در بخشي از اين گزارش مي خوانيم: معاملات خريد مسكن و سطح قيمت آپارتمان‌ها در تهران طي ماه گذشته، دو مسير متفاوت از هم را طي كردند. كارنامه معاملات ملك در آخرين ماه از بهار 97 نشان مي‌دهد به‌رغم كاهش 3 درصدي حجم خريد واحد مسكوني در تهران نسبت به مدت مشابه پارسال، ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در همين فاصله، با جهش روبه‌رو شده است. بررسي‌ها درباره جنس معاملات انجام‌شده در خرداد حاكي است سهم خريدهاي سرمايه‌اي و معاملات مكرر (سفته‌بازي) در بازار مسكن رشد كرده و در مقابل، تقاضاي مصرفي عقب‌نشيني كرده است.
بالاترين تورم ملكي 5 سال گذشته در بازار مسكن شهر تهران، براي خرداد ماه امسال به ثبت رسيد. اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن از كارنامه بهاري معاملات ملك نشان مي‌دهد ماه گذشته متوسط قيمت مسكن در تهران به رغم افت معنادار حجم خريد آپارتمان، نيم‌ميليون تومان در هر مترمربع افزايش پيدا كرد. سطح فعلي ميانگين بهاي فروش واحدهاي مسكوني براساس آمار اعلام شده، از مترمربعي 6 ميليون تومان گذشته و به 6 ميليون و 490 هزار تومان رسيده است. ارديبهشت ماه امسال، سطح قيمت ميانگين، به مرز 5 ميليون تومان (در مترمربع) رسيده بود. قيمت مسكن در ماه پاياني بهار 97، رقمي معادل 8 درصد نسبت به ماه مياني اين فصل افزايش يافت و جهش 42 درصدي نسبت به ماه پاياني بهار 96 را تجربه كرد. اين ميزان «تورم ماهانه» و «تورم نقطه‌اي» مسكن در خرداد امسال، از اوايل سال 92 تا كنون، بي‌سابقه است.
تورم ماهانه مسكن در ارديبهشت سال 92 تحت تاثير نقطه اوج سفته بازي‌هاي ملكي و البته خريدهاي مصرفي، بيشترين شيب را پيدا كرد و ميزان آن (رشد ماهانه قيمت) به 9.5 درصد رسيد. اما بعد از آن، به‌دليل شكل‌گيري ركود و تخليه حباب مسكن، شيب رشد ماهانه قيمت مسكن همواره كمتر از سطح 9.5 درصد قرار داشت. تورم نقطه‌اي مسكن نيز تا شهريور سال 92 در سطح بالاي 50 درصد قرار داشت و سپس با كم شدن شيب رشد ماهانه، شيب تغييرات نقطه‌اي نيز فروكش كرد.
با اين حال، پرش‌هاي پي در پي قيمت مسكن طي 6 ماه گذشته از رونق معاملات خريد مسكن در تهران باعث شد در خرداد امسال، ميزان افزايش نقطه‌اي قيمت، ركورد بيشترين سطح از شهريور 92 تا كنون را به ثبت برساند.
جهش 42 درصدي قيمت مسكن در ماه گذشته، در شرايطي اتفاق افتاده كه حجم معاملات خريد آپارتمان در پايتخت در همين فاصله زماني –خرداد 97 نسبت به خرداد 96- رقمي معادل 3 درصد افت كرده است. حجم معاملات مسكن در خرداد امسال نسبت به ارديبهشت (تغييرات ماهانه) نيز 22 درصد كاهش يافته است. به بيان ديگر، در حال حاضر بدون آنكه ابعاد بازار معاملات مسكن بزرگ شود، سطح قيمت‌ها رو به افزايش است. انتظار مي‌رفت، در خرداد ماه امسال با توجه به كم شدن حجم خريد و فروش آپارتمان ناشي از رفتار سنتي بازار در ماه‌هاي رمضان، دور موتور تورم مسكن نيز كند شود. اما به يك علت، شيب تورم ملكي نه تنها كم نشد كه افزايش هم پيدا كرد.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره حركت خلاف جهت دو متغير حجم معاملات و سطح قيمت در بازار مسكن مشخص مي‌كند: اثرگذاري تحولات اقتصادي و سياسي به‌عنوان يك متغير بيروني پر وزن بر بازار معاملات ملك باعث تحريك خريد يك گروه تقاضا شده و پيامد آن، جهش قيمتي را رقم زده است. تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد خريداران مصرفي ماه گذشته از بازار معاملات عقب‌نشيني كردند؛ اما مانور تقاضاي سرمايه‌اي و رفتار‌هاي سفته‌بازانه (معاملات مكرر ملك در كوتاه‌مدت به قصد استفاده از تغييرات روزانه قيمت) باعث شد شيب تورم ملكي در مسير افزايش ركورد بزند.
تورم ماهانه مسكن در ارديبهشت ماه، رقمي برابر با 7.1 درصد و تورم نقطه‌اي (ميزان افزايش نسبت به ارديبهشت 96) نيز معادل 32.6 درصد شد. اما در ماه پاياني فصل بهار، هم شيب تورم ماهانه و هم شيب تورم نقطه‌اي افزايش پيدا كرد. نماگرهاي مربوط به معاملات ملك در دو منطقه مصرفي بازار مسكن تهران حكايت از افت حجم خريد دارد. در مناطق 4 و 5، ماه گذشته ميزان فروش واحدهاي مسكوني 8 درصد نسبت به ارديبهشت ماه كاهش يافت. اما در همين دو منطقه، سطح ميانگين قيمت‌ها، با 8 درصد رشد ماهانه مواجه شد.
آنچه باعث كاهش حجم معاملات خريد مسكن در ماه گذشته شد، عقب‌نشيني محسوس خريداران مصرفي بود و آنچه جهش قيمت را رقم زد خريد‌هايي بود كه توسط تقاضاي سرمايه‌اي انجام شد. تقاضاي سرمايه‌اي در بازار خريد آپارتمان به‌دليل انتظارات تورمي ناشي از جو رواني مرتبط با وضعيت دلار و خوش‌بين نبودن به چشم‌انداز اقتصادي، نسبت به ماه‌هاي قبل افزايش پيدا كرده است. تقاضاي سرمايه‌اي معمولا بر سر قيمت پيشنهادي فروشنده، چانه‌زني نمي‌كند. در يكي از مناطق گران‌قيمت شهر تهران در جريان بررسي جزئيات قراردادهاي ملكي براي محاسبه سطح قيمت ميانگين معاملات خرداد، مشخص شده برخي معاملات با قيمت كمتر از مترمربعي 4ميليون تومان انجام شده؛ در حالي كه متوسط قيمت در آن منطقه 14 ميليون تومان در مترمربع است. اين اتفاق بيانگر بازي سفته‌بازهاي ملكي در صحنه معاملات مسكن ناشي از ترس آنها از فرمان مالياتي اخير دولت است؛ به اين معنا كه برخي خريداران سرمايه‌اي براي در امان ماندن از تور احتمالي ماليات‌ها، به كم‌نمايي در اعلام ارزش واقعي معاملات خود رو آورده‌اند.
آنچه در فضاي فعلي بازار مسكن محرز است و واسطه‌هاي ملكي نيز آن را تاييد مي‌كنند، پررنگ شدن نقش تقاضاي سرمايه‌اي در معاملات خريد آپارتمان است. توان مالي قابل توجه اين گروه در مقايسه با قدرت خريد تضعيف‌شده تقاضاي مصرفي، سبب‌شده عقب‌نشيني خريداران مصرفي از بازار نتواند اثركاهنده بر تورم مسكن داشته باشد.
نتايج بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از تركيب تقاضاي موجود در بازار خريد مسكن شهر تهران حاكي است كه در حال حاضر سهم خريدهاي سرمايه‌اي آپارتمان (خريد نه به قصد سكونت بلكه به قصد حفظ ارزش واقعي دارايي توسط افراد)، بالا است. در اين ميان، آن دسته از تقاضاي مصرفي كه قصد تبديل آپارتمان ملكي خود به واحدي با مشخصات ديگر را دارد نيز نسبت به خانه‌اولي‌ها در معاملات، بيشتر شده است. خانه‌اولي‌ها در بازار جست‌وجوهاي ملكي حضور دارند؛ اما چون تعداد فايل‌هاي مناسب اين گروه از تقاضا (كم متراژ با سطح قيمتي پايين)، به شدت كاهش پيدا كرده، آنها به اجبار قادر به خريد نسبت به مثلا نيمه دوم سال 96، نيستند.
لوكس‌ترين منطقه شهر تهران يعني منطقه يك كه در ماه‌هاي قبل از خرداد 97، همواره ميزان رشد قيمت در آن، كمتر از مناطق مصرفي بود، در حال حاضر، به لحاظ رشد قيمتي، سبقت گرفته است. در منطقه يك تهران، ماه گذشته، متوسط قيمت مسكن 11 درصد نسبت به ارديبهشت امسال افزايش پيدا كرد. تورم ماهانه مسكن در منطقه يك، 3 واحد درصد از تورم ماهانه مسكن مناطق 4 و 5، بيشتر است. حجم معاملات خريد مسكن در غالب مناطق تهران در ماه گذشته، با افت ماهانه مواجه شد اما در منطقه يك، تغيير نكرد و «رشد صفر» معاملات خريد رقم خورد. تحولات بازار مسكن منطقه يك، مهر تاييد بر حضور تقاضاي سرمايه‌اي با قدرت خريد بالا در بازار ملك است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، كارنامه بهاري بازار مسكن تهران نشان مي‌دهد، ميانگين قيمت مسكن در بهار امسال 34 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزايش پيدا كرده است. در اين فاصله زماني، حجم معاملات خريد آپارتمان تنها 4 درصد رشد كرده است. كارشناسان اقتصاد مسكن در تحليل آنچه به جهش 42 درصدي قيمت مسكن منجر شده است، تاكيد مي‌كنند: وضع موجود بازار ملك حاوي يك پيام است كه بر اساس آن، دولت بايد در شناسايي منشأ تورم به وجود آمده در بازار، بر متغيرهاي بيروني متمركز شود.
اگر چه كسري عرضه واحدهاي پرمتقاضي (كم‌متراژ) در حال حاضر بخشي از التهاب قيمتي را موجب شده اما ريشه هيجان خريد مسكن ناشي از متغيرهاي بيروني همچون فرجام برجام و ضعف تيم اقتصادي دولت در تنظيم پايدار شاخص‌ها است كه در نهايت باعث شكل‌گيري انتظارات تورمي در جامعه و انتقال آن به بازار ملك به شكل افزايش تقاضاي سرمايه‌اي شده است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، ميانگين قيمت مسكن در مناطق 22 گانه شهر تهران در حالي خرداد امسال در مقايسه با خرداد سال گذشته 42 درصد افزايش يافت و در مقايسه با ارديبهشت امسال نيز 8 درصد زياد شد اما كاهش حجم معاملات خريد مسكن، به تعبير واسطه‌هاي بازار معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني در واقع نوعي رفتار طبيعي خريداران مصرفي و واكنش قابل پيش‌بيني آنها به كمبود عرضه آپارتمان و جهش قيمت فروش واحدها است. ماه گذشته، 13 هزار و 751 واحد مسكوني در شهر تهران فروخته شد هر چند كل قراردادهايي كه در اين ماه در سامانه ثبت جزئيات معاملات ملك به ثبت رسيد معادل 15 هزار و 209 قرارداد بود؛ اما با توجه به آنكه محتواي برخي از قراردادهاي ثبت شده در اين سامانه از جنبه‌هاي گوناگون داراي مشكل بود، در مجموع 13 هزار و 751 واحد مسكوني فروخته شده در شهر تهران را مي‌توان در فرآيندهاي مربوط به محاسبه ميانگين قيمت مسكن و همچنين حجم معاملات صورت گرفته در اين ماه لحاظ كرد. ارديبهشت امسال نيز 17 هزار و 605 فقره معامله خريد مسكن در اين سامانه به ثبت رسيده بود.
واسطه‌هاي بازار معاملات خريد و فروش واحدهاي مسكوني منشأ جهش قيمت به رغم كاهش حجم معاملات خريد در بازار مسكن را از سوي ديگر به انصراف گروهي از سازنده‌ها از عرضه واحدهاي مسكوني آماده به بازار مسكن اعلام مي‌كنند؛ هم‌اكنون گروه‌هايي از سازندگان واحدهاي مسكوني كه به دليل در اختيار داشتن واحدهاي مسكوني آماده عرضه، مي‌توانستند تامين‌كننده بخشي از واحدهاي مسكوني مورد نياز در بازار تقاضا باشند و به‌عنوان فروشنده در بازار حضور داشته باشند فعلا عرضه اين واحدها را به بازار فروش متوقف كرده‌اند. در عين حال، هم‌اكنون يك نقطه قوت در بازار مسكن از بابت عرضه آپارتمان‌هاي مسكوني به بازار فروش وجود دارد كه مانع از افت شديد حجم معاملات مسكن به رغم كاهش قابل توجه عرضه واحدهاي مسكوني از سوي برخي مالكان به بازار مسكن شده است.
واسطه‌هاي بازار معاملات مسكن در اين‌باره به «دنياي اقتصاد» اعلام كردند: در حال حاضر اگرچه حجم عرضه مسكن از سوي مالكان و سازندگان عادي به بازار فروش به شدت كاهش يافته است، اما عرضه واحدهاي مسكوني از سوي برخي نهادها مانند بانك‌ها مانع از افت شديد معاملات خريد مسكن در خرداد ماه شد.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،4،4
**گروه اطلاع رساني**1699**2002
بررسي‌ها درباره جنس معاملات انجام‌شده در خرداد حاكي است سهم خريدهاي سرمايه‌اي و معاملات مكرر (سفته‌بازي) در بازار مسكن رشد كرده و در مقابل، تقاضاي مصرفي عقب‌نشيني كرده است.
