تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از شرايط فعلي بازار مسكن با تمركز بر رفتار دو بازيگر اصلي اين بازار شامل خريداران و فروشنده‌هاي آپارتمان نشان مي‌دهد طي روزهاي اخير جو رواني بازار مسكن تحت تاثير يك بازار جديد قرار گرفته و از سوي ديگر همزمان با ورود يك گروه تازه‌وارد به بازار تقاضاي واحدهاي مسكوني، واسطه‌هاي بازار نيز با اعمال يك تاكتيك جديد درصدد برآمده‌اند تا مدت زمان تبديل فايل‌ها به قرارداد فروش را به حداكثر دو هفته تقليل دهند. ازاين طريق واسطه‌ها مي‌توانند قبل از پايان سال تعدادي از فايل‌هاي مستعدتر براي فروش را شناسايي و تبديل به مبايعه‌نامه كنند.
نقش دو گانه برخي سازنده‌ها در بازار مسكن از ديگر ويژگي‌هاي بازار معاملات ملك در روزهاي اخير و در بازار شب عيد معاملات مسكن است كه موجب شده برخي از سازنده‌ها بنا بر چند علت عمده علاوه بر آنكه در رديف متقاضيان فروش واحدهاي نوساز و كليدنخورده قرار دارند بخشي از تقاضاي موجود در بازار براي خريد آپارتمان را نيز به خود اختصاص دهند. تحقيقات ميداني انجام شده از بازار مسكن چند منطقه مصرفي شهر تهران شامل منطقه 4، 5 و برخي مناطق مركزي و جنوبي شهر تهران و همچنين منطقه يك پايتخت به‌عنوان كانون تمركز واحدهاي مسكوني لوكس و بزرگ‌متراژ با استناد به اظهارات مشاوران بازار معاملات املاك حاكي از وجود 6 تصوير عمده درخصوص وضعيت فعلي بازار معاملات مسكن است.
آناليز رفتاري خريداران وفروشندگان مسكن شهر تهران در اين تصوير 6 گانه از شرايط بازار شب عيد معاملات مسكن با توجه به ساير پارامترهاي دروني و بيروني اثرگذار بر بازار ملك نشان مي‌دهد متغير احتمالي با بيشترين سطح اثرگذاري بر شرايط قيمتي بازار مسكن ونرخ رشد قيمت واحدهاي مسكوني در سال بعد «نرخ تورم عمومي» خواهد بود؛ مشاوران در ارائه اولين تصوير از بازار مسكن در آستانه آخرين ماه از فصل 97 معتقدند سال آينده بازار معاملات مسكن بيش ازهر عامل ديگري به لحاظ تحولات قيمتي تحت تاثير تورم عمومي قرار خواهد گرفت.
اين در حالي است كه تصوير دوم ارائه شده از سوي آنها به اعلام مهم‌ترين عامل اثرگذار بر نرخ رشد قيمت مسكن در سال جاري يعني جو رواني شكل گرفته در بازار مسكن سال 97 ناشي از نوسانات بازار ارز مربوط مي‌شود؛ به عقيده آنها در حالي كه نرخ رشد قيمت مسكن در سال 97 بيشترين تاثير خود را از جو رواني ايجاد شده به واسطه نوسانات بازار ارز دريافت كرد در سال آينده نرخ تورم عمومي ميتواند مهم‌ترين عامل اثرگذار بر تحولات قيمتي بازار ملك باشد.
تصوير سوم مشاوران از بازار معاملات مسكن در مقطع زماني فعلي به تاثيرپذيري جو رواني بازار مسكن در روزهاي اخير از يك بازار جديد يعني بازار «خودرو» برمي‌گردد؛ به گونه‌اي كه مشاوران معتقدند در حال حاضر جورواني بازار سوار بر جو موجود در بازار خودرو شده است و در حالي كه در نيمه اول امسال و ماه‌هاي ابتداي پاييز بازار مسكن بيشترين اثرگذاري خود را از بازار ارز دريافت كرده بود هم‌اكنون نگاه بازار مسكن به خصوص از سمت فروشندگان به تحولات بازار خودرو و التهاب قيمتي ايجاد شده در اين بازار طي روزهاي اخير است.
مشاوران در ارائه تصوير چهارم خود از شرايط بازار مسكن معتقدند اگرچه اين احتمال وجود دارد كه روند رشد قيمت مسكن در سال آينده تحت تاثير انتظارات تورمي و نرخ تورم عمومي ادامه داشته باشد اما آنچه در اين پيش‌بيني تصور نمي‌شود و قابل انتظار نيست، نوسانات قيمتي مسكن مشابه شرايطي است كه سال 97 در بازار معاملات مسكن در شكل جهش‌هاي پي‌درپي قيمت مسكن تجربه شد.
مشاوران با سابقه در بازار مسكن پايتخت به «دنياي اقتصاد» اعلام كردند آنچه به لحاظ نوسانات قيمتي در بازار معاملات مسكن شهر تهران در سال 97 تجربه شد رشد قيمتي بي‌سابقه در تاريخ بازار مسكن دست‌كم طي يك دهه گذشته است. اين پنجمين تصوير مشاوران از شرايط بازار معاملات مسكن است.
در تصوير ششم، برخي از مشاوران فعال دربازار معاملات مسكن برخي از محلات شهر تهران اظهار اميدواري كردند كه سال بعد در برخي از محلات شرايط قيمتي خريد نوسازها براي متقاضيان خريد مسكن ميتواند بهبود يابد. بنا بر اعلام اين گروه از مشاوران املاك، زمان سررسيد بدهي بخشي از سازنده‌ها و مالكان املاك مسكوني نوساز درقبال خريد اماني مصالح ساختماني، خريد زمين و ساير هزينه‌هاي ساخت در نيمه اول سال 98 است و اگرچه اين گروه از سازنده‌ها هم‌اكنون برخي از واحدهاي نوساز خود را با قيمت‌هاي غيرواقعي به بازار مسكن عرضه كرده‌اند اما با نزديك شدن به موعد پرداخت بدهي‌ها و سررسيد چك‌هاي ارائه شده از سوي آنها به طلبكاران، ناچار به تعديل قيمت نوسازها براي فروش هر چه سريع‌تر واحدها و تامين رقم بدهي خود هستند. بنابراين اين اميدواري وجود دارد كه در بهار و تابستان سال جاري تعدادي واحد نوساز با قيمت مناسب از سوي سازنده‌هاي پول لازم به بازار مسكن تزريق شود و همين موضوع در تعديل سطح قيمت ساير آپارتمان‌هاي نوساز نيز اثرگذار شود.
واسطه‌هاي بازار مسكن معتقدند بازار مسكن در شرايط فعلي به لحاظ ميزان رفت و آمد خريدارها وفروشنده‌ها و تعدد قراردادهاي خريد وفروش، بسيار محدودتر از بازار سال گذشته است؛ شرايط بازار مسكن در شرايط فعلي نسبت به بازار مسكن سال گذشته همچنان ركودي است اما نسبت به پاييز و ابتداي زمستان از تحرك بيشتري برخوردار شده است كه ميتواند ناشي از فضاي شب عيد بازار معاملات مسكن باشد.
نماي رفتار فعلي متقاضيان خريد مسكن در تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از شرايط فعلي بازار معاملات املاك مسكوني نيز نشان مي‌دهد هم‌اكنون متقاضيان خريد آپارتمان به نوعي در سردرگمي ناشي از فضاي غبارآلود آينده بازار مسكن قرار گرفته‌اند؛ با اين تفاوت كه هراس تورمي كه نيمه اول امسال منجر به ورود بخش قابل توجهي از متقاضيان مصرفي و سرمايه‌گذاران ملكي به بازار مسكن شد هم‌اكنون در بازار و از جانب متقاضيان خريد آپارتمان مشاهده نمي‌شود. بخش قابل توجهي از متقاضيان خريد مسكن كه در بازار شب عيد معاملات واحدهاي مسكوني حضور دارند جست‌وجوگران ملكي باسابقه‌اي هستند كه تابستان امسال به دليل فاصله قدرت خريد با سطح قيمت مسكن موفق به خريد آپارتمان موردنظر خود نشدند؛ اين گروه از متقاضيان درحالي به‌عنوان جست‌وجوگران عمده بازار شب عيد معاملات مسكن هم‌اكنون در بازار حضور دارند كه قدرت خريد آنها در مقايسه با فصل تابستان بين 25 تا 30 درصد ديگر هم افت كرده‌است؛ اين دسته از متقاضيان كه تابستان امسال نيز به دليل عدم كفايت قدرت خريد موفق به خريد مسكن نشدند و اميدوار بودند در شرايط ركود معاملات بتوانند واحد مورد نظر خود را خريداري كنند در مواجهه با سطح قيمت‌ها دچار شوك شده‌اند و به نوعي سردرگمي رسيده‌اند.
شرايط فعلي بازار مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون بيش از نيمي از متقاضيان خريد مسكن خريداران مصرفي هستند كه بخشي از آنها خانه‌اولي و گروه ديگري براي تبديل به احسن كردن واحدهاي خود وارد بازار شب عيد معاملات مسكن شده‌اند؛ هم‌اكنون دو تصور در متقاضيان خريد واحدهاي مسكوني بابت آينده بازار معاملات مسكن در سال 98 وجود دارد؛ برخي از متقاضيان معتقدند رشد قيمت مسكن به پايان رسيده است اما برخي ديگر بر اين باورند كه سال آينده باز هم قيمت مسكن افزايش خواهد يافت اما قطعا اين افزايش كمتر از نرخ رشد قيمت مسكن در سال 97 خواهد بود.
شواهد نشان مي‌دهد طي چند روز گذشته يك گروه تازه‌وارد نيز به متقاضيان بازار مسكن اضافه شده است كه اين افراد را مي‌توان مهاجران بازار پول يا سپرده‌گذاران حساب‌هاي 20 درصدي به بازار مسكن ناميد؛ اواخر سال گذشته با مجوز بانك مركزي بانك‌ها اقدام به انتشار اوراق گواهي سپرده با سود 20 درصدي كردند؛ با فرا رسيدن زمان سررسيد اين اوراق و در حالي كه بانك‌ها حداكثر نرخ سود براي تمديد اين سپرده‌ها را 18 درصد اعلام كرده‌اند برخي از اين سپرده‌گذاران، بازار مسكن را به‌عنوان مقصد انتقال سرمايه خود از اين بازار انتخاب كرده‌اند؛ اين گروه از مهاجران بازار پول به بازار مسكن نيز به دو دسته متقاضيان مصرفي ومتقاضيان سرمايه‌اي طبقه‌بندي مي‌شوند.
در سمت ديگر بازار مسكن واسطه‌هاي معاملات مسكن نيز با اعمال يك تاكتيك جديد در تلاشند دوره زماني بازاريابي براي فروش فايل‌ها را به دو هفته كاهش دهند؛ واسطه‌ها در اين تاكتيك جديد اقدام به فيلتر كردن فايل‌ها مي‌كنند به اين معنا كه فايل‌هاي فروشندگان واقعي را از فايل‌هاي فروشندگاني كه تنها به قصد اطلاع از سطح قيمت‌ها و به دست آوردن مظنه قيمتي وارد بازار شده‌اند جدا مي‌كنند و تنها روي فايل‌هايي اقدام به بازاريابي مي‌كنند كه اطمينان داشته باشند عرضه‌كننده فايل، فروشنده واقعي است؛ واسطه‌هاي با سابقه بازار مسكن معتقدند تا پايان سال چيزي باقي نمانده است، بنابراين تلاش مي‌كنند با فيلتر كردن فايل‌هاي فروش حداكثر 10 فايل فروش واقعي را براي خود آماده كنند و تنها روي آنها كار كنند؛ در واقع اين گروه از واسطه‌ها براي مشتري جديد اقدام به انتخاب فايل نمي‌كنند، بلكه براي فايل‌هاي فروش واقعي اقدام به مشتري‌يابي مي‌كنند. بررسي‌هاي انجام شده همچنين نشان مي‌دهد، برخي از سازنده‌ها به‌عنوان يكي از اصلي‌ترين بازيگران بازار مسكن در سمت عرضه، در شرايط فعلي در نقش متقاضي خريد آپارتمان نيز در بازار مسكن حضور دارند؛ در واقع اين گروه از سازنده‌ها همزمان اقدام به ايفاي دو نقش يكي به‌عنوان عرضه‌كننده و ديگري به‌عنوان متقاضي خريد مسكن كرده‌اند.
عمده سازندگاني كه هم‌اكنون به‌عنوان متقاضيان فروش مسكن در بازار حضور دارند در دو دسته قرار مي‌گيرند؛ دسته اول سازندگاني هستند كه به قصد تامين هزينه‌هاي مربوط به سفرهاي خارجي، ارتقاي خودروي شخصي يا خريد زمين و دريافت جواز ساختماني براي ساخت وسازهاي سال بعد به جمع فروشندگان مسكن در بازار شب عيد پيوسته‌اند كه اين گروه از سازنده‌ها به دليل نياز مالي معمولا انعطاف قيمتي نيز به خرج مي‌دهند؛ گروه ديگري ازسازنده‌هاي متقاضي فروش مسكن در شرايط فعلي افرادي هستند كه قصد دارند با فروش آپارتمان‌هاي خود اقدام به خريد آپارتمان‌هاي با موقعيت وشرايط بهتر كنند؛ علت اين موضوع آن است كه اين گروه از سازنده‌ها معتقدند سال آينده واحدهاي با شرايط بهتر با سهولت ونرخ مناسب‌تري به فروش خواهند رفت؛ بنابراين از اين طريق هم ارزش دارايي‌هاي ناشي از فروش واحدهاي خود را حفظ مي‌كنند و هم به اطمينان نسبي از بابت امكان فروش بهتر آپارتمان‌هاي خريداري شده در سال بعد مي‌رسند. اين گروه از سازنده‌ها افرادي هستند كه به دليل نداشتن چشم‌انداز مشخص از بابت هزينه‌هاي تمام شده ساخت وساز در سال بعد، فعلا قصد ورود و سرمايه‌گذاري براي ساخت پروژه‌هاي ساختماني جديد را ندارند.
** رفت‌وآمد تخفيف به بازار مسكن
تحقيقات ميداني همچنين نشان مي‌دهد در حالي كه كاهش شيب تورم ماهانه مسكن به نزديك صفر در دي ماه منجر به بازگشت بخشي از متقاضيان خريد مسكن به بازار معاملات مسكن بهمن ماه شد و حجم معاملات خريد مسكن در 20 روز اول بهمن را افزايش داد اما طي روزهاي اخير تحت تاثير دو عامل، انعطاف قيمتي در بازار مسكن كمرنگ شده است. اولين عامل به تاثيرپذيري جو رواني بازار از التهاب قيمتي بازار خودرو مربوط مي‌شود و دومين متغير مربوط به تحولات احتمالي بين‌المللي مرتبط با ايران است. نكته مهمي كه در مقطع زماني فعلي در بازار معاملات مسكن رصد مي‌شود آن است كه هم‌اكنون بازار منتظر جرقه كاهش قيمت است؛ تا جايي كه واسطه‌ها معتقدند در صورتي كه در محلات و مناطق مختلف شهر تهران معاملاتي با قيمت كمتر در مقايسه با معاملات اخير انجام شود اين موضوع ميتواند باعث ايجاد دومينوي تخفيف در قيمت‌هاي فروش مسكن شود؛ معكوس شرايطي كه در نيمه اول امسال در شكل دومينوي تحريك قيمتي تجربه شد؛ در شرايط فعلي تحت تاثير برخي انتظارات از جمله انتظار از بابت پايان دوره رشد محسوس قيمت مسكن، فضا براي جرقه كاهش قيمت در بازار ملك به نوعي مهيا شده است. به گونه‌اي كه اين انتظار از سوي برخي فعالان بازار مسكن مطرح است كه دومينوي تخفيف در سال بعد ميتواند جايگزين دومينوي تحريك قيمت شود.
تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار مسكن منطقه يك شهر تهران به‌عنوان كانون تمركز و عرضه واحدهاي مسكوني لوكس، بزرگ‌متراژ و گران قيمت حاكي است در اين منطقه هم‌اكنون ميزان عرضه فايل‌هاي فروش مسكن به نحو قابل توجهي زياد است، اما تقاضاي قطعي چنداني براي خريد ملك در اين منطقه از سوي متقاضيان بازار مسكن وجود ندارد. فعالان بازار مسكن معتقدند سطح قيمت فروش مسكن در اين منطقه نيز بايد تعديل شود، چرا كه قيمت‌ها در شرايط فعلي با توان مالي متقاضيان شكاف قابل توجهي دارد، اين در حالي است كه در ساير مناطق شهر تهران نيز عرضه فايل فروش به‌صورت خفيف افزايش داشته است اما در عمده اين فايل‌ها نيز قيمت‌هاي پيشنهادي قابل اتصال با توان تقاضاي مراجعه‌كننده به بازار شب عيد مسكن نيست.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،12،01
گروه اطلاع رساني **1699**2002
تهران- ايرنا- مشاوران بازار معاملات مسكن پايتخت با آناليز رفتار خريداران و فروشنده‌هاي آپارتمان در آستانه ماه پاياني سال‌جاري، 6 تصوير از شرايط فعلي بازار ملك ارائه كردند.
