مبلغ یک هزار و ۸۷۵ دلار است. بنابراین در دو سال میانگین پرداخت وام مسکن ماهانه تقریبا ۸۰۰ دلار افزایش یافته‌است.
البته افزایش قیمت مسکن برای صاحبان خانه‌های موجود یک موهبت محسوب می‌شود زیرا ارزش دارایی آنان از ۱۹.۵ تریلیون دلار به بیش از ۲۶ تریلیون دلار افزایش یافته که افزایش عظیمی در ثروت صاحبان ملک است.
افزایش قیمت مسکن برای صاحبان خانه‌های موجود یک موهبت محسوب می‌شود زیرا ارزش دارایی آنان از ۱۹.۵ تریلیون دلار به بیش از ۲۶ تریلیون دلار افزایش یافته است
با این وجود اینکه احتمالا بدترین بازار برای ورود تازه واردان به عرصه خرید مسکن است اما شاید بهترین زمان برای ورود آنان نیز باشد.
این درست است که نرخ و قیمت وام مسکن در حال حاضر به شدت بالا است اما خرید خانه به معنای تثبیت پرداخت ماهانه وام است که در طول دوره بازپرداخت دیگر مشمول افزایش نرخ نخواهد شد. به این ترتیب با گذشت هر سال درآمد افزایش می‌یابد در حالی که پرداختی شما همچنان ثابت است.
بدیهی است که در حال حاضر مسکن گران شده اما پرداخت ثابت مزیتی است که می‌توانید در طول زمان به آن دست یابید.
همچنین باید دانست، دلیل اینکه نرخ وام مسکن از ۳ درصد به ۵ درصد رسیده، این است که فدرال رزرو برای مبارزه با تورم نرخ بهره را افزایش می‌دهد اما این اقدام همواره با یک رکود در اقتصاد همراه است که به موجب آن نرخ بهره مجددا کاهش می‌یابد.
از سال ۱۹۴۰ تا کنون ۹ بار تورم در ایالات‌متحده به بالای ۵ درصد رسیده است. هر یک از این ۹ مورد در کوتاه مدت با یک رکود همراه بود. تورم بالا تنها دلیل انقباضات اقتصادی نیست اما هرگز شاهد آن نبوده‌ایم که تورم بالا بدون اینکه ما را وارد رکود کند، تحت کنترل باشد. بنابراین هر زمان که رکود بعدی اتفاق بیفتد، احتمال کاهش نرخ وام مسکن وجود دارد.
زمانی که این رکود اتفاق بیفتد، طبق تجربه تاریخی نرخ وام مسکن نیز احتمالا کاهش خواهد یافت. این به خریداران خانه که اکنون روی نرخ‌های بالاتری وام خود را پرداخت می‌کنند، این امکان را می‌دهد که مجددا با نرخ‌های پایین‌تر وارد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شوند.
بررسی اجمالی بازار مسکن
در آوریل ۲۰۲۲، قیمت مسکن ۱۵.۳ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت و به قیمت متوسط ۴۲۳ هزار و ۹۳۲ دلار فروخته شد.
در پاسخ به این پرسش که «خانه های کافی برای متقاضیان مسکن وجود دارد؟» باید گفت که خیر، در آوریل ۲۰۲۲، تعداد خانه‌های برای فروش یک میلیون و ۳۵۳ هزار و ۵۹ مورد بود که نسبت به سال گذشته ۹.۰۹ درصد کاهش داشت.
در زمینه رقابتی بودن بازار مسکن و میزان تقاضا، ذکر این نکته حائز اهمیت است که در آوریل ۲۰۲۲ حدود ۵۸.۸ درصد از خانه‌ها بالاتر از قیمت واقعی فروخته شده‌اند که ۹.۹ واحد نسبت به سال گذشته افزایش یافته‌است. بنابراین رقابت همچنان در این بازار بالاست که بستر را برای افزایش غیرواقعی بهای مسکن هموار ساخته است.
منابع:
نظر شما