بحران جهانی مسکن؛ شهروندان غربی مستاصل از تامین هزینه‌ها

به گزارش ایرنا، افزایش هزینه‌های مسکن با توجه به پیچیدگی‌ سیاست‌های اقتصادی که بر زندگی شهروندان غربی سایه انداخته، ذائقه شهروندان اروپا و آمریکا را در تامین مسکن به کلی دگرگون کرده است.

کوچ اجباری از کلانشهرها به شهرهای کوچکتر، بازگشت جوانان به زندگی با والدین و تبدیل خانه‌های بزرگ و مجلل به واحدهای کوچکتر و اقتصادی‌تر، تنها برخی نمودها از شرایط کنونی حاکم بر بازار مسکن کشورهای غربی است.

این موضوع زمانی اهمیت بیشتری می‌یابد که دریابیم هزینه مسکن حدود یک‌ سوم وزن شاخص قیمت مصرف‌کننده در آمریکا را تشکیل می‌دهد و در حال حاضر متوسط اجاره در ایالات­ متحده به چهار هزار دلار رسیده که افزایش ۲۵ درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد.

همچنین بخش اعظمی از خانوارهای اروپایی مستاجر هستند؛ برای مثال بر اساس آمارها ۵۸ درصد از کل خانوارهای سوئیس و نیمی از خانوارهای آلمان در سال گذشته میلادی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کردند.

تامین هزینه مسکن؛ از نگرانی تا ناتوانی

در همین پیوند نتایج یک نظرسنجی نشان می‌دهد که با توجه به نرخ کنونی تورم در ایالات متحده، ۶۲ درصد آمریکایی‌ها بر این باورند که در سال آینده توانایی تامین مخارج مسکن و کالاهای اساسی را نخواهند داشت.

تارنمای خبری هیل با استناد به نتایج افکارسنجی شرکت تامین سرمایه فِردی مَک در جامعه آماری ۲ هزار بزرگسال آمریکایی اعلام کرد که ۶۲ درصد آن‌ها برای پرداخت اجاره مسکن در سال آتی نگران هستند.

این نظرسنجی همچنین نشان می‌دهد که مقدار اجاره‌بها برای ۵۸ درصد از این افراد در ۱۲ ماه گذشته همراه با افزایش نرخ تورم رشد داشته‌ است؛ تا حدی که ۶ درصد از آن‌ها افزایش ۳۰ درصدی و بیشتر اجاره را تجربه کرده‌اند.

بر اساس این گزارش، ۶۱ درصد شرکت‌کنندگان اظهار داشتند که توان مالی برای تامین هزینه‌های اساسی از جمله موادغذایی و مسکن را ندارند یا میزان درآمدشان تنها پاسخگوی نیازهای اساسی آن‌ها است.

نتایج این نظر سنجی که در روزهای ۶ تا ۱۰ ژوئن (۱۶ تا ۲۰ خرداد ماه) امسال انجام شد، نشان داد، ۲۰ درصد از آمریکایی‌ها تحت تاثیر افزایش اجاره بهای مسکن به احتمال خیلی زیاد حداقل یک‌ماه تاخیر در پرداخت اجاره‌ خواهند داشت.

آمریکا؛ ترک دیار شتاب گرفت

طبق تحقیقات شرکت فِردی مَک، از آغاز ۲۰۲۲، ساکنان ۲۵ شهر بزرگ آمریکا، مشغول ترک این شهرها با سرعتی سه برابر بیشتر از دوره پیش از همه‌گیری کرونا هستند.

بر اساس این گزارش، بیشترین تعداد مردم، در حال نقل مکان به شهرهای کوچک و متوسط در جنوب و مناطق کوهستانی در غرب آمریکا هستند.

حال از یک طرف صندوق بین‌المللی پول به تازگی در گزارشی از جهش پنج برابری نرخ تورم آمریکا در سال ۲۰۲۱ خبر داده و اعلام کرده این کشور در جدول رده‌بندی جهانی نرخ تورم طی این سال ۵۱ پله بالا آمده است و از طرف دیگر افزایش هزینه‌ اجاره مسکن در آمریکا رکورد ۳۰ ساله را می‌شکند.

بررسی داده‌های منتشر شده از سوی شرکت‌های حمل و نقل وسایل خانه آمریکا در اواسط اردیبهشت امسال نیز نشان می‌دهد که آمریکایی‌ها ۲ سال پس از آغاز بحران همه‌گیری کرونا و در میان تورم بی‌سابقه در این کشور بر اثر جنگ اوکراین، برای کاهش هزینه‌های خود وادار به مهاجرت از شهرهای بزرگ شده‌اند.

این اطلاعات حاکی از آن است که آمریکایی‌ها ترجیح می‌دهند برای کاهش هزینه‌های خود از شهرهای گران این کشور مهاجرت کرده و در شهرهای ارزان‌تر در ایالت‌های جنوبی مستقر شوند.

بر این اساس، آمریکایی‌ها در حال مهاجرت از شهرهایی مانند واشنگتن، شیکاگو و لس‌آنجلس به ایالت‌های جنوبی آمریکا از جمله فلوریدا، کارولینای شمالی و جنوبی، تنسی و جورجیا هستند؛ ایالاتی که هزینه زندگی در آنها بسیار کمتر از کلان شهرهای آمریکا است.

بر اساس داده‌های شرکت پادز که در زمینه حمل‌ونقل وسایل خانه فعالیت می‌کند، شهر ساراسوتا در فلوریدا مقصد اولیه خانوارهای آمریکایی است که قصد مهاجرت از شهرهای بزرگ این کشور را دارند.

سایه رکود بر ساخت و ساز در آمریکا

دست اندرکاران صنعت ساخت‌وساز آمریکا می‌گویند این بخش در ماه اوت (مرداد و شهریور) با هشتمین کاهش پیاپی شاخص ساخت و ساز عمدتا به علت افزایش مداوم هزینه‌ها، وارد دوره رکود شده است.

تارنمای سی‌ان‌بی‌سی با استناد به گفته روبرت دیتز کارشناس ارشد اقتصاد نوشت: سیاست‌های سختگیرانه پولی فدرال رزرو (بانک مرکزی آمریکا) و افزایش دائمی هزینه‌های ساخت و ساز، موجب رکود در بخش مسکن شده است.

بر اساس این گزارش، شاخص بازار مسکن انجمن ملی خانه‌سازان و ولز فارگو در ماه اوت با سقوط ۶ واحدی به ۴۹ کاهش یافته و رسیدن این عدد به زیر ۵۰، نشانگر روند منفی در این بخش ارزیابی می‌شود.

بر اساس این گزارش، هزینه مسکن حدود یک‌ سوم وزن شاخص قیمت مصرف‌کننده در آمریکا را تشکیل می‌دهد و در حال حاضر متوسط اجاره در ایالات­ متحده به چهار هزار دلار رسیده که افزایش ۲۵ درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد.

افزایش هزینه‌ اجاره مسکن نیز رکورد تازه‌ای داشته که در ۳۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

از سوی دیگر افزایش نرخ بهره موجب افزایش بهره وام مسکن شده و همین موضوع تقاضا برای خرید مسکن را کاهش داده است. افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش تقاضای خرید مسکن می‌تواند به یک دوره رکودی در بازار مسکن منتج شود.

تب گرانی؛ اروپا روسیاه‌تر از آمریکا

جدیدترین آمارها نشان می‌دهد گرانی مسکن سراسر اروپا و آمریکا را در سال ۲۰۲۲ فرا گرفته به طوری که ۱۶ کشور از جمله آمریکا، آلمان و انگلیس در سه ماهه نخست این سال با تورم ۲ رقمی مسکن مواجه شده‌اند.

جدیدترین اطلاعات منتشرشده از سوی سازمان همکاری اقتصادی و توسعه نشان می‌دهد قیمت مسکن در آمریکا و اروپا طی سه ماهه نخست سال جاری میلادی رشد قابل توجهی داشته است؛ به طوری که متوسط قیمت مسکن در آمریکا طی این دوره ۱۹.۴ درصد رشد داشته است.

قیمت مسکن در اتحادیه اروپا نیز طی سه ماهه نخست امسال ۱۰.۵ درصد و در منطقه یورو ۹.۸ درصد رشد داشته است.

بر اساس این گزارش، رشد ۱۹.۴ درصدی قیمت مسکن در آمریکا طی سه ماهه نخست ۲۰۲۲ در حالی است که قیمت مسکن در این کشور طی سال ۲۰۲۱ نیز بالغ بر ۱۳.۷ درصد رشد کرده و در اتحادیه اروپا نیز قیمت مسکن سال گذشته ۸.۳ درصد و در منطقه یورو ۷.۷ درصد گران شده بود.

در میان ۲۴ کشور اروپایی به همراه آمریکا که در این گزارش مورد بررسی قرار گرفته‌اند ۱۶ کشور با تورم ۲ رقمی مسکن در سه ماهه نخست ۲۰۲۲ مواجه شده‌اند. آلمان و انگلیس هم در بین این کشورها قرار دارند.

بیشترین تورم ثبت شده برای کشورهای اروپایی مربوط به جمهوری چک است که با رشد ۲۴.۷ درصدی قیمت مسکن در این دوره مواجه شده است و استونی با تورم ۲۱ درصدی و مجارستان با تورم ۲۰.۶ درصدی نیز در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

آمریکا از نظر میزان رشد قیمت مسکن در رتبه پنجم قرار گرفته است و میزان رشد قیمت مسکن در آلمان طی سه ماهه نخست امسال ۱۲.۳ درصد و انگلیس نیز ۱۰.۱ درصد بوده و فرانسه نیز با رشد هفت درصدی در قیمت مسکن مواجه است.

میزان رشد قیمت مسکن در سایر کشورهای اروپایی طی ماه‌های ژانویه تا مارس ۲۰۲۲ به عبارتی در هلند ۱۹.۵ درصد، لیتوانی ۱۹.۱ درصد، ایسلند ۱۷.۹ درصد، لتونی ۱۷.۳ درصد، اسلونی ۱۶.۹ درصد، ایرلند ۱۴.۹ درصد، اسلواکی ۱۴.۲ درصد، لهستان ۱۳.۶ درصد، پرتغال ۱۳ درصد، سوئد ۱۰.۳ درصد، سوئیس ۸.۷ درصد، یونان ۸.۶ درصد، اسپانیا ۸.۵ درصد، نروژ ۷.۸ درصد، دانمارک ۶.۷ درصد، بلژیک ۶.۴ درصد و ایتالیا ۴.۶ درص ثبت شده است.

پیشتر داریل فیرودر اقتصاددان ارشد شرکت ردفین اعلام کرده بود که قیمت و تقاضا برای اجاره مسکن در آمریکا افزایش یافته است زیرا بسیاری از خانه اولی‌های بالقوه به سرعت توانایی خرید خود را به دلیل قیمت‌های بی‌سابقه خانه و افزایش نرخ وام مسکن از دست می‌دهند.

وی توضیح داده بود که بسیاری از خریداران اکنون با ۲ گزینه اجاره یا نقل مکان به جایی با هزینه زندگی کمتر روبرو هستند.

زندگی مستقل؛ رویای بر آب

افزایش بی‌سابقه تورم و قیمت‌های مسکن از خرید تا اجاره، باعث شده که بسیاری از جوانان آمریکایی که در فکر استقلال خود بودند، نه تنها از این بازار خارج بلکه حتی وادار به زندگی با والدینشان شوند.

شبکه فاکس نیوز با انتشار یک گزارش میدانی در این ارتباط به نقل از یک شهروند نیویوریکی نوشت: اجاره خانه من اکنون بسیار افزایش یافته است. پیش از این قرارداد اجاره‌ای که امضا کرده بودم ماهانه سه هزار دلار بود و اکنون این رقم به پنج هزار دلار افزایش یافته است و من به بازگشت به خانه والدینم فکر می‌کنم.

در این گزارش به نقل از یک مادر اهل واشنگتن دی‌سی آمده است: اجاره‌ها بدون شک درحال افزایش است و من و دخترم مجبور شدیم به خانه مادرم بازگردیم تا بتوانیم پول پس انداز کنیم.

بر اساس این گزارش، اجاره آپارتمان‌ها در شهر نیویورک در مقایسه با سال گذشته نزدیک به ۳۲ درصد افزایش یافته است.

نشریه فایننشال تایمز اوایل مرداد امسال در تشریح این شرایط با اشاره به اینکه همه‌گیری کرونا، تقاضا برای املاک اجاره‌ای را در آمریکا افزایش داد، نوشت: حال برخی از ملک‌ها حتی بدون بازدید قبلی اجاره داده می‌شوند در برخی موارد، مستاجران برای پذیرفته شدن پیشنهادشان، مبلغ یک سال اجاره را از قبل پرداخت می‌کنند.

این گزارش اعلام می‌کند که نرخ اجاره‌بها از ژانویه ۲۰۲۱ تقریبا ۴۰ درصد افزایش یافته است و این مساله یک مانع دیگر برای تلاش بانک مرکزی آمریکا به منظور تحت کنترل درآوردن مشکل تورم به شمار می‌رود.

بازار املاک؛ سقوط به سمت رکود

نشریه فایننشال تایمز در هفته جاری نیز با انتشار گزارشی اعلام کرد که بازار املاک اروپا با وخیم‌ترین اوضاع اقتصادی مواجه است.

بر اساس این گزارش، کارشناسان هشدار می‌دهند که بازار املاک اروپا با وخیم‌ترین شرایط اقتصادی از زمان بحران مالی سال ۲۰۰۷ مواجه است.

این روزنامه نوشت: افزایش نرخ بهره و هزینه‌های بالای ساخت و ساز، احیای اقتصادی بازارهای املاک اروپا به دنبال همه‌گیری کرونا را تهدید می‌کند و تحلیل بانک آمریکا نشان می‌دهد که افزایش نرخ بهره و سخت‌تر شدن شرایط مالی برای اولین بار از سال ۲۰۰۷، باعث افزایش هزینه‌های پرداخت بدهی‌ بازار املاک دفاتر اداری شده و این هزینه‌ها را به سطحی بالاتر از درآمد اجاره‌شان رسانده است.

به گفته مارک موزا تحلیل گر بخش مسکن، این امر باعث دلسردی سرمایه‌گذاران این بخش شده و تازه این قسمتی از یک مشکل بزرگ ارزیابی می‌شود چراکه افزایش نرخ‌های پایه به هزینه‌های خدمات بدهی مالکان افزوده است.

این تحلیلگر اظهار داشت: وقتی مردم در مورد نرخ بهره صحبت می‌کنند، این تنها یک چهارم هزینه استقراض شرکت‌های املاک اروپایی را نشان می‌دهد.

چشم‌انداز رو به وخامت در بازار املاک اروپا پس از آن بروز کرد که بانک مرکزی انگلیس به تازگی به بهانه تشدید مبارزه با تورم، بیشترین افزایش را در نرخ بهره کلیدی خود در بیش از ربع قرن اخیر داشت.

مدیران می گویند زمانی که خریداران مجبور شوند بدهی‌هایی را که برای خرید ساختمان‌ها استفاده می کردند، مجدداً تامین مالی کنند، این چالش ممکن است افزایش یابد.

نظرسنجی اخیر موسسه سلطنتی نقشه‌برداران در انگلیس که یک نهاد پیشرو در صنعت املاک است نیز اعلام کرد که حدود نیمی از آژانس‌های املاک، نقشه‌برداران و مشاوران در اروپا و آمریکا گفتند که بازارهای این بخش در حال سقوط به سمت مرحله رکود است.

افزایش ۳۰ درصدی طی ۶ سال

افزایش قیمت املاک در اروپا در حالی رخ می‌دهد که بر اساس گزارش سال گذشته روزنامه لو فیگارو، قیمت مسکن طی ۶ سال ۳۰ درصد در اروپا افزایش یافته بود.

این روزنامه پرشمارگان در گزارش خود می‌افزاید: تب املاک و مستغلات در فرانسه به تمام اروپا سرایت کرده و قیمت‌ها و اجاره‌بها حتی در خارج از کلانشهرها در حال افزایش است.

این گزارش با استناد به آمار بانک مرکزی اروپا ادامه می‌دهد: قیمت خانه‌ها و آپارتمان‌ها در سه ماهه اول سال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش یافته؛ آماری که از اواسط سال ۲۰۰۷ بی سابقه بود! آماری تایید شده توسط ارگان اروپایی یورواستات، که افزایش نزدیک به ۳۰ درصدی در قیمت خرید مسکن در اروپا را از سال ۲۰۱۵ ثبت می‌کند.

بازار املاک لوکس متاثر از جنگ اوکراین

در همین پیوند روزنامه لوموند فرانسه نیز در تشریح بازار مسکن این کشور، اشاره‌ای نیز به وضعیت خرید، فروش و اجاره املاک لوکس فرانسه داشت.

بر اساس این گزارش که در تاریخ ۳۰ مارس سالجاری میلادی منتشر شده است، بازار املاک لوکس فرانسه متاثر از درگیری‌ها در اوکراین است و این شرایط می‌تواند مشتریان خارجی را که در سطح بالا سرمایه‌گذاری می کنند، بترساند.

این روزنامه پرشمارگان با بیان اینکه پس از ۲ سال بحران بهداشتی که مرزهای فرانسه را بسته و ورود خریداران آمریکایی یا آسیایی را محدود کرد، این سوال را مطرح می‌کند که "آیا اکنون سرمایه‌گذاران خارجی در فرانسه از جنگ در اوکراین وحشت خواهند داشت؟"

تحلیلگران این روزنامه برای پاسخ به سراغ اولیویه دووِردیه (Olivier Duverdier) موسس پلتفرم Kaliz و متخصص مدیریت اجاره رفته و به نقل از وی می‌نویسد: علاوه بر کنار کشیدن مشتریان روس، بقیه مشتریان بین‌المللی نیز می‌تواند کاهش یابد. ما در طول سال چند مورد از اجاره‌های گران قیمت که قرار بود به مهاجران ارایه شود را لغو کرده ایم.

وی با بیان اینکه در این بخش‌ها، بنگاه‌های املاک منتظرند، می‌افزاید: قوانین جدید کمی مبهم هستند و ما دقیقاً نمی‌دانیم تحریم‌های برنامه‌ریزی شده برای مشتریان روسی چگونه اجرا می‌شود؟ آیا آنها می‌توانند به فرانسه بیایند و محدودیت آنها چگونه است. اگر این اتفاق بیفتد، دارایی‌های ملکی چگونه خواهد شد؟

در همین پیوند مارک فوژُل (Marc Foujols) مدیر یک آژانس متخصص در بازار لوکس نیز هشدار می‌دهد: هرچند مراقب باشید، نمی‌دانیم آینده چه خواهد شد و اگر وضعیت بین‌المللی بدتر شود، وضعیت بسیار متفاوت خواهد بود.

پایتخت‌هایی که دیگر محبوب نیستند

اگر تا پیش از این بازار مسکن پایتخت‌های اروپایی و آمریکا به دلایل گوناگون، بیشتر مورد پسند سرمایه‌گذاران و خریداران بود و هرسال نرخ افزایش قیمت آنها بیش از دیگر مناطق تخمین زده می‌شد، شرایط در حال حاضر دگرگون شده است.

روزنامه لو فیگارو در گزارشی با اشاره به تاثیرات همه‌گیری کرونا، نوشت: این بیماری افزایش قیمت مسکن را تشدید و قرنطینه ساخت و ساز را متوقف کرد و مشکلات تامین مصالح باعث تاخیر در ساخت و سازها شد و در عین حال، خانوارهای بیشتری نیاز به زندگی در فضاهای بزرگتر و خارج از کلان شهرها را احساس کردند که برایند این مولفه‌ها قیمت مسکن را در پایتخت‌ها کمتر از کل منطقه یورو افزایش داد؛ در حالی که پیشتر همیشه این مناطق قیمت بالاتری داشتند.

این روزنامه پرشمارگان فرانسوی در گزارش دیگری با تشریح این شرایط، نوشت: پایتخت‌های اروپایی در بازار املاک کمتر محبوب هستند.

هزینه‌های بالای زندگی در پایتخت و افزایش دورکاری و جستجو برای فضای بیشتر منجر به کاهش قیمت ملک در پایتخت‌ها به نفع دیگر مناطق شده است و بیشتر اروپایی‌ها به سمت املاک ارزان‌تر در مناطق حاشیه‌شهری روی آورده‌اند.

شبکه فاکس نیوز نیز در گزارشی که به تازگی منتشر کرد، اعلام داشت که اجاره در شهر نیویورک در مقایسه با سال گذشته نزدیک به ۳۲ درصد افزایش یافت و این در حالی است که اجاره خانه در پایتخت آمریکا در مقایسه با سال گذشته حدود  ۱۱ درصد افزایش را تجربه می‌کند.

همچنین متوسط اجاره آپارتمان یک خوابه در نیویورک چهار هزار و ۷۶۱ دلار و در واشنگتن ۲ هزار و ۵۲۷ دلار است.

بحران مسکن؛ آتش خشم زیر خاکستر گرانی

روزنامه لو فیگارو چندی پیش در گزارشی با تحلیل شرایط بازار مسکن در اروپا نوشت: در برخی از شهرها مانند برلین، تظاهرکنندگان از حضور منظم در خیابان‌ها برای محکوم کردن افزایش قیمت املاک و همچنین اجاره‌بها که دیگر سقفی ندارند، تردید نمی‌کنند.

این روزنامه در اواسط سال جاری میلادی در گزارش دیگری به قوانین جدید دولتی مبنی بر لزوم بازسازی عایق‌های حرارتی ساختمان‌ها و نقش آن در بروز مشکلات جدید پرداخت.

سناتور دومینیک استروزی سَسون (Dominique Estrosi Sassone) نیز در این زمینه هشدار داده است که من نمی‌خواهم به واسطه تعهدات جدید، جلیقه‌زردهایی برای مسکن ایجاد کنیم.

تحلیلگران معتقدند که قانون جدید، مالکان را به این دلیل که از یک طرف قربانی افزایش هزینه انرژی و از طرف دیگر قربانی از دست دادن ارزش دارایی خود به دنبال رتبه‌بندی ضعیف ساختمان‌ها شده‌اند را می‌تواند خشمگین کند.

بر اساس این گزارش، در قانون جدید هرچند کمک‌های مالی دولتی برای بازسازی حرارتی ساختمان‌ها پیش‌بینی شده است اما این اعتبارات از پوشش هزینه‌ها فاصله زیادی دارد و اکثر مالکان تا به امروز در ناآگاهی کامل از آنچه در انتظارشان است قرار دارند.

اجاره مسکن در فرانسه؛ هزارتوی چالش‌ها

تا چند ماه دیگر قوانین اجاره مسکن در فرانسه تشدید می‌شود و به گفته لو فیگارو پیش‌بینی می‌شود که تا سال آتی میلادی ۱۴۰ هزار خانه در خطر ممنوعیت اجاره قرار گیرند.

این روزنامه در تشریح شرایط کنونی می‌افزاید: ضرب‌الاجل دولت به آرامی اما به طور قطع نزدیک می‌شود و صاحبخانه‌ها را به هم می‌ریزد و اجاره برخی از خانه‌ها از ۱ ژانویه ۲۰۲۳ پیچیده‌تر می‌شود.

بر اساس این گزارش، اینها دارایی‌هایی هستند که بر اساس تشخیص عملکرد انرژی (DPE) در رتبه F یا G طبقه‌بندی می‌شوند، که سالانه بیش از ۴۵۰ کیلووات ساعت در هر متر مربع مصرف می‌کنند و این یعنی بدترین تنظیم‌های حرارتی را دارند.

پیشتر تعداد خانه‌هایی خصوصی که در این شرایط هستند توسط دولت ۹۰ هزار واحد تخمین زده شده بود اما بر اساس آمار رصدخانه ملی نوسازی انرژی (ONRE)، نهادی وابسته به وزارت انتقال زیست محیطی که به تازگی گزارشی در مورد عملکرد سهام مسکن در فرانسه منتشر کرده است، آنها در واقع ۱۴۰ هزار واحد خواهند بود؛ عددی نزدیک به تخمین فدراسیون ملی املاک یعنی ۱۵۰ هزار واحد! که به آن باید ۵۰ هزار مسکن اجتماعی و ۳۲۰ هزار مسکن تحت اشغال مالک را اضافه کرد.