کلاف سردرگم اجاره بها در زنجان

به گزارش خبرنگار ایرنا، این روزها، مسکن به یکی از دغدغه های اصلی مردم تبدیل شده است و مستاجران نیز نگران از آینده و وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف به دنبال خانه و یا مکان استجاری مناسب خود می گردند.

این در حالی است که افزایش قیمت اجاره‌ بها به مشکل جدی برای مستاجرها تبدیل و موجب کشمکش‌ بین موجر و مستاجر شده است.

البته موجران نیز دلایل مختلف از جمله بالا رفتن هزینه‌ و تورم را عامل افزایش اجاره‌بها عنوان می‌کنند که می توان با اجرای طرح‌های موثر به این وضعیت خاتمه داد.

افزایش اجاره بها در استان زنجان نیز طی سال های گذشته روند صعودی به خود گرفته است تا جایی که اگر سری به مناطق مختلف شهر بزنیم، با قیمت نجومی اجاره بها مواجه می شویم که مبالغ آن حتی قابل مقایسه با پایتخت هم نیست.

خبرنگار ایرنا در این راستا میزگردی با حضور سعید شاهین فر معاون مسکن و ساختمان اداره‌ کل راه و شهرسازی استان، محمد بازرگان رییس اتاق اصناف استان و حسن لطفی رییس هیات مدیره اتحادیه املاک زنجان برگزار و با میهمانان در این باره گفت و گو کرده است.

ایرنا: وضعیت کنونی اجاره بها در زنجان چگونه است؟

شاهین فر: بنا بر مصوبه شورای عالی مسکن، افزایش میزان اجاره بها در شهر تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای کشور تا ۲۰ درصد اعلام شده که لازم الاجراست.

مولفه های زیادی در موضوع اجاره بها تاثیر دارد، هرچند مشاوران املاک و اصناف به تنهایی در کنترل آن دخالتی ندارند اما این موضوع به آن معنی نیست که نباید هیچ نظارتی در این خصوص صورت بگیرد.

برای کنترل اجاره بها در زنجان، پیشنهادهایی اعلام کرده ایم، مبنی بر اینکه اتحادیه مشاوران املاک می توانند در مناطق مختلف شهر یک نرخ اجاره بها تعیین کنند، در حالیکه اکنون هیچ نرخی در بازار وجود ندارد.

نرخگذاری می تواند از طریق بخش خصوصی باشد و این کار باید مبتنی بر کار کارشناسی و با بهره گیری از ظرفیت فعالان مسکن انجام شود.

در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عموم مردم فرصت داده شد خود اظهاری کنند، در واقع این اقدام، آمار املاک استیجاری و واحدهای خالی را نشان می دهد، از طرفی برای ساماندهی اجاره بها باید آمار پایه ای داشته باشیم که متاسفانه چنین آمار جامعی وجود ندارد.

از طرفی موجر برای فرار از بحث های مالیاتی از طریق مشاوران املاک، قولنامه هایی بدون کد رهگیری تنظیم می کند که آمار قابل توجهی را شامل می شود.

قانونگذار در این خصوص برای افرادی که خود اظهاری انجام نمی دهند، ضوابطی را پیش بینی کرده است اما چندگانگی وجود دارد و برای رفع این مسائل، باید بین دستگاه های اجرایی هم افزایی وجود داشته باشد تا آثار آن در قیمت و کنترل اجاره بها نمایان شود.

ایرنا. عمده‌ترین علت افزایش اجاره بها در استان چیست؟

شاهین فر: قیمت اجاره مسکن در استان زنجان به نسبت درآمد بسیار بالاست، براساس آمار نفوس و مسکن در سال ۹۵ نسبت اجاره نشینی به مالکیتی ۳۵ به ۶۵ درصد اعلام شده که در اغلب شهرهای کشورمان چنین وضعیتی حاکم است درحالیکه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته میزان مالکیت درصد پایینی را شامل می شود و عمده مردم مستاجر دولت هستند و این خود موجب می شود مسکن به شکل کالا نباشد و اجاره بها کنترل شود.

اما در کشور ما به موضوع مالکیت توجه و بهایی داده شده است از طرفی تبانی هایی در بخش مشاوران املاک وجود دارد که می تواند مزید بر علت افزایش اجاره بها باشد.

البته اینکه گفته می شود، مشاوران املاک نقشی در بحث اجاره بها ندارند، نه آن را تایید و نه رد می کنم، هر چقدر اجاره بها افزایش می باید، در میزان حق الزحمه مشاوره املاک نیز به صورت غیر مستقیم تاثیرگذار است و نباید از مشاوران املاک منصف غافل شد.

در واقع موضوع اجاره به یک نوع درآمد برای مردم تبدیل شده است، همچنین افزایش قیمت مصالح و به دنبال آن قیمت مسکن را موجب شده و اجاره ها را هم به مراتب افزایش داده است که در صورت وجود آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۴۰۰ امکان ارائه آمار دقیقتر از شمار مستاجر و مالکان امکانپذیر بود.

از طرفی ثبت نشدن اسناد وکالتی واحدهای مسکونی به دلیل خلاء قانونی خود عاملی مهم محسوب می شود چرا که دفاتر ثبت هم به فروش آن مبادرت می کنند، البته اگر مجهول نباشد، منعی ندارد اما معضلاتی را در بازار مسکن ایجاد می کند و تداوم این امر به طور حتم مشکل ساز خواهد بود بنابراین به مالکان توصیه می شود در صورت فروش زمین و ملک آن را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند که حتی می توان خانه های خالی را در آن رصد کرد.

تهیه و تکمیل نقشه های کاداستر نیز از جمله وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که بعد از سال ۹۰، سندهای تک برگی اراضی صادر شد، اما برای قبل از آن سال باید کارهای بیشتری انجام گیرد تا آمار به روزتری داشته باشیم چون شفاف سازی در فرآیند کارها موجب بهبود اقدامات، اجرای قوانین و کنترل بهتر مسائل می شود.

در زمان حاضر تعداد واقعی خانه های خالی زنجان مشخص نیست که برای صاحبان آن، پیامک ارسال و سپس به سازمان امور مالیاتی معرفی می شود.

تکلیف این موضوع طبق قانون نرم افزاری بر عهده راه و شهرسازی است، اما بازرسی هایی که از سوی اتحادیه مشاوران املاک زیر نظر سازمان صمت انجام می گیرد، نوعی تعارض ایجاد کرده است و باید هیات دولت در این خصوص اقدام کند تا هر دستگاهی به وظیفه خود عمل نماید.

موضوع اجاره به یک نوع درآمد برای مردم تبدیل و همچنین افزایش قیمت مصالح و به دنبال آن قیمت مسکن را موجب شده و اجاره ها را هم به مراتب افزایش داده است، در صورت وجود آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۴۰۰ امکان ارائه آمار دقیقتر از شمار مستاجران و مالکان امکانپذیر بود.

ایرنا: راهکارهای کاهش معضل اجاره بها چیست؟

شاهین فر: توسعه مسکن یکی از راه های کاهش قیمت مسکن و اجاره بها در استان است که این برنامه در قالب طرح های جامع حمایتی دنبال می شود.

در زمان حاضر ۱۸ هزار واحد مسکونی با پیشرفت فیزیکی بالای ۴۵ درصد در استان در حال ساخت است، علاوه بر آن ۱۵ هزار واحد دیگر نیز برای ۲ سال آینده برنامه ریزی شده است، هر چند با الگوهای کنونی تفاوت هایی خواهد داشت.

بخش دیگر توسعه مسکن، اعطای تسهیلات در قالب بافت فرسوده است، در این خصوص ۹ هزار واحد طی برنامه چهار ساله در نظر گرفته شده که در این راستا بسته های تشویقی به لحاظ افزایش تعداد طبقات یک به ۲ طبقه در شرایط خاص در معابر بیش از ۱۰ متر تعیین شده است و این موضوع در کمیسیون ماده پنج استان نیز مطرح و مقرر شد شهرداری های استان طرح های منطقه ای و محوری خود را ارائه کنند.

همچنین ۱۵ هزار واحد خودمالکی و انبوه ساز در بافت های خارج از بافت فرسوده استان نیز وجود دارد که در این زمینه هم شهرداری می تواند با اعمال های مشوق هایی در قالب صدور پروانه، گروه های هدف را به انجام ساخت و ساز تشویق کند.

در مجموع افزایش عرضه مسکن در استان می تواند به کاهش یا ثبات بازار مسکن و اجاره بها منتهی شود، پیش از این، وقتی مسکن مهر در کشور احداث شد این موضوع نمود بیشتری داشت حتی نوعی رکود بازار مسکن را به دنبال داشت اما متاسفانه طی چند سال گذشته به دلیل بی توجهی به این بخش یک نوع رهاشدگی در حوزه مسکن و مسائل پیرامونی آن به وقوع پیوست، به طوری که آثار آن همچنان وجود دارد.

همچنین بحث تعرفه گذاری مشخص اجاره بها در مناطق مختلف راه برون رفت از وضعیت نابسامان در این بخش است که باید توسط مشاوران خصوصی انجام شود.

ایرنا: علت های افزایش اجاره بها در زنجان چیست؟

لطفی: موضوع اجاره بها با توافق طرفین انجام می شود که دفتر املاک وظیفه تحریر آن را برعهده دارد، تا زمانی که سیستم مالیاتی کشور به طور قاطع، قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا نکند بخشی از مشکلات در این حوزه حل نخواهد شد.

در زمان کرونا مقرر شد، اجاره بها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش داشته باشد که در عمل صاحبخانه ها نسبت به این قانون معترض شدند و قرارداد را با مستاجران با نرخ جدید منعقد کردند.

باید توجه داشت که مشاوران املاک قدرت اجرایی ندارند و فقط نقش واسطه گری را ایفا می کنند.

از طرفی وظیفه سامانه اسکان و املاک کشور این بود که اطلاعات را جمع آوری کند ولی پس از چند سال از تصویب آن نه تنها به نتیجه نرسیده بلکه با اجرای غلط با شکست مواجه شده است و متاسفانه آمار جامع و به روز از خانه های خالی و مستاجران نداریم.

وقتی حاکمیت برنامه ریزی های خود را بر سامانه ای بودن قرار می دهد،

مشاوران املاکی هیچ قدرتی در زمینه اجاره بها ندارند و به تازگی دولت در سامانه املاک و اسکان، گزینه تنظیم رایگان قرارداد اجاره بها را فعال کرده است و این کار به نوبه خود فعالیت حدود یک هزار صنف اتحادیه املا ک استان را با خطر مواجه می کند و باید به دنبال شغل دیگری باشند.

بحث گرانی اجاره بها نتیجه تورم است، از طرفی قیمت مصالح ساختمانی افزایش چند برابری داشته و خود این مهم، عاملی در تصاعدی شدن اجاره بها است و حتی قیمت تمام شده ساختمان را نیز بالا می برد.

اجرا نشدن قانون و مصوبات نیز از عوامل دیگر بروز وضعیت فعلی اجاره بها است، از طرفی کمبود عرضه مسکن نیز مشکلاتی را در این بخش ایجاد کرد، همچنین مهاجرت از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ و کمبود خوابگاه های دانشجویی هم از علل دیگر بروز این معضل در استان است.

متاسفانه اجاره بهای بالا در شهر زنجان بیداد می کند و بسیاری قراردادهای ۲ ماهه منعقد می کنند که اتحادیه و اتاق اصناف هیچ دخالتی در آن ندارند و فقط نظارت می کنند، در واقع صاحبخانه نرخ را به قیمت دل به خواهی تعیین می کند.

ایرنا: وضعیت اجاره بها در مناطق مختلف شهر چگونه است؟

فقدان نظارت بر تسهیلات ودیعه مستاجران بر بحث اجاره بها تاثیر گذاشته است، چرا که بیشتر متقاضیان این بخش، گیرندگان واقعی نیستند، اجاره نامه صوری تنظیم و پس از دریافت تسهیلات، اجاره نامه را ابطال می کنند که ضروری است این موضوع پیگیری شود و نسبت به فعال بودن قراردادها نظارت کافی انجام گیرد.

افزایش بی سابقه اجاره بها در زنجان کاسبی را با رکود مواجه کرده است، به طوری که میزان اجاره بها در مناطق مرکزی شهر از ۴۰ تا ۷۰ میلیون و مناطق پایین‌تر از ۱۰ تا ۴۰ میلیون تومان متغیر است و به نوعی آشفتگی وجود دارد.

اغلب مشتریان به خاطر سامانه‌ای بودن و اخذ مالیات به قراردادهای صوری متوسل می شوند، متاسفانه با وضعیت کنونی تعدادی از مغازه داران فعالیت خود را تعطیل کردند و از طرفی افزایش اجاره بها موجب شده فروشنده جنس خود را برای تامین اجاره بالا بفروشد.

به نظر می رسد، عرضه واحدها نهضت ملی مسکن و اجرای طرح تشویقی از سوی دولت برای کاهش اجاره بها و وضع معافیت مالیاتی می تواند از جمله راهکارهای کاهش اجاره بها در زنجان باشد.

فقدان نظارت بر میزان تسهیلات ودیعه مستاجران نیز بر بحث اجاره بها تاثیر گذاشته است، چرا که بیشتر متقاضیان، گیرندگان واقعی نیستند، اجاره نامه صوری می گیرند و پس از دریافت تسهیلات، اجاره نامه را ابطال می کنند که ضروری است این موضوع پیگیری شود و نسبت به فعال بودن قراردادها نظارت کافی انجام گیرد.

ایرنا: ارزیابی اتاق اصناف از افزایش اجاره بها در زنجان چیست؟

بازرگان : ساخت و ساز بی رویه مسکن از جمله دلایل افزایش قیمت و اجاره بهای مسکن در زنجان است و تعیین نرخ مصوب از سوی دولت در این حوزه می تواند بسیار تاثیرگذار باشد.

همه روز گله مندی های زیادی از سوی مغازه داران به اتاق اصناف وصول می شود، در این ارتباط از مقامات قضایی استان در خواست می کنیم نرخی مشخص تعیین کنند، تا جلوی افزایش بی رویه ها قیمت ها گرفته شود.

در زمان حاضر بیش از ۵۰ درصد مغازه ها به صورت اجاره‌ای مشغول به فعالیت هستند و تورم کنونی مشکلات این صنف را افزایش داده است و میزان اجاره بها در مناطق بالا و پایین شهر، تفاوت فاحشی دارد.

در صورت تعیین نرخ مشخص می توان به موقع ورود داشت و از بروز تخلفات جلوگیری کرد، موضوعی مهم که نیازمند تدبیر بیشتر از سوی مسوولان استانی است.