بازار دوقلوی خرید و فروش مسکن و اجاره‌بها و سیر تحولات آن، این روزها بیش از همیشه مورد توجه مردم و تحلیلگران است؛ بازاری که دولت سیزدهم وعده داد آن را به سامان خواهد رساند و بسیاری مترصند تا شاهد ساخت‌وسازهای چند میلیونی برای پاسخ به نیاز شدید متقاضیان باشند.
موثرترین رویداد در بازار اجاره‌بها، کاهش قیمت مسکن بود و با سکته دلار همه بازارها از جمله مسکن دچار ریزش قیمت شدند
واقعیت انکارناپذیر این است که اقتصاد ایران از متغیرهای خارجی از جمله نرخ ارز تاثیر می‌پذیرد و تا زمانی که سیاست و هدف دلارزدایی محقق شود، بازارها با افت وخیز ارز، نوسان خواهند داشت.
بازار مسکن هم هر چند آثار نوسانات دلار را کمی با فاصله نسبت به سایر بازارها می‌پذیرد اما این بازار سنتی هم متناسب با نرخ دلار حرکت می‌کند بنابراین، هم بازار خرید و فروش مسکن و هم بازار اجاره متاثر از اقتصاد کلان کشور هستند.
از آنجایی که مسکن کالای بادوام سرمایه‌ای محسوب می‌شود، همواره محل امنی برای سیل نقدینگی‌ها بوده و در سال‌های گذشته به ویژه از سال ۹۶ به بعد با افت ارزش ریال، مسکن به سنگر ضد تورمی سرمایه مردم تبدیل شد و در شرایط افزایش تقاضا و کمبود عرضه که این شرایط حاصل اتخاذ سیاست‌های غلط در حوزه مسکن در سال‌ها بود، شاهد جهش قیمتی در معاملات بودیم؛ به طوری که امروز بین قیمت مسکن با قدرت خرید مردم شکاف عمیقی ایجاد شده‌است.
همین رشد قیمت در سال‌های گذشته منجر به افزایش جمعیت مستاجران در کشور شد و طبق گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی برآورد می‌شود که نزدیک به ۶ میلیون خانوار با جمعیت ۲۰ میلیون نفر در کشور مستاجر باشند و طبق اعلام نمایندگان مجلس در کمیسیون عمران، بیش از ۵۰ درصد ساکنان پایتخت، اجاره‌نشین هستند که این اجاره‌نشین‌ها از روزگار خوش نشینی دور مانده‌اند و بخش قابل توجهی از سبد خانوار به هزینه‌های مسکن اختصاص پیدا می‌کند.
در کنار عواملی مانند نرخ ارز و تورم، مهمترین عامل در تعیین اجاره‌بها، ارزش ملک است، از این رو در این سال‌ها متناسب با افزایش قیمت مسکن، اجاره‌بها هم بالا رفته و به همان میزان قدرت پرداخت اجاره بالا نرفته و مردم هر سال در فصل جابه‌جایی از منطقه‌ای به منطقه پایین تر حرکت نزولی دارند. البته دولت از سال گذشته برای کاهش این التهاب و برای رفع بخشی از دغدغه مستاجران اقداماتی را در دستور اجرا قرار داده که بخشی از این برنامه‌ها از جمله ساخت پروژه نهضت ملی مسکن در بلندمدت و بخشی از برنامه‌ها در میان و کوتاه مدت به اجرا می‌رسند.
موثرترین رویداد در بازار اجاره بها، کاهش قیمت مسکن بود و با سکته دلار همه بازارها از جمله مسکن دچار ریزش قیمت شدند. از آنجایی که مهمترین عامل اثرگذار در تعیین اجاره بها، ارزش ملک است، با کاهش قیمت مسکن، قیمت‌ها در اجاره هم کاهش پیدا کرد و در حالی که بسیاری از تحلیلگران و ناظران از ماه‌ها پیش دورنمای نگران‌کننده‌ای تحت عنوان تابستان داغ و کمرشکن بازار اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲ را پیش‌بینی می‌کردند، مستاجران با ریزش در بازارها در آستانه آغاز فصل نقل و انتقالات توانستند قدری نفس بکشند.
ابتکار دولت در ساماندهی بازار اجاره، بی‌نیاز کردن مستأجران از بنگاه‌های مشاوران املاک بود و با طراحی سامانه‌های جدید، بار هزینه انعقاد قرارداد در بنگاه‌های معاملاتی را از دوش مستأجران برداشت
به گزارش دهم خردادماه «دنیای اقتصاد»، در روزهای اخیر قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت کاهشی بوده و حتی در برخی محله‌ها و مناطق شهر، قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌ها بعضا تا ۱۰درصد افت داشته است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بعد از یک دوره التهاب قیمتی در بازار مسکن، نوعی تغییر رفتار یا چرخش انتظارات در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی منجر به اثر کاهشی بر سطح قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌ها شده است.
«تسنیم» هم در گفت‌وگو با معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نوشت: روند کاهشی قیمت مسکن که از ابتدای سال جاری شروع شده، در یک ماه گذشته سرعت گرفته و طی یک ماه اخیر قیمت برخی واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران بین ۱ تا ۲ میلیارد تومان یعنی ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش داشته است.
اقدام دیگر دولت برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها بود و در حالی که نرخ تورم اعلام شده بیشتر از ۴۰ درصد است اما دولت سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد اعلام کرد و هیچ مشاوره املاکی حق انعقاد قرارداد اجاره با رقم بالاتر از این درصد را ندارد و در این صورت امکان پیگیری مستاجران فراهم شده‌است. دولت در کنار این سیاست دستوری برای موجران مشوق‌هایی را هم در نظر گرفته که یکی از آنها معافیت مالیاتی در صورت تمدید اجاره یا اجاره دادن ملک به خانواده‌های ۳ فرزند و بیشتر است.
سقف وام ودیعه مسکن در حال حاضر برای مستأجران تهران ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۵ ساله است که با تصمیم دولت و مجلس این وام برای مستأجران تا ١٠٠ درصد افزایش پیدا می‌کند.
اما ابتکار دولت در ساماندهی بازار اجاره، بی‌نیاز کردن مستأجران به بنگاه‌های مشاوران املاک بود و با طراحی سامانه‌های جدید، بار هزینه انعقاد قرارداد در بنگاه‌های معاملاتی را از دوش مستأجران برداشت. با راه‌اندازی این بخش از سامانه ملی اسکان و امکان این امکان فراهم شده که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را در این سامانه کاملا رایگان و به صورت رسمی ثبت کنند و با دو شاهد قرارداد به صورت الکترونیکی منعقد می‌شود و هر اشکالی در این معامله هم قابلیت پیگیری و نظارت دارد.
هر چند عده‌ای واسطه و دلال که خود عامل افزایش نرخ اجاره در بازار هستند انتقاداتی به ساز و کار این سامانه وارد می‌دانند و آن را تهدیدی برای مشاوران املاک می‌دانند اما برای اولین بار است که دولتی به این جنبه از مشکلات مستأجران ورود کرده و در رفع آن موفق عمل کرده‌است.
از دیگر برنامه دولت و مجلس برای حمایت از طرف تقاضا در بازار اجاره افزایش سقف وام ودیعه اجاره است و این دو نهاد به دنبال افزایش سقف وام ودیعه از ١٠٠ میلیون تومان به ٢٢٠ میلیون تومان هستند که هنوز به تصویب شورای پول و اعتبار نرسیده و وعده داده شده از سوی مجلس این است که این وام هم به فصل جابه‌جایی مستأجران می‌رسد.
وام ودیعه مسکن در حال حاضر سقف آن برای مستأجران تهران ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۵ ساله است که با تصمیم دولت و مجلس این وام برای مستأجران تا ١٠٠ درصد افزایش پیدا می‌کند.
در آخرین تصمیم، نمایندگان مجلس در جریان رسیدگی به ماده ۱۱ طرح دو فوریتی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، در نهمین روز خردادماه با افزایش وام ودیعه مسکن در سال اول اجرای این قانون در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان موافقت کردند. بر اساس این مصوبه بانک مرکزی موظف است در صورت تصویب شورای عالی مسکن از طریق بانک های عامل نسبت به پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به گروه های هدف با تعیین وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی اقدام کند.
در همین پیوند، وزیر راه و شهرسازی شانزدهم خردادماه از موافقت شورای پول و اعتبار با «افزایش وام ودیعه و ساخت مسکن نخبگان به ترتیب به ۳۰۰ میلیون و یک میلیارد تومان» خبر داد.
برنامه دیگر دولت در جهت ساماندهی بازار اجاره، ابزارهای مالیاتی است که بخش اول آن که شناسایی خانه‌های خالی و مالیات ستانی از خانه‌های خالی در دست اجرا است و برگه تشخیص مالیاتی برای ۶٣ هزار مالک واحدهای خالی صادر شده و سیاست دولت از اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، جلوگیری از احتکار مسکن و ورود این واحدها به بازار اجاره است.دولت سیزدهم توانست این قانون بر زمین مانده را به اجرا برساند و بالاخره مالیات به سراغ مالکان محتکر هم رفت.
باید توجه داشت هر چند که دولت برنامه و اقداماتی در جهت ساماندهی بازار اجاره و حمایت از طرف تقاضا و مستأجران به اجرا رسانده و در دستور اجرا دارد اما عامل موثر در بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره، بهبود شاخص‌های کلان است و در واقع نرخ تورم می‌تواند تعیین کننده نرخ اجاره باشد که آمارهای رسمی دولت هم نوید از آغاز افت نرخ تورم را در سال جاری می‌دهد.
نظر شما