سهم استان‌‌ها از مسكن حمايتي

نيمي از هزينه ساخت اين واحدها قرار است با تسهيلات 75 ميليون توماني پوشش داده شود. با اين حال هنوز منبع تامين مالي اين طرح نهايي نشده؛ اما سه گزينه اعتباري مطرح است.

پيش‌نويس اوليه طرح «اقدام» براي ساخت 200 هزار واحد مسكوني در شهرهاي كشور ظرف مدت دو سال از سوي بنياد مسكن به وزارت راه و شهرسازي ارائه شد. يافته‌هاي «دنياي اقتصاد» از جزئيات اين پيش‌نويس نشان مي‌دهد طرح اقدام يك طرح كشوري است كه از سوي بنياد مسكن براي ساخت سالانه 100 هزار واحد مسكوني در دو سال پياپي (مجموعا 200 هزار واحد مسكوني)، براي دهك‌هاي درآمدي 3 تا 5(خانوارهاي متوسط شهري)، طراحي شده است و هم‌اكنون در مرحله بررسي‌هاي نهايي براي استخراج پلان اصلي اين طرح قرار دارد. براساس اين طرح قرار است نياز هر استان به واحدهاي مسكوني براي گروه‌هاي هدف، مبناي سهميه‌بندي و توزيع جغرافيايي ساخت 200 هزار واحد مسكوني ظرف دو سال قرار بگيرد؛ براساس آنچه درخصوص جزئيات اين طرح در اختيار «دنياي اقتصاد» قرار داده شده است، گروه‌هاي هدف اين طرح از ميان متقاضيان متعلق به 3 ميليون خانوار شهري در همه شهرها و استان‌هاي كشور انتخاب مي‌شوند كه فرآيند خانه‌دار شدن آنها با اتكا به كل درآمد و پس‌انداز آنها بيش از 5 سال به‌طول مي‌انجامد.

در اين طرح پنج شاخص مهم براي انتخاب گروه‌هاي هدف در نظر گرفته شده است كه با در نظر گرفتن اين شاخص‌ها هم‌اكنون 3 ميليون خانوار ايراني در دايره خانوارهاي واجد شرايط استفاده از مزاياي اين طرح قرار مي‌گيرند. يافته‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در طرح اقدام نياز تمام شهرهاي كشور به واحدهاي مسكوني كه در دايره شمول اين طرح قرار مي‌گيرند مورد ارزيابي قرار گرفته و متناسب با نياز، سهميه‌بندي در همه نقاط شهري توزيع شده است؛ قرار است در مرحله بعد محاسبات انجام شده براي تدقيق شهرها و سهميه‌بندي به شوراي مسكن استان‌ها ارائه شود. اين طرح بخشي از برنامه عرضه مسكن حمايتي است كه چندي پيش از سوي وزير راه و شهرسازي تشريح و به رئيس‌جمهوري ارائه شد؛ براساس اين برنامه عرضه سالانه 400 هزار واحد مسكوني جديد در قالب ساخت 100 هزار واحد مسكوني در بافت‌هاي فرسوده، 200 هزار واحد در شهرهاي جديد و 100 هزار واحد در شهرهاي با جمعيت كمتر از 50 هزار نفر در دستور كار وزارت راه و شهرسازي قرار گرفته است؛ هرچند برنامه بنياد مسكن براي عرضه 100 هزار واحد مسكوني در شهرهاي با جمعيت زير 50 هزار نفر به طرح اقدام براي ساخت همين تعداد واحد مسكوني در 31 استان كشور و در همه شهرهايي كه خانوارهاي مخاطب اين طرح در آن ساكن هستند، تغيير كرده است.

مطابق با اين طرح، خانوارهاي هدف دست‌كم داراي دو مشخصه عمده هستند؛ اول آنكه براي خريد واحد مسكوني مورد نياز خود بايد مبلغي معادل بيش از 5 سال از كل درآمد خود را پس‌انداز كنند و در وهله بعد از بنيه مالي كافي براي تامين آورده مورد نياز به‌عنوان سهم متقاضي اين واحدها برخوردار باشند؛ مطابق با برآوردهاي بنياد مسكن هم‌اكنون بيش از 7 ميليون خانوار از مجموع 24 ميليون و200هزار خانوار كشور مطابق با سرشماري سال 95 براي خريد واحد مسكوني مورد نياز خود بايد كل درآمدشان را در مدت زمان بيش از 5 سال پس‌انداز كنند اما از اين تعداد خانوارهايي كه توان تامين آورده مورد نياز به‌عنوان سهم متقاضي در اين طرح را دارند، حدود 3 ميليون خانوار برآورد مي‌شود؛ بنابراين اين تعداد خانوار مشمول طرح اقدام خواهند شد و قرار است 100 هزار واحد مسكوني ساخته شده در قالب اين طرح به 100 هزار خانوار واقع در اين گروه اختصاص يابد؛ هرچند ممكن است ساخت 100 هزار واحد براي گروه هدف 3 ميليون خانواري مقياسي اندك به‌شمار رود اما با توجه به هدف تعريف شده براي ساخت مسكن ظرف مدت زمان يك سال و با توجه به امكانات مالي و اعتباري در دسترس، مقياسي واقع‌بينانه به‌شمار مي‌رود؛ چراكه امكانات مالي و اعتباري براي ساخت مسكن ظرف مدت زمان يك سال بيش از رقم اعلام شده وجود ندارد. هم‌اكنون ميانگين تيراژ سالانه عرضه جديد به بازار مسكن كل كشور حدود 400 هزار واحد مسكوني است.

مطابق با برآوردهاي صورت گرفته در پيش‌نويس طرح اقدام براي ساخت 200 هزار واحد مسكوني در شهرهاي كشور براي اقشار متوسط، توزيع استاني و شهر به شهر واحدهاي مسكوني كه قرار است در قالب اين طرح احداث شوند بر مبناي «سهم هزينه مسكن در سبدخانوار»، «نسبت قيمت مسكن به هزينه‌هاي سالانه خانوار»، «درصد فاقدين مسكن ملكي به تفكيك دهك‌هاي اقتصادي و درآمدي» و همچنين خانوارهاي فاقد مسكن ملكي كه حتي بعد از پس‌انداز كردن كل درآمد سالانه خود بعد از 5سال قادر به خريد مسكن نيستند، انجام شده است.

بر اين اساس، هم‌اكنون اولويت اجراي اين طرح با برخي از استان‌هاي كشور است كه به لحاظ قيمت مسكن، سطح درآمدي گروه‌هاي هدف و همچنين وضعيت عرضه و تقاضاي واحدهاي مسكوني مصرفي در شهرها، در شرايط بحراني قرار دارند؛ در پيش‌نويس طرح اقدام با اشاره به اينكه هم‌اكنون استان تهران بيشترين نياز را به ساخت واحدهاي مسكوني در قالب اين طرح دارد، عنوان شده است بعد از استان تهران برخي ديگر از استان‌ها نسبت به سايرين، شرايط بحراني‌تري به لحاظ وضعيت مسكن مورد تقاضاي گروه‌هاي كم‌درآمد و ميان درآمد دارند كه در اين طرح تيراژ بيشتري از واحدهاي مسكوني از مجموع 100 هزار واحد برنامه‌ريزي شده براي احداث ظرف يك سال، به آنها اختصاص يافته است.

در پيش‌نويس طرح اقدام، بعد از استان تهران، استان‌هاي اصفهان، خراسان رضوي، فارس، خوزستان و البرز بيشترين سهم را در توزيع جغرافيايي واحدهاي برنامه‌ريزي شده به خود اختصاص داده‌اند كه عمده كلان‌شهرهاي كشور در اين استان‌ها واقع شده‌اند؛ برآوردها حاكي است از مجموع 100 هزار واحد مسكوني برنامه‌ريزي شده براي ساخت در سال اول اجراي طرح اقدام، 29 هزار و500 واحد مسكوني به‌عنوان سهميه استان تهران، 10 هزار و 300 واحد به‌عنوان سهم استان اصفهان، 8 هزار و 500 واحد به‌عنوان سهميه استان خراسان رضوي و 6 هزار و 100 واحد به‌عنوان سهميه استان فارس تعيين شده است؛ همچنين مطابق جدول سهميه‌بندي مندرج در پيش‌نويس طرح اقدام، سهم استان خوزستان از اين طرح 5 هزار و 900 واحد مسكوني و سهم استان البرز 5 هزار و800 واحد مسكوني برآورد شده است.

** برآورد مالي طرح اقدام
جزئيات طرح اقدام براي ساخت 200 هزار واحد مسكوني ظرف دو سال، حاوي پيشنهاد اختصاص تسهيلات بانكي تا سقف 75 ميليون تومان به ازاي هر واحد مسكوني است؛ برآورد مالي انجام شده براي اجراي اين طرح در سال اول به منظور ساخت 100 هزار واحد مسكوني در استان‌هاي كشور نيز 7هزار و 500 ميليارد تومان است؛ اين مبلغ برآورد تخميني اوليه از كل تسهيلات موردنياز براي ساخت اين واحدهاست؛ محتواي اين طرح همچنين نشان مي‌دهد علاوه بر اين ميزان منابع مالي براي پرداخت تسهيلات ساخت 100 هزار واحد مسكوني در نقاط مختلف كشور، حدود نيمي از هزينه ساخت واحدها از طريق آورده متقاضيان تامين خواهد شد؛ بر اين اساس، يافته‌ها حاكي است قرار است نيمي از منابع مالي موردنياز براي اجراي اين طرح از طريق تسهيلات بانكي و نيم ديگر با اتكا به آورده متقاضيان تامين شود. البته آورده متقاضيان به دليل تفاوت در هزينه‌هاي ساخت‌وساز در نقاط مختلف كشور رقم ثابتي نيست و در هر شهر متناسب با «شرايط جغرافيايي» و «شرايط متقاضيان» متغير خواهد بود.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، در اين پيش‌نويس سه منبع براي تامين منابع مالي موردنياز براي اجراي اين طرح پيشنهاد شده است؛ بر اين اساس، پيش‌بيني شده است تا در قالب امضاي تفاهم‌نامه‌اي با شبكه بانكي، بخشي از منابع مالي مورد نياز براي اجراي اين طرح از محل منابع حاصل از «بازپرداخت اقساط تسهيلات مسكن مهر» تامين شود؛ اين در حالي است كه هم‌اكنون مسوولان بنياد مسكن در حال مذاكره با سازمان برنامه وبودجه براي اختصاص منابع از محل «تبصره 18 بودجه 97» براي اجراي اين طرح هستند؛ براساس اين تبصره از قانون بودجه سال 97 به دولت اجازه داده شده است تا 100 درصد از منابع حاصل از مابه‌التفاوت قيمت حامل‌هاي انرژي در سال 97 نسبت به سال 96، به شكل وجوه اداره شده يا در شكل يارانه سود براي تامين منابع مورد نياز به منظور پرداخت تسهيلات بانكي اختصاص يابد. مسوولان بنياد مسكن در تلاشند منابع موردنياز براي تامين يارانه سود تسهيلات بانكي را از اين طريق تامين كنند.

بررسي‌ها حاكي است از آنجا كه منابع حاصل از بازگشت اقساط تسهيلات مسكن مهر دست‌كم تا سال 1404 براي تامين منابع مورد نياز صندوق پس‌انداز مسكن يكم اختصاص يافته است چنين اعتباري-اعتبار از محل بازگشت اقساط مسكن مهر- اساسا براي اجراي طرح‌هاي جديد در دسترس نيست؛ بنابراين كارشناسان معتقدند اگرچه اصل اين طرح كارشناسي و مثبت است اما اگر فونداسيون مالي مناسبي براي آن ريخته نشود به سرانجام مورد نظر نخواهد رسيد؛ لازم است دست‌كم براي اجراي اين طرح منبع تامين تسهيلات بانكي تعيين تكليف شود؛ مشابه اين موضوع در طرح بازآفريني شهري قابل مشاهده است؛ در حالي كه قرار بود پس از تامين 2500 ميليارد تومان اعتبار دولتي در قالب وجوه اداره شده، بانك پرداخت‌كننده تسهيلات مسكن نيز با اختصاص 2500 ميليارد تومان از منابع داخلي خود به اين طرح سالانه 100 هزار فقره تسهيلات 50 ميليون توماني براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده پرداخت كند، كماكان اين طرح به دليل عدم تامين منابع مالي مورد نياز، بر ريل اجرا قرار نگرفته است. با اين حال، براي اين منظور چند گزينه پيشنهاد شده است كه از آن جمله مي‌توان به اتصال آورده متقاضيان وام يكم به طرح اقدام و واگذاري آن به عوامل ساخت واحدها براي تامين مالي مورد نياز پروژه‌ها اشاره كرد؛ اين در حالي است كه اختصاص خط اعتباري از سوي بانك مركزي براي تامين مالي اين طرح نيز پيشنهاد شده است كه اين پيشنهاد با توجه به تجربه اختصاص خط اعتباري به طرح مسكن مهر مي‌تواند تورم‌زا باشد.

** اجراي طرح با اولويت مالكان زمين
يافته‌هاي «دنياي اقتصاد» از جزئيات اين طرح نشان مي‌دهد اولويت اجراي طرح اقدام براي عرضه 100 هزار واحد مسكوني جديد در سال، با افرادي است كه براي ساخت مسكن در قالب اين طرح، زمين در اختيار دارند؛ در واقع متقاضياني كه داراي زمين هستند يا قابليت تامين زمين و دريافت مجوز از مراجع صدور پروانه ساختماني براي آغاز عمليات ساخت دارند در اولويت اجراي اين طرح هستند. اين افراد به شرط آنكه واجد شرايط باشند مشمول دريافت تسهيلات بانكي خواهند شد. اين در حالي است كه دومين محل تامين زمين براي اجراي طرح اقدام از محل زمين‌هاي دولتي در اختيار وزارت راه و شهرسازي و ساير دستگاه‌ها وسازمان‌هاي دولتي پيش‌بيني شده است؛ مطابق تاكيد صورت گرفته، اين طرح در زمين‌هايي با سطح كيفي مناسب با قابليت دسترسي به خدمات زيربنايي و روبنايي شهري اجرا خواهد شد؛ سازمان‌هايي همچون سازمان ملي زمين و مسكن وابسته به وزارت راه و شهرسازي و همچنين ساير سازمان‌ها و نهادهايي كه داراي زمين مناسب هستند اقدام به واگذاري اين زمين‌ها با قيمت روز به متقاضيان خواهند كرد.

به گزارش «دنياي اقتصاد» استفاده از زمين دولتي در حالي به‌عنوان دومين منبع تامين اراضي موردنياز براي اجراي طرح اقدام بعد از ساخت‌وساز روي اراضي شخصي متقاضيان، در متن پيش‌نويس اين طرح مورد تاكيد قرار گرفته است كه هم‌اكنون عدم همكاري دستگاه‌هاي دولتي براي واگذاري اراضي مورد نياز به منظور اجراي طرح بازآفريني شهري يكي از مهم‌ترين موانع اساسي در مسير نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و اجراي اين طرح است. اگرچه حدود يك سال از دستور رسمي رئيس‌جمهوري براي آغاز طرح ملي بازآفريني شهري روي اراضي دولتي مي‌گذرد اما دستگاه‌هاي دولتي تاكنون همكاري مناسبي در راستاي واگذاري اين اراضي به وزارت راه و شهرسازي انجام نداده‌اند؛ بر مبناي نظرات كارشناسي، براي آنكه طرح اقدام نيز به سرنوشت طرح بازآفريني شهري دچار نشود لازم است تدابير لازم انديشيده شود.

نياز «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد پيشنهاد اوليه براي جلوگيري از مبتلا شدن طرح اقدام به سرنوشت بازآفريني شهري در پيش‌نويس اين طرح گنجانده شده است؛ در طرح ملي بازآفريني شهري، دستگاه‌ها، سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها موظف شدند اراضي در اختيار خود را براي اجراي اين برنامه بدون دريافت بهاي زمين در زمان واگذاري، به وزارت راه و شهرسازي واگذار كنند اما آنچه از محتواي طرح اقدام استنباط مي‌شود آن است كه مطابق با پيش‌نويس اين طرح پيش‌بيني شده است اراضي دولتي با قيمت كارشناسي به متقاضيان واگذارشود. به نظر مي‌رسد اين اقدام منجر به ايجاد انگيزه در دستگاه‌ها براي معرفي و واگذاري اراضي خود خواهد شد.

طراحان طرح اقدام همچنين دست‌ كم چهار روش براي شناسايي مشمولان اين طرح پيشنهاد مي‌كنند؛ شناسايي و تاييد صلاحيت خانوارهاي متقاضي از طريق استعلام از سامانه اطلاعاتي مسكن مهر يكي از اين روش‌هاست، به اين معنا كه خانوارهاي با سابقه مالكيت مسكن مهر جزو مشمولان اين طرح نخواهند بود؛ همچنين ساير خانوارهايي كه پيش از اين سابقه مالكيت داشته‌اند از فهرست مشمولان طرح اقدام حفظ مي‌شوند؛ بومي بودن متقاضيان با شرط احراز سابقه سكونت 5 ساله در شهر مورد درخواست و همچنين استعلام از سامانه مربوط به يارانه ماهانه خانوارها از ديگر روش‌هاي شناسايي خانوارهاي واجد شرايط اين طرح است.

** مدل ساخت در طرح اقدام
آنچه از محتواي پيش‌نويس اوليه طرح اقدام براي عرضه مسكن استنباط مي‌شود آن است كه ساخت 100 هزار واحد مسكوني براي سال اول اجراي اين طرح قرار است از سوي متقاضيان يا سازندگاني انجام شود كه متقاضي استفاده از تسهيلات به تنهايي يا تسهيلات و زمين دولتي مطابق با سهميه‌بندي هر يك از شهرهاي كشور در قالب اين طرح هستند. بررسي‌ها حاكي است در اين طرح بنياد مسكن تصميم به مداخله مستقيم براي ساخت واحدها ندارد و در نقش سازنده وارد عمل نخواهد شد؛ بلكه براي آن دسته از متقاضياني كه زمين دارند يا مي‌توانند زمين و مجوز ساخت دريافت كنند، تسهيلات بانكي و به آن دسته از متقاضياني كه فاقد زمين هستند در صورت تامين زمين دولتي، زمين و تسهيلات ارائه مي‌كند؛ در واقع نقش بنياد مسكن در اين طرح تسهيل‌كننده ساخت اين واحدها است؛ ساخت «انفرادي» از سوي متقاضيان يا ساخت «مشاركتي» از طريق تشكيل «گروه‌هاي ساخت» در مقياس «محدود» (گروه‌هاي ميانگين 5 نفري) دو مدل پيشنهادي در متن پيش‌نويس طرح اقدام براي ساخت 200 هزار واحد مسكوني در دو سال پياپي است. هر چند بنا بر اعلام مديران بنياد مسكن جزئيات اين طرح از جمله مدل ساخت‌وساز هنوز نهايي نشده است و تمام آنچه در مقطع زماني فعلي مطرح است پيش‌نويس اين طرح محسوب مي‌شود كه ممكن است در جريان اعمال كارشناسي‌هاي بعدي دچار تغيير و تحول شود.

پيش‌نويس طرح اقدام پس از انجام مطالعات آسيب‌شناسي تجربيات گذشته اجراي طرح‌هاي تامين مسكن از جمله مسكن مهر، تدوين شده است؛ براي آنكه اين طرح به سرنوشت پروژه‌هاي مشكل‌دار و قفل‌شده مسكن مهر دچار نشود پيش‌بيني شده است فرآيند ساخت به‌صورت انفرادي يا مشاركتي انجام شود؛ در ساخت‌وسازهاي مشاركتي نيز به هيچ وجه مدل ساخت تعاوني اجرا نخواهد شد بلكه گروه‌هاي محدود با مقياس حداكثر 5 خانوار متقاضي با يكديگر براي ساخت‌وساز روي اراضي شخصي يا زمين‌هاي واگذار شده از محل اراضي دولتي اقدام مي‌كنند.

** تعيين قيمت براساس عرف بازار
جزئيات اين طرح نشان مي‌دهد آنچه در پيش‌نويس طرح اقدام درباره مدل تعيين قيمت و هزينه ساخت واحدها پيش‌بيني شده است، بر مبناي عرف روز بازار ساخت‌وساز است؛ در اين طرح قيمت ساخت برآورد شده و يك حاشيه سود با لحاظ نوسانات قيمتي نيز در نظر گرفته شده است و از آنجا كه متقاضيان خود فرآيند ساخت را بر عهده دارند بنابراين موضوع قيمت ساخت براساس قيمت‌هاي متعارف منطقه‌اي و براساس عرف بازار مسكن هر شهر خواهد بود. مطابق با برآوردهاي اوليه هم‌اكنون ميانگين قيمت ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در شهرهاي كشور رقمي بين يك ميليون و 500 تا يك ميليون و800 هزار تومان است كه به نظر مي‌رسد قيمت ساخت اين واحدها نيز بر مبناي همين قيمت‌گذاري تعيين شود. با اين حال هنوز نرخ نهايي براي تعيين هزينه ساخت هر مترمربع از اين واحدها مشخص نشده است و در نسخه تكميلي طرح به ساير موارد اضافه خواهد شد.

** تامين مصالح با مدل جديد
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره جزئيات طرح اقدام حاكي است بنياد مسكن در پيش‌نويس اين طرح استفاده از طرح «خريد اعتباري و غيرنقدي مصالح ساختماني» را به‌عنوان مدل ترجيحي تامين مصالح وتجهيزات مورد نياز براي ساخت اين واحدها معرفي كرده است؛ براين‌اساس، طرح تامين تعهدي مصالح ساختماني(طرح خريد اعتباري مصالح با ضمانت بانك تسهيلات‌دهنده مسكن) هفته گذشته به پيشنهاد بنياد مسكن در چهارمين جلسه شوراي هماهنگي مسكن مورد موافقت وزارت راه و شهرسازي قرار گرفت و وزير راه و شهرسازي دستور داد دستورالعمل اين طرح در كوتاه‌ترين زمان ممكن تدوين و تصويب شود. در حال حاضر تهيه دستورالعمل اين طرح در دستور كار وزارت راه و شهرسازي قرار گرفته است؛ مديران بنياد مسكن معتقدند با اجراي اين طرح ضمن سفارش و پيش‌توليد انبوه مصالح، مي‌توان امكان تثبيت قيمت‌ها را در قالب خريد تعهدي مصالح براي اين طرح فراهم كرد. به واسطه اين طرح، نگراني از بابت نوسانات احتمالي قيمت مصالح و افزايش محسوس و غيرقابل پيش‌بيني هزينه‌هاي ساخت حين اجراي طرح نيز به حداقل مي‌رسد.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،10،23
گروه اطلاع رساني **1699**2002